Steuervorschriften für Ausländer, die in den Vereinigten Staaten Immobilien kaufen

Der Kauf von Wohneigentum in einem anderen Land kann einschüchternd sein, aber mit dem richtigen Maklerpartner müssen sich ausländische Bürger, die in den Vereinigten Staaten Immobilien kaufen, wenig Sorgen machen. Ausländische Staatsbürger dürfen in den Vereinigten Staaten legal Wohneigentum erwerben, müssen aber bestimmte Steuervorschriften sowohl in den USA als auch möglicherweise in ihrem Heimatland beachten. Nur weil ein Käufer nicht in den USA ansässig ist, bedeutet das nicht automatisch, dass er zusätzliche Steuern zahlen muss. Einige dieser Steuern können unter bestimmten Umständen auch von einem US-Bürger gezahlt werden.

Hier erfahren Sie, wie Sie als Ausländer in Amerika Immobilien kaufen können, und zwar in Manhattan und Miami.

1. Kann ein ausländischer Staatsbürger in den Vereinigten Staaten Immobilien erwerben?

Ja, ein ausländischer Staatsbürger kann in den Vereinigten Staaten eine Immobilie erwerben. Genossenschaften können für Ausländer sehr schwierig zu erwerben sein und sind nicht die beste Art von Immobilien für Nicht-US-Bürger, da Genossenschaften in der Regel viele Beschränkungen haben, einschließlich Untervermietung. Daher ist es für die meisten Ausländer einfacher, eine Eigentumswohnung (Condo) zu erwerben. 

Die Vorstände der Genossenschaften befragen alle Käufer, unabhängig von ihrer Nationalität, und sind rechtlich in der Lage, einen Käufer ohne Angabe von Gründen zu akzeptieren oder abzulehnen. Dieses Vorstellungsgespräch erfordert eine langwierige Überprüfung der persönlichen und finanziellen Daten des Käufers, und die Vorstände von Genossenschaften werden wahrscheinlich nicht auf Eigentümer eingehen, die nicht hauptsächlich in der Immobilie leben. 

Bei Eigentumswohnungen ist das Überprüfungsverfahren jedoch oft viel einfacher, da der Vorstand auf das so genannte "Vorkaufsrecht" verzichtet, das ihm das Privileg einräumt, Wohnungen vor externen Käufern zu erwerben. Eigentumswohnungen ermöglichen auch Hauskäufer ihre Immobilien unterzuvermieten und ihren Kauf über einen Trust, eine inländische LLC oder sogar eine ausländische Gesellschaft zu tätigen. 

Jede dieser Unternehmensstrukturen kann den Käufern zusätzlichen Schutz vor Haftungsansprüchen bieten und gewährt ausländischen Käufern auch steuerliche Vorteile.

Erfahren Sie mehr über den Unterschied zwischen Condo und Coop.

 2. Was ist "FIRPTA"?

FIRPTA ist ein Gesetz, das besondere Regeln für die Besteuerung beim Verkauf einer Immobilie durch einen ausländischen Eigentümer oder bestimmte Arten von Bevollmächtigten vorsieht. Es handelt sich um eine Quellensteuer, die alle ausländischen Verkäufer von Immobilien zahlen müssen, um sicherzustellen, dass sie keine ausstehenden Verpflichtungen gegenüber dem Finanzamt haben.

Wenn ein Ausländer eine Immobilie in den USA erwirbt, sind die Vertreter des Käufers dafür verantwortlich, zwischen 10 und 15 % des Verkaufserlöses einzubehalten und diese Beträge an den IRS zu übermitteln. Dabei handelt es sich nur um einen Einbehalt und nicht um eine zusätzliche Steuer. Der einbehaltene Betrag wird zurückerstattet, wenn festgestellt wird, dass die Steuern für die Immobilie aktuell sind.

 3. Welche Steuern müssen ausländische Käufer zahlen, wenn sie eine Wohnung in Manhattan kaufen wollen?

Jeder Käufer von Wohneigentum, der eine Finanzierung für seinen Kauf im Bundesstaat New York in Anspruch nimmt, muss mit der "Hypothekenaufnahmegebühr" rechnen, deren Höhe vom Wert des neuen Hauses abhängt. Der Kreditgeber zahlt immer 0,25 % dieser Steuer. Bei Transaktionen unter 500.000 $ beträgt die Steuer 2,05 % (wobei 1,8 % vom Käufer gezahlt werden), und bei anderen Transaktionen beträgt der Satz 2,175 % (wobei 1,925 % vom Käufer gezahlt werden).

• Bei Käufen über 1.000.000 Dollar wird eine "Herrenhaussteuer" von 1 % erhoben, die bei Immobilien im Wert von 25 Millionen Dollar oder mehr auf 4 % ansteigt.
• Bei bestimmten Grundstücken - einigen Arten von Neubaugebieten - kann der Bauträger des Grundstücks vom Käufer die Zahlung von "Übertragungssteuern" verlangen, die sowohl auf städtischer als auch auf staatlicher Ebene erhoben werden. Die Stadt New York erhebt eine Grunderwerbssteuer von 1 % für Verkäufe unter 500.000 $ und 1,425 % für Verkäufe über diesem Betrag. Im Bundesstaat New York beträgt die Grunderwerbssteuer pauschal 0,4 % für alle Verkäufe.

4. Was ist mit Ausländern, die NYC-Immobilien verkaufen?

• Alle Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie in den USA werden in den USA und möglicherweise auch in Ihrem eigenen Land als FIRPTA-steuerpflichtiges Einkommen besteuert. 
• Auf Bundesebene beläuft sich die Kapitalertragssteuer auf 21 % des Nettokapitalgewinns. 
• New York City erhebt eine Kapitalertragssteuer von 8,82 % auf nicht gebietsansässige Veräußerer.
• Wenn Sie Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie in Miami beziehen, müssen Sie sich möglicherweise als Umsatzsteuer-Händler beim Florida Department of Revenue registrieren lassen
• Immobilienmakler sollten ausländische Käufer mit einem Anwalt oder einem anderen Experten zusammenbringen, damit vor dem Kauf alles klar ist

5. Müssen ausländische Eigentümer von US-Eigentum die Erbschaftssteuer zahlen?

Eine "Nachlasssteuer", d. h. eine Steuer, die auf den Wert des Nachlasses einer Person nach deren Tod gezahlt werden muss, ist in vielen Ländern üblich. Wenn ausländische Bürger zum Zeitpunkt ihres Todes Eigentum in den Vereinigten Staaten besitzen, unterliegen sie dieser Steuer.

• Im Staat New York beträgt der Höchstsatz der Erbschaftssteuer 16 %. 
• Auf Bundesebene belaufen sich die Steuern in den Vereinigten Staaten auf bis zu 46 %.
• Eine frühzeitige Planung kann ausländischen Staatsbürgern helfen, US-Steuerabkommen zu nutzen oder ausländische Kapitalgesellschaften oder LLCs zu gründen, um diese Steuer zu vermeiden oder sich dagegen abzusichern.
  
  

6. Welche Vor- und Nachteile hat der Erwerb von Immobilien als Einzelperson im Vergleich zu einer Gesellschaft oder GmbH?

Kauf als Einzelperson

• Vorteile: Natürliche Personen zahlen Kapitalertragssteuern einen etwas höheren Höchstsatz (23,8 %) als juristische Personen ihre Bundessteuern (21 %) zahlen.
• Nachteile: weniger Privatsphäre und erhöhte Haftung im Falle von Gerichtsverfahren.

Kauf als LLC oder als ausländische Gesellschaft

• Vorteile: Zusätzliche Privatsphäre und Schutz vor Gerichtsverfahren. Wenn die LLC einen ausländischen Käufer als einziges Mitglied hat, zahlt dieser eine Kapitalertragssteuer von 23,8 % gegenüber dem Körperschaftssteuersatz von 21 %. Beim Kauf als ausländische Einheit vermeidet der Käufer die Erbschaftssteuer im Todesfall.
• Nachteilig: Höhere Kapitalertragssteuer. Wenn es sich bei dem Käufer um eine LLC als Einzelperson handelt, ist der Käufer erbschaftssteuerpflichtig. Handelt es sich bei der LLC um ein ausländisches Unternehmen, zahlt er eine Kapitalertragssteuer von bis zu 21 %.

7. Wie wirkt sich das Steuerabkommen meines Heimatlandes auf meine Steuerpflicht aus?

Die Vereinigten Staaten haben zahlreiche Steuerabkommen mit anderen Ländern geschlossen, in denen Steuersätze und Steuerbefreiungen festgelegt sind. Einige Ausländer können eine Erbschaftssteuerbefreiung von bis zu 11,2 Millionen Dollar beantragen. Andere Abkommen decken die Erbschaftssteuer überhaupt nicht ab und begrenzen die Steuerbefreiung für ausländische Immobilienkäufer auf 60.000 Dollar.

Besuchen Sie die IRS-Website um sich über die Einzelheiten des Abkommens Ihres Landes zu informieren.

8. Was ist ein I.R.C. 1031-Austausch und können ausländische Käufer diesen nutzen?

Wenn ein Anleger eine Anlageimmobilie verkauft, kann er seine gesamten Kapitalertragssteuern aufschieben, wenn er sich dafür entscheidet, 100 % seines Nettogewinns aus dem Verkauf in den Kauf einer neuen Anlageimmobilie in den Vereinigten Staaten zu investieren. Dies nennt man eine "1031-Transaktion"und kann von ausländischen Käufern genutzt werden, um sowohl die Kapitalertragssteuer als auch den FIRPTA-Einbehalt zu vermeiden (siehe oben). Beachten Sie, dass ein ausländischer Verkäufer, der diesen Tausch in Anspruch nehmen möchte, seine neue Anlageimmobilie innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf identifizieren und innerhalb von 180 Tagen abschließen muss.

Weitere Informationen zu rechtlichen und steuerlichen Fragen finden Sie in diesen Ressourcen:

• Schnelle Fakten für ausländische Käufer

• Wie man in Manhattan-Immobilien investiert