1031 EXCHANGE RULES
STUNDUNG DER KAPITALERTRAGSSTEUER

Vorteile eines 1031 Exchange

Der Hauptvorteil eines steuerlich aufgeschobenen Umtauschs besteht darin, dass der Steuerpflichtige sein Eigentum veräußern kann, ohne dass eine unmittelbare Steuerschuld entsteht. So kann der Steuerzahler die Ertragskraft der aufgeschobenen Steuerdollars behalten und gleichzeitig Vermögenswerte austauschen. 

Anstatt eine Anlageimmobilie zu verkaufen, die Kapitalertragssteuer zu zahlen und dann den Nettoerlös für den Kauf einer anderen Immobilie zu verwenden, ermöglicht es die 1031 Exchange rules dem Anleger, auf die Zahlung der Kapitalertragssteuer zu verzichten und den gesamten Verkaufserlös für Investitionen in die neue ImmobilieDadurch wird die Kapitalertragssteuer aufgeschoben, bis die neue Immobilie verkauft wird. 

Ein Beispiel: John, der persönlich eine Immobilie Anlageimmobilien in New York City im Wert von 10 Millionen Dollar besitzt, möchte seine Immobilie verkaufen und eine andere kaufen. Ohne die Möglichkeit eines aufgeschobenen 1031-Tauschs müsste John dem Staat etwa 2,34 Millionen Dollar an Kapitalertragssteuern zahlen, wodurch sich der Betrag, den er in die Ersatzimmobilie reinvestieren kann, auf nur 7,66 Millionen Dollar verringert. Der Einfachheit halber habe ich die Behandlung der Abschlusskosten beim Ein- und Ausstieg aus der Investition weggelassen. Diese Kosten können vom Kapitalgewinn abgezogen werden, um die tatsächliche Kapitalgewinnsteuer zu ermitteln. 

Nach der Revenue Procedure 2000-37 des IRC erwirbt John jedoch die Ersatzimmobilie und überträgt die Steuerbasis der alten Immobilie auf die neue Immobilie. Er könnte auf die Steuer in Höhe von 2,34 Mio. USD verzichten und sie aufschieben, bis er die Ersatzimmobilie verkauft, normalerweise viele Jahre später. Die Reinvestition von Dollars vor Steuern in eine andere Immobilie mittels eines 1031-Steuertauschs ist von großem Wert, und die meisten erfahrenen Immobilieninvestoren wissen, dass dies eine der schnellsten Möglichkeiten ist, Vermögen zu vermehren. 

Der geschützte Gewinn wird letztendlich beim Verkauf der Ersatzimmobilie fällig, obwohl dies nicht immer der Fall ist, wenn die Immobilie vererbt wird, da die Erben des Anlegers eine erhöhte Basis für solche geerbten Immobilien erhalten. Nach dem Tod des Anlegers erhalten die Erben die Immobilie zum Marktwert zum Zeitpunkt der Übertragung auf die Erben und nicht die auf die Ersatzimmobilie übertragene Basis vom ursprünglichen Kauf. 

Wenn der Erbe die Immobilie verkauft, zahlt er Steuern auf die Differenz zwischen dem neuen Verkaufspreis und dem Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls.

Ein weiterer Vorteil eines 1031-Austauschs besteht darin, dass die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie letztlich in einen Hauptwohnsitz umgewandelt werden kann, sofern dies nach zwei Jahren des Besitzes gemäß den Safe-Harbor-Regeln erfolgt. 

Beachten Sie, dass eine 1031-Aktion nur dann wirksam ist, wenn das Eigentum an der Ersatzimmobilie unter der gleichen Steueridentifikationsnummer wie die verkaufte Immobilie gehalten wird.

Gleichartiges Eigentum

1031 Exchange rules erfordern, dass die beiden Immobilien "gleichartig" sind. Nach den Vorschriften gilt der Tausch von als Finanzinvestition gehaltenen Wohnimmobilien gegen Wohnimmobilien, von als Finanzinvestition gehaltenen Gewerbeimmobilien gegen Gewerbeimmobilien, von als Finanzinvestition gehaltenen Wohnimmobilien gegen Gewerbeimmobilien und umgekehrt als gleichartig.

Die Immobilie muss sich jedoch in den USA befinden, da ein Tausch von US-Eigentum gegen ausländisches Eigentum nach den Vorschriften nicht als "gleichwertig" gilt.

Nachteile eines 1031 Exchange

Der Steuerzahler sollte auch bedenken, dass ein steuerbegünstigter Umtausch einige Nachteile mit sich bringt, und zwar

1. Es wird eine reduzierte Basis (d.h. Steuerwert) im Ersatzgut geben, da die niedrigere Basis aus dem alten Vermögen auf das neue Vermögen übergeht. Aus diesem Grund wird der Steuerzahler geringere Abschreibungsabzüge auf das neue Eigentum haben, als wenn er das Eigentum ohne einen 1031-Austausch erworben hätte.
2. Für den Abschluss eines steuerlich aufgeschobenen Umtauschs fallen höhere Transaktionskosten an, da der Eigentümer zusätzliche Honorare und Abschlusskosten zu tragen hat. 
3. Der Steuerzahler darf den Nettoerlös aus der Veräußerung des Vermögens für nichts anderes verwenden als für Reinvestitionen in Immobilien. Andernfalls ergeben sich steuerliche Folgen für den Betrag des nicht als Reinvestition verwendeten Erlöses.

Qualifizierter Intermediär

Ein 1031-Austausch erfordert einen qualifizierten Vermittler, wie in Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code definiert, der den gesamten Prozess abwickelt.

Alle Erlöse aus dem Verkauf, einschließlich unbarer Erlöse (wie z. B. ein Auto, das Sie zusätzlich zu der Immobilie im Handel erhalten), müssen an den qualifizierten Vermittler gehen und für den Kauf der neuen Immobilie verwendet werden. Alles, was der Verkäufer direkt oder indirekt erhält (egal wie unbedeutend), disqualifiziert die gesamte Transaktion, was zur Erfassung des gesamten Gewinns führt (und im Falle eines ausländischen Käufers zu einer FIRPTA Einbehaltung).

Zeitplan für den 1031-Tausch:

Sehr spezifische Regeln für die Identifizierungs- und Austauschfristen

1. Der neue Besitz muss sich innerhalb der USA befinden.
2. Ab dem Datum des Abschlusses der alten Immobilie hat der Verkäufer 45 Tage Zeit, um dem qualifizierten Vermittler eine Liste von Immobilien zukommen zu lassen, die er kaufen möchte (diese Liste wird als "45-Tage-Liste" bezeichnet, und in der Regel stehen mehr als eine Immobilie auf der Liste, für den Fall, dass ein Geschäft scheitert).
3. Ab dem Datum des Kaufabschlusses der alten Immobilie hat der Verkäufer 180 Kalendertage Zeit, um eine oder mehrere der Immobilien auf der 45-Tage-Liste zu erwerben;
4. Der Verkäufer der alten Immobilie muss das Eigentum an der neuen Immobilie in demselben rechtlichen Namen übernehmen, in dem er die alte Immobilie besaß.
5. Der Verkäufer muss neues Eigentum zu einem Betrag kaufen, der dem Verkaufspreis des alten Eigentums entspricht oder diesen übersteigt.
6. Der Erlös aus dem Verkauf der alten Immobilie muss nach Begleichung der Abschlusskosten und Verbindlichkeiten an den qualifizierten Vermittler gehen und für den Kauf der neuen Immobilie verwendet werden.

Die 45-Tage-Frist muss strikt eingehalten werden, da sie in keiner Weise verlängert werden kann, auch wenn der 45. Tag auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen US-Feiertag fällt. 

Die Umtauschfrist endet genau 180 Tage nach dem Datum, an dem die Person das aufgegebene Eigentum überträgt, oder am Fälligkeitsdatum für die Steuererklärung der Person für das Steuerjahr, in dem die Übertragung des aufgegebenen Eigentums stattgefunden hat, je nachdem, was früher ist. Auch hier muss die 180-Tage-Frist strikt eingehalten werden, da sie in keiner Weise verlängert werden kann, auch wenn der 180. Tag auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen US-Feiertag fällt.

Umgekehrter 1031-Austausch

Der umgekehrte Tausch ist ein Instrument, mit dem Anleger die Kapitalertragssteuer aufschieben können, auch wenn die Ersatzimmobilie vor der aufgegebenen Immobilie geschlossen werden muss. 

Der Der Anleger kann die Ersatzimmobilie bei einem umgekehrten 1031-Tausch jedoch erst in Besitz nehmen, wenn die gesamte Transaktion abgeschlossen ist. Im Allgemeinen muss die Ersatzimmobilie von einem Inhaber der Tauschunterkunft gehalten werden (ähnlich dem Konzept des qualifizierten Vermittlers bei einem 1031-Tausch), bis die aufgegebene Immobilie verkauft ist.

Zeitplan für den umgekehrten 1031-Austausch

Die Fristen für einen umgekehrten 1031-Austausch sind die gleichen wie für andere Arten von 1031-Austauschen: 45 Tage: Die aufgegebene Immobilie muss innerhalb von 45 Tagen nach dem Abschluss des Kaufs der Ersatzimmobilie identifiziert werden, wobei der Abschluss innerhalb von 180 Tagen erfolgen muss.  

Vorteile des Reverse 1031 Exchange 

1. Ein umgekehrter 1031-Austausch ermöglicht es einem Investor, die Kapitalertragssteuer auf die aufgegebene Immobilie aufzuschieben, auch wenn der Investor zunächst die Ersatzimmobilie erwirbt. 
2. Ein umgekehrter 1031-Tausch kann den Druck, der mit einer 1031-Transaktion verbunden ist, mindern, da der Investor die Ersatzimmobilie bereits im Voraus auf dem Konto hat. 
3. Ermöglicht es einem Investor, eine Ersatzimmobilie zu einem Zeitpunkt und Preis seiner Wahl zu erwerben. 
4. Ein Investor hat mehr Kontrolle über den Abschlusspreis, wenn er eine aufgegebene Immobilie anbietet.

Nachteile des Reverse 1031 Exchange

1. Dieses Verfahren unterliegt sogar noch strengeren Regeln als ein normaler 1031-Austausch, für den es viele Regeln gibt, so dass Sie für die Durchführung professionelle Hilfe benötigen. 
2. Mögliche Probleme bei der Finanzierung, da man unter Umständen erst die Möglichkeit haben muss, die Ersatzimmobilie zu kaufen, bevor man Geld aus dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie erhält. 

1031 Exchange Überlegungen für ausländische Investoren

Nicht-US-Verkäufer können sich auch für eine 1031-Behandlung ihrer Vermögenswerte qualifizieren 

Die US-Regierung ermöglicht es ausländischen Verkäufern, die 1031 Exchange-Bestimmungen zu nutzen. Zusätzlich zu den oben erwähnten normalen Regeln stellt das FIRPTA eine zusätzliche Anforderung an 1031 Exchange rules , um die 15%ige Quellensteuer zu vermeiden. Die zusätzliche Anforderung besteht darin, dass die Person, die für die Übertragung der alten Immobilie vom ausländischen Verkäufer auf den Käufer/Übernehmer verantwortlich ist (z. B. ein Titel oder Treuhandgesellschaft) vom ausländischen Verkäufer entweder erhalten muss:

1. A Quellensteuerbescheinigung das vom IRS ausgestellt wurde und den Umtausch genehmigt und es dem Erwerber ermöglicht, den Steuerabzug zu vermeiden, oder;
2. Mitteilung des ausländischen Verkäufers, in der bestätigt wird, dass der Verkäufer ein Einbehaltungszertifikat beantragt hat.

Erstens sollte jeder ausländische Immobilieneigentümer vorausschauend planen, um eine ITIN weit vor der Übertragung von Immobilien zu erhalten, und ein Quellensteuerzertifikat beantragen, sobald die Übertragung von Immobilien vereinbart wurde. 

Zweitens ist es von entscheidender Bedeutung, dass ein ausländischer Verkäufer, der einen 1031-Tausch abschließen möchte, frühzeitig im Verkaufsprozess einen sachkundigen, professionellen und qualifizierten Vermittler konsultiert und sich von erfahrenen Beratern in Steuer- und Finanzfragen beraten lässt, die ihn beim Abschluss und bei der Einreichung der US-Steuererklärung unterstützen. Wenn Sie Referenzen für einen qualifizierten Vermittler wünschen, lassen Sie es uns bitte wissen. 

Zusätzliche Ressource von unserem CPA: Ausländische Staatsangehörige, die den 1031-Austausch nutzen:

Die Immobilie ist aus steuerlichen Gründen im Besitz einer ausländischen Privatperson, so dass dieser Tausch unter das FIRPTA fallen würde. Gemäß FIRPTA muss der US-Käufer beim Kauf einer Immobilie von einem nicht in den USA ansässigen Ausländer 15 % des Wertes der Immobilie einbehalten und an den IRS abführen. Wenn jedoch bestimmte Bedingungen erfüllt sind, ist keine Einbehaltung erforderlich.

Wenn der Veräußerer dem Erwerber schriftlich mitteilt, dass die Übertragung nicht der Anerkennung von Gewinnen oder Verlusten gemäß einer Nichtanerkennungsvorschrift des IRC unterliegt, und der Erwerber die schriftliche Mitteilung innerhalb von 20 Tagen nach der Übertragung an den IRS übermittelt, ist der Erwerber nicht zum Steuerabzug verpflichtet.

Zusätzlich zu den oben aufgeführten Schritten besagt Abschnitt 1445-2(d)(2)(iv), dass der oben genannte Ausschluss vom Steuereinbehalt den Teilnehmern einer Section 1031-Transaktion nur dann zur Verfügung steht, wenn die Transaktion gleichzeitig durchgeführt wird, d. h. beide Übertragungen im Rahmen des Section 1031-Tauschs am selben Tag erfolgen. 

Die FIRPTA-Einbehaltungspflicht wird ausgelöst, wenn eine ausländische Person im Rahmen einer Transaktion Bargeld (oder anderes Eigentum) erhält und der Wert des von der ausländischen Person abgegebenen Eigentums höher ist als der Wert des erhaltenen Eigentums. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die abgegebene Immobilie nicht mit einer Hypothek belastet ist, die erhaltene Immobilie aber eine Hypothek trägt, die übernommen wird.

Wenn die besonderen Beschränkungen von Section 1031 erfüllt sind, d. h. das Erfordernis der Gleichzeitigkeit und die No-Boot-Regel, besteht die einzige Möglichkeit, den Einbehalt der FIRPTA zu verhindern, darin, eine Quellensteuerbescheinigung vom IRS zu erhalten.

Zusammenfassend sind die folgenden Schritte erforderlich, sofern die Anforderungen von Abschnitt 1031 ansonsten eingehalten werden:

1. Vergewissern Sie sich, dass es keinen Kofferraum gibt, d. h. dass kein Bargeld im Rahmen des Umtauschs an die ausländische Person transferiert wird.
2.  Vergewissern Sie sich, dass der Umtauschvertrag und die Abschlussdokumente ausdrücklich dazu führen, dass beide Überweisungen am selben Tag wirksam werden.
3. Stellen Sie sicher, dass die ausländische Person der anderen Partei des Austauschs eine schriftliche Mitteilung über die Nichtanerkennung zukommen lässt, die die oben aufgeführten Anforderungen an die Mitteilung enthält.
4. Vergewissern Sie sich, dass die andere Partei des Austauschs, die die Mitteilung erhält, diese an den IRS unter folgender Adresse sendet: P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Hinweis: Ein Rechtsbeistand sollte konsultiert werden, um sicherzustellen, dass diese Angelegenheiten beim Abschluss erledigt werden.

1031 Exchange Florida und New York 

Während die bundesstaatlichen Steuervorschriften nach wie vor gelten und den Aufschub von Kapitalgewinnen ermöglichen, müssen Personen, die nicht in New York ansässig sind, bei einem 1031-Tausch nach den New Yorker Vorschriften 7,7 % staatliche Einkommenssteuer auf alle Gewinne aus dem Verkauf zahlen. Für einen 1031-Tausch gelten jedoch die New Yorker Regeln 

Bei einem 1031-Austausch gibt es in Florida keine staatliche Einkommenssteuer, so dass auch keine staatliche Einkommenssteuer auf den durch den Verkauf erzielten Gewinn anfällt. 

Ferienimmobilien in Florida halten

Um zu verhindern, dass das Finanzamt anzweifelt, ob eine Ferienimmobilie für einen 1031-Tausch in Frage kommt, muss sie über einen Zeitraum von zwei Jahren für mindestens 14 Nächte pro Jahr vermietet werden.

Die persönliche Nutzung einer Ferienimmobilie darf 14 Nächte pro Jahr oder 10 % der Tage innerhalb eines Jahres, an denen die Immobilie vermietet wird, nicht überschreiten. Die Zeit, die Sie in der Immobilie verbringen, um Reparaturen, jährliche Wartungsarbeiten usw. durchzuführen, wird nicht auf die 14-Tage-Grenze angerechnet.

Manhattan Miami Real Estate LLC kann Ihnen bei Ihrem 1031 Exchange helfen

Suchen Sie nach 1031 Exchange Unternehmen in Florida oder NY? Im Folgenden erfahren Sie, wie wir Ihnen als Immobilieninvestor helfen können.

Wir können:

1. Wir helfen Ihnen beim Upgrade oder Downgrade durch einen Florida 1031 Exchange oder New York 1031 Exchange;
2. Notieren und verkaufen Sie Ihre Immobilie in NYC oder Miami auf einer exklusiven Basis;
3. Suche nach einzelnen Anlageobjekten, Möglichkeiten zum Kauf von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern; 
4. Erleichtern Sie Ihren Mietern den Umzug;
5. Suche und Prüfung qualifizierter Mieter;
6. Verwalten Sie den Umsatz der Immobilie; 
7. Bereitstellung von Hausverwaltungsdiensten während der Vermietung der Immobilie (einige dieser Dienste sind für den Eigentümer kostenlos);
8. Begleiten Sie Eigentümer durch den gesamten 1031-Prozess zusammen mit unserem Team von Anwälten und qualifizierten Vermittlern, die über langjährige Erfahrung mit 1031-Austauschen verfügen. 

Wir haben viel Erfahrung mit 1031-Transaktionen und können zu jedem Zeitpunkt im Lebenszyklus einer Anlageimmobilie Unterstützung bieten.

Was ist der nächste Schritt?  

Vereinbaren Sie einen Termin für ein Gespräch mit unserem Managing Broker Anthony Guerriero, MBA, CPA, damit wir Ihre Bedürfnisse besser verstehen können. Und in der Zwischenzeit können Sie sich unten Wohn-Eigentumswohnungen in Manhattan und Miami ansehen.