1031 EXCHANGE RULES -
KAPITALERTRAGSSTEUERDEFFÄRE

MIT EINEM EXPERTEN VERBINDEN

A 1031 Exchange ist ein steuerbegünstigter Tausch, den die IRS für Investitionsliegenschaften zulässt. "Exchange" bezieht sich nicht auf den tatsächlichen Austausch von Immobilien zwischen zwei Eigentümern, sondern auf den Prozess des Verkaufs einer Immobilie und des Kaufs einer anderen. Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code regelt diese Transaktionen, daher der Verweis auf 1031 Exchange.

Ein Kapitalgewinn ergibt sich, wenn der Verkaufspreis eines Vermögenswertes höher ist als sein ursprünglicher Kaufpreis. Kapitalgewinne unterliegen bei natürlichen Personen einer Mindeststeuer von 15% und bei Körperschaften einer Steuer von 35%. Ein 1031 Exchange verschiebt die Kapitalgewinnsteuer auf ein späteres Datum, als sie normalerweise gezahlt werden würde. 

VORTEILE VON 1031 EXCHANGE RULES

Der Hauptvorteil eines steuerbegünstigten Umtauschs besteht darin, dass der Steuerzahler über Eigentum verfügen kann, ohne unmittelbar steuerpflichtig zu werden. Dies ermöglicht es dem Steuerzahler, die Ertragskraft der aufgeschobenen Steuerdollars zu behalten und gleichzeitig Vermögenswerte auszutauschen.

Anstatt z.B. eine Investitionsliegenschaft zu verkaufen und die Kapitalgewinnsteuer zu zahlen und dann den Nettoerlös für den Kauf einer anderen Immobilie zu verwenden, 1031 Exchange rules kann ein Investor auf die Zahlung der Kapitalgewinnsteuer verzichten und den gesamten Verkaufserlös zur Investition in die neue Immobilie verwenden, wodurch die Kapitalgewinnsteuer bis zum Verkauf der neuen Immobilie aufgeschoben wird.

Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die Erben des Anlegers eine gestärkte Basis auf diesem geerbten Vermögen erhalten. Während der Investor eine verminderte Basis an der Immobilie erhält (z.B. die Basis an der alten Immobilie), würden seine Erben beim Tod des Investors die Immobilie zum fairen Marktwert zum Zeitpunkt der Übertragung an die Erben erhalten. Wenn der Erbe die Immobilie verkaufen will, wird die Differenz zwischen dem neuen Verkaufspreis und dem Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Erbschaft versteuert.

 

GLEICHARTIGES EIGENTUM

1031 Exchange rules verlangen, dass die beiden Eigenschaften "gleichartige" Eigenschaften sind. Die Regeln betrachten den Tausch von Wohneigentum gegen gewerbliches Anlagevermögen und umgekehrt als "gleichartig". Allerdings muss sich die Immobilie in den USA befinden, da ein Tausch von US-Eigentum gegen ausländisches Eigentum nach den Regeln nicht als "gleichartig" gilt.


NACHTEILE EINES 1031-AUSTAUSCHS

Der Steuerzahler sollte auch bedenken, dass ein steuerbegünstigter Umtausch einige Nachteile mit sich bringt, und zwar

  1. Es wird eine reduzierte Basis (d.h. Steuerwert) im Ersatzgut geben, da die niedrigere Basis aus dem alten Vermögen auf das neue Vermögen übergeht. Aus diesem Grund wird der Steuerzahler geringere Abschreibungsabzüge auf das neue Eigentum haben, als wenn er das Eigentum ohne einen 1031-Austausch erworben hätte.
  2. Die Transaktionskosten für den Abschluss eines steuerbegünstigten Austauschs werden sich erhöhen, da dem Eigentümer zusätzliche Honorare entstehen.
  3. Der Steuerzahler darf den Nettoerlös aus der Veräußerung des Vermögens für nichts anderes verwenden als für Reinvestitionen in Immobilien. Andernfalls ergeben sich steuerliche Folgen für den Betrag des nicht als Reinvestition verwendeten Erlöses.

 

QUALIFIZIERTER VERMITTLER

Eine 1031-Börse erfordert einen qualifizierten Vermittler, wie in Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code definiert, der den gesamten Prozess abwickelt.

Der gesamte Erlös aus dem Verkauf, einschließlich der bargeldlosen Erlöse (wie z.B. ein Boot, das Sie im Handel zusätzlich zum Eigentum erhalten könnten), muss an den qualifizierten Vermittler gehen, um für den Kauf des neuen Eigentums verwendet zu werden. Alles, was der Verkäufer direkt oder indirekt erhält (egal wie unbedeutend), disqualifiziert die gesamte Transaktion, was zur Anerkennung des gesamten Gewinns führt (und im Falle eines ausländischen Käufers zur Einbehaltung der FIRPTA).

 

SEHR SPEZIFISCHE REGELN BEZÜGLICH: DER IDENTIFIZIERUNGS-
UND AUSTAUSCHPERIODEN

  1. Der neue Besitz muss sich innerhalb der USA befinden.
  2. Ab dem Schlussdatum der alten Immobilie hat der Verkäufer 45 Kalendertage Zeit, um dem qualifizierten Vermittler eine Liste der Immobilien vorzulegen, die er kaufen möchte (diese Liste wird "Die 45-Tage-Liste" genannt, und es gibt normalerweise mehr als eine Immobilie auf der Liste, falls ein Geschäft scheitert).
  3. Ab dem Abschlussdatum der alten Immobilie hat der Verkäufer 180 Kalendertage Zeit, um eine oder mehrere der Immobilien auf der 45-Tage-Liste zu kaufen;
  4. Der Verkäufer der alten Immobilie muss das Eigentum an der neuen Immobilie in demselben rechtlichen Namen übernehmen, in dem er die alte Immobilie besaß.
  5. Der Verkäufer muss neues Eigentum zu einem Betrag kaufen, der dem Verkaufspreis des alten Eigentums entspricht oder diesen übersteigt.
  6. Bargeld aus dem Verkauf des alten Eigentums muss nach Zahlung der Schließungskosten und Verbindlichkeiten an den qualifizierten Vermittler gehen und für den Kauf des neuen Eigentums verwendet werden.

Die 45-Tage-Frist muss strikt eingehalten werden, da sie in keiner Weise verlängerbar ist, selbst wenn der 45. Tag auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen US-Feiertag fällt. Der Austauschzeitraum endet genau 180 Tage nach dem Datum, an dem die Person das aufgegebene Eigentum überträgt, oder am Fälligkeitsdatum für die Steuererklärung der Person für das Steuerjahr, in dem die Übertragung des aufgegebenen Eigentums stattgefunden hat, je nachdem, welcher Zeitpunkt früher liegt. Auch hier muss die 180-Tage-Frist strikt eingehalten werden, da sie in keiner Weise verlängerbar ist, selbst wenn der 180. Tag auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen US-Feiertag fällt.

1031 Exchange Rules - aufgeschobener Steuerumtausch

 

1031 BÖRSE FÜR AUSLÄNDISCHE INVESTOREN 

Nicht-US-Verkäufer können sich auch für eine 1031-Behandlung ihrer Vermögenswerte qualifizieren 

Die US-Regierung ermöglicht es einem ausländischen Verkäufer, die 1031 Exchange-Bestimmungen zu nutzen. Zusätzlich zu den oben erwähnten normalen Regeln erlegt die FIRPTA dem 1031 Exchange rules Verkäufer eine zusätzliche Anforderung auf, um die 10%ige Einbehaltung zu vermeiden. Die zusätzliche Anforderung besteht darin, dass die Person, die für die Übertragung des alten Eigentums vom ausländischen Verkäufer auf den Käufer/Übernehmer verantwortlich ist (wie z.B. ein Eigentumsrecht oder eine Treuhandgesellschaft), vom ausländischen Verkäufer entweder

  1. Ein von der IRS ausgestelltes Quellensteuerzertifikat, das den betreffenden Austausch sanktioniert und es dem Übertragungsempfänger ermöglicht, die Einbehaltung von Steuern zu vermeiden, oder;
  2. Mitteilung des ausländischen Verkäufers, in der bestätigt wird, dass der Verkäufer ein Einbehaltungszertifikat beantragt hat.

Erstens sollte jeder ausländische Eigentümer von Eigentum im Voraus planen, eine ITIN weit vor der Übertragung von Eigentum zu erhalten und ein Einbehaltungszertifikat zu beantragen, sobald eine Eigentumsübertragung arrangiert worden ist. Zweitens ist es von entscheidender Bedeutung, dass jeder ausländische Verkäufer, der einen 1031er Tausch abschließen möchte, sich frühzeitig im Verkaufsprozess mit einem sachkundigen, professionellen, qualifizierten Vermittler berät und auch Steuer- oder Finanzberatung von erfahrenen Beratern in Anspruch nimmt, um sie beim Abschluss und beim US-Steueranmeldeverfahren zu unterstützen. Wenn Sie Referenzen für einen qualifizierten Intermediär wünschen, lassen Sie es uns bitte wissen. 

Zusätzliche Ressource von unserem CPA:

Im Allgemeinen ist eine Übertragung nach Section 1031 oder ein gleichartiger Tausch eine Methode, die verwendet wird, um Kapitalgewinnsteuern auf Anlageimmobilien in den Vereinigten Staaten aufzuschieben, wenn diese verkauft oder gegen eine andere Anlage getauscht werden. Immobilieneigentum, das als "wie-freundlich Immobilien"Dies bedeutet, dass tatsächliche Anlageimmobilien gegen Anlageimmobilien ausgetauscht werden müssen und nicht gegen Immobilien, die aus persönlichen Gründen genutzt werden, oder Nicht-Immobilienvermögen. Wir gehen, ohne zu entscheiden, davon aus, dass für die Zwecke dieses Memos die Anforderungen von Abschnitt 1031 erfüllt sind.

In diesem Fall ist das Eigentum jedoch steuerlich im Besitz einer nichtamerikanischen Person (ausländische Person), so dass dieser Tausch ebenfalls unter das FIRPTA fallen würde. Die FIRPTA-Einbehaltung wird durch die Regeln von Abschnitt 1445 geregelt. Gemäß FIRPTA muss der US-Käufer, wenn eine Immobilie von einem nicht ansässigen Ausländer gekauft wird, 15% des Wertes der Immobilie in der Transaktion einbehalten, um sie an die IRS zu senden. Da es sich jedoch um eine 1031-Transaktion handelt, ist unter begrenzten Umständen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, keine Einbehaltung erforderlich.

Als allgemeine Regel gilt, dass gemäß Abschnitt 1. 1445-2(d)(2) ein Übernehmer nicht zur Einbehaltung verpflichtet ist, wenn es eine Ausnahme für die Einbehaltung gibt, z.B. wenn der Übertragende dem Übernehmer eine schriftliche Benachrichtigung zukommen lässt, die besagt, dass der Übertragende aufgrund einer Nichtanerkennungsbestimmung des IRC nicht verpflichtet ist, einen Gewinn oder Verlust in Bezug auf die Übertragung zu erfassen, und der Übernehmer die schriftliche Benachrichtigung innerhalb von 20 Tagen nach der Übertragung an die IRS an die folgende Adresse sendet:

Postfach 21086, Abwurfstelle 8731, FIRPTA-Einheit, Philadelphia, PA 19114-0586

Diese schriftliche Mitteilung muss gemäß Abschnitt 1445-2(d)(2)(iii) die folgenden Informationen enthalten und vom Übertragenden, dem nicht ansässigen Ausländer, als wahrheitsgemäß überprüft und unter Strafe des Meineids unterzeichnet werden:

  1. a) Eine Erklärung, dass das vorgelegte Dokument eine Mitteilung über eine Nichtanerkennungstransaktion oder eine Vertragsbestimmung gemäß den Anforderungen von §1.1445-2(d)(2) darstellt;

  2. b) den Namen, die Sozialversicherungsnummer (oder eine andere Identifikationsnummer) und die Wohnanschrift der ausländischen Person;

  3. c) Eine Erklärung, dass eine ausländische Person nicht verpflichtet ist, einen Gewinn oder Verlust in Bezug auf den Transfer auszuweisen;

  4. d) eine kurze Beschreibung des Transfers; und

  5. e) Eine kurze Zusammenfassung des Gesetzes, Abschnitt 1031 in unserem Fall, und Fakten, die die Behauptung stützen, dass die Anerkennung

    von Gewinn oder Verlust ist in Bezug auf den Transfer nicht erforderlich.

 

Zusätzlich zu den oben aufgeführten Schritten besagt Abschnitt 1445-2(d)(2)(iv), dass der obige Ausschluss des Einbehalts für Teilnehmer an einer Transaktion nach Abschnitt 1031 nur dann möglich ist, wenn die Transaktion gleichzeitig erfolgt, d.h. beide Übertragungen im Rahmen des Austauschs nach Abschnitt 1031 am selben Tag wirksam werden. Darüber hinaus darf es keinen Boot, z.B. Bargeld, geben, den die ausländische Person als Teil der Transaktionen erhält. Wenn also das von der ausländischen Person übergebene Eigentum mehr wert ist als das Eigentum, das die ausländische Person erhält, und eine Barzahlung an die ausländische Person erfolgt, um die Gegenleistung auszugleichen, wird FIRPTA ausgelöst, und die Einbehaltung ist obligatorisch. Dies könnte auch dann der Fall sein, wenn das von der ausländischen Person übergebene Eigentum keine Hypothek hat, aber das erhaltene Eigentum eine Hypothek hat, die angenommen wird.

In Ermangelung der Erfüllung der Einschränkungen des Special Section 1031, d.h. der gleichzeitigen Anforderung und der No-Boot-Anforderung, besteht die einzige Möglichkeit, die Einbehaltung durch FIRPTA zu vermeiden, darin, ein Einbehaltungszertifikat von der IRS zu erhalten. Die Einzelheiten und die Planung für ein solches Zertifikat sprengen den Rahmen dieses Memos.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die folgenden Schritte notwendig sind, vorausgesetzt, dass die Anforderungen von Abschnitt 1031 ansonsten erfüllt werden:

  1. 1) Stellen Sie sicher, dass es absolut keinen Stiefel gibt, d.h. dass kein Bargeld im Austausch an die ausländische Person transferiert wird.

  2. 2) Stellen Sie sicher, dass der Austauschvertrag und die Abschlussdokumente ausdrücklich dazu führen, dass beide Übertragungen am selben Tag wirksam werden.

  3. 3) Stellen Sie sicher, dass von der ausländischen Person, der anderen Börsenpartei, eine schriftliche Mitteilung über die Nichtanerkennung vorgelegt wird, die die oben aufgeführten Anforderungen für die Mitteilung enthält.

  4. 4) Stellen Sie sicher, dass die andere Partei des Austauschs, die die Mitteilung erhält, die Mitteilung an die IRS an die folgende Adresse sendet:

              a. Postfach 21086, Abwurfstelle 8731, FIRPTA-Einheit, Philadelphia, PA 19114-0586

Es sollte ein Rechtsbeistand konsultiert werden, der Rechtsberatung anbietet, um sicherzustellen, dass diese Angelegenheiten bei Abschluss erledigt werden.

 

In Miami investieren

 

PLANEN SIE EIN PERSÖNLICHES
TREFFEN MIT UNSEREM TEAM

EIN TREFFEN PLANEN

Brauche ich einen Makler?