Leitfaden für den Hauskauf in New York und Miami

Um die bestmögliche Kaufentscheidung für ein Eigenheim zu treffen, benötigen Sie die bestmögliche Vertretung, d.h. einen eigenen Käuferagenten, der in Ihrem Namen arbeitet. Bei jedem Immobiliengeschäft wird es einen Verkäufer-Makler geben, der die Interessen des Verkäufers vertritt. Ebenso haben Sie mit einem Käufer-Makler jemanden, der sich Ihren Interessen widmet. Die Zusammenarbeit mit einem Käufermakler ist für den Käufer kostenlos, da der Verkäufer immer die Maklerprovision zahlt.

Einer der wichtigsten Aspekte des Maklers eines Käufers ist, dass er oder sie kein persönliches Interesse an einer bestimmten Immobilie hat. Der Listing- oder Verkaufsagent hingegen hat ein persönliches Interesse am Verkauf der spezifischen Wohnung oder des Gebäudes, das er zum Verkauf angeboten hat. Der Verkäufer und der im Auftrag des Verkäufers tätige Immobilienmakler sind nur daran interessiert, für ihren Verkäufer den höchsten Preis zu den besten Bedingungen zu erzielen - das Gegenteil des Interesses des Käufers.

Stellen Sie es sich so vor: Wenn Sie der Angeklagte in einem Gerichtsverfahren wären, würden Sie sich nicht vom Anwalt des Klägers vertreten lassen. Die gleiche Situation hier. Seien Sie klug! Setzen Sie Ihren eigenen Makler ein. Weitere Tipps zur Beauftragung eines Maklers:

• Setzen Sie nicht mehrere Agenten ein, denn keiner von ihnen wird sich voll und ganz für Sie einsetzen. Engagieren Sie sich für einen professionellen Agenten, sagen Sie es ihnen, und sie werden sich nach hinten beugen, um für Sie die beste Immobilie zu finden.
• Ein guter Makler kann Ihnen jede verfügbare Wohnung auf dem Markt zeigen - auch solche, die noch nicht einmal gelistet sind.

"Warum Sie einen Immobilienmakler aus Manhattan beauftragen sollten"

"Warum Sie einen sehr erfahrenen Immobilienmakler in Miami brauchen"

Die Einholung eines Vorab-Genehmigungsschreibens vor Beginn Ihrer Immobiliensuche ist ein Muss, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen möchten. Die Vorab-Genehmigung durch die Bank:

• ermöglicht es Ihnen, die Preisspanne der Häuser, die Sie sich leisten können, besser zu bestimmenund
• dem Verkäufer und seinem Makler nachweist, dass Sie über die finanzielle Leistungsfähigkeit verfügen, um die Transaktion abzuschließen

Häufig verhandeln Verkäufer nicht einmal mit einem Käufer, der ein Angebot mit einer Hypothekenkaution und ohne Vorab-Genehmigungsschreiben macht. Die fehlende Vorabgenehmigung zeigt dem Verkäufer, dass der Käufer vielleicht nicht seriös ist, nicht weiß, was es braucht, um die Transaktion abzuschließen, und vielleicht nicht einmal die finanzielle Kapazität für einen Kauf hat.

Die Vorabgenehmigung einer Hypothek dauert nur ein oder zwei Tage, daher ist es am besten, diesen Schritt zuerst durchzuführen. So erhalten Sie eine gute Vorstellung von den Preispunkten, auf die Sie bei Ihrer Suche abzielen möchten.

Jetzt ist es an der Zeit, eine Wunschliste mit dem zu erstellen, was Sie sich für eine Immobilie wünschen. Wollen Sie in einer aufstrebenden Lage sein? Oder eine, die sehr etabliert ist? Wollen Sie in einem gläsernen Turm oder in einer historischen Vorkriegsgenossenschaft wohnen? Die Antworten auf diese Fragen helfen dem Makler Ihres Käufers zu verstehen, welche Immobilien Ihrem Geschmack entsprechen könnten und welche er überspringen sollte.

Es ist auch wichtig, dass Sie verstehen, was nur ein Wunsch ist und was nicht verhandelbar ist. Vielleicht hoffen Sie auf eine Eigentumswohnung mit Whirlpool oder Terrasse, würden sich aber mit etwas anderem zufrieden geben. Auf der anderen Seite benötigen Sie vielleicht unbedingt drei Schlafzimmer. Wenn Sie sich über Ihre Erwartungen im Klaren sind, wird es Ihnen und Ihrem Makler helfen, Ihre Suche auszuweiten und Immobilien zu finden, die Ihnen sonst vielleicht entgehen würden.

"Die besten Viertel Manhattans sollen 2020 eine Eigentumswohnung kaufen"

"Diese neu zu verkaufenden Miami Condos werden die Skyline im Jahr 2020 verändern"

Mit Ihrer Wunschliste in der Hand können Sie online mit der Suche nach Immobilien beginnen. Beginnen Sie mit der Website Manhattan Miami, die leistungsstarke Funktionen bietet, die Ihnen helfen, Ihr ideales Zuhause zu finden. Wir haben Zugang zu allen Immobilienangeboten in Manhattan und Miami. Wenn Sie die Immobilienangebote in Manhattan oder Miami selbst durchsuchen möchten, klicken Sie hier für Manhattan und hier für Miami.

Die meisten unserer Kunden ziehen es vor, dass wir ihnen interessante Objekte vorschlagen. Wenn Sie möchten, dass wir eine maßgeschneiderte Immobiliensuche für Sie vorbereiten, klicken Sie hier für Manhattan und hier für Miami und wir werden zurückkehren zu Sie Ergebnisse basierend auf Ihren einzigartigen Parametern.

Anmerkung:  Bei der Suche nach Angeboten sollten ausländische Käufer ihre Immobiliensuche auf Eigentumswohnungen, Condos, Condops und Stadthäuser, wie Kooperativen für primäre Hausbesitzer.

"Jagen Sie beim Kauf von Anlageobjekten nicht der Rendite hinterher"

Für die Immobilien, die Sie auswählen, erstellen wir eine Schätzung der Immobilienbewertung, die sich auf vergleichbare Immobilien stützt. Gemeinsam mit unseren Käufern legen wir eine Strategie fest, um die Bietstrategie im Hinblick auf das aktuelle Marktgeschehen zu bestimmen. Wir werden Verhandlungstaktiken entwickeln, die von der Immobilie, dem Standort und den aktuellen Marktbedingungen abhängen.

Wir werden eine Analyse vergleichbarer Immobilien erstellen, ähnlich der vergleichbaren Marktanalyse (CMA), die von einem Verkäufer bei der Bestimmung des Angebotspreises verwendet werden. Unsere Analyse wird sich auf die jüngsten Daten zu abgeschlossenen Verkäufen von Nachbarwohnungen in Gebäuden mit ähnlichen Merkmalen konzentrieren. Wir werden Ihnen alle aktuellen Daten zur Verfügung stellen, die Sie für eine Analyse der Verkaufsabschlüsse benötigen, den durchschnittlichen Angebotsrabatt für das Quartal, die aktuellen Marktbedingungen, neueste Durchschnittspreis pro Quadratfuß, Trends, etc. Aus all diesen Daten und Marktinformationen werden wir einen Eröffnungsangebotspreis destillieren.

"Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie".

"Denken Sie beim Kauf einer Wohnung in Miami an den Wiederverkauf"

In New York werden die Angebote mündlich über den Immobilienmakler des Käufers abgegeben. Mündliche Angebote sind nicht rechtsverbindlich. Für Immobilientransaktionen in New York sind nur schriftliche Verträge durchsetzbar. Bis zur Unterzeichnung des Vertrags besteht daher weder für den Käufer noch für den Verkäufer eine Verpflichtung. Dementsprechend kann ein Käufer eine Reihe von Angeboten für verschiedene Wohnungen abgeben, um zu versuchen, das beste Geschäft zu erzielen. In Florida werden Angebote jedoch schriftlich abgegeben, und eine Anzahlung von 10% ist erforderlich, um das Angebot zu begleiten. Daher ist jedes Angebot des Käufers rechtlich bindend.

Der Verkäufer wird in der Regel mit einem Gegenangebot zurückkommen. Käufer und Verkäufer werden hin und her gehen, bis sie sich über den endgültigen Kaufpreis und etwaige Sonderbedingungen des Geschäfts einig sind. Eine Sonderbedingung könnte eine Hypothekenkontingenz sein, die es dem Käufer erlaubt, aus dem Vertrag auszusteigen und seine Anzahlung zurückzuerhalten, wenn die Bank keine Hypothek auf das Grundstück aufnimmt. Hypothekenkontingente sehen vor, dass der Käufer die Hypothek innerhalb von 45 Tagen erhält.
Der Verkäufer könnte eine Frist von 60 Tagen akzeptieren, aber die meisten Verkäufer würden es vorziehen, überhaupt keine Hypothekenkontingente einzugehen. Ohne diese Möglichkeit kann der Verkäufer den Preis senken.

Manchmal lassen die Verkäufer keine Hypothek für ausländische Käufer zu, da es für den Verkäufer schwierig ist zu erkennen, ob der Käufer wirklich von einer Bank abgelehnt wurde oder einfach seine Meinung über den Kauf der Immobilie geändert hat. Dies könnte für einige ausländische Käufer zu einem Problem werden, wenn der Verkäufer diese Möglichkeit nicht zulässt. Ein Vorab-Genehmigungsschreiben der Bank hilft dem ausländischen Käufer oft, diese Hürde zu überwinden.

"Was Sie wissen müssen, wenn Sie eine Wohnung in NYC kaufen"

"Was Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung vor dem Bau in Miami wissen müssen"

Es ist zwar ratsam, vorher zumindest einen Immobilienanwalt in NYC zu konsultieren, doch sobald der Verkäufer ein Angebot angenommen hat, muss der Käufer einen Immobilienanwalt beauftragen. In New York wird vom Käufer verlangt, einen Anwalt zu beauftragen. In Miami ist dies nicht erforderlich, aber die meisten werden einen Anwalt mit der Abwicklung ihrer Käufe beauftragen. Die Risiken sind zu groß, um hier einen Alleingang zu wagen, daher schlagen wir dem Käufer immer eine eigene rechtliche Vertretung vor. 

Nach Annahme des Angebots füllt der Vertreter des Käufers ein "Deal Sheet" aus, das die Namen der Käufer sowie alle Kontaktinformationen, einschließlich des Namens und der Adresse des Anwalts des Käufers, enthält. Daher muss der Käufer wissen, mit welchem Anwalt er zu diesem Zeitpunkt zusammenarbeiten wird. Innerhalb eines Tages werden die Dokumente der Eigentumswohnung an den Anwalt des Käufers zur Prüfung geschickt.

Der Anwalt des Käufers wird unter anderem die Dokumente der Eigentumswohnung und die Finanzberichte des Gebäudes lesen, um den Gesundheitszustand des Gebäudes und alle Fragen, die angesprochen werden sollten, festzustellen. Der Anwalt des Käufers wird Fragen an den Anwalt des Verkäufers und den Sponsor des Gebäudes stellen. Der Vertrag wird dann revidiert, um etwaige in der Überprüfung festgestellte Fragen zu klären.

Bis zur Vertragsunterzeichnung durch den Käufer kann der Verkäufer die Wohnung zeigen und, falls er dies wünscht, höhere Angebote annehmen. Deshalb, Zeit ist von entscheidender Bedeutung beim Durchlaufen des Prozesses.

"NYC Immobiliensteuern"

"Steuer- und Rechtsfragen beim Kauf einer Wohnung in NYC"

"Informationen zur Immobiliensteuer in Miami, die Sie kennen sollten"

IN NEW YORK

Bei Vertragsunterzeichnung, die in der Regel nicht mehr als 10 Tage nach Annahme des Angebots erfolgt, muss der Käufer dem Anwalt des Verkäufers eine Anzahlung in Höhe von 10% des Kaufpreises leisten. Die Anzahlung wird bis zum Vertragsabschluss treuhänderisch, in der Regel vom Anwalt des Verkäufers, verwahrt.

IN FLORIDA

Die 10%ige Anzahlung, die zusammen mit dem ursprünglichen schriftlichen Angebot geleistet wurde, ist nur in bestimmten Fällen rückzahlbar, z.B. im Rahmen einer Hypotheken-Vorsorgeklausel, wenn der Kreditantrag des Käufers von der Bank abgelehnt wurde.

Wenn der Käufer eine Hypothekenfinanzierung erhält, wird er daran arbeiten, von der Bank einen Mortgage Commitment Letter für die Hypothek zu erhalten. Der Mortgage Commitment Letter wird ausgestellt, sobald der Käufer den Kredit gesichert hat. Für Eigentumswohnungen und Genossenschaften ist dieser Brief eine Anforderung des Vorstandspakets, das Sie dem Vorstand zur Genehmigung vorlegen, nachdem Sie ein Geschäft mit einem Verkäufer abgeschlossen haben.

SICHERUNG DES DARLEHENS

Die Beantragung einer Hypothek kann beginnen, bevor Sie eine Wohnung finden oder nachdem Sie ein Angebot abgegeben haben. Am besten ist es jedoch, dies so früh wie möglich zu tun, um Überraschungen zu vermeiden. Der Käufer wird einen Antrag ausfüllen müssen, der mit viel Papierkram verbunden ist. Der Kreditgeber wird einen detaillierten Blick auf die Kreditgeschichte des Käufers, die Beschäftigungsgeschichte und finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten. 

AUSSTELLUNG DES HYPOTHEKEN-ZUSAGEBRIEFES

Ein Mortgage Commitment Letter ist das Dokument, das ein Underwriter an den Kreditsachbearbeiter sendet, sobald ein Kredit genehmigt ist. Das ist das einzig Wahre! Der Mortgage Commitment Letter wird jeden Aspekt der Hypothek detailliert beschreiben. Er enthält die Bedingungen und den Zinssatz. Er enthält die "Bedingungen" (die Punkte, die zur endgültigen Genehmigung vorgelegt oder erklärt werden müssen). Der Hypothekenverpflichtungsbrief wird datiert sein und ein Verfallsdatum haben. Er kann vom Underwriter unterzeichnet werden.

Während das Vorab-Genehmigungsschreiben eine großartige Sache ist, die Sie zu Beginn Ihrer Suche haben sollten, wird der Käufer erst dann genehmigt, wenn das Mortgage Commitment Letter ausgestellt wird, da das Mortgage Commitment Letter ein formelles, rechtsverbindliches Dokument ist.

"Schätzungen vs. Hausinspektionen: Kennen Sie den Unterschied"

Es gibt keine Genehmigung des Vorstands für ganze Stadthäuser oder Einfamilienhäuser, aber Käufer, die eine Eigentumswohnung oder eine Genossenschaft kaufen, müssen einen formellen Antrag an den Vorstand der Eigentumswohnung oder Genossenschaft stellen, um den Kauf abzuschließen.

Sobald der Vertrag sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer ausgeführt wird, muss der Käufer dem Condo- oder Co-op-Board ein Board-Paket vorlegen. Ein Condo Board hat das so genannte "Vorkaufsrecht", was bedeutet, dass sie die Möglichkeit haben, die Eigentumswohnung zu kaufen, bevor sie den Kauf eines externen Käufers genehmigen. Ein Genossenschaftsvorstand hat die Befugnis, Käufer zu genehmigen oder abzulehnen. Das Board-Paket, manchmal auch als Verkaufsantrag bezeichnet, enthält/erfordern:

• Ein Antrag und Gebühr
• Der ausgefertigte Vertrag und das Mortgage Commitment Letter, falls vorhanden
• Finanzberichte einschließlich Bankauszüge oder Bestätigungsschreiben
• Persönliche Referenzschreiben
• Geschäftliche Referenzschreiben
• Die Steuererklärungen der letzten drei Jahre
• Briefe zur Überprüfung von Beschäftigung und Einkommen
• Autorisierung für Kriminal-, Kredit- und Beschäftigungsprüfungen

Das Vorstandspaket wird der Verwaltungsgesellschaft des Gebäudes zur Prüfung vorgelegt.

• Wenn es sich um eine Co-op handelt, wird der Vorstand eine Befragung aller zukünftigen Bewohner der Einheit verlangen. Dieses Gespräch ist sehr ernst und sollte als Geschäftsbesprechung angesehen werden.
• Ein Ausschuss für Eigentumswohnungen wird den Kaufinteressenten nicht befragen, sondern Kredit- und Kriminalitätsprüfungen durchführen und das Paket des Ausschusses lesen.

Sobald der Vorstand auf das "Vorkaufsrecht" verzichtet, oder mit anderen Worten, den Käufer genehmigt, kann ein Abschluss geplant werden.

Der Abschluss wird innerhalb von 30/45/60 Tagen nach Vertragsunterzeichnung erfolgen, je nachdem, welche Bedingungen vereinbart wurden. Bei Barzahlung ist eine 30-tägige Schließung wahrscheinlicher. Wenn eine Hypothek aufgenommen wird, erhält der Käufer wahrscheinlich bis zu 60 Tage, wobei der Durchschnitt bei 45 Tagen liegt. In Vorbereitung auf das Closing:

• Legen Sie das Abschlussdatum fest.
• Erfüllen Sie die Bedingungen des Darlehensangebots.
• Der Anwalt des Käufers wird eine Titelsuche durchführen, um sicherzustellen, dass der Käufer einen "sauberen Titel" erhalten hat, der sicherstellt, dass der Verkäufer Eigentümer der Immobilie ist und dass keine Pfandrechte an der Immobilie bestehen.
• Abschluss einer Hausratsversicherung, um den Eigentümer (und den Kreditgeber) vor Verlusten zu schützen, falls das Haus jemals beschädigt oder zerstört wird.
• Abschließende Begehung vor der Schließung.

Das Closing, oder der Vergleich, ist der letzte Schritt in einer Immobilientransaktion. Am Abschlussdatum schließen die Parteien den Kaufvertrag ab und übertragen das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer: 

• Der Käufer (oder die Bank des Käufers) liefert die Zahlung für den Restbetrag, der in der Regel die restlichen 90% des Kaufpreises zuzüglich der Abschlusskosten von 3,5% (ohne Hypothek) bis 5,5% (mit Hypothek) beträgt.
• Der Verkäufer unterzeichnet die Urkunde an den Käufer und übergibt ihm die Schlüssel für das Haus.
• Eine Grundstücksgesellschaft wird die neue Urkunde beim örtlichen Grundbuchamt eintragen lassen.
• Der Verkäufer erhält die fälligen Gelder aus dem Verkaufserlös, abzüglich der Schließungskosten und Hypothekenauszahlungen, wenn der Verkäufer zum Zeitpunkt der Schließung eine bestehende Hypothek hatte.

Für ausländische Käufer kann das Closing stattfinden, ohne dass der Käufer physisch in den USA anwesend ist. Der Käufer würde dem Anwalt des Käufers einfach eine Vollmacht erteilen (oder eine Einverständniserklärung unterzeichnen, wenn er mit einer LLC kauft), um das Geschäft im Namen des Käufers abzuschließen. Dies ist eine gängige Praxis.

"Immobilienverwaltung für Investoren".