STEUER- UND RECHTSFRAGEN

Für Ausländer, die US-Immobilien kaufen

EINE SITZUNG BEANTRAGEN

ANTWORTEN AUF FAQ'S VON AUSLÄNDISCHEN KÄUFERN UND VERKÄUFERN VON NEW YORKER IMMOBILIEN VON PIERRE DEBBAS, ESQ., VON ROMER DEBBAS LLP

Möchten Sie mehr erfahren? Sehen Sie sich unseren Leitfaden für ausländische Einkäufer an:

LEITFADEN FÜR AUSLÄNDISCHE KÄUFER

1. Kann ein ausländischer Staatsbürger in den Vereinigten Staaten Eigentum erwerben?

 

Ja, ein ausländischer Staatsbürger kann in den Vereinigten Staaten Eigentum erwerben. Kooperativen (Genossenschaften) können für Ausländer sehr schwer zu erwerben sein und sind vielleicht nicht die beste Art von Eigentum für einen Nicht-US-Bürger, da Kooperativen in der Regel viele Einschränkungen haben, einschließlich der Untervermietung. Daher fällt es den meisten Ausländern leichter, eine Eigentumswohnung (Condominium) zu kaufen. Genossenschaftsvorstände befragen alle Käufer, unabhängig von ihrer Nationalität, und sind rechtlich in der Lage, einen Käufer ohne Angabe von Gründen zu akzeptieren oder abzulehnen. Dieser Befragungsprozess erfordert eine langwierige Überprüfung der persönlichen und finanziellen Informationen über den Käufer, und es ist unwahrscheinlich, dass die Genossenschaftsvorstände auf Eigentümer eingehen, die nicht hauptsächlich in der Immobilie wohnen. Bei Eigentumswohnungen gibt es jedoch oft ein viel einfacheres Überprüfungsverfahren, bei dem der Wohnungsausschuss auf das so genannte "Vorkaufsrecht" verzichtet, das ihm das Privileg gibt, Wohnungen vor externen Käufern zu erwerben. Eigentumswohnungen ermöglichen es Hauskäufern auch, ihre Immobilien unterzuvermieten und ihren Kauf über einen Trust, eine inländische LLC oder sogar ein ausländisches Unternehmen abzuwickeln. Jede dieser Geschäftsstrukturen kann dazu beitragen, den Käufern einen zusätzlichen Schutz vor Haftungsansprüchen zu bieten, und gewährt ausländischen Käufern auch Steuervorteile.

 

Erfahren Sie mehr über den Unterschied zwischen Condo und Coop

2. Was bedeutet "FIRPTA"?

 

Die Foreign Investment in Real Estate Property Tax (FIRPTA) ist eine Quellensteuer, die alle ausländischen Verkäufer von Immobilien zahlen müssen, um sicherzustellen, dass der Verkäufer mit allen aktuellen Steuerverpflichtungen gegenüber dem Internal Revenue Service (IRS) auf dem Laufenden ist. Diese Steuer beträgt zwischen 10% und 15% des Gesamtverkaufs, aber die Steuer ist auch erstattungsfähig, wenn der Verkäufer alle Steuern bezahlt hat, einschließlich Einkommenssteuern, Kapitalertragssteuern und andere.

3. Welche Steuern zahlen ausländische Käufer, wenn sie eine Wohnung in NYC kaufen wollen?

 

Der Status eines Käufers als nicht ansässiger Ausländer führt an und für sich nicht zu spezifischen zusätzlichen Steuern. Alle Immobilienkäufer, einschließlich US-Staatsbürger, können möglicherweise einige dieser Steuern zahlen, wenn sie Immobilien in Manhattan kaufen:

 

  • Für Käufe über 1.000.000 $ gibt es eine "Villa-Steuer" von 1%, die bei Immobilien mit einem Preis von 25 Millionen $ oder mehr bis zu 4% steigt.
  • Bestimmte Grundstücke - einige Arten von Neubauten - können von den Bauträgern des Grundstücks verlangen, dass der Käufer die "Übertragungssteuern" zahlt, die sowohl auf Stadt- als auch auf Staatsebene erhoben werden. New York City erhebt eine Steuer von 1% bei Verkäufen unter 500.000 $ und 1,425% bei Verkäufen über diesem Preis. Die Übertragungssteuer des Staates New York beträgt pauschal 0,4% für alle Verkäufe. Diese Steuer müssen Käufer nicht zahlen, wenn ihr Eigentum kein Neubaugebiet ist.
  • Für Käufer, die die Finanzierung ihres Kaufs sichern, wird es auch eine "Hypothekeneintragungssteuer" geben, von der der Kreditgeber immer 0,25% zahlt. Beim Kauf einer Wohnung in NYC beträgt diese Steuer bei Verkäufen unter 500.000 USD 2,05 % (also 1,8 %, die vom Käufer zu zahlen sind), und bei allen anderen Verkäufen beträgt die Steuer 2,175 % (also 1,925 %, die vom Käufer zu zahlen sind).

 

Bericht zum NYC-Immobilienmarkt

4. Welche Steuern zahlen ausländische Verkäufer beim Verkauf von NYC-Immobilien?

 

Ausländische Verkäufer werden für die FIRPTA (siehe oben) und die Kapitalertragssteuern verantwortlich sein. Auf Bundesebene beläuft sich die Kapitalgewinnsteuer auf 21% des Netto-Kapitalgewinns, d.h. des Geldbetrags, den der Verkäufer bei einem Verkauf nach Abzug des ursprünglich gezahlten Kaufpreises, der Schließungskosten und der Kosten für etwaige Verbesserungen an der Immobilie verdient. New York City erhebt außerdem eine Kapitalgewinnsteuer speziell von nicht ansässigen Verkäufern in Höhe von insgesamt 8,82%.

5. Müssen ausländische Besitzer von US-Eigentum die Erbschaftssteuer zahlen?

 

Die "Erbschaftssteuer" ist eine Steuer, die beim Tod einer Person gezahlt werden muss. Für ausländische Staatsbürger, die zum Zeitpunkt ihres Todes Eigentum in den Vereinigten Staaten besitzen. Im Staat New York beträgt der maximale Nachlasssteuersatz 16%. Auf Bundesebene erheben die Vereinigten Staaten sogar rund 40%. Für Bürger der Vereinigten Staaten und einige ausländische Staatsbürger, deren Heimatländer bestimmte Steuerabkommen mit den Vereinigten Staaten geschlossen haben, gelten hohe Freibeträge, bis zu 11,2 Millionen Dollar pro Person (oder 22,4 Millionen Dollar pro Paar). Nicht-US-Bürger haben nur eine 60.000 $ Freistellung. Ausländische Eigentümer möchten das Geschäft daher möglicherweise so strukturieren, dass sie die Erbschaftssteuer vermeiden oder sich dagegen absichern.

6. Gibt es Möglichkeiten, die Erbschaftssteuerlast zu mindern?

 

Die häufigste Möglichkeit für Ausländer, die Nachlasssteuer zu umgehen, ist die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC) im Staat New York. Dann wird ein Offshore-Unternehmen gegründet (z.B. ein Unternehmen auf den British Virgin Islands oder "BVI"), das das alleinige Eigentum an der LLC übernimmt. Wenn der Eigentümer der Immobilie stirbt, geht nicht die Immobilie an die Erben über, sondern die Anteile an den BVI, die eine ausländische Gesellschaft ist und daher nicht der Erbschaftssteuer unterliegt.

7. Welche Vor- oder Nachteile gibt es beim Immobilienerwerb als Einzelperson?

 

Natürliche Personen zahlen Kapitalertragssteuern zu einem etwas höheren Höchstsatz (23,8%) als juristische Personen ihre Bundessteuern (21%). Für einen ausländischen Staatsbürger, der Eigentum in den Vereinigten Staaten verkaufen könnte, bedeutet dies, dass es leichte Kapitalgewinnsteuervorteile für den Verkauf als BVI, der eine inländische LLC besitzt, als für eine Einzelperson gibt. Darüber hinaus wird durch die Strukturierung des Kaufs unter Verwendung einer BVI, die eine inländische LLC besitzt, der Eigentümer die Erbschaftssteuer vermeiden. Wenn der Eigentümer ausschließlich im Namen einer LLC kauft, unterliegt er der Erbschaftssteuer von Todes wegen. 

 

Die Hauptnachteile des Immobilienerwerbs als Einzelperson sind die Haftung und ein Mangel an Privatsphäre. Einzelpersonen sind anfällig für Rechtsstreitigkeiten, während eine LLC das ausländische Vermögen eines ausländischen Käufers vor jeglicher Haftung schützen kann. Darüber hinaus sind Einzelpersonen verpflichtet, ihre grundlegenden Informationen bei der Stadt und dem Staat New York zu registrieren, wenn sie Eigentum erwerben, und diese Informationen werden öffentlich zugänglich.

8. Welche Vor- oder Nachteile gibt es beim Erwerb von Immobilien als Aktiengesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung?

 

Die Hauptvorteile des Kaufs als Kapitalgesellschaft oder LLC sind die zusätzliche Privatsphäre für den ausländischen Käufer und der zusätzliche Haftungsschutz (siehe oben). Es gibt zwei primäre Arten des Immobilienerwerbs über eine LLC, und jede hat ihre eigenen Vor- und Nachteile:

 

  • Der Kauf als LLC mit dem ausländischen Käufer als alleinigem Gesellschafter ermöglicht es dem Käufer, Kapitalgewinne mit einem individuellen Höchstsatz von 23,8% gegenüber dem Körperschaftssteuersatz von 21% zu besteuern, lässt den Eigentümer jedoch für die Nachlasssteuer anfällig.
  • Der Kauf als LLC mit einer ausländischen Körperschaft (wie z.B. den BVI) als alleinigem Mitglied erlaubt es dem Käufer, die Erbschaftssteuer im Todesfall zu vermeiden, öffnet sie jedoch für die Zahlung von Kapitalertragssteuern zu einem Körperschaftssteuersatz von bis zu 21%.

9. Wie wird sich das Steuerabkommen meines Heimatlandes auf meine Steuerschulden auswirken?

 

Die Länder schließen routinemäßig Steuerabkommen ab, um festzulegen, wie die Bürger und Unternehmen jeder Nation vom jeweils anderen Land besteuert werden sollen. Die Vereinigten Staaten haben viele dieser Abkommen mit anderen Ländern, und diese Abkommen legen Steuersätze und Ausnahmen von bestimmten Einkommensarten fest. Die Einzelheiten dieser Abkommen sind sehr unterschiedlich. Einige Abkommen bieten zusätzliche Befreiungen für Ausländer, wenn es um die Erbschaftssteuer geht, so dass sie bis zu 11,2 Millionen Dollar freistellen können. Andere Abkommen decken Erbschaftssteuern überhaupt nicht ab und beschränken die Befreiung eines ausländischen Immobilienkäufers von der Erbschaftssteuer auf 60.000 USD.

 

Besuchen Sie die Website der IRS unter dem folgenden Link, um die Einzelheiten des Abkommens Ihres Landes einzusehen, falls es ein solches Abkommen mit den Vereinigten Staaten hat. 

10. Was ist ein I.R.C. 1031 Austausch und können ausländische Käufer sie nutzen?

 

Wenn ein Investor eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkauft, kann er seine gesamten Kapitalertragssteuern aufschieben, wenn er sich dafür entscheidet, 100% seines Nettogewinns aus dem Verkauf in den Kauf einer neuen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie in den Vereinigten Staaten zu investieren. Dies wird als "1031-Transaktion" bezeichnet, und es ist etwas, das ein ausländischer Käufer nutzen kann, um Kapitalertragssteuern sowie den FIRPTA-Einbehalt (siehe oben) zu vermeiden. Beachten Sie, dass ein ausländischer Verkäufer, der sich für diesen Tausch entscheidet, seine neue Investitionsliegenschaft innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf identifizieren und diese innerhalb von 180 Tagen schließen muss.

 

"Wie man in Immobilien investiert"

 

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