Verkauf von Häusern und Wohnungen in Miami und New York

Wir empfehlen Ihnen, beim Verkauf Ihrer Wohnimmobilie in Manhattan einen Makler zu wählen, den Sie mögen. Sie wollen sich nicht Monate später fragen müssen: "Warum habe ich diesen Mann oder diese Frau überhaupt beauftragt? Ich mochte sie von vornherein nicht." Sie wissen, wann Sie sich mit jemandem gut verstehen und wann nicht. Menschen, mit denen Sie sich gut verstehen, werden langfristig härter für Sie arbeiten.

Dieser Leitfaden gilt auch für den Verkauf von Immobilien in Miami.

Achten Sie bei der Beauftragung eines Maklers auf rote Fahnen, z. B. wenn er Ihnen sagt, was Sie hören wollen, und einen aggressiv hohen Verkaufspreis vorschlägt. Dies ist eine gängige Praxis unter Maklern. Wenn Sie auf diese Taktik hereinfallen, laufen Sie Gefahr, zu einem niedrigeren Preis zu verkaufen, als wenn Sie den Preis beim ersten Mal richtig angesetzt hätten. Fallen Sie also nicht auf diese Taktik herein. 

Bedenken Sie, dass Ihr Makler nicht immer ein Experte für alles sein muss, aber er sollte ehrlich sagen, was er weiß und was nicht, und über ein Team von Mitarbeitern verfügen, auf das er sich verlassen kann, um Antworten auf Ihre Fragen zu finden. Natürlich müssen sie auch eine gewisse Erfahrung haben. Sie müssen wissen, welche Bestände auf dem Markt sind, und zwar im Detail. Aber wenn Sie jemanden einstellen, der zu viele Objekte im Angebot hat und im letzten Jahr 300 Millionen Dollar Umsatz gemacht hat, wird er Sie nie wieder sehen und nie zu einer Besichtigung erscheinen. Sie brauchen jemanden, der auch wirklich kommt und die Arbeit macht. Und nicht nur einen Pitch für Sie macht!

Ihr Makler muss in der Lage sein, Sie über den Prozess aufzuklären. Oft bekommen Makler ein Angebot, gehen wieder und sagen dem Eigentümer nicht, was ihn erwartet. 

Der US-Immobilienmarkt ist sehr transparent, insbesondere im Vergleich zu vielen anderen Ländern. Die Daten abgeschlossener Verkaufstransaktionen werden innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss öffentlich zugänglich. Daher sollte es nicht so schwierig sein, einen Angebotspreis zu ermitteln. 

ANALYSE DER PREISE VERGLEICHBARER IMMOBILIEN

Um den gesamten Prozess des Hausverkaufs einzuleiten, benötigt der Verkäufer eine objektive Bewertung der Immobilie. Um eine solche Bewertung zu erhalten, stellen wir dem Verkäufer eine vergleichende Marktanalyse (CMA) zur Verfügung, die aus folgenden Elementen besteht:

1. Derzeit auf dem Markt befindliche Immobilien.
2. Immobilien, die kürzlich verkauft wurden.
3. Immobilien, die kürzlich verkauft wurden, aber noch nicht abgeschlossen sind.

Oft können wir über vergleichbare Informationen innerhalb desselben Gebäudes, benachbarter Gebäude oder konkurrierender Objekte verfügen.

Die für diesen Vergleich herangezogenen Immobilien müssen in Bezug auf Lage, Größe und Art (z. B. Coop oder Condo) mit der Immobilie des Verkäufers vergleichbar sein. Diese Analyse wird die Grundlage für die Preisstrategie des Verkäufers sein.

BESICHTIGUNG VON ZUM VERKAUF STEHENDEN HÄUSERN WIE IHREM EIGENEN, UM DEN WERT ZU ERMITTELN

Wir schlagen vor, dass der Verkäufer andere Immobilien auf dem Markt besichtigt, um die Preise der Konkurrenz zu ermitteln. Der Verkäufer muss jede Immobilie objektiv und mit den Augen eines Käufers betrachten und Emotionen außen vor lassen.

DIE PREISGESTALTUNG WIRD TATSÄCHLICH VOM MARKT BESTIMMT

Die Preisfindung für eine Immobilie ist jedoch keine exakte Wissenschaft, da die Preisbildung in den USA sehr transparent ist. Der Markt, der recht gut über die aktuellen Immobilienpreise informiert ist, wird letztendlich entscheiden, was der Preis einer bestimmten Immobilie wert ist.

Es ist wichtig, den Preis für die Wohnung von Anfang an richtig festzulegen, da die Immobilie sonst auf dem Markt dahinvegetieren wird. Wenn dies geschieht, werden Makler und potenzielle Käufer aufmerksam. Ohne die Immobilie gesehen zu haben, werden diese Makler Urteile darüber fällen, warum sie nicht verkauft wurde. Zum Beispiel werden sie daraus schließen, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt, und ihre Kunden aufgrund dieser blinden Einschätzung davon abhalten.

Es ist auch sehr wichtig für den Verkäufer, die Reaktion des Marktes auf die Wohnung zu beobachten, sobald sie zum Verkauf angeboten wird, und seine Erwartungen entsprechend anzupassen.

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Kapitalertragssteuer auf Immobilien

"Analyse des Wohnungsmarktes in Manhattan"

Um sicherzustellen, dass die Immobilie des Verkäufers so effektiv wie möglich vermarktet wird, sorgen wir dafür, dass das Angebot des Verkäufers ein möglichst breites Publikum erreicht. Dazu vernetzen wir uns mit anderen Maklern, entwickeln attraktive und effektive elektronische und gedruckte Marketingmaterialien, veranstalten Tage der offenen Tür sowohl für Makler als auch für Käufer, entwickeln Direktmailing-Kampagnen und, was am wichtigsten ist, erreichen ein Maximum an Internetpräsenz über verschiedene prominente Websites, einschließlich unserer eigenen Website, www.ManhattanMiami.com.

VERNETZUNG LOKALER VERTRETER UND MAKLER

Die Immobilie des Verkäufers wird gemeinsam mit jedem einzelnen Immobilienunternehmen in Manhattan vermittelt und allen 28.000 in New York zugelassenen Immobilienmaklern zur Verfügung gestellt.

Bei über 90 % der Verkäufe bringt ein anderer Makler als der Makler, der die Immobilie anbietet, den Käufer. Daher ist es für den Makler des Verkäufers von entscheidender Bedeutung, denjenigen zu erreichen, der für die Suche nach einem Käufer zuständig ist: die Maklergemeinschaft.

OFFENE HÄUSER

Wir veranstalten Tage der offenen Tür für die Maklergemeinschaft, zu denen wir Immobilienmakler zur Besichtigung der Wohnung einladen.

Wir veranstalten auch regelmäßig Tage der offenen Tür, um die Öffentlichkeit über die Immobilie des Verkäufers zu informieren und aufzuklären.

MARKETINGMATERIALIEN ENTWICKELN

Wir verwenden ausschließlich professionelle Fotos und Grundrisse der von uns vermarkteten Objekte. Wir entwickeln auch andere professionelle Werbematerialien, einschließlich virtuell inszenierter Fotos, wenn die Wohnung frei ist. Wir finden, dass dies wichtig ist, damit ein potenzieller Käufer versteht, wie die Wohnung voll möbliert aussehen würde. 

WEB EXPOSURE

90% der Käufer nutzen das Internet als integralen Bestandteil ihrer Wohnungssuche. Daher wird jedes Angebot an prominenter Stelle angezeigt werden:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (Online-Wohnungswesen)
• www.REBNY.com (Real Estate Board of New York) Listing Service
• www.realtor.com 
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

Und wenn die Immobilie des Verkäufers einen Preis von über 5.000.000 $ hat, wird sie automatisch auf den bekanntesten Websites für Luxusimmobilien platziert:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (von The Robb Report)

DIREKTMARKETING

Beim Verkauf einer Luxus-Eigentumswohnung in Manhattan oder Miami ist Direktmarketing eine wirksame Methode, um Interesse an der Immobilie des Verkäufers zu wecken. Wir verfügen über eigene Mailinglisten mit Hunderttausenden von potenziellen Käufern, an die wir die Angebote des Verkäufers weiterleiten.

Wir achten darauf, dass die potenziellen Käufer, die wir zu Ihrer Immobilie bringen, finanziell für den Kauf qualifiziert sind, um Zeitverluste zu vermeiden. Wir stellen die notwendigen Fragen, um festzustellen, ob der Käufer für unsere Kunden geeignet ist. Zum Beispiel werden wir:

• Fordern Sie von potenziellen Käufern Vorqualifizierungsschreiben für Hypotheken an.
• Stellen Sie sachdienliche Fragen über das Einkommen und Vermögen des potenziellen Käufers.
• Erkundigen Sie sich, ob der potenzielle Käufer sein Haus verkauft, um seine Kaufbereitschaft zu beurteilen.
• Erkundigen Sie sich, ob sie eine Immobilie besitzen oder in der Vergangenheit besessen haben.
• Lassen Sie sich einen Finanzierungsnachweis für die Anzahlung geben, wenn der potenzielle Käufer eine Hypothek aufnimmt, und einen Finanzierungsnachweis für den Gesamtkaufpreis, wenn es sich um ein Bargeschäft handelt.

Wir würden unseren Verkäufern niemals erlauben, einen Vertrag mit einem potenziellen Käufer zu unterzeichnen, bevor wir nicht beweisen können, dass der Käufer finanziell qualifiziert ist.

In New York werden die Angebote mündlich zwischen Käufer und Verkäufer gemacht. In Florida werden Angebote schriftlich unterbreitet, und mit dem Angebot wird eine Anzahlung von 10 % geleistet. Da in New York das Angebot mündlich gemacht wurde, ist es für den Käufer nicht bindend. In Miami hingegen ist das Angebot in Florida für den Käufer verbindlich, da es schriftlich gemacht und mit einer Anzahlung versehen wurde.

• Wir nehmen alle Gebote oder Angebote von Käufern und Käufermaklern entgegen und leiten sie unverzüglich an den Verkäufer weiter.
• Wir sind gesetzlich verpflichtet, dem Verkäufer alle Angebote zu unterbreiten.
• Sobald ein Angebot eingegangen ist, besprechen wir mit dem Verkäufer nicht nur den gebotenen Preis, sondern auch die anderen Bedingungen des Angebots und die Qualifikationen des potenziellen Käufers, wie z. B. die Wahrscheinlichkeit des Abschlusses, das Abschlussdatum, Finanzierungsbedingungen usw.
• Unsere Aufgabe ist es, den bestmöglichen Preis und die bestmöglichen Bedingungen für unseren Kunden zu erzielen. Daher würden wir den Verkäufer wahrscheinlich dazu ermutigen, ein Gegenangebot zu machen und den Verhandlungsprozess zu beginnen, damit sich beide Parteien auf den Preis, die Bedingungen und das Abschlussdatum einigen.

Denken Sie daran, dass ein Angebot zwar eine tolle Sache sein kann, aber nichts bedeutet, wenn der Käufer nicht zum Kauf qualifiziert ist oder die Genehmigung des Verwaltungsrats nicht erhält (insbesondere im Falle einer Genossenschaft).

EIN IMMOBILIENANWALT WIRD DEN VERTRAG VORBEREITEN

In New York City ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer einen New Yorker Immobilienanwalt mit der Transaktion beauftragen. In Florida ist es zwar weniger üblich, aber unsere Kunden beauftragen immer einen Immobilienanwalt aus Florida für ihre Transaktionen. Wir raten unseren Käufern und Verkäufern immer, sich bei jeder Transaktion rechtlich vertreten zu lassen, damit sie während des gesamten Prozesses gut geschützt sind.

Wir haben viele Anwälte, die sowohl in Manhattan als auch in Miami tätig sind, so dass wir Sie mit sehr kompetenten Anwälten verbinden können, die Sie bei der Transaktion vertreten. Wir empfehlen Ihnen, sich von den großen Anwaltskanzleien fernzuhalten, da diese unter Umständen viel Geld dafür verlangen, dass eine ihrer Anwaltsgehilfinnen einen einfachen Abschluss macht.

Sobald Sie sich mit einem Käufer geeinigt haben, wird Ihr Anwalt mit der Ausarbeitung eines Kaufvertrags beginnen. Nachdem der Anwalt des Käufers zu dem Schluss gekommen ist, dass die finanzielle Situation des Gebäudes zufriedenstellend ist und dass die Satzung des Gebäudes und der Kaufvertrag akzeptabel sind, wird der Anwalt des Käufers dem Käufer erlauben, den Vertrag zu unterzeichnen.

DIE ANZAHLUNG DES KÄUFERS WIRD VOM ANWALT DES VERKÄUFERS TREUHÄNDERISCH VERWALTET

Wenn der Käufer den Vertrag unterzeichnet, muss er auch eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises leisten. Der Vertrag und die Anzahlung werden dann an Ihren Anwalt zur Unterzeichnung weitergeleitet. Die Anzahlung wird bis zum Abschluss auf dem Treuhandkonto Ihres Anwalts verwahrt.

Solange der Vertrag nicht zugestellt und von allen Parteien unterzeichnet ist, können Sie immer noch andere Angebote einholen und annehmen.

Wenn eine Finanzierung möglich ist, sollte der Käufer seinen Kreditantrag stellen. Es wird empfohlen, dass sich der Käufer vor Beginn der Wohnungssuche für eine Hypothek qualifiziert.

"Steuer- und Rechtsfragen beim Kauf und Verkauf von Immobilien"

Die Antragsunterlagen können für Genossenschaften und Eigentumswohnungen ähnlich sein. Der Käufer muss das "Board Package" vorbereiten, das sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Genossenschaften ähnlich ist.

Das Board Package umfasst die Erstellung eines Antrags und die Einreichung eines vom Wirtschaftsprüfer des Käufers unterzeichneten Finanzberichts, von Dokumenten zur Untermauerung des Finanzberichts, einschließlich Bankauszügen und ähnlichem, von Steuererklärungen der letzten drei Jahre, von persönlichen und finanziellen Referenzschreiben, von beruflichen Referenzschreiben, des Kaufvertrags und einer Bankzusage, aus der hervorgeht, dass eine Hypothek genehmigt wurde, sofern eine Finanzierung möglich ist.

Während der Makler des Käufers das Paket vorbereiten wird, arbeiten wir mit dem Makler des Käufers zusammen, um sicherzustellen, dass das bestmögliche Board Package vorbereitet und dem Managing Agent zur Überprüfung vorgelegt wird.

Nach Fertigstellung wird das Board Package an den Managing Agent des Gebäudes zur Überprüfung weitergeleitet. Sobald der Verwaltungsbeauftragte feststellt, dass der Antrag des Käufers vollständig ist und alle Bonitätsprüfungen genehmigt wurden, wird das Paket an den Verwaltungsrat weitergeleitet.

Im Falle einer Eigentumswohnung findet in der Regel kein förmliches Gespräch statt. Der Antrag des Käufers wird geprüft, und wenn alle erforderlichen Unterlagen enthalten und in Ordnung sind, wird in der Regel eine Genehmigung erteilt.

Im Falle einer Coop wird der Käufer zu einem Vorstellungsgespräch mit Mitgliedern des Verwaltungsrats eingeladen, wenn dem Verwaltungsrat die in der Bewerbung und den beigefügten Unterlagen enthaltenen Informationen gefallen.

In der Regel informiert uns die Verwaltungsstelle, wenn der potenzielle Käufer vom Vorstand genehmigt wurde. Nach der Genehmigung durch den Vorstand können alle Parteien mit der Planung des Abschlusses beginnen.

Der gesamte Prozess kann bei einem Condo schnell ablaufen, und wenn ein Darlehen rechtzeitig gesichert werden kann, kann der Prozess vom Vertrag bis zum Abschluss in etwa 60 Tagen ablaufen. Das Coop-Verfahren ist aufwendiger und kann länger als 60 bis 90 Tage dauern.

Im Falle einer Eigentumswohnung findet in der Regel kein förmliches Gespräch statt. Der Antrag des Käufers wird geprüft, und wenn alle erforderlichen Unterlagen enthalten und in Ordnung sind, wird in der Regel eine Genehmigung erteilt.

Im Falle einer Coop wird der Käufer zu einem Vorstellungsgespräch mit Mitgliedern des Verwaltungsrats eingeladen, wenn dem Verwaltungsrat die in der Bewerbung und den beigefügten Unterlagen enthaltenen Informationen gefallen.

In der Regel informiert uns die Verwaltungsstelle, wenn der potenzielle Käufer vom Vorstand genehmigt wurde. Nach der Genehmigung durch den Vorstand können alle Parteien mit der Planung des Abschlusses beginnen.

Der gesamte Prozess kann bei einem Condo schnell ablaufen, und wenn ein Darlehen rechtzeitig gesichert werden kann, kann der Prozess vom Vertrag bis zum Abschluss in etwa 60 Tagen ablaufen. Das Coop-Verfahren ist aufwendiger und kann länger als 60 bis 90 Tage dauern.

DER ABSCHLUSS, MANCHMAL AUCH ABRECHNUNG GENANNT, IST DER LETZTE SCHRITT EINER IMMOBILIENTRANSAKTION.

Am Tag des Abschlusses vollziehen die Parteien den Kaufvertrag und übertragen das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer.

• Der Käufer (oder die Bank des Käufers) zahlt den Restbetrag des Kaufs, der in der Regel 90 % des Kaufpreises plus Abschlusskosten von 3,5 % (ohne Hypothekenfinanzierung) bis 5,5 % (mit Hypothek) beträgt.
• Der Verkäufer überschreibt dem Käufer die Urkunde und übergibt ihm die Schlüssel zum Haus.
• Die neue Urkunde wird von einem Unternehmen beim örtlichen Grundbuchamt registriert.
• Der Verkäufer erhält den fälligen Betrag aus dem Verkaufserlös, abzüglich der Abschlusskosten und der Hypothekenauszahlung, falls der Verkäufer bei Abschluss eine bestehende Hypothek hatte.

Bei ausländischen Käufern kann der Abschluss erfolgen, ohne dass der Käufer physisch in den USA anwesend ist. Der Käufer überträgt einfach eine Vollmacht an den Anwalt des Käufers oder einen anderen Vertreter, der dann das Geschäft im Namen des Käufers abschließt. Dies ist eine gängige Praxis.

"Immobilienverwaltung für Investoren"