Verkauf von Häusern und Wohnungen in Miami und New York

Wir empfehlen Ihnen, beim Verkauf Ihrer Wohnimmobilien in Manhattan einen Makler oder Agenten zu wählen, der Ihnen gefällt. Sie wollen sich nicht monatelang mit dem Denken aufhalten: "Warum habe ich diesen Mann oder dieses Mädchen überhaupt engagiert? Ich habe sie von vornherein nie gemocht." Sie wissen, wann Sie sich mit jemandem verstehen und wann nicht. Menschen, mit denen Sie sich gut verstehen, werden auf lange Sicht härter für Sie arbeiten.

Dieser Verkaufsleitfaden ist auch gültig, wenn Sie Immobilien in Miami verkaufen.

Achten Sie auf rote Flaggen, wenn Sie einen Makler beauftragen, z.B. wenn Sie Ihnen sagen, was Sie hören wollen, z.B. einen aggressiv hohen Verkaufspreis zu erzielen. Dies ist eine gängige Praxis unter Börsenmaklern. Wenn Sie auf diese Taktik hereinfallen, riskieren Sie, zu einem niedrigeren Preis zu verkaufen, als wenn Sie den Preis beim ersten Mal richtig festgesetzt hätten. Fallen Sie also nicht auf diese Taktik herein. 

Denken Sie daran, dass Ihr Agent nicht immer ein Experte für alles sein muss, aber er sollte ehrlich über das sein, was er weiß und was er nicht weiß, und ein Team von Leuten haben, auf das er sich verlassen kann, um Antworten auf Ihre Fragen zu finden. Natürlich müssen sie über eine gewisse Erfahrung verfügen. Sie müssen wissen, welcher Bestand auf dem Markt ist, und zwar im Detail. Aber auf der anderen Seite, wenn Sie jemanden mit zu vielen Angeboten und 300 Millionen Dollar Umsatz im letzten Jahr einstellen, wird er Sie nie wieder sehen und nie zu einer Ausstellung kommen. Sie brauchen jemanden, der auftaucht und die Arbeit erledigt. Sie brauchen nicht nur ein Angebot!

Ihr Agent muss in der Lage sein, Sie über den Prozess aufzuklären. Häufig erhalten Agenten einen Eintrag, gehen und sagen einem Eigentümer nie, was er zu erwarten hat. 

Der US-Immobilienmarkt ist sehr transparent, insbesondere im Vergleich zu vielen anderen Ländern. Daten über abgeschlossene Verkaufstransaktionen werden innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss öffentlich zugänglich. Daher sollte es nicht so schwierig sein, einen Börsenkurs zu ermitteln. 

PREISE VERGLEICHBARER IMMOBILIEN ANALYSIEREN

Um den gesamten Prozess des Hausverkaufs zu beginnen, benötigt der Verkäufer eine objektive Bewertung der Immobilie. Um eine solche Bewertung zu erhalten, stellen wir dem Verkäufer eine vergleichende Marktanalyse (Comparative Market Analysis, CMA) zur Verfügung, die aus folgenden Elementen besteht

1. Aktuelle Immobilien auf dem Markt.
2. Immobilien, die kürzlich verkauft wurden.
3. Immobilien, die kürzlich verkauft, aber noch nicht geschlossen wurden.

Oft werden wir in der Lage sein, vergleichbare Informationen innerhalb desselben Gebäudes, in benachbarten Gebäuden oder in konkurrierenden Liegenschaften zu erhalten.

Die für diesen Vergleich herangezogenen Immobilien müssen in Bezug auf Lage, Größe und Art (d.h. Coop oder Eigentumswohnung) mit der Immobilie des Verkäufers vergleichbar sein. Diese Analyse bildet die Grundlage für die Preisstrategie des Verkäufers.

ZUM VERKAUF STEHENDE HÄUSER WIE IHR EIGENES BESICHTIGEN, UM DEN WERT ZU BESTIMMEN

Wir schlagen vor, dass der Verkäufer andere Häuser auf dem Markt besucht, um die Preisgestaltung der Konkurrenz zu beurteilen. Der Verkäufer muss jede Immobilie objektiv und mit den Augen des Käufers betrachten und Emotionen aus der Gleichung herausnehmen.

DIE PREISGESTALTUNG WIRD WIRKLICH VOM MARKT BESTIMMT

Die Preisfestsetzung für eine Immobilie ist jedoch keine exakte Wissenschaft, da die Preisfestsetzung in den USA sehr transparent ist. Der Markt, der über die aktuellen Hauspreise recht gut informiert ist, wird letztlich darüber entscheiden, was der Preis eines bestimmten Hauses wert ist.

Es ist wichtig, von Anfang an einen genauen Preis für das Haus zu ermitteln, da die Immobilie sonst auf dem Markt verkümmert. Wenn dies geschieht, werden Makler und potenzielle Käufer dies zur Kenntnis nehmen. Ohne das Objekt zu sehen, werden diese Makler beurteilen, warum es nicht verkauft wurde. Zum Beispiel werden sie wahrscheinlich schlussfolgern, dass mit der Immobilie etwas nicht in Ordnung ist, und deshalb ihre Kunden aufgrund dieser blinden Einschätzung von ihr fernhalten.

Für den Verkäufer ist es auch sehr wichtig, die Reaktion des Marktes auf das Haus zu beobachten, sobald es zum Verkauf angeboten wird, und seine Erwartungen entsprechend anzupassen.

Verwandtes:

Kapitalgewinnsteuer auf Immobilien

"Analyse des Marktes für Eigentumswohnungen in Manhattan

Um sicher zu sein, dass die Immobilie des Verkäufers so effektiv wie möglich vermarktet wird, sorgen wir dafür, dass das Angebot des Verkäufers ein möglichst breites Publikum erreicht. Wir tun dies durch Vernetzung mit anderen Maklern, durch die Entwicklung attraktiver und effektiver elektronischer und gedruckter Marketingmaterialien, durch die Veranstaltung von Tag der offenen Tür sowohl für Immobilienmakler als auch für Käufer, durch die Entwicklung von Direktmailing-Kampagnen und - was am wichtigsten ist - durch eine maximale Web-Präsenz über verschiedene prominente Websites, einschließlich unserer eigenen Website, www.ManhattanMiami.com.

VERNETZUNG LOKALER AGENTEN UND MAKLER

Das Eigentum des Verkäufers wird mit jeder einzelnen Immobilienfirma in Manhattan mitvermittelt und wird allen 28.000 Immobilienmaklern zur Verfügung gestellt, die eine Lizenz haben, hier in New York Geschäfte zu machen.

Bei über 90% der Verkäufe bringt ein anderer Agent als der Listungsagent den Käufer. Daher ist es für den Agenten des Verkäufers von entscheidender Bedeutung, die für die Suche nach einem Käufer für Sie zuständige Stelle zu erreichen: die Maklergemeinschaft.

GEÖFFNETE HÄUSER

Wir werden Tag der offenen Tür veranstalten, die sich an die Maklergemeinschaft richtet, der wir Immobilienmakler zur Besichtigung des Hauses vermitteln.

Wir werden auch regelmäßig geplante allgemeine Tage der offenen Tür abhalten, um die Öffentlichkeit über das Eigentum des Verkäufers zu informieren und aufzuklären.

MARKETINGMATERIALIEN ENTWICKELN

Wir verwenden ausschließlich professionelle Fotos und Grundrisse der von uns vermarkteten Immobilien. Wir entwickeln auch andere professionelle Werbematerialien, einschließlich virtuell inszenierter Fotos, wenn die Wohnung leer steht. Wir finden, dass dies wichtig ist, um einem potenziellen Käufer zu helfen, zu verstehen, wie die Wohnung voll möbliert aussehen würde. 

WEB-AUSSTELLUNG

90% der Käufer nutzen das Internet als integralen Bestandteil ihrer Wohnungssuche. Daher wird jedes Inserat an prominenter Stelle angezeigt:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (Online-Residential)
• www.REBNY.com (Real Estate Board of New York) Verzeichnisdienst
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

Und wenn der Preis für die Immobilie des Verkäufers über 5.000.000 Dollar liegt, wird sie automatisch auf den bekanntesten Websites für Luxusimmobilien platziert:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (von The Robb Report)

DIREKTMARKETING

Beim Verkauf einer Luxus-Eigentumswohnung in Manhattan oder Miami ist Direktmarketing eine effektive Methode, um Interesse an der Immobilie eines Verkäufers zu wecken. Wir verfügen über firmeneigene Mailinglisten mit Hunderttausenden von potenziellen Käufern, an die wir die Angebote des Verkäufers verteilen werden.

Wir werden darauf achten, dass potenzielle Käufer, die wir zu Ihrem Anwesen bringen, finanziell für den Kauf qualifiziert sind, um den Zeitverlust zu minimieren. Wir werden die notwendigen Fragen stellen, um festzustellen, ob der Käufer für unsere Kunden geeignet ist. Das werden wir zum Beispiel tun:

• Beantragen Sie Vorqualifizierungsschreiben für Hypotheken von potenziellen Käufern.
• Stellen Sie sachdienliche Fragen über das Einkommen und Vermögen des potenziellen Käufers.
• Erkundigen Sie sich, ob der potenzielle Käufer sein Haus verkauft, um die Kaufbereitschaft zu beurteilen.
• Erkundigen Sie sich, ob sie Eigentum besitzen oder in der Vergangenheit besessen haben.
• Erhalten Sie einen Geldnachweis für die Anzahlung, wenn der potenzielle Käufer eine Hypothek erhält, und einen Geldnachweis für den Gesamtkaufpreis, wenn das Geschäft ausschließlich in bar abgewickelt wird.

Wir würden unseren Verkäufern niemals erlauben, einen Vertrag mit einem potenziellen Käufer zu unterzeichnen, solange wir nicht nachweisen können, dass der Käufer finanziell qualifiziert ist.

In New York werden Angebote zwischen Käufern und Verkäufern mündlich abgegeben. In Florida werden die Angebote schriftlich unterbreitet, und mit dem Angebot wird eine Anzahlung von 10% geleistet. Da das Angebot in New York mündlich abgegeben wurde, ist das Angebot für den Käufer nicht bindend. In Miami hingegen wäre das Angebot in Florida für den Käufer bindend, da das Angebot schriftlich unterbreitet und mit einer Anzahlung versehen wird.

• Wir werden alle Gebote oder Angebote von Käufern und Käufermaklern erfassen und sofort an den Verkäufer weiterleiten.
• Wir sind gesetzlich verpflichtet, dem Verkäufer alle Angebote vorzulegen.
• Sobald wir ein Angebot erhalten haben, besprechen wir mit dem Verkäufer nicht nur den angebotenen Preis, sondern auch die anderen Bedingungen des Angebots und die Qualifikationen des potenziellen Käufers, wie z.B. die Wahrscheinlichkeit des Abschlusses, das Abschlussdatum, die Eventualitäten der Finanzierung usw.
• Unsere Aufgabe ist es, den bestmöglichen Preis und die bestmöglichen Bedingungen für unseren Kunden zu erzielen. Daher würden wir den Verkäufer wahrscheinlich dazu ermutigen, ein Gegenangebot zu unterbreiten und den Verhandlungsprozess einzuleiten, damit sich beide Parteien auf den Preis, die Bedingungen und den Abschlusstermin einigen können.

Denken Sie daran, dass ein Angebot zwar eine großartige Sache sein kann, ein Angebot aber nichts bedeutet, wenn der Käufer nicht qualifiziert ist, den Kauf zu tätigen oder die Genehmigung des Verwaltungsrats zu erhalten (insbesondere im Falle einer Coop).

EIN IMMOBILIENANWALT WIRD DEN VERTRAG VORBEREITEN

In New York City ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer für die Transaktion einen New Yorker Immobilienanwalt beauftragen. Während es in Florida weniger gebräuchlich ist, beauftragen unsere Kunden für ihre Transaktionen immer einen Immobilienanwalt aus Florida. Wir raten unseren Käufern und Verkäufern immer, sich bei jeder Transaktion rechtlich vertreten zu lassen, damit sie während des gesamten Prozesses gut geschützt sind.

Wir haben viele Anwälte, die sowohl in Manhattan als auch in Miami tätig sind, so dass wir Sie mit sehr kompetenten Anwälten in Verbindung bringen können, um Sie bei der Transaktion zu vertreten. Wir empfehlen Ihnen, sich von den großen Anwaltskanzleien fernzuhalten, da sie unter Umständen viel Geld verlangen, um einen einfachen Abschluss durch eine ihrer Rechtsanwaltsgehilfen durchführen zu lassen.

Sobald Sie sich mit einem Käufer geeinigt haben, wird Ihr Anwalt mit der Vorbereitung eines Kaufvertrags beginnen. Nachdem der Anwalt des Käufers zu dem Schluss gekommen ist, dass der finanzielle Zustand des Gebäudes zufriedenstellend ist und dass die Statuten des Gebäudes und des Kaufvertrags akzeptabel sind, wird der Anwalt des Käufers dem Käufer die Unterzeichnung des Vertrags gestatten.

DIE ANZAHLUNG DES KÄUFERS WIRD VOM ANWALT DES VERKÄUFERS TREUHÄNDERISCH VERWAHRT

Wenn der Käufer den Vertrag unterzeichnet, muss er außerdem eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises leisten. Der Vertrag plus die Anzahlung wird dann an Ihren Anwalt zur Unterzeichnung weitergeleitet. Die Anzahlung wird bis zum Vertragsabschluss auf dem Treuhandkonto Ihres Anwalts verwahrt.

Es ist wichtig zu beachten, dass Sie, solange der Vertrag nicht geliefert und von allen Parteien unterzeichnet wurde, noch andere Angebote berücksichtigen und annehmen können.

Bei einer Finanzierung sollte der Käufer mit seinem Kreditantrag fortfahren. Es wird empfohlen, dass sich der Käufer vor Beginn der Wohnungssuche für eine Hypothek qualifiziert.

"Steuer- und Rechtsfragen beim Kauf und Verkauf von Immobilien"

Die Bewerbungsunterlagen können für eine Genossenschaft und eine Eigentumswohnung ähnlich sein. Der Käufer muss das Board-Paket vorbereiten, das sowohl für Condos als auch für Coops ähnlich ist.

Die Vervollständigung des Vorstandspakets umfasst die Vorbereitung eines Antrags und die Einreichung eines von der CPA des Käufers unterzeichneten Finanzberichts, Dokumente zur Untermauerung des Finanzberichts, einschließlich Kontoauszüge der Bank und ähnliches, Steuererklärungen für drei Jahre, persönliche und finanzielle Empfehlungsschreiben, berufliche Empfehlungsschreiben, den Kaufvertrag und ein Verpflichtungsschreiben der Bank, aus dem hervorgeht, dass eine Hypothek genehmigt wurde, falls es sich um eine Finanzierung handelt.

Während der Bevollmächtigte des Käufers das Paket tatsächlich vorbereitet, werden wir mit dem Bevollmächtigten des Käufers zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass das bestmögliche Board-Paket vorbereitet und dem Managing Agent zur Prüfung vorgelegt wird.

Nach Fertigstellung wird das Vorstandspaket zur Prüfung an den Managing Agent des Gebäudes weitergeleitet. Sobald der Managing Agent feststellt, dass der Antrag des Käufers vollständig ist und alle Kreditprüfungen genehmigt sind, wird das Paket an den Verwaltungsrat weitergeleitet.

Im Falle einer Eigentumswohnung gibt es im Allgemeinen keine formelle Befragung. Der Antrag des Käufers wird geprüft, und wenn alle erforderlichen Materialien enthalten und in Ordnung sind, wird in der Regel eine Genehmigung erteilt.

Im Falle einer Coop wird der Käufer zu einem Vorstellungsgespräch mit Mitgliedern des Vorstandes eingeladen, wenn dem Vorstand die in der Bewerbung und den Belegen vorgelegten Informationen gefallen.

Der Managing Agent wird uns im Allgemeinen informieren, wenn der potenzielle Käufer vom Verwaltungsrat genehmigt wurde. Nach der Genehmigung durch den Verwaltungsrat sind alle Parteien bereit, mit der Planung für ein Closing zu beginnen.

Der gesamte Prozess kann in einer Eigentumswohnung schnell vonstatten gehen, und unter der Voraussetzung, dass ein Kredit rechtzeitig gesichert werden kann, kann der Prozess in etwa 60 Tagen vom Vertrag bis zum Abschluss voranschreiten. Der Coop-Prozess ist aufwändiger und kann länger als 60 bis 90 Tage dauern.

Im Falle einer Eigentumswohnung gibt es im Allgemeinen keine formelle Befragung. Der Antrag des Käufers wird geprüft, und wenn alle erforderlichen Materialien enthalten und in Ordnung sind, wird in der Regel eine Genehmigung erteilt.

Im Falle einer Coop wird der Käufer zu einem Vorstellungsgespräch mit Mitgliedern des Vorstandes eingeladen, wenn dem Vorstand die in der Bewerbung und den Belegen vorgelegten Informationen gefallen.

Der Managing Agent wird uns im Allgemeinen informieren, wenn der potenzielle Käufer vom Verwaltungsrat genehmigt wurde. Nach der Genehmigung durch den Verwaltungsrat sind alle Parteien bereit, mit der Planung für ein Closing zu beginnen.

Der gesamte Prozess kann in einer Eigentumswohnung schnell vonstatten gehen, und unter der Voraussetzung, dass ein Kredit rechtzeitig gesichert werden kann, kann der Prozess in etwa 60 Tagen vom Vertrag bis zum Abschluss voranschreiten. Der Coop-Prozess ist aufwändiger und kann länger als 60 bis 90 Tage dauern.

DAS CLOSING, ODER MANCHMAL AUCH ALS VERGLEICH BEZEICHNET, IST DER LETZTE SCHRITT IN EINER IMMOBILIENTRANSAKTION.

Am Abschlusstag schließen die Parteien den Kaufvertrag ab und übertragen das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer.

• Der Käufer (oder die Bank des Käufers) liefert die Zahlung für den Restbetrag, der in der Regel die restlichen 90% des Kaufpreises zuzüglich der Abschlusskosten von 3,5% (ohne Hypothekenfinanzierung) bis 5,5% (mit einer Hypothek) beträgt.
• Der Verkäufer unterzeichnet die Urkunde an den Käufer und übergibt ihm die Schlüssel für das Haus.
• Eine Grundstücksgesellschaft wird die neue Urkunde beim örtlichen Grundbuchamt eintragen lassen.
• Der Verkäufer erhält die fälligen Gelder aus dem Verkaufserlös, abzüglich der Schließungskosten und Hypothekenauszahlungen, wenn der Verkäufer zum Zeitpunkt der Schließung eine bestehende Hypothek hatte.

Für ausländische Käufer kann das Closing stattfinden, ohne dass der Käufer physisch in den USA anwesend ist. Der Käufer würde einfach dem Anwalt des Käufers oder einem anderen Vertreter eine Vollmacht erteilen, der dann das Geschäft im Namen des Käufers abschließen würde. Dies ist eine gängige Praxis.

"Immobilienverwaltung für Investoren".