NYC IMMOBILIENSTEUERN 

MIT EINEM EXPERTEN VERBINDEN

"In dieser Welt kann nichts als sicher bezeichnet
werden, außer Tod und Steuern."



Dieses alte Sprichwort trifft zwar zu, aber es gibt Möglichkeiten, Immobiliensteuern in New York City zu vermeiden, zu senken oder zu verzögern, auch wenn es nur für kurze Zeit ist. Im Folgenden werden wir die immobilienbezogenen Steuersysteme für Manhattan und Miami erörtern und Möglichkeiten zur Reduzierung, Minimierung oder Verzögerung von Steuern aufzeigen.

NYC Informationen zur Vermögenssteuer 

Die Immobiliensteuern in NYC werden auf dem von den Kommunalverwaltungen zugewiesenen Schätzwert berechnet. Im Allgemeinen gilt der NYC Immobiliensteuersatz pro Monat für Immobilien in Manhattan liegt bei etwa 0,075% und für Miami bei 0,2%. Da Miami keine Einkommenssteuer hat, sind seine Vermögenssteuersätze höher als in New York.

 

Leitfaden für Immobilieninvestitionen

 

 

Manhattan Vermögenssteuererleichterungen - 421a und 421g

421(a) Steuererleichterung

Was ist ein 421a-Steuernachlass? Eine Sache, die NYC-Investoren und -Einwohner lieben, ist der 421(a)-Steuernachlass, der Wohnungseigentümern bestimmter Gebäude, die zwischen 2005 und 2008 gebaut wurden, angeboten wurde. Die Steuererleichterung 421a sieht eine starke Reduzierung der Steuern für Investoren in Neubauten vor, die zwischen 2005 und 2008 gebaut wurden. Eine häufige Frage von Einzelpersonen, die in NYC-Immobilien investieren möchten, ist die, wie ein Steuernachlass 421a berechnet werden kann. Hier erfahren Sie, wie das funktioniert: Alle zwei Jahre steigen die Immobiliensteuern um 20% des normalen Steuersatzes, bis die Steuer im elften Jahr zum Normalsatz wird. Nehmen wir zum Beispiel eine 1-Schlafzimmer-Wohnung, die 900.000 Dollar kostet und eine normale Steuer von etwa 900 Dollar pro Monat hätte.

  • In den ersten beiden Jahren der Ermäßigung wird die Vermögenssteuer einen nominalen
    Betrag von etwa 60 Dollar pro Monat betragen.
  • Nach dem zweiten Jahr wird die Steuer auf 180 Dollar (20% der 900 Dollar) steigen.
  • Nach dem vierten Jahr wird die Steuer auf 360 Dollar (40% der 900 Dollar) steigen.
  • Nach dem sechsten Jahr steigt die Steuer auf $480 (60% der $900) und so weiter und
    so weiter, bis zum 11. Jahr, wenn der Steuersatz auf $900 steigt (oder was
    auch immer der normale Steuersatz zu diesem Zeitpunkt ist).

421(g) Steuererleichterung

Der Steuernachlass von 421g ist sehr selten und gilt nur für ausgewählte Neubauten in der Financial District unterhalb der Murray Street in NYC gelegenen Murray Street. Die 421g-Steuerermäßigung sieht vor, dass in den ersten 10 Jahren KEINE Grundsteuern und in den verbleibenden vier Jahren eine Steuerermäßigung gewährt wird.

  • 11. Jahr beträgt die Steuer 20% der normalen Steuer.
  • 12. Jahr beträgt die Steuer 40% der normalen Steuer.
  • 13. Jahr beträgt die Steuer 60% der normalen Steuer.
  • 14. Jahr beträgt die Steuer 80% der normalen Steuer.
  • 15. Jahr beträgt die Steuer 100% der normalen Steuer.

 

Steuererleichterung für 20 Jahre

 

Jüngste Änderungen der NYC Mansion Tax und Transfer Taxes

Ab dem 1. Juli 2019 werden die Schließungskosten für Käufer in NYC durch eine Erhöhung der Mansion Tax, einer einmaligen Grunderwerbssteuer ähnlich der Stempelsteuer in anderen Ländern, steigen. Gegenwärtig fallen für Barkäufer von Immobilien ab 1 Million Dollar Gesamtkosten für das Closing in Höhe von etwa 2,5% des Kaufpreises an. Davon entfallen 1% auf die Residenzsteuer.

Mit der neuen Gesetzgebung wird die Villa-Steuer für Immobilien über 2 Millionen Dollar stufenweise erhöht. Es wird keine Erhöhung bis zu $2 Millionen geben, eine leichte Erhöhung (0,25%) von $2 - $3 Millionen und dann eine weitere leichte Erhöhung (0,75%) von $3 - $5 Millionen. Die Erhöhungen sind bedeutender, da der Kaufpreis mit einem Spitzensatz von 4,15% für Immobilien über 25 Millionen Dollar steigt. Hier ist die vollständige Tabelle der Raten:  

$1 - $2 Millionen = 1%.

$2 - $3 Millionen = 1,25%

$3 - $5 Millionen = 1,75%

$5 - $10 Millionen = 2,5%

$10 - $15 Millionen = 3,5%

$15 - $20 Millionen = 3,75%

$20 - $25 Millionen = 4%

$25+ Millionen = 4,15%

Darüber hinaus werden auch die Schließungskosten des Verkäufers leicht steigen. Für Grundstücke mit einem Wert von 3 Millionen Dollar oder mehr wird die neue kombinierte Übertragungssteuer des Staates New York und der Stadt New York von 1,825% auf 2,075% steigen.

Insgesamt erwarten wir nicht, dass diese Erhöhungen der NYC-Immobiliensteuer spürbare Auswirkungen auf den Markt haben werden. Im Vergleich zu anderen Ländern sind unsere Schließungskosten selbst mit diesen Erhöhungen relativ niedrig. Die Grundsteuer und die Schließungskosten von New York City sind nicht als Hindernis für den Markteintritt gedacht.

Informationen zur Grundsteuer in Miami

Wenn sie Immobilien in Miami besitzen, erhalten gutgläubige Einwohner Floridas gemäß dem Homestead-Befreiungsgesetz eine Befreiung von 25.000 US-Dollar für ihren Hauptwohnsitz. Während die Einwohner weiterhin Vermögenssteuern zahlen, wird der Schätzwert vor der Berechnung der Steuer um $25.000 reduziert. Noch wichtiger ist, dass die Homestead-Befreiung die Erhöhung der Vermögenssteuer begrenzt, was den wahren Wert dieser Befreiung für Vermögenssteuern Miami darstellt.

"Miami-Luxusimmobilien-Steuerinformationen, die Sie kennen sollten"

 

Steuern auf Kapitalgewinne

Die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und der Basis der Immobilie wird als Kapitalgewinn definiert. Die US-Regierung erhebt eine 20%ige Steuer auf diesen Gewinn für in den USA ansässige Personen (vorausgesetzt, die Immobilie war länger als ein Jahr im Besitz). Wenn der Gewinn mehr als 250.000 $ beträgt, wird ein Obamacare-Zuschlag von 3,6% erhoben. Für Ausländer kann die Steuer je nach dem US-Steuerabkommen mit dem Heimatland des Käufers und der Struktur, die sie für den Besitz der Immobilie verwenden, zwischen 21% und 23,8% liegen.

$250.000 AUSSCHLUSS BEIM VERKAUF EINES HAUPTWOHNSITZES

Für US-Einwohner können Einzelpersonen bis zu 250.000 Dollar Gewinn aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes (bzw. 500.000 Dollar für verheiratete Paare) ausschließen, sofern das Haus während zwei der letzten fünf Jahre im Besitz der Einzelperson (oder des Paares) war und von ihr (oder dem Paar) bewohnt wurde. Wenn Sie weniger als zwei Jahre in dem Haus gelebt haben, können Sie unter Umständen einen Teil des Gewinns ausschließen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Sie Ihr Haus verkauft haben, weil sich der Standort Ihrer Arbeitsstelle geändert hat, wegen gesundheitlicher Bedenken oder aufgrund anderer unvorhergesehener Umstände (wie vom Finanzamt definiert). 

 

Abschnitt 1031 - Steueraufschub für Kapitalgewinne auf Investitionseigentum

A 1031 Exchange ist bekannt als eine steuerbegünstigte Börse. Gemäß Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code kann ein Investor die Kapitalgewinnsteuer durch den Tausch einer Anlageimmobilie gegen eine andere zurückstellen, solange die beiden Immobilien der Definition von "gleichartigen" Immobilien im Code entsprechen. Der Eigentümer würde sein Eigentum verkaufen und innerhalb einer bestimmten Anzahl von Tagen ein anderes Eigentum identifizieren und dann kaufen und die Transaktion für ein anderes Eigentum abschließen. Die Regeln sind sehr streng, so dass sie genau befolgt werden müssen. Siehe die 1031 Exchange Rules - Steueraufschub für Kapitalgewinne Seite für ausführlichere Informationen zu diesem Thema.

 

421a Steuererleichterung - Vermögenssteuern Miami


 

Keine Einkommenssteuer für die ersten 10 bis 15 Jahre

Bei der Finanzierung von Immobilienkäufen

Ausländische Käufer, die ihre Einkäufe mit einer Anzahlung von 40% bis 50% finanzieren, werden in den ersten 10 bis 15 Jahren wahrscheinlich keine Einkommenssteuern zahlen, da die US-Regierung sehr großzügig ist, wenn es um die Ausgaben geht, die von den Mieteinnahmen abgezogen werden dürfen. Da Hypothekenzinsen, Gemeinkosten, Vermögenssteuern, Abschreibung des Vermögens über 27,5 Jahre, Versicherungen und die Amortisierung von Schließungskosten allesamt Abzüge vom Einkommen sind, wird das Vermögen in den ersten Jahren ein negatives steuerpflichtiges Einkommen erzeugen. In zukünftigen Jahren, wenn die Wohnung steuerpflichtiges Einkommen generiert, kann das Einkommen mit dem negativen steuerpflichtigen Einkommen des Vorjahres (auch bekannt als steuerlicher Verlustvortrag) verrechnet werden. Dies führt dazu, dass viele Jahre lang keine Einkommenssteuern anfallen. Siehe die Kostenkomponenten einer Immobilieninvestition Abschnitt dieser Website für weitere Informationen. Ausländische Käufer müssen sich rechtzeitig dafür entscheiden, Mieteinnahmen mit Ausgaben zu verrechnen, andernfalls wird ihnen eine Pauschale von 30 % der Gesamteinnahmen in Rechnung gestellt. Daher muss der ausländische Käufer selbst in den ersten Jahren, wenn die Investition steuerliche Verluste macht und der ausländische Käufer keine Steuern auf die Mieteinnahmen der Immobilie schuldet, rechtzeitig eine Einkommenssteuererklärung einreichen, damit die Wahl getroffen werden kann.

GESETZ ÜBER AUSLÄNDISCHE INVESTITIONEN IN DIE GRUNDSTEUER AUF IMMOBILIEN (FIRPTA)

Wenn ein Nichtansässiger US-Immobilien verkauft, will der Internal Revenue Service sicher sein, dass er Kapitalertragssteuern bezahlt bekommt. Dementsprechend behält der IRS 10% des Bruttokaufpreises der Immobilie ein. Wenn eine US-Steuererklärung eingereicht wird, in der die Kapitalgewinnsteuer ausgewiesen wird, wird dieses Geld, falls eine Rückerstattung fällig ist, an den Einreicher zurückerstattet. Dies kann vermieden werden, wenn der ausländische Käufer eine 1031 Austausch.

 

Ausländische Käufer müssen planen, die US-Nachlasssteuer zu vermeiden

Wenn ein ausländischer Käufer stirbt, wird sein Nachlass von der US-Regierung mit fast 45% besteuert. Dies lässt sich leicht vermeiden, wenn der ausländische Käufer im Voraus eine gewisse Planung vornimmt. Die Planung beinhaltet die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC) und einer ausländischen Gesellschaft. Die LLC würde die Immobilie besitzen, die ausländische Gesellschaft würde die LLC besitzen, und der Käufer würde Aktienanteile an der ausländischen Gesellschaft halten. In diesem Szenario würde die US-Regierung nach dem Tod des ausländischen Käufers nichts erhalten, da das Eigentum der ausländischen Körperschaft "gehört", und der Käufer würde Aktien der ausländischen Körperschaft besitzen. Dies ist eine große Steuerersparnis für ausländische Käufer und ist nicht sehr teuer in der Umsetzung.

Es ist für jeden Eigentümer von Anlageimmobilien in den USA ratsam, zumindest eine LLC zu gründen, um den Vermögenswert zu halten, da die Haftung des Käufers auf den Wert des Vermögenswertes beschränkt wäre (da die LLC kein anderes Eigentum oder Vermögen halten würde). Würde man noch einen Schritt weiter gehen und eine ausländische Gesellschaft als Eigentümer der LLC einsetzen, wäre der ausländische Käufer vor der Erbschaftssteuer geschützt.

Wenn ein ausländischer Käufer die LLC und die ausländische Gesellschaft nicht aufrechterhalten möchte (vielleicht weil die Investition gering ist), wäre ein alternativer Ansatz der Abschluss einer Risikolebensversicherung, die das Eigenkapital der Immobilie (Marktwert abzüglich der verbleibenden Hypothek) abdeckt. Ein gesunder 38-jähriger Mann oder eine gesunde 38-jährige Frau, der bzw. die eine 10-jährige Risikolebensversicherung kauft, würde für jede 1 Million Dollar Deckung (oder 500.000 Dollar Eigenkapital) 650 Dollar pro Jahr zahlen. Wir halten dies für eine sehr billige Absicherung, um den Auswirkungen der Erbschaftssteuer zu entgehen, ohne die Struktur eines ausländischen Unternehmens aufzubauen. Während der ausländische Eigentümer die Erbschaftssteuer nicht vermeiden würde, würden seine oder ihre Erben aus den Versicherungseinnahmen vollständig entschädigt.

 

Ausländische Eltern, die Eigentum für Kinder kaufen

Viele unserer ausländischen Kunden haben Immobilien für ihre Kinder gekauft, die entweder in den Vereinigten Staaten arbeiten oder zur Schule gehen. Dementsprechend ist die Frage, ob Eltern, die für Kinder kaufen, ein steuerpflichtiges Ereignis in den USA auslösen könnten, oft gestellt worden.

Unglücklicherweise würde die Schenkung von Eigentum an Ihr Kind als ein steuerpflichtiges Ereignis für den Empfänger betrachtet werden. Darüber hinaus würde auch der Verkauf von Anteilen an einer LLC an ein Kind ein steuerpflichtiges Ereignis darstellen. Im Gegensatz dazu würde jedoch der Verkauf von Anteilen eines ausländischen Unternehmens an Ihr Kind kein steuerpflichtiges Ereignis darstellen, so dass man auf diese Weise Anteile an ein Kind übertragen könnte. Die Struktur ist jedoch etwas kompliziert und im Hinblick auf die Kapitalertragssteuer nicht vorteilhaft. Es gibt andere Wege, der Besteuerung zu entgehen, und um mehr darüber zu erfahren, melden Sie sich einfach unten an. 

 

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