Können Ausländer in den USA Immobilien kaufen?

Kann ein Ausländer ein Haus in den USA kaufen?

Ja. Die US-Regierung hat keine Beschränkungen für ausländische Investitionen in US-Immobilien, so dass für US-Bürger, in den USA ansässige Ausländer und ausländische Staatsangehörige so gut wie gleiche Bedingungen herrschen. 

Was sind die wichtigsten Regeln für Ausländer, die in den USA Immobilien kaufen?

• Ausländischen Käufern stehen beim Kauf einer Immobilie in Manhattan oder einer Luxus-Eigentumswohnung in Miami problemlos Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung.

• Ausländische Käufer müssen ihre Immobilieninvestitionen richtig strukturieren, um die Erbschaftssteuer zu vermeiden oder sich dagegen abzusichern

• Nach dem Gesetz über ausländische Investitionen in Immobilien (FIRPTA) muss die Regierung einen Prozentsatz des Erlöses einbehalten, um die möglicherweise fällige Kapitalertragssteuer zu decken. Der Einbehaltungssatz für den erzielten Kapitalertrag beträgt 15 % des Erlöses. Der einbehaltene Betrag wird dem Verkäufer zurückerstattet, sobald er seine Steuerrechnung eingereicht und bezahlt hat .

Lesen Sie unseren Blog'Vier Regeln für Ausländer, die eine Immobilie in den USA kaufen' weiter unten!

Müssen ausländische Käufer zusätzliche Stempelgebühren zahlen?

Im Gegensatz zu Hongkong, Singapur, London, Vancouver, Toronto, Sydney und Melbourne, die alle zwischen 7 % und 30 % zusätzliche Steuern für ausländische Käufer erheben, werden auf den Kauf von US-Immobilien keine zusätzlichen Stempelgebühren erhoben. Die Vereinigten Staaten bestrafen keine Ausländer beim Kauf von US-Immobilien.

Im Allgemeinen belaufen sich jedoch die kombinierten Übertragungssteuern (d. h. Stempelsteuer, Grunderwerbssteuer, Eigentumsversicherung, Anwaltsgebühren, Eigentumsübertragungen und andere Abschlusskosten) bei Immobilien in Miami und Manhattan auf 3 % des Kaufpreises ohne Hypothek. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, müssen Sie zusätzlich 2,2 % des Hypothekenbetrags für die Hypothekenaufnahmegebühr aufschlagen. Beim Kauf eines Neubaugebiets ist es üblich, dass der Käufer zusätzlich die Grunderwerbssteuer des Bauträgers in Höhe von etwa 1,825 % zahlt. Dementsprechend liegen die gesamten Abschlusskosten in den Vereinigten Staaten zwischen 3% und 6%.

Muss ich beim Kauf einer Immobilie eine Maklerprovision zahlen?

Nein. Provisionen werden immer vom Verkäufer gezahlt. Die Provision wird zu gleichen Teilen zwischen dem Makler des Käufers und dem des Verkäufers aufgeteilt, so dass der Käufer nichts dafür bezahlt, dass ein Makler in seinem Namen arbeitet.

Weitere Informationen finden Sie in der "Checkliste für ausländische Käufer beim Kauf von Immobilien in Manhattan":

Kann ein Ausländer in den USA ein Haus mit einer Hypothek kaufen?

Hypothekendarlehen für ausländische Staatsangehörige sind ohne weiteres erhältlich. So bieten beispielsweise HSBC, Wells Fargo und viele Privatbanken Darlehen für Ausländer an. Nachstehend finden Sie die wichtigsten Informationen zu den Bedingungen der HSBC für Hypothekendarlehen an Ausländer:

• 30% Mindestanzahlung

• 3 Millionen Dollar maximaler Hypothekenbetrag, was einem Immobilienwert von 4,3 Millionen Dollar entspricht

• 50.000 $ oder 100.000 $ als Einlage bei HSBC

• 12 Monate Rücklagen (Hypothekenzahlung, Gemeinkosten und Steuern) müssen hinterlegt werden (zusätzlich zu den hinterlegten Mitteln)

Die Zinssätze ändern sich täglich, daher sollten Sie sich mit uns in Verbindung setzen, um die aktuellen Zinssätze zu erfahren.

Inwiefern werden Ausländer beim Kauf eines Hauses anders behandelt als US-Bürger?

Die Steuerpolitik der Vereinigten Staaten ist im Allgemeinen sowohl für ausländische Investoren als auch für in den USA ansässige Personen günstig, so dass es für Ausländer, die in den USA Immobilien kaufen, nur wenige spezifische Regeln gibt. Die Unternehmen in Manhattan bevorzugen primäre Hausbesitzer, und die Underwriter der Banken behandeln ausländische Käufer als etwas risikoreicher, aber das sind keine staatlichen Vorschriften.

Möchten Sie mehr über die Anpassung an das Leben in den USA erfahren? 

Brauche ich mehrere Makler, um eine Immobilie zu finden?

In den USA ist es am ratsamsten, bei Ihrer Suche mit einem professionellen Immobilienmakler zusammenzuarbeiten. Im Gegensatz zu London, Paris und Brasilien ist der US-Markt sehr transparent. Um die Schnelligkeit auf dem Immobilienmarkt zu fördern, verlangen beispielsweise das Real Estate Board of New York und das Florida Department of State von den Maklern, dass sie ihre exklusiven Immobilienangebote innerhalb von 24 Stunden veröffentlichen. Wenn Sie sich auf einen Makler festlegen, erhalten Sie das höchste Servicequalität von diesem Makler erhalten, da sich der Makler ganz auf Sie und Ihre Suche konzentriert.

Welche Arten von Immobilien kann ich als Ausländer kaufen?

Im Allgemeinen sind Investitionen von Ausländern in US-Immobilien auf den Erwerb von Eigentumswohnungen, Condos und freistehende Häuser oder Mehrfamilienhäuser. In Manhattan, Ausländische Käufer sind vom Kauf von Eigentumswohnungen und Ein- oder Mehrfamilienhäusern ausgeschlossen. Co-ops bevorzugen Haupteigentümer und verbieten im Allgemeinen ausländischen Besitz, es sei denn, das Vermögen und die Haupteinkommensquelle des Käufers befinden sich in den USA. Erfahren Sie mehr über den Unterschied zwischen Condo und Coop. 

Möchten Sie Tipps für Investitionen in Miami-Immobilien?

Wie sollte ich den Immobilienkauf strukturieren, um die Steuern zu minimieren?

Es gibt jedoch insbesondere zwei Möglichkeiten, die unsere Investoren wählen, um die Erbschaftssteuer zu vermeiden. Zum einen muss berücksichtigt werden, wie sich die Erbschaftssteuer auf den Eigentümer auswirkt, und zum anderen, ob es ein Steuerabkommen zwischen den USA und dem Heimatland gibt, das Einkommen, Ausgaben und Kapitalgewinne anders behandelt als in den USA. Generell empfehlen wir, sich bei der Strukturierung des Geschäfts beraten zu lassen

• Berücksichtigen Sie bundes- und einzelstaatliche Steuerfragen sowie die Auswirkungen von Steuerabkommen.

• Wenden Sie sich an einen lokalen Berater in den USA für die Strukturierung (LLC, Foreign Corp. usw.) und Steuerberatung.

• Konsultieren Sie immer Ihren Anwalt, bevor Sie Verträge unterzeichnen

• Erfahren Sie mehr über die Kostenkomponenten einer Immobilieninvestition

Muss ich mich um die Einkommenssteuer kümmern?

Im Allgemeinen kann ein Käufer seine Mieteinnahmen mit Barausgaben wie Grundsteuer, Instandhaltung, Hypothekenzinsen und Sachausgaben wie Abschreibungen verrechnen. Dementsprechend werden in den ersten Jahren Verluste auf dem Papier entstehen, die 15 Jahre lang vorgetragen werden können. Daher zahlen die Eigentümer keine Steuern auf die Mieteinnahmen, bis die Verluste aufgebraucht sind, was in der Regel etwa 12 Jahre dauert. 

Was muss ich als Ausländer, der in den USA Immobilien verkauft, beachten?

Beim Verkauf einer Immobilie fallen vor allem zwei Kosten an:

a) Grunderwerbssteuer von weniger als 2 % und b) Maklerprovision von 5 bis 6 %.

Darüber hinaus sind Steuern zu berücksichtigen, die Kapitalertragssteuer und die Erbschaftssteuer. Mit der richtigen Planung kann die Erbschaftssteuer vermieden oder abgefedert werden. Die Kapitalertragssteuer ist in den USA für Nichtansässige ist die gleiche wie für Gebietsansässige, wenn der Kauf im Namen einer LLC oder einer Einzelperson erfolgt. Der Höchstsatz auf Bundesebene beträgt 28 %.

• US-Nachlasssteuer für Ausländer  

• US-Kapitalertragssteuer auf Immobilien für Ausländer

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