Können Ausländer in den USA Immobilien kaufen?

Kann ein Ausländer in den USA ein Haus kaufen?

Ja, die US-Regierung hat keine Beschränkungen für ausländische Investitionen in unsere Immobilien, so dass für US-Bürger, in den USA ansässige Ausländer und Ausländer so ziemlich gleiche Wettbewerbsbedingungen herrschen. 

Was sind die wichtigsten Regeln für Ausländer, die in den USA Eigentum erwerben?

• Die Finanzierung ist für ausländische Käufer beim Kauf einer Immobilie in Manhattan oder einer Luxus-Eigentumswohnung in Miami leicht verfügbar.

• Ausländische Käufer müssen ihre Immobilieninvestitionen richtig strukturieren, um die Erbschaftssteuer zu vermeiden oder sich gegen sie abzusichern

• Das Gesetz zur Besteuerung ausländischer Investitionen in Immobilien (FIRPTA) verlangt von der Regierung die Einbehaltung eines Prozentsatzes des Erlöses, um eine eventuell anfallende Kapitalertragssteuer abzudecken. Der Einbehaltungssatz auf den realisierten Kapitalgewinnbetrag entspricht 15% des Erlöses . Der einbehaltene Betrag wird an den Verkäufer zurückgezahlt, sobald dieser seine Steuerrechnung eingereicht und bezahlt hat.

Sehen Sie sich unten unseren Blog 'Vier Regeln für Ausländer, die in den U.S.A. Eigentum kaufen' an!

Müssen ausländische Käufer zusätzliche Stempelgebühren zahlen?

Im Gegensatz zu Hongkong, SingaporeLondon, Vancouver, Toronto, Sydney und Melbourne, die alle zwischen 7 % - 30 % zusätzliche Steuern auf ausländische Käufer erheben, gibt es für Ausländer, die US-Immobilien kaufen, keine zusätzlichen Stempelgebühren. Die Vereinigten Staaten bestrafen Ausländer beim Kauf von US-Immobilien nicht.

Im Allgemeinen jedoch belaufen sich die kombinierten Übertragungssteuern (d.h. Stempelsteuer, Villa-Steuer, Titelversicherung, Anwaltsgebühren, Titelübertragungen und andere Schließungskosten) bei Immobilien in Miami und Manhattan im Allgemeinen auf 3% des Kaufpreises ohne Hypothek. Zusätzliche 2,2% des Hypothekenbetrags für die Hypothekeneintragungssteuer sollten bei Erhalt einer Hypothek hinzukommen. Beim Kauf eines Neubaus ist es üblich, dass der Käufer zusätzlich die Übertragungssteuern des Bauträgers in Höhe von etwa 1,825% bezahlt. Dementsprechend werden die gesamten Schließungskosten in den Vereinigten Staaten zwischen 3% und 6% liegen.

Muss ich beim Kauf einer Immobilie eine Maklerprovision zahlen?

Nein. Provisionen werden immer vom Verkäufer bezahlt. Die Provision wird zu gleichen Teilen zwischen dem Käufer und den Immobilienmaklern des Verkäufers aufgeteilt, so dass Käufer nichts dafür zahlen, dass ein Immobilienmakler in ihrem Namen arbeitet.

Weitere Informationen finden Sie unter 'Die Checkliste für ausländische Käufer für den Kauf von Manhattan-Immobilien':

Kann ein Ausländer mit einer Hypothek ein Haus in den USA kaufen?

Hypothekendarlehen für Ausländer sind leicht erhältlich. Beispielsweise bieten HSBC, Wells Fargo und viele Privatbanken ausländischen Staatsangehörigen Darlehen an. Im Folgenden sind die wichtigsten Bedingungen der HSBC für Hypotheken für Ausländer aufgeführt:

• 30% Minimale Anzahlung

• 3 Millionen Dollar maximaler Hypothekenbetrag, was einem Immobilienwert von 4,3 Millionen Dollar entspricht

• $50.000 oder $100.000 auf Kaution von HSBC

• 12 Monate Reserven (Hypothekenzahlung, Gemeinkosten und Steuern) müssen eingezahlt werden (zusätzlich zu den eingezahlten Mitteln)

Die Zinssätze schwanken täglich, also informieren Sie sich bei uns über die aktuellen Zinssätze.

Wie werden Ausländer beim Kauf eines Eigenheims anders behandelt als US-Bürger?

Die Steuerpolitik der Vereinigten Staaten ist im Allgemeinen sowohl für ausländische Investoren als auch für US-Amerikaner und in den USA ansässige Personen gleichermaßen günstig, so dass es nur wenige spezifische Regeln für Ausländer gibt, die in den USA Immobilien kaufen. Co-Operationen in Manhattan bevorzugen primäre Hauseigentümer, und die Underwriter der Banken werden den ausländischen Käufer als etwas riskanter behandeln, aber dies sind keine staatlichen Vorschriften.

Möchten Sie etwas über die Anpassung an das Leben in den USA erfahren? 

Brauche ich mehrere Makler, um eine Immobilie zu finden?

In den USA ist es am klügsten, bei Ihrer Suche mit einem professionellen Immobilienmakler zusammenzuarbeiten. Im Gegensatz zu London, Paris und Brasilien ist der US-Markt sehr transparent. Um die Geschwindigkeit auf dem Immobilienmarkt zu fördern, verlangen beispielsweise das Real Estate Board of New York und das Außenministerium von Florida, dass Makler ihre exklusiven Immobilienangebote innerhalb von 24 Stunden weitergeben, damit ein guter Käufermakler Ihnen jede Wohnung auf dem Markt zeigen kann. Die Verpflichtung auf einen Makler stellt sicher, dass Sie die höchste Service-Ebene von diesem Makler, denn die ganze Aufmerksamkeit des Maklers wird auf Sie und Ihre Suche gerichtet sein.

Welche Arten von Immobilien kann ich als Ausländer kaufen?

Im Allgemeinen sind Investitionen von Ausländern in US-Immobilien auf den Kauf von Eigentumswohnungen, Condops und freistehende oder Mehrfamilienhäuser. In Manhattan, Ausländische Käufer sind auf den Kauf von Eigentumswohnungen und Ein- oder Mehrfamilienhäusern beschränkt. Genossenschaften bevorzugen Haupteigentümer und verbieten im Allgemeinen ausländischen Besitz, es sei denn, das Vermögen und die Haupteinnahmequelle des Käufers befinden sich in den USA. Erfahren Sie mehr über den Unterschied zwischen Eigentumswohnungen und Genossenschaften. 

Wollen Sie Tipps zu Investitionen in Miami Real Estate?

Wie sollte ich den Immobilienkauf strukturieren, um die Steuern zu minimieren?

Deals können auf unendlich viele Arten strukturiert werden, jedoch gibt es insbesondere zwei Möglichkeiten, wie unsere Anleger die Erbschaftssteuer vermeiden können. Man muss bedenken, wie sich die Erbschaftssteuer auf den Eigentümer auswirken kann und ob es ein Steuerabkommen zwischen den USA und ihrem Heimatland gibt, das Einkommen, Ausgaben und Kapitalgewinne anders behandeln könnte als die Vereinigten Staaten. Generell empfehlen wir, sich bei der Strukturierung der Transaktion beraten zu lassen

• Berücksichtigen Sie Bundes- und Landessteuerfragen sowie die Auswirkungen von Steuerabkommen.

• Suchen Sie in den USA einen lokalen Berater für die Strukturierung (LLC, Foreign Corp, etc.) und Steuerberatung.

• Konsultieren Sie immer Ihren Anwalt, bevor Sie Verträge unterschreiben

• Erfahren Sie mehr über die Kostenkomponenten einer Immobilieninvestition

Muss ich mir Sorgen um die Einkommenssteuern machen?

Im Allgemeinen wird ein Käufer in der Lage sein, seine Mieteinnahmen durch Barausgaben wie Grundsteuern, Unterhalt, Hypothekenzinsen und unbare Ausgaben wie Abschreibungen auszugleichen. Dementsprechend werden in den ersten Jahren Papierverluste entstehen, die 15 Jahre vorgetragen werden können. Daher werden Eigentümer keine Steuern auf Mieteinnahmen zahlen, bis die Verluste aufgebraucht sind, in der Regel etwa 12 Jahre. 

Was sollte ich als Ausländer, der in den USA Immobilien verkauft, beachten?

Beim Verkauf einer Immobilie sind die beiden Hauptkosten:

a) Transfersteuern von weniger als 2% und b) Maklerverkaufsprovisionen von 5% bis 6%.

Darüber hinaus gibt es Steuern zu berücksichtigen, Kapitalertragssteuer und Erbschaftssteuer. Bei richtiger Planung kann die Erbschaftssteuer vermieden oder abgesichert werden. Kapitalgewinnsteuer in den usa für Nichtansässige Die Erbschaftssteuer ist die gleiche wie für Einwohner, wenn der Kauf im Namen einer LLC oder einer natürlichen Person erfolgt. Der maximale Bundessatz beträgt 28%.

• US-Nachlasssteuer für Ausländer  

• US-Kapitalertragssteuer auf Immobilien für Ausländer

Wir erhalten viele Fragen zu New Yorker Immobilien. Sind Sie daran interessiert, Ihre Fragen beantwortet zu bekommen? Wir beantworten sie in 'Antworten auf FAQ's von Ausländern, die am Kauf und Verkauf von NY-Immobilien interessiert sind':