UNTERSCHIED ZWISCHEN CO OP VS CONDO

DIE ART DER ZU KAUFENDEN IMMOBILIE BESTIMMEN
 

EINE SITZUNG BEANTRAGEN

Vor Beginn einer Immobiliensuche sollten sich Käufer über die verschiedenen Arten von Immobilien informieren, die auf ihrem Markt zum Verkauf stehen. In Manhattan gibt es zum Beispiel vier einzigartige Immobilientypen, darunter: Genossenschaften (co ops), Eigentumswohnungen (condos), Stadthäuser (oder Brownstones) und Condops. Die Immobilien in Manhattan bestehen zu etwa 25% aus Condos, 70% aus Coops und 5% aus Condops und Stadthäusern. In Miami gibt es nur zwei Immobilientypen: Eigentumswohnungen und freistehende Häuser. Ein guter Immobilienmakler kennt alle Vor- und Nachteile des Kaufs eines Condos, Coop, Condops oder freistehenden Hauses.  

KONDOS

Eine Eigentumswohnung ist eine Immobilie, wie das Eigentum an einem Haus, bei der der Eigentümer durch Urkunde das Eigentumsrecht an einer Wohnung und einem Prozentsatz der Gemeinschaftsflächen besitzt. Die Eigentümer zahlen Grundsteuern an die Stadt und monatliche Gebühren in Form von Gemeinschaftsgebühren an den Condo Board, der den Betrieb der Eigentumswohnung beaufsichtigt. Für den Kauf von Eigentumswohnungen kann eine traditionelle Finanzierung mit einer Anzahlung von 20% in den meisten Fällen für US-Bürger und einer Anzahlung von 30% für Ausländer erreicht werden.

Für viele werden die Vorteile des Kaufs einer Eigentumswohnung schwerer wiegen als die Nachteile. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist sehr viel demokratischer als der Kauf einer Eigentumswohnung, da Eigentumswohnungen viel weniger restriktiv sind und jedem offen stehen, der über die Mittel verfügt, eine zu kaufen. Im Allgemeinen erlauben Eigentumswohnungen den Eigentümern, ihre Wohnungen mit wenigen Einschränkungen unterzuvermieten. Darüber hinaus ermöglichen Eigentumswohnungen ausländisches Eigentum, haben weniger Beschränkungen, erfordern geringere Anzahlungen und sind einfacher zu finanzieren als Genossenschaften. Die meisten Eigentumswohnungen wurden in den letzten 30 Jahren gebaut und verfügen über viele Annehmlichkeiten, die von den derzeitigen Eigentümern und Mietern erwartet werden, darunter Fitnesscenter, Swimmingpools, Aufenthaltsräume usw. Diese Annehmlichkeiten sind in den meisten Genossenschaften nicht zu finden. All diese Merkmale machen eine Eigentumswohnung marktfähiger und erhöhen ihre Verkäuflichkeit. Die Eigentumswohnungen in NYC machen nur 25% der gesamten zum Verkauf stehenden Wohnimmobilien in Manhattan aus. Diese Angebotsbeschränkung und die Tatsache, dass neue Eigentumswohnungen mit vielen Annehmlichkeiten erwünscht sind, machen Eigentumswohnungen teurer als Kooperativen.

Ein weiteres großes Verkaufsargument für Manhattan Condos sind die Steuerabzüge, die einige von ihnen bieten, wie die 421G und 421A Steuererleichterungen. In den 70er Jahren startete die Stadt ein Programm als Anreiz für Bauträger, auf leeren Grundstücken zu bauen und gleichzeitig eine 10-jährige Steuerbefreiung zu erhalten. Hauskäufer und Investoren, die Einheiten in einer Eigentumswohnung mit Steuererleichterungen kauften, würden ebenfalls von diesen 10-jährigen Steuererleichterungen profitieren. Kürzlich sahen wir die Rückgabe dieser Steuererleichterungen für eine Handvoll Eigentumswohnungen in Manhattan, und Sie können auf dem Blog unten mehr darüber erfahren:

Verwandtes: "Die Rückkehr und der Untergang der 20-jährigen Steuererleichterung"

Investoren und ausländische Käufer sollten sich daher bei der Suche nach Immobilien auf Eigentumswohnungen konzentrieren.

Um es zusammenzufassen: Eigentumswohnungen sind/hatten:

  • Wenige Einschränkungen

  • Investorenfreundlich

  • Leichter Zugang zur Finanzierung

  • Pro ausländische Käufer

 

NYC EIGENTUMSWOHNUNGEN ZU VERKAUFEN

 

COOPS

Coops (oder Genossenschaften) sind Gebäude im Besitz von Unternehmen, die Aktien eines Unternehmens an Aktionäre verkaufen und dafür langfristige Mietverträge abschließen. Der Eigentumspachtvertrag ermöglicht es einem Aktionär, der Aktien kauft, eine bestimmte Wohnung im Genossenschaftsgebäude zu nutzen. Je größer die Genossenschaftswohnung ist, desto mehr Aktien wird der Aktionär halten und desto höher ist der Anteil der Unterhaltskosten, den der Aktionär zahlt. Die Unterhaltskosten werden an die Körperschaft gezahlt und umfassen alle Gebäudekosten, einschließlich Grundsteuern und Hypothekenzinsen, wenn die Körperschaft eine Hypothek auf das Gebäude hält. Im Vergleich dazu ist es bei Gebäuden mit Eigentumswohnungen verboten, Hypotheken zu erhalten, so dass die HOA-Gebühren für Eigentumswohnungen niemals Hypothekenzinsen enthalten können.

Der Kauf einer Genossenschaftswohnung hat viele Vor- und Nachteile. Erstens sind Eigentumswohnungen in der Regel teurer als Genossenschaftswohnungen, weil Genossenschaften älter sind und 70% des Marktes ausmachen. Genossenschaften können jedoch alle Regeln aufstellen, die sie wollen, und ihre Aktionäre müssen sich an diese Regeln halten. Bei Genossenschaften sind die Aktionäre in der Regel verpflichtet, ihre Wohnungen als Hauptwohnsitz zu nutzen. Darüber hinaus haben Genossenschaften Regeln, die die Untervermietung stark einschränken oder verbieten, so dass Investoren darauf achten müssen, dass eine Genossenschaft nicht als eine gute Investition angesehen wird.

Eine übliche New Yorker Regel der Zusammenarbeit ist das Verbot ausländischen Eigentums. Generell verbieten Coops ausländische Käufer, da es unmöglich werden kann, einen ausländischen Staatsbürger zu verklagen, der den Großteil seines Vermögens und seiner Einkommensquellen außerhalb der Vereinigten Staaten hat. Selbst wenn die Genossenschaft ein Urteil gegen einen ausländischen Eigentümer erwirken würde, wäre es wahrscheinlich uneinbringlich, wenn das Vermögen des Eigentümers 4.000 Meilen entfernt in einem anderen Land säße.

Die Finanzierung einer Genossenschaftswohnung erfordert die Verwendung eines persönlichen Darlehens anstelle einer Hypothek. Die Genossenschaft bestimmt die Höhe des zu finanzierenden Kaufpreises, der 50% - 75% des Immobilienwertes entspricht. Wie bei einer Hypothek sind die Zinsen für das persönliche Darlehen steuerlich abzugsfähig. Ein gemeinsames Merkmal von Genossenschaften ist eine Flip Tax, im Allgemeinen 2-3% des Verkaufspreises der Wohnung, die beim Verkauf einer Wohnung vom Verkäufer an die Genossenschaft gezahlt wird. Potentielle Eigentümer (und Mieter, wenn der Vorstand dies erlaubt) müssen vom Coop-Vorstand befragt werden und dem Vorstand formelle Anträge zur Genehmigung vorlegen. Dieser Prozess kann Monate, nicht Wochen, wie bei einer Eigentumswohnung, dauern. Während bei Eigentumswohnungen ebenfalls ein Antrag gestellt werden muss, werden Käufer und Mieter nicht vom Vorstand befragt, und das Genehmigungsverfahren ist viel einfacher.

Verwandtes: "FAQs": Eine Wohnung in NYC kaufen".

Zu den Vor- und Nachteilen gehören die folgenden:

  • Restriktiv

  • Nicht anlegerfreundlich

  • Ausländisches Eigentum verbieten

  • Verbietet oder beschränkt in der Regel Untervermietungen

  • Bevorzugen Sie primäres Wohneigentum

 

NYC COOPS ZU VERKAUFEN

 

KONDOPS

Der Begriff "Condop" wird in Immobilienkreisen der Stadt New York als "Coop" mit Eigentumswohnungsregeln verwendet. Technisch gesehen ist ein Condop jedoch definiert als eine Wohngemeinschaft, die ihr Erdgeschoss als Gewerbeeinheit verkauft hat. In der Praxis wird der Begriff jedoch als eine Genossenschaft mit Condor-Regeln verwendet. Nach den Regeln für Eigentumswohnungen sind Untervermietung und ausländischer Besitz möglich. Häufig fallen Gebäude, die auf der Grundlage von Grundstückspachtverträgen errichtet werden, in die Kategorie Condop. Bei einem Gebäude mit Landpacht müssen die Eigentümer über einen langen Zeitraum, in der Regel 99 Jahre, Miete für das zugrunde liegende Land zahlen (wie bei Immobilien in London). In der Praxis werden diese Pachtverträge in der Regel vor Ablauf des Landpachtvertrags verlängert.

Um es zusammenzufassen: Ein Condop-Gebäude sind/hatten:

  • Wenige Einschränkungen

  • Investorenfreundlich

  • Pro ausländische Käufer

 

Unterschied zwischen Eigentumswohnung und Apartment

Der Hauptunterschied zwischen einer Eigentumswohnung und einem Apartment ist die Eigentümerstruktur. Eine Wohnung ist eine Mietwohnung, die einem Unternehmen gehört, das Immobilien verwaltet, um Mieteinnahmen zu erzielen. Im Allgemeinen sind in einem Mehrfamilienhaus alle Einheiten gleich und der Eigentümer ist derselbe. Im Gegensatz dazu ist eine Eigentumswohnung eine private Wohnung, die an Mieter vermietet werden kann. Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten, ist der individuelle Eigentümer Ihr Vermieter. Wenn Sie eine Wohnung mieten, ist das Unternehmen, das Eigentümer des Gebäudes ist, Ihr Vermieter. Eigentumswohnungen haben eine höhere Qualität als Mehrfamilienhäuser, da viele Haupteigentümer in Gebäuden mit Eigentumswohnungen leben. Auf den ersten Blick mögen viele der Annehmlichkeiten in Eigentumswohnungen und Apartmenthäusern gleich erscheinen, aber Sie werden eher gehobenere Versionen mit Eigentumswohnungen finden, da bessere Annehmlichkeiten dazu beitragen, den Immobilienwert zu steigern.

 

STADTHÄUSER (UND FREISTEHENDE HÄUSER)

Ein Townhouse, oder Brownstone, wie einige genannt werden, zu besitzen, ist wie ein Einfamilienhaus. Der Eigentümer erhält das Eigentumsrecht durch eine Urkunde und ist die einzige Partei, die für die Zahlung der Steuern und die Instandhaltung des Gebäudes verantwortlich ist. Viele Menschen verwenden die Begriffe Townhouse und Brownstone abwechselnd. Ein Townhouse kann jedoch mit rotem Ziegelstein, Kalkstein, braunem Sandstein oder Holz ummantelt sein, während ein Brownstone mit braunem Sandstein ummantelt ist.

Ein Stadthaus ist ein mehrstöckiges Wohnhaus (angebaut oder freistehend), das in Straßennähe gebaut und ähnlich wie die umliegenden Häuser skaliert ist. In Manhattan gibt es viele Arten von Stadthäusern, einschließlich der Architekturstile Federal, Greek Revival, Gothic Revival, Italianate und Second Empire des frühen und mittleren neunzehnten Jahrhunderts sowie der Stile Neo-Grec, Romanik, Renaissance Revival und American Colonial Revival. Stadthäuser (und freistehende Häuser).

Eigentumswohnung gegen COOP NYC

 

EINFAMILIEN- ODER MEHRFAMILIEN-REIHENHAUS

Ein Townhouse-Käufer hat zwei Optionen - ein Einfamilien-Townhouse oder ein Mehrfamilien-Townhouse. Die Entscheidung, welche der beiden Optionen gewählt wird, hängt von den Bedürfnissen des Eigentümers nach Freiheit und Privatsphäre ab, da erstere die meisten von beiden bieten würde. Der Kauf eines Mehrfamilienhauses kann jedoch Wohneigentum erschwinglicher machen, da der Eigentümer die Miete von den Mietern einzieht.

STADTHAUSSTATISTIK FÜR MANHATTAN IM JAHR 2010

Die Stadthäuser von New York City machen nur 3% der Immobilienverkäufe in Manhattan aus, da es nur 196 Transaktionen gab. Der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Manhattan-weites Einfamilien-Townhouse betrug 7.948.000 Dollar bei einer durchschnittlichen Größe von 1.619 Dollar pro Quadratfuß (oder 17.428 Dollar pro Quadratmeter). Für den Luxusmarkt, den oberen 10% aller Verkäufe, betrug der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Manhattan-weites Einfamilienhaus 18.130.000 $ für 8.914 sq. ft. oder 2.034 $ pro sq. ft. (oder 21.893 $ pro sq. mt.).

PRIMÄRE FAKTOREN, DIE DEN WERT EINES STADTHAUSES BEEINFLUSSEN

Die wichtigsten Faktoren, die den Wert eines Stadthauses ausmachen, sind 1) die Frage, ob es bereits Mieter mit Mietkontrolle gibt, 2) die Lage, 3) der Zustand des Gebäudes und 4) die Fassade oder die Breite des Gebäudes.

VERMIETUNGSKONTROLLE

Wenn Sie sich für die Mehrfamilienstraße entscheiden, denken Sie daran, dass es in New York City beachtliche stadtweite Mietpreiskontrollen (oder Preiskontrollen) gibt, die bei sechs oder mehr Einheiten im Gebäude gelten können. Für einen Käufer wäre es ratsam, sich von Gebäuden mit Mietpreiskontrollen oder mietstabilisierten Mietern fernzuhalten, denn sobald die Immobilie an die neuen Eigentümer übergeht, gelten auch alle Mietpreiskontrollen. Der neue Eigentümer wird wahrscheinlich nicht in der Lage sein, die Mieter der Immobilie zu vertreiben, wenn der Eigentümer beschließt, ein Einfamilienhaus zu bauen. Die Mietpreiskontrolle begünstigt den Mieter, daher müssen Vermieter diese Regeln in- und auswendig kennen. Bei der Suche nach Stadthäusern in New York City sollten Käufer nach Gebäuden mit "marktüblichen" oder "marktfreien" Mietern suchen. Das heißt nicht, dass ein Investor niemals eine Immobilie mit Mietpreiskontrollmietern kaufen sollte. Der Investor muss jedoch wissen, dass seine Freiheit durch die NYC-Mietkontrollgesetze stark eingeschränkt wird und dass daher der Wert der Immobilie wahrscheinlich ebenfalls beeinträchtigt wird, wenn Mieter mit Mietkontrollmieten vorhanden sind.

Verwandtes: "Umzug nach NYC - Leitfaden zur Wohnungsvermietung"

STANDORT, STANDORT, STANDORT

Stadthäuser in New York City werden danach bewertet, in welchem Block sie sich befinden. Darüber hinaus wirkt sich die Konfiguration jedes Blocks auf den Wert aus, da ein Block mit Reihen von ununterbrochenen Townhouses als wertvoller empfunden wird als ein Block mit einem großen Gebäude in der Mitte des Blocks, der die Kontinuität unterbricht. Sowohl auf der Upper East Side und Upper West SideDie teuersten Townhouses sind in den 60er und 70er Jahren in der Regel die an den Central Park angrenzenden Blöcke. In den Upper West Side70er und 80er Jahren waren Stadthäuser in den an den Riverside Park angrenzenden Häuserblocks teurer als in den 80er und 90er Jahren in den an den Central Park angrenzenden Häuserblocks. Auf der Upper East SideDie Stadthäuser in den 60er, 70er, 80er und 90er Jahren in den an die Park Avenue angrenzenden Blöcken sind teurer als die übrigen Stadthäuser in der Gegend.

ZUSTAND DES GEBÄUDES

Die meisten Stadthäuser von New York City wurden im 19. Jahrhundert erbaut, sie sind also die ältesten Gebäude der Stadt. Dementsprechend muss ein Käufer entscheiden, wie viel Renovierungs- und Umbauarbeiten er bereit ist vorzunehmen, um das Townhouse in einen Zustand zu versetzen, der den Bedürfnissen des Käufers entspricht. Viele Stadthäuser sind zwar vollständig restauriert oder renoviert worden, viele jedoch nicht.

FRONTAGE

Im Allgemeinen hat die Fassade oder die Breite des Gebäudes einen großen Einfluss auf den Wert eines Stadthauses. Ein Käufer würde für ein 24 Fuß breites Stadthaus viel mehr bezahlen als für ein 15 Fuß breites Stadthaus, wobei alle Dinge gleich sind, einschließlich der Gesamtquadratfläche. Wenn Sie möchten, dass wir eine Suche nach Townhouses für Sie vorbereiten, gehen Sie bitte zu unserer maßgeschneiderten Suche.

Um es zusammenzufassen: Reihenhäuser:

  • Keine Einschränkungen

  • Investorenfreundlich

 

STADTHÄUSER ZU VERKAUFEN

 

Eigentumswohnung vs. Stadthaus

Ein Stadthaus bezieht sich auf den Baustil. Stadthäuser haben in der Regel mindestens 2 Stockwerke und sind in einer Reihe miteinander verbunden. Es ist zwar wie ein Haus, bei dem der Eigentümer die Struktur und das Land besitzt, aber es ist nicht freistehend. Ein Stadthaus teilt sich eine oder mehrere Mauern mit anderen Einheiten in unabhängigem Besitz. Die Unterhaltskosten für das Haus werden von der Hauseigentümergemeinschaft der Gemeinde festgelegt. Im Gegensatz dazu ist ein Gebäude mit Eigentumswohnungen ein Gebäude mit einer separaten Einheit, die einzelnen Bewohnern gehört. Die Bewohner besitzen und unterhalten das Innere ihrer Einheit, besitzen aber nicht direkt das Grundstück, auf dem das Gebäude steht. 

Verwandtes: "Die Preise für Stadthäuser sind doppelt so schnell gestiegen wie die für Wohnungen"

 

Die Rückkehr des Einfamilienhauses

Investoren kaufen Mehrfamilienhäuser in NYC auf und wandeln sie wieder in Einfamilienhäuser um. Insbesondere der Verkauf von Manhattan Townhouse NYC wird immer beliebter. In den letzten drei Jahren wurden mehr Ein- bis Dreifamilienhäuser gekauft als in den drei Jahren zuvor zusammengenommen. Aber warum geschieht dies? Es scheint, dass Luxusimmobilien, die unter wohlhabenden Anlegern den Besitzer wechseln, profitabler sind als kleinere Verkäufe des gewöhnlichen Hausbesitzers, der Immobilien aus ganz anderen Gründen kauft.

Langfristig orientierte Käufer haben es so schwer, ein Einfamilienhaus in Manhattan zu finden, dass sie ein eigenes bauen. Ironischerweise waren viele dieser Stadthäuser anfangs Einfamilienhäuser. Jetzt investieren die Besitzer von Stadthäusern Millionen, um sie zu renovieren und von ihrem jetzigen Mehrfamilienhaus in ihren ursprünglichen Grundriss zurückzubauen. Dies beinhaltet oft die Erneuerung der Sanitäranlagen, die Verkabelung und das Herausreißen von Wänden, die nachträglich eingebaut wurden.

Immobilienmakler in Manhattan schätzen, dass das durchschnittliche vollständige Stadthaus in der Upper West Side kostet etwa 10 Millionen Dollar. Renovierungen, um das Gebäude wieder in seinen ursprünglichen Grundriss zu versetzen, können sie um weitere 3 bis 5 Millionen Dollar zurückwerfen.

Auf der anderen Seite werden Mehrfamilienhäuser in der Stadt immer beliebter. Das Beschäftigungsumfeld nach 2008 ist nach wie vor unsicher, was bedeutet, dass immer mehr Menschen mieten, manchmal mit mehreren anderen Familien. Es ist nicht das ideale Szenario für einen Eigentümer. Mit jedem neuen Mitglied im Vertrag steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die Miete nicht bezahlt wird oder Probleme auftreten. Angesichts eines schwachen Mietmarktes wird die Idee, einzelne Einheiten in seinem Stadthaus zu vermieten, weniger attraktiv, was vielleicht darauf hindeutet, warum sich immer mehr Eigentümer dafür entscheiden, Mehrfamilien-Stadthäuser in Einfamilienhäuser umzuwandeln und sich im Gegensatz zur allgemeinen Bevölkerung ausschließlich auf den Luxusmarkt in Manhattan zu konzentrieren.

Es ist eine Sache, eine Wohnung zu besitzen, in der sich die Familie niederlassen kann, und eine andere, den aktuellen Stand des Wohnungsmarktes im Hinblick auf das Mietpotenzial und die Leichtigkeit des späteren Wiederverkaufs zu analysieren. Da Mehrfamilienhäuser immer beliebter werden, sieht es so aus, als ob sich die Renovierungsarbeiten zur Umwandlung in ein Einfamilienhaus durchaus lohnen könnten.


 

Jetzt werden Sie hoffentlich den Unterschied zwischen Co-Op vs. Eigentumswohnungs-Gebäuden, Stadthaus vs. Eigentumswohnung sowie anderen Arten von Immobilien, die in NYC und Miami verfügbar sind, verstehen.

 

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