NYC Townhouses zu verkaufen

Häufig gestellte Fragen

Wie viel kostet es, ein Stadthaus in NYC zu kaufen?

Ein Stadthaus in Manhattan zu verkaufen ist eine teure Option, egal wie man es betrachtet. Das Angebot an Stadthäusern in New York City ist begrenzt, daher müssen Sie für den Luxus auch entsprechend bezahlen. 

Laut dem Douglas Elliman Townhouse Report lag der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Reihenhaus in Manhattan im Juli 2022 bei 7 Millionen Dollar oder 1.500 Dollar pro Quadratfuß. Nachfolgend werden die Preise nach Regionen der Stadt aufgeschlüsselt.

Der Durchschnittspreis für Stadthäuser zum Verkauf NYC in Downtown Manhattan war $ 9,2M oder $ 2.000 pro Quadratmeter, wo die durchschnittliche Breite war 21,4 Fuß und die durchschnittliche Größe war 4.674 Quadratmeter. 

• Der Durchschnittspreis für ein Stadthaus auf der East Side lag bei 10,1 Mio. $ oder 1.758 $ pro Quadratfuß, und die durchschnittliche Breite betrug 20,1 Fuß. East Side Stadthäuser sind etwa 1.000 Fuß größer, daher der Preisunterschied. 
• In der UES können Stadthäuser, die nur 1 bis 2 Blocks vom Central Park entfernt sind, 20 Millionen Dollar und mehr kosten. 
• Der Durchschnittspreis für ein Stadthaus auf der West Side lag bei 6,07 Mio. $ oder 1.139 $ pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Größe lag bei 5.439 Quadratmetern und diese Stadthäuser im Durchschnitt 19,1 Fuß. 
• Nord-Manhattan verzerrt den Gesamtdurchschnitt von Manhattan ziemlich nach unten, da der durchschnittliche Verkaufspreis mit 2,2 Mio. $ oder 628 $ pro Quadratfuß viel niedriger war. Dies waren die dünnsten und kleinsten Stadthäuser, bei 18 Fuß und und 3.500 Quadratmeter jeweils.
• Im Luxussegment (die obersten 10 % der Townhome-Verkäufe) lagen die Preise im Durchschnitt bei 21,3 Mio. $ oder 2.710 $ pro Quadratfuß und waren mit 8.115 Quadratfuß riesig. Diese Häuser waren mit einer Durchschnittsbreite von 25,9 Fuß am breitesten. Der Einstiegspreis für das Luxussegment lag bei 12,25 Mio. $. 

Was ist die durchschnittliche Größe eines Stadthauses in Manhattan?

Die durchschnittliche Breite eines Stadthauses in NYC beträgt 18 bis 20 Fuß - je breiter das Stadthaus, desto wertvoller ist es. Alles, was schmaler ist als dieser Wert, gilt als schwer verkäuflich. Stadthäuser, die breiter als 25 Fuß sind, werden als "Trophäen" oder Villen betrachtet und sind bei der Analyse von Stadthäusern wahrscheinlich im Luxussegment angesiedelt. 

Die meisten Stadthäuser sind mehr als 3.000 Quadratmeter groß, einige Luxus-Stadthäuser sogar bis zu 10.000 Quadratmeter. Die durchschnittliche Größe liegt jedoch bei etwa 4.500 Quadratmetern. 

Was sind die Vor- und Nachteile des Kaufs eines Stadthauses in New York City?

Vorteile:

• Der Besitz eines Stadthauses ist am ehesten mit einem Eigenheim in NYC vergleichbar.
• Die meisten Reihenhäuser haben Hinterhöfe, die Platz für Unterhaltung, Gartenarbeit, Grillen usw. bieten. 
• In einem Stadthaus gibt es keine Nachbarn im Obergeschoss oder im Erdgeschoss, wenn Sie ein Einfamilienhaus besitzen. 
• Da es keinen Vorstand gibt, ist auch kein Gespräch mit dem Vorstand oder eine Genehmigung erforderlich.
• Keine gemeinsamen Kosten oder HOA-Gebühren
• Hoher Grad an Privatsphäre
• Ermöglicht den Bewohnern sehr große Wohnflächen, da einige Stadthäuser bis zu 9.000 Quadratmeter groß sein können. 
• Es ist viel einfacher, einen Hund zu halten, wenn man in einem Stadthaus wohnt, wo er im eigenen Garten herumlaufen kann, als wenn er in einem Stall oder einer Wohnung eingesperrt ist. 
• Immobilieninvestoren können Einheiten in dem Gebäude vermieten und diesen Cashflow nutzen, um ihre Hypothek oder andere Kosten zu bezahlen, selbst wenn sie in einer der Wohnungen wohnen. 
• Da es in New York keine Grünflächen in der ganzen Stadt gibt, lieben die Käufer von Stadthäusern die Idee, dass sie ihre eigene Grünfläche in ihrem Hinterhof haben können.  

Nachteile:

• Möglicherweise sehr teuer, wenn das Reihenhaus größere Reparaturen benötigt, da die Kosten nicht auf die anderen Eigentümer umgelegt werden können. Der Eigentümer ist für jeden Teil des Hauses verantwortlich. 
• Keine Annehmlichkeiten wie Fitnesscenter, Concierge, 24-Stunden-Pförtner. 
• Reihenhäuser können im Inneren sehr beengt wirken, vor allem wenn sie weniger als 20 Fuß breit sind. 
• Viele Treppen, obwohl der heutige Stand der Technik den einfachen Einbau eines Aufzugs ermöglicht.
• Wenn man sich entscheidet, die Immobilie zu vermieten, wird man zum Vermieter und das kann für manche Eigentümer lästig sein
• Viele Eigentümer müssen einen Hausverwalter engagieren, der sich um die Immobilie kümmert, sonst könnten sie den Kauf am Ende bereuen. Ein guter Hausverwalter kann den Stress lindern, den der Besitz eines 5.000 Quadratmeter großen Hauses inmitten der teuersten Stadt der Welt mit sich bringt. 
• Wenn man ein Stadthaus mit Mietern erwirbt, kann dies ein echtes Problem darstellen. In NYC ist es unmöglich, mietkontrollierte Mieter aus einer Immobilie zu entfernen. Mietstabilisierte Mieter können auch nicht entfernt werden, aber zumindest können sie früher gehen als ein mietkontrollierter Mieter. 
• Nach den Richtlinien der Stadt New York ist der Eigentümer des Stadthauses für die Instandhaltung des Bürgersteigs vor dem Grundstück verantwortlich, was ebenfalls zu den Unterhaltskosten beitragen kann. 

Was ist der Unterschied zwischen Brownstones und Townhouses?

Ein Brownstone zeichnet sich durch die Farbe seiner Fassade aus, die aus rötlich-braunem Sandstein besteht. Die meisten Brownstones in New York findet man in der Upper West Side, Harlem und Brooklyn. Ein Gebäude, bei dem ein anderes Material als Sandstein verwendet wird, z. B. Marmor, Kalkstein oder Ziegel, wird als Stadthaus oder Reihenhaus bezeichnet.

Brownstones und Townhouses sind mehrstöckige Stadthäuser, die angebaut oder freistehend sind. Sie sind nahe an der Straße gebaut und haben eine ähnliche Größe wie die umliegenden Grundstücke. 

Wie viel kostet es, ein NYC Brownstone zu renovieren?

Der Besitz eines Brownstone in Manhattan ist ein Privileg, aber die Renovierung eines solchen Hauses ist ein ehrgeiziges Projekt. Brownstones sind vielseitige Investitionen, aber sie sind oft mehr als ein Jahrhundert alt und müssen modernisiert werden.

Die Lebenshaltungskosten in NYC sind sehr hoch, daher müssen Sie auch mit sehr hohen Renovierungskosten rechnen. Um ein Brownstone oder ein Stadthaus zu renovieren, müssen Sie mit mindestens 400 Dollar pro Quadratmeter rechnen.  

Im Luxussegment haben wir Renovierungskosten von bis zu 1.000 Dollar pro Quadratfuß gesehen. Oft unterscheiden sich Brownstones von anderen Wohnungen in New York durch ihre schiere Größe - im Durchschnitt 3.200 Quadratmeter. Das kann bedeuten, dass man Millionen für eine Renovierung ausgeben muss. 

Kann ich beim Kauf eines Stadthauses in New York City von einem Immobilienmakler profitieren?

Ein Stadthauskäufer sollte auf jeden Fall einen eigenen Makler beauftragen, wenn er ein Stadthaus kauft. Wenn Sie nach New York ziehen und in Immobilien investieren möchten, sollten Sie auf jeden Fall mit einem Makler sprechen, der sich mit dem Markt, den Marktkapitalisierungsraten und den Stadtvierteln auskennt. 

Der Immobilienmarkt in Manhattan ist wettbewerbsintensiv und komplex. Für Käufer, insbesondere für Käufer von Reihenhäusern, kann dieser Prozess extrem stressig sein. Finanzielle Engpässe können sogar noch mehr Hürden darstellen. 

Käufer und Verkäufer eines Stadthauses haben zwei völlig unterschiedliche Ziele, denn der Verkäufer möchte den Preis für sein Stadthaus maximieren, während der Käufer den Preis, den er für ein Stadthaus zahlen muss, minimieren möchte. Diese Ziele sind völlig gegensätzlich und der Grund, warum sich ein Käufer niemals direkt an den Hauseigentümer oder seinen Vertreter (seinen Makler) wenden sollte. 

Vergewissern Sie sich, dass Sie sich an einen erfahrenen Käufermakler wenden, der Ihr Bestes im Sinn hat. Sich direkt an den Makler des Verkäufers zu wenden, ist von Natur aus riskant und in vielen Staaten illegal. Ein Käufermakler kann beim Kauf eines Hauses einen großen Unterschied ausmachen, da Sie eine objektive Vertretung erhalten. Ein guter Käufermakler wird immer das Fachwissen eines erfahrenen Hausinspektors sowie eines erfahrenen New Yorker Immobilienanwalts (mit Erfahrung im Kauf und Verkauf von Reihenhäusern) einbeziehen, da der Kauf eines Reihenhauses eine ganze Reihe anderer Probleme mit sich bringt als der Kauf einer Eigentumswohnung oder einer Genossenschaft. 

Auch wenn ein New Yorker Stadthaus im MLS nicht zum Verkauf steht, kann es dennoch zum Verkauf stehen, weil es auf dem Stadthausmarkt viele Angebote gibt. Ein guter Makler wird wissen, wo er nach Gelegenheiten außerhalb des Marktes suchen muss. 

Sollte ich ein Stadthaus mit bereits vorhandenen Mietern kaufen?

In jeder anderen Stadt oder jedem anderen Bundesstaat wäre die Antwort wahrscheinlich ja. Aber wenn man in New York lebt, wird die Antwort auf diese Frage komplizierter. Aber wenn Sie ein Investor sind, der ein Mietobjekt erwerben möchte, ist ein New Yorker Stadthaus vielleicht nicht die beste Option. 

Wenn Sie ein Stadthaus mit mietkontrollierten oder mietstabilisierten Mietern kaufen, zahlen diese Mieter in der Regel weniger als den aktuellen Marktwert. Der Kauf eines Stadthauses mit einem mietkontrollierten Mieter ist vielleicht das Schlimmste, was ein Stadthauskäufer tun könnte, da sie deutlich unter dem Marktwert zahlen und in der Regel bis zum Tod in der Wohnung bleiben. 

In New York City gibt es neue Gesetze, die den Besitz von Immobilien mit bestimmten Arten von Mietern zu einem großen Problem für Investoren machen. Mieter mit kontrollierten und stabilisierten Mieten zahlen unter dem Marktpreis für ihre Wohnungen. Die Stadt und der Staat regeln, um wie viel ein Investor die Miete jedes Jahr erhöhen kann. 

Wenn man beim Kauf eines Gebäudes Mieter erbt, weiß man auch nicht viel über sie, einschließlich ihrer Kreditwürdigkeit, ihres Vermögens usw. Man könnte einen Haufen Probleme kaufen, und man wird es erst nach einer Weile wissen, wenn man sieht, ob sie ihre Miete pünktlich zahlen. 

Was sind die beliebtesten Viertel in NYC, um ein Brownstone zu kaufen?

Kein einziges Stadtviertel in New York hat alles, was Sie sich wünschen, aber jedes hat etwas Einzigartiges zu bieten. Wenn es jedoch um Einfamilienhäuser geht, haben die Upper East Side, die Upper West Side und das West Village die meisten Stadthäuser zum Verkauf in New York. 

Was ist der Unterschied zwischen dem Kauf eines Einfamilien-Stadthauses und eines Mehrfamilien-Stadthauses?

Ein Mehrfamilien-Stadthaus ist ein Haus mit 3 oder mehr Einheiten. Der Kauf eines Mehrfamilien-Stadthauses ist wie der Kauf einer Anlageimmobilie. In diesem Fall erbt der Käufer alle bestehenden Mietverträge des Gebäudes. Daher kann der neue Eigentümer niemanden aus dem Gebäude vertreiben.  

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses, das vom Käufer selbst genutzt wird, bietet eine Reihe von Steuervorteilen. Erstens kann der Eigentümer, da er ein Investor ist, alle Instandhaltungskosten, Hypothekenzinsen, Versicherungskosten, Grundsteuern und Abschreibungen absetzen. All diese Kosten können mit den Mieteinnahmen verrechnet werden, so dass der Eigentümer in den ersten Jahren seines Besitzes ein negatives steuerpflichtiges Einkommen erzielt. 

Wie stellen Sie sicher, dass Sie nicht ein NYC-Stadthaus kaufen, das Probleme hat? 

Bei der Due-Diligence-Prüfung für den Kauf eines Stadthauses arbeiten die Makler eng mit dem Hausinspektor und dem Anwalt zusammen, um sicherzustellen, dass der Käufer genau weiß, was er kauft. 

Zur Sorgfaltspflicht gehört zunächst die Einsichtnahme in die Unterlagen des Department of Buildings ("DOB"), in denen Baugenehmigungen sowie Verstöße gegen die Bauvorschriften und die Zoneneinteilung aufgeführt sind. Alle offenen Verstöße oder offenen Baugenehmigungen müssen vom Verkäufer vor dem Abschluss geklärt werden. 

Zweitens ermöglicht eine Hausinspektion eine visuelle Prüfung der Immobilie. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen wollen, wird die Bank einen Hausinspektor verlangen.  

Ein Hausinspektor bewertet die Konstruktion der Immobilie und erstellt einen Bericht über etwaige Mängel. Einer der wichtigsten Punkte, die bei einer Hausinspektion zu berücksichtigen sind, sind Änderungen am Haus, die nicht in den DOB-Aufzeichnungen auftauchen. 

Um den Pfennig zu sparen, führen Hausbesitzer oft Arbeiten ohne lizenzierte Arbeiter aus. Durch einen Vergleich der visuell untersuchten Arbeiten im Gebäude mit den DOB-Aufzeichnungen kann der Hausinspektor feststellen, welche Arbeiten von lizenzierten Zimmerleuten, Klempnern und Elektrikern genehmigt und ausgeführt wurden und welche nicht. Nicht lizenzierte Arbeiten sind ein deutliches Warnsignal und machen ein Geschäft wahrscheinlich zunichte, wenn sie nicht ordnungsgemäß bewertet oder entschädigt werden können. 

Was passiert, wenn der Hausinspektor Probleme findet?

Wenn der Hausinspektor Mängel feststellt, wird der Käufer den Verkäufer auffordern, die Reparaturen vor dem Abschluss durchzuführen. Manchmal führt der Verkäufer diese Reparaturen durch, manchmal lehnt er sie aber auch ab. In New York werden die meisten Verträge im Ist-Zustand abgeschlossen, so dass der Verkäufer vor dem Abschluss wahrscheinlich nichts mehr reparieren wird.  

Zu diesem Zeitpunkt muss der Käufer beurteilen, ob die Reparaturen für das Reihenhaus wichtig sind. Wenn ja, könnte dies zu einer weiteren Preisverhandlung oder einem Kredit beim Abschluss führen. 

Da ein Vertrag erst dann abgeschlossen wird, wenn sowohl der Verkäufer als auch der Käufer den Vertrag unterzeichnen, kann es sein, dass vor der Unterzeichnung des Vertrags noch etwas Zeit für diese Bewertung bleibt. Ein Vertrag kann eine Inspektionsfrist enthalten, die es dem Käufer ermöglicht, nach der Vertragsunterzeichnung aus dem Vertrag auszusteigen. In New York City ist dies jedoch nicht sehr üblich.