FAQs: Eine Wohnung in NYC kaufen

Antworten auf 40 reale Fragen von Immobilienkäufern

1. Wie viel kostet eine Wohnung in New York?

 

Laut dem Gutachter Jonathan Miller und seinem Marktbericht von Douglas Elliman lag die durchschnittliche Wohnung in Manhattan im ersten Quartal 2020 bei 1,89 Millionen Dollar und der mittlere Verkaufspreis bei 1,06 Millionen Dollar. Darin enthalten sind sowohl Co Ops als auch Eigentumswohnungen. Coops sind aus einer Reihe von Gründen günstiger als Eigentumswohnungen. 

 

Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung betrug 2,6 Millionen Dollar, der mittlere Preis lag bei 1,6 Millionen Dollar, der Durchschnittspreis pro Quadratfuß bei 1.923 Dollar. Der Durchschnittspreis für ein Stallgebäude betrug 1,37 Millionen Dollar und der Medianpreis 811.000 Dollar, wobei der Durchschnittspreis pro Quadratfuß bei 1.206 Dollar lag. 

 

Die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen liegen bei $2.541 pro Quadratfuß. Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt bei $3,9 Millionen und der mittlere Verkaufspreis bei $2,8 Millionen. 

 

Das Luxussegment, das die obersten 10% der Transaktionen mit einem Wert von über 2.600 Dollar pro Quadratfuß umfasst. Der Einstiegspreis für eine Luxusimmobilie liegt bei 3,9 Millionen Dollar, der Durchschnittspreis für eine Luxusimmobilie bei 7,6 Millionen Dollar und der mittlere Verkaufspreis bei 5,7 Millionen Dollar. 

 

Marktbericht Manhattan

2. Was ist der Unterschied zwischen Luxus-, Super-Luxus- und Ultra-Luxus-Eigentumswohnungen in NYC?

 

Das Wort Luxus wird im Immobilienbereich viel zu oft verwendet. Was für jemanden etwas zum Luxus macht, kann für einen anderen grundlegend sein. In Manhattan bezeichnen wir die obersten 10% der Transaktionen als Luxuswohnungen. Die ganz oben auf dem Markt, sagen wir, vielleicht 1-2% der Transaktionen werden als Ultra-Luxus angesehen. Die Preise für diese können im Bereich von 4.500 bis 10.000 Dollar pro Quadratfuß liegen. Super-Luxus beginnt bei $3.000 pro Quadratfuß.

 

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3. Ist der Kauf einer Wohnung in NYC eine gute Investition?

 

Immobilien in New York City sind auf lange Sicht eine gute Investition gewesen. Zum Beispiel ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Eigentumswohnung in Manhattan in den letzten 15 Jahren jährlich um 5% gestiegen. Wenn man bedenkt, dass man einen Kauf mit einer Hypothek fremdfinanzieren könnte, würde sich die Rendite vervielfachen. 

 

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4. Was ist beim Kauf einer Wohnung in New York wichtiger: Lage oder Ausstattung?

 

Haben Sie jemals von dem Sprichwort "Standort, Standort, Standort" gehört? Standort ist alles bei Immobilien.

 

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5. Soll ich eine Eigentumswohnung oder einen Hühnerstall kaufen?

 

Wenn Sie daran interessiert sind, eine neuere Immobilie zu kaufen oder eine Immobilie, die Sie zur Erzielung von Mieteinnahmen vermieten möchten, dann kommen Kooperativen nicht in Frage. Sie sollten beim Kauf einer Eigentumswohnung bleiben. Wenn Sie auf der Suche nach Ihrem Hauptwohnsitz sind und nicht so sehr daran interessiert sind, dass die Immobilie neu ist oder vermietet werden soll, dann kann der Kauf einer Eigentumswohnung die richtige Wahl sein. Im Allgemeinen sind Co-Op günstiger als Eigentumswohnungen, haben aber nicht den gleichen Nutzen. 

 

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6. Brauchen Sie einen Immobilienmakler, um eine Immobilie in New York City zu kaufen?

 

Ja, Sie sollten bei der teuersten Transaktion Ihres Lebens niemals allein handeln. Es ist einfach zu riskant, die falsche Immobilie zum falschen Preis am falschen Ort zu kaufen. 

 

Provisionen werden vor der Vermarktung der Immobilie festgelegt. Erwarten Sie also nicht, dass Sie die Immobilie zu einem niedrigeren Preis erhalten, wenn Sie sich direkt an den Makler des Verkäufers wenden. Anstatt 50% der Provision zu erhalten, werden sie wahrscheinlich 100% der Provision erhalten und sind dem Käufer gegenüber nicht verpflichtet. Sie haben nur eine Verpflichtung gegenüber dem Verkäufer. 

 

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7. Muss ich beim Kauf einer Wohnung in Manhattan eine Maklerprovision zahlen?

 

Nein. Der Verkäufer zahlt dem Makler immer Provisionen. Diese vom Verkäufer gezahlte Provision (normalerweise 5%-6% des Verkaufspreises) wird zwischen dem Makler des Käufers und dem Makler des Verkäufers aufgeteilt. 

 

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8. Warum sollte ein Käufer eine Doppelvertretung vermeiden?

 

Bei einer Transaktion können Immobilienmakler einen Verkäufer, einen Käufer oder beide vertreten. Wenn der Makler bei einem Geschäft beide gleichzeitig vertritt, befindet er sich in einer Doppelvertretungssituation. Eine Doppelvertretung ist von Natur aus gefährlich, da der Makler nicht in der Lage ist, beiden Parteien ungeteilte Loyalität zu bieten. Denken Sie daran, dass der Agent des Verkäufers in erster Linie den Verkäufer vertritt und nicht zur vollständigen Offenlegung verpflichtet ist. Ein Doppelagent kann nicht im Namen des Käufers verhandeln, kann ihm nicht den besten Preis verschaffen usw. 

 

Ein Käufer sollte daher bei allen Immobilientransaktionen über eine eigene Vertretung verfügen. Wenn man bedenkt, dass es sich um die teuerste Transaktion im Leben vieler Menschen handelt, warum sollten Sie dann dem Makler des Verkäufers vertrauen? 

9. Können Barzahler in New York bessere Preise erzielen?

 

Im Allgemeinen lautet die Antwort auf diese Frage ja. Aber es kommt wirklich auf den Verkäufer an, und jeder Verkäufer ist anders. Es wird das Angebot des Käufers sicherlich an die Spitze der Liste setzen, wenn es mit Angeboten konkurriert, die Hypothekenkontingente haben. In normalen Zeiten gibt es auf dem Markt von Manhattan eine beträchtliche Anzahl (50%) von Barkäufern, so dass sich die Vorteile möglicherweise nicht in niedrigeren Preisen niederschlagen.

 

10. Wie viel kostet eine Terrasse oder ein Balkon zusätzlich zum Preis einer Wohnung in NYC?

 

Es gibt keinen festen Standard für die Preisgestaltung von Außenflächen, da viele Variablen im Spiel sind. Um den Preis pro Quadratmeter der Immobilie mit Außenfläche mit einer Immobilie ohne Außenfläche zu vergleichen, passen wir die Quadratmeterzahl an, indem wir 30% (oder eine andere Zahl) der Quadratmeterzahl der Außenfläche zuweisen und zur Quadratmeterzahl der Innenfläche addieren. Dann teilen wir den Preis durch die Summe aus Innen- und zugeteilter Quadratmeterzahl. Diesen angepassten Quadratmeterpreis vergleichen Sie dann mit anderen vergleichbaren Immobilien ohne Terrassen. 

 

Um zum Beispiel den Preis pro Quadratfuß eines 4.000.000-Dollar-Grundstücks mit einer Innenfläche von 2.000 Quadratmetern und einer wünschenswerten Terrasse von 400 Quadratmetern mit einer Wohnung ohne Terrasse zu vergleichen, müssen wir zunächst einige Berechnungen anstellen.

 

Ordnen Sie 30% der 400 m² Außenfläche dem Innenraum zu (30% x 400 = 120 m²). Fügen Sie dies zu den 2.000 Quadratmetern Innenfläche hinzu, um eine angepasste Quadratfläche von 2.120 Quadratmetern zu erhalten. Teilen Sie 4.000.000 $ durch 2.120 $, um den angepassten Preis pro Quadratfuß von 1.887 $ zu berechnen. Beachten Sie, dass Streeteasy und alle Portale nur den Preis pro Quadratfuß Innenfläche anzeigen, so dass für dieses Beispiel $2.000 psf. Sie berücksichtigen nicht den Wert des Außenraums, aber das sollten Sie tun. 

 

Nun ist nicht jeder Außenraum gleich. Wenn die Terrasse außerhalb des Wohnzimmers liegt und einen direkten Blick auf den Central Park hat, möchten Sie vielleicht 100% der Außenfläche zuweisen. Wenn es sich jedoch um einen 100 Quadratmeter großen Balkon handelt, der auf ein hässliches Gebäude blickt, möchten Sie vielleicht nichts zuweisen!

 

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 11. Worauf sollte ich achten, wenn ich eine Wohnung in NYC kaufe?

 

 

  • Ein Grundriss mit einer effizienten Verteilung
  • Ansichten
  • Gutes Licht - Süden und Westen sind die bevorzugte Wahl in Manhattan
  • Eckwohnungen bieten immer erweiterte Ansichten
  • Wenn Sie einen Wiederverkauf kaufen, versuchen Sie, renovierungsbedürftige Wohnungen zu vermeiden, da sie in NYC sehr teuer sein können.

12. Wie finde ich eine gute Wohnung in NYC?

 

Sie sollten Ihren eigenen Käufermakler haben, der Ihnen bei der Suche nach einer Wohnung hilft. Einige von uns haben jahrelange Erfahrung und kennen all die guten und schlechten Gebäude. Mit einem erfahrenen Makler sparen Sie nicht nur viel Zeit, sondern am Ende auch Geld. Manchmal denken Käufer, dass sie einen DIY-Ansatz verfolgen, aber der Kauf einer Immobilie in NYC ist wahrscheinlich die teuerste finanzielle Transaktion ihres Lebens. Das sollte man nicht auf die leichte Schulter nehmen. Es ist nicht das neueste Apple-Gerät! Diejenigen, die den DIY-Weg gehen, sollten daran denken, dass Sie, wenn Sie direkt mit dem Makler des Verkäufers verhandeln, Ihr Recht auf Vertretung aufgeben müssen, da Sie sich in einer Doppelvertretungssituation befinden, die von Natur aus schlecht für die Käufer ist und es dem Makler des Verkäufers erlaubt, die Provision zu verdoppeln. 

 

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13. Welche Vorteile hat der Kauf eines Neubaus?

 

Der Kauf einer nie bewohnten Wohnung hat seine Vorteile. Zum einen ist sie neu, so dass es keine Flecken, Kratzer usw. gibt, und daher einzugsbereit. In der Regel werden die neuesten Technologien eingesetzt, so dass Sie am Ende wahrscheinlich eine energieeffizientere Wohnung haben werden. Da sie neu ist, werden die Unterhaltskosten in den ersten zehn Jahren wahrscheinlich niedriger sein. Möglicherweise erhalten Sie am Ende auch ein Gebäude mit den allerneuesten Annehmlichkeiten. 

 

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14. Gibt es eine Prämie, die ein Käufer für den Kauf eines Neubaus in NYC zahlt?

 

Wir schätzen die Prämie für den Kauf einer neuen Entwicklung auf ca. 25% - 30%. Diese Schätzung wird durch die Differenz zwischen dem Preis psf eines neuen Erschließungsprojekts und einer durchschnittlichen Eigentumswohnung (bzw. 2.541 $ gegenüber 1.923 $ im 1. Quartal 2020) gestützt, was einer Differenz von 32% entspricht.

 

Da wir uns auf einem Käufermarkt befinden, haben wir gesehen, wie einige Entwickler die Preise gesenkt haben, wodurch sich der Abstand zwischen Neu- und Wiederverkaufspreisen verringert hat. Dies bedeutet, dass jetzt ein guter Zeitpunkt für den Kauf von Neubauten sein könnte, da die Prämie für Neubauten tendenziell niedriger ist (und wahrscheinlich nicht für eine Weile anhalten wird).

 

15. Lohnt sich die Prämie für eine Neubau-Eigentumswohnung?

 

Es hängt wirklich von dem neuen Entwicklungsprojekt ab. Es ist in gewisser Weise analog zum Kauf eines neuen Autos. Der Unterschied in der Technologie über 3 Jahre beim Kauf eines Autos kann groß sein. 

 

In den letzten Jahren haben wir enorme Verbesserungen bei den HVAC-Systemen mit Diffusoren statt in der Wand eingebauter, eigenständiger Einheiten erlebt. Außerdem verfügen einige Gebäude jetzt über Luft- und Wasserreinigungssysteme, die es vor einigen Jahren noch nicht gab. Schließlich haben viele neue Gebäude eine LEED-Zertifizierung und setzen auf Nachhaltigkeit. Dementsprechend kann sich der Aufpreis für einige sehr wohl lohnen. 

16. Was bedeutet es, wenn eine Wohnung unter Vertrag ist?

 

Eine Wohnung geht "in Vertrag", sobald Käufer und Verkäufer den Kauf- und Verkaufsvertrag (d.h. den Kontakt) unterschreiben und der Käufer die Anzahlung, in der Regel 10% des Kaufpreises, geleistet hat.

17. Warum brauche ich einen Anwalt, um eine Wohnung in Manhattan zu kaufen?

 

Ja, in New York ist es üblich, dass jede Seite ihren eigenen Anwalt hat, der ihre jeweiligen Interessen vertritt. Käufer sollten sich nur an einen erfahrenen Anwalt wenden, der über esoterische Kenntnisse des NYC-Immobilienmarktes verfügt. 

 

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18. Muss ich nach NYC reisen, um eine Wohnung zu kaufen? 

 

Obwohl wir empfehlen, mindestens 3 Tage lang zu kommen, um Immobilien zu besichtigen, muss man nicht nach NYC kommen, um eine Immobilie zu kaufen. Mit einer Vollmacht oder Zustimmung, wenn der Kauf über eine LLC erfolgt, kann alles ohne die physische Anwesenheit des Käufers abgewickelt werden. Wir führen oft Besichtigungen für unsere Kunden durch, finden für sie Mieter und verwalten ihre Immobilien, wobei sie nie einen Fuß in die USA setzen. 

19. Wie hoch sind die Schließungskosten beim Kauf einer Wohnung in Manhattan?

 

Käufer von Eigentumswohnungen in NYC müssen Schließungskosten von etwa 2-6% bezahlen. Zu den Hauptbestandteilen gehören 1) eine Eigentumsversicherung von 0,45%, 2) eine Villa-Steuer von 1% - 3,5% und 3) eine Hypothekeneintragungssteuer von 2,2% des Hypothekenbetrags. 

 

Beim Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung in NYC ist es üblich, dass der Käufer die Übertragungssteuern des Bauträgers für den Bundesstaat NYC und die Stadt NY City in Höhe von ca. 2% zahlt. Käufer von Eigentumswohnungen zahlen jedoch keine Titelversicherung oder Hypothekeneintragungssteuer.

 

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20. Wer bezahlt die Schließungskosten in New York?

 

Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer zahlen Schließungskosten. Der Käufer zahlt zwischen 2-6% der gesamten Schließungskosten, wie in #19 beschrieben. Die Verkäufer zahlen etwa 8%, die sich aus 2% Transfersteuern des NY State und der Stadt NY City und 6% Verkaufsprovision zusammensetzen.

21. Was ist eine Mansionssteuer?

 

Die Mansion Tax ist eine Übertragungssteuer, die der Käufer für Grundstücke von mindestens 1 Million Dollar bezahlt. Die Steuersätze für Villen reichen von 1% (bei Verkäufen von bis zu 2 Millionen Dollar) bis 3,9% (bei Verkäufen von 25 Millionen Dollar oder mehr). Der Name der Steuer ist in Immobilienkreisen in Manhattan, wo eine Einzimmerwohnung oft mehr als 1 Million Dollar kostet, ein Laufwitz.

 

"NYC-Käufer beeilen sich, vor der am 1. Juli anfallenden Villensteuer zu schließen"

22. Wie macht man ein Angebot für eine Wohnung?

 

Der Makler des Käufers macht das Angebot schriftlich, in der Regel per E-Mail (mit oder ohne begleitenden Telefonanruf). Alle Bedingungen sollten im ersten Angebot enthalten sein, da es sonst zu Problemen und Missverständnissen kommen kann, die das Geschäft in Unordnung bringen können. 

 

Das Angebot wird nicht nur den ersten Angebotspreis enthalten, sondern auch die Bedingungen des Geschäfts, einschließlich der Frage, ob das Angebot von einer Hypothek abhängig ist, das LTV-Verhältnis (bei Erhalt einer Hypothek), den voraussichtlichen Abschlusstermin und alle anderen Eventualitäten. Darüber hinaus werden wir die Kontaktinformationen des Anwalts des Käufers und ein Hypothekenvorab-Genehmigungsschreiben enthalten. Dies stärkt das Angebot des Käufers und zeigt, dass sie echt sind (da es viele Fälschungen gibt, die entweder auf dem Markt spielen oder ihn testen). 

 

Häufig wird der Verkäufer den Käufer auffordern, einen REBNY-Finanzbericht auszufüllen, der im Wesentlichen ein persönlicher Finanzbericht ist, einschließlich einer Aufstellung der Aktiva und Passiva sowie der Einnahmen und Ausgaben. Der Verkäufer wird diese Erklärung verwenden, um die Finanzkraft des Käufers zu bewerten. 

23. Was passiert, nachdem Sie ein Angebot für eine Wohnung in NY angenommen haben?

 

Sobald Sie ein angenommenes Angebot haben, ist es Standardverfahren, innerhalb von 5 Werktagen einen unterzeichneten Vertrag und eine Anzahlung von 10% an den Anwalt des Verkäufers zu liefern. Der Verkäufer wird dann den Vertrag gegenzeichnen, woraufhin der Käufer "im Vertrag" ist. 

 

Während der 5 Werktage wird der Anwalt des Käufers eine Due Diligence durchführen und den Vertrag aushandeln. Die Due Diligence umfasst die Überprüfung des Angebotsplans, die Analyse der Finanzberichte des Gebäudes und die Lektüre der Vorstandsprotokolle, die Hinweise auf mögliche zukünftige Ausgaben geben können, die zuvor nicht besprochen wurden. 

 

Es ist zwar gängige Praxis, dass der Anwalt des Käufers den unterzeichneten Vertrag und die Anzahlung innerhalb von 5 Werktagen abliefert, aber man könnte dies verlängern, wenn auch auf eigene Gefahr. Da der Verkäufer erst dann an das Geschäft gebunden ist, wenn der Vertrag unterschrieben und 10% hinterlegt sind, kann er bis dahin an einen anderen Käufer verkaufen.

24. Kann ein Verkäufer aus einem Vertrag aussteigen, wenn er ein besseres Angebot erhält?

 

Wenn der Kaufvertrag noch nicht vom Verkäufer gegengezeichnet wurde, kann der Verkäufer ohne Vertragsstrafe vom Vertrag zurücktreten. Wenn der Vertrag ausgeführt wurde, müsste der Käufer auf bestimmte Erfüllung klagen, und die Gerichte würden den Verkäufer zwingen, seine Verpflichtung zum Verkauf der Immobilie an den Käufer vertraglich einzuhalten. 

 

In Bieterkriegen, bei denen der Verkäufer viele Angebote erhalten hat, hält der Makler des Verkäufers ein "bestes und endgültiges", bei dem der Makler alle Angebote sammelt und die finanzielle Situation jedes Käufers beurteilt. Er bestimmt dann, welcher Käufer der beste für die Wohnung wäre. Manchmal übertrumpfen bessere Bedingungen, wie Barzahlung und schnelle Abwicklung, einen höheren Preis, da die Verkäufer sicherstellen wollen, dass das Geschäft abgeschlossen wird, sobald sie unterschrieben haben.

25. Was ist ein Verpflegungspaket?

 

Jede Eigentumswohnung oder Genossenschaft hat einen Vorstand. Diese Gremien erstellen Regeln für das Gebäude, einschließlich der Genehmigung neuer Käufer für das Gebäude. Alle Vorstände verlangen eine Art von Antrag, der finanzielle Informationen, Kreditwürdigkeit und andere vom Staat New York und der Stadt New York geforderte Angaben enthält. 

26. Was ist ein REBNY-Finanzbericht?

 

Coop und Condo Boards verlangen in der Regel eine REBNY-Erklärung, die vom Käufer auszufüllen ist. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um eine persönliche Finanzerklärung, die Einzelheiten über die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Käufers sowie über Einnahmen und Ausgaben enthält. Belege wie Bankauszüge und Investitionsbesitzaufstellungen sind erforderlich, um die REBNY-Erklärung zu untermauern. Diese müssen in das Vorstandspaket aufgenommen werden, sobald ein Angebot angenommen wurde.

27. Was sind die Anforderungen an die Anzahlung, um eine Hypothek zu erhalten?

 

Die Anforderungen an die Anzahlung variieren je nach Kreditgeber und je nachdem, ob der Käufer eine inländische Person, ein ausländischer Staatsangehöriger oder ein Unternehmen ist. 

 

Im Allgemeinen muss eine inländische Person, die ein Eigenheim kauft, eine Anzahlung von 20% leisten. Ausländische Staatsangehörige, die eine Zweitwohnung kaufen, müssen eine Anzahlung von 30% leisten. Investitionsliegenschaften für in- und ausländische Staatsangehörige erfordern in der Regel eine Anzahlung von 40%. Beachten Sie, dass die Zinssätze für Investitionsliegenschaften in der Regel höher sind als für Zweit- und Hauptwohnsitze. 

 

Privatbanken haben mehr Spielraum bei der Festlegung von Anzahlungsanforderungen, die bei sehr teuren Immobilien bis zu 10% und bis zu 50% betragen können.

 

Hypotheken-Finanzierung

28. Was ist der Unterschied zwischen der Vorabgenehmigung einer Hypothek und der Vorqualifizierung?

 

Eine Präqualifikation ist eine sehr vorläufige Entscheidung der Bank, ob der Käufer eine Hypothek erhalten kann. Der Kreditgeber nimmt die Beurteilung auf der Grundlage mündlicher Angaben über die Höhe des Kredits, der Vermögenswerte, der Verbindlichkeiten, der Einnahmen und Ausgaben vor und schätzt den Kreditbetrag, für den Sie wahrscheinlich in Frage kommen. 

 

Im Gegensatz dazu ist eine Vorabgenehmigung eine Erklärung des Kreditgebers, dass Sie sich für einen bestimmten Hypothekenbetrag qualifizieren. Ein Underwriter wird alle Ihre Finanzinformationen, einschließlich Kreditbericht, Gehaltsabrechnungen, Bankauszüge, Gehalt, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten überprüfen, um festzustellen, ob sie den finanziellen Anforderungen entsprechen. Im Allgemeinen zeigt ein Vorab-Genehmigungsschreiben, dass Ihr Darlehen von zwei Dingen abhängig ist: a) dem von Ihnen gewählten Eigenheim und b) dem Schätzwert, wobei angenommen wird, dass sich an Ihrer finanziellen Lage seit der Vorab-Genehmigung nichts geändert hat. 

29. Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothekenkontingenz und einer Finanzierungskontingenz?

 

Ein Hypothekenkontingent ermöglicht es dem Käufer, seine Anzahlung zurückzuerhalten, wenn er nicht in der Lage ist, die Finanzierung des Kaufs zu sichern. Normalerweise erfordert die Eventualitätsklausel ein Verpflichtungsschreiben der Bank innerhalb von 45 Tagen und einen Abschluss innerhalb von 60 Tagen nach Vertragsunterzeichnung. 

 

Ein Finanzierungskontingent ermöglicht es dem Käufer, einen Vertrag zu stornieren und die 10%ige Anzahlung zurückzuerhalten, wenn die Finanzierung nicht erfüllt wird. Es gibt Fälle, in denen ein Kreditgeber seine Zusage (in der Regel auf der Grundlage neuer Informationen) zurückziehen kann, nachdem er das Verpflichtungsschreiben ausgestellt hat. Diese Zusage ist umfassender als eine Hypothekenverpflichtung. Wegen des hohen Risikos sind Finanzierungskontingente in NYC äußerst selten, so dass sie nicht wirklich eine Option darstellen. 

 

Beachten Sie, dass der Käufer seine Anzahlung verliert, wenn der Käufer eine Hypothek hat und nicht mit dem Hypothekenprozess kooperiert und der Verkäufer nachweisen kann, dass er oder sie einen Beweis der Nicht-Kooperation hat. 

30. Muss ich beim Kauf eines Neubaus einen Hausinspektor einstellen?

 

Vor der Schließung führt Ihr Vertreter einen Rundgang durch. Wir empfehlen unseren Käufern, für alle unsere New-Development-Geschäfte einen Hausinspektor zu beauftragen. Sie können Probleme mit der Konstruktion und der Fertigstellung leichter erkennen. Auf diese Weise können sie sicherstellen, dass der Bauträger das hält, was im Angebotsplan versprochen wird. Da sie dies täglich tun, kennen sie den Unterschied, wenn es um Konstruktion, Verarbeitung und Materialien geht. Sie verlangen rund 650 Dollar pro Inspektion, was sehr viel kosten kann. Normalerweise begleiten wir sie bei der Besichtigung vor Ort. 

31. Was passiert bei der Schließung?

 

Beim Closing übergibt der Käufer und sein Kreditgeber die Gelder an den Verkäufer. Der Titel wird dann übertragen und die Schlüssel werden dem Käufer übergeben. Am Tisch sitzen der Anwalt des Käufers und der Anwalt des Verkäufers, der Käufer und der Verkäufer (falls sie sich zur Teilnahme entschließen), der Vertreter der Titelfirma, der Vertreter des Kreditgebers, die Makler des Käufers und des Verkäufers und gelegentlich ein Vertreter des Condo- oder Co-op-Boards. 

 

Die meisten Abschlüsse verlaufen reibungslos, es können jedoch Probleme auftreten, wenn der Walkthrough nicht wie geplant verlief, der Verkäufer etwas mitnahm, das er zu verlassen bereit war, es ein Problem mit dem Titel oder der Versicherung gibt oder die Gelder nicht rechtzeitig eintrafen.

32. Wie kann ich herausfinden, welche öffentlichen Schulen sich in dem Gebiet befinden, das ich mir anschaue?

 

Die Gesetze über faires Wohnen verbieten es Ihrem Immobilienmakler, über Schulen zu sprechen, aber Sie können auf Websites wie InsideSchools und GreatSchools nachforschen. 


Bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, sollten Sie sich vergewissern und nochmals bestätigen, dass das Gebäude in der Schulzone liegt, für die Sie es halten. Theoretisch können Sie herausfinden, für welche Schule ein Gebäude in der Zone liegt, indem Sie die Nummer 311 anrufen oder auf der Website des Bildungsministeriums nachsehen, aber aufgrund der ständigen Umzonung waren diese Informationen nicht immer korrekt. Wir schlagen vor, den Schulleiter anzurufen, um zu bestätigen, dass Ihr Gebäude in die Zone dieser Schule fällt.

33. Welche Stadtviertel sind für pied-a-terre am beliebtesten?

 

MidtownDer Central Park und einige Gebiete in Downtown sind die beliebtesten Viertel von Manhattan für pied-a-terres. Ein pied-a-terre ist eine Wohnung, die kein Hauptwohnsitz ist und stattdessen an den Wochenenden und in den Ferien genutzt wird. Viele Menschen aus Westchester oder New Jersey haben pied-a-terres, um am Wochenende oder sogar gelegentlich während der Woche nach der Arbeit in der Stadt in die Stadt zu kommen, aber ihr Hauptwohnsitz liegt in den Vororten. 

 

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34. Ist der Kauf einer Immobilie in New York zur Vermietung eine gute Investition?

 

Laut dem jüngsten UBS Global Bubble Report werden die Immobilienpreise in Manhattan durch hohe Löhne gestützt. Dementsprechend sind nachhaltige Mieteinnahmen vorhersehbar, vielleicht der wichtigste Faktor bei der Standortwahl für den Kauf einer Anlageimmobilie. Dennoch sind die Renditen bescheiden, wobei die Nettorendite (Miete abzüglich Grundsteuern und Nebenkosten oder Unterhaltsgebühren) bei etwa 2,8% liegt. 

 

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35. Wie hoch ist die Leerstandsrate in NYC?

 

Die Leerstandsraten in Manhattan liegen bei etwa 2%, was im Vergleich zu anderen Großstädten relativ niedrig ist. Die jüngste Leerstandsrate lag bei 1,1%, da der Absatzmarkt in den letzten Jahren ins Wanken geriet und sich mehr Menschen entschieden, Wohnungen zu mieten.

 

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36. Welche Wohnungsgröße eignet sich am besten für Investitionen?

 

Im Allgemeinen eignen sich Ein- und Zweizimmerwohnungen am besten als Anlageobjekte, wobei zwei Schlafzimmer das eine Schlafzimmer abschließen, um eine höhere Rendite zu erzielen. Obwohl die Kosten unerschwinglich sind, schneiden Luxusmieten mit vier Schlafzimmern sehr gut ab, da es nur sehr wenige davon gibt. Es dreht sich alles um Angebot und Nachfrage...

 

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37. Welche Stadtviertel sind für Investitionen am beliebtesten?

 

Wir sagen immer, dass die sichersten Gegenden, in denen man kaufen kann, diejenigen sind, in denen New Yorker gerne leben, so dass es immer Nachfrage nach der Wohnung geben wird. Einige Stadtteile, wie der Financial District, ziehen keine New Yorker an, so dass sich die Nachfrage dramatisch ändern kann, je nachdem, ob sie in der Gunst der New Yorker steht oder nicht. Stadtviertel, die Einheimische anziehen, wie die West Village, Greenwich Village, , Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES und UWS

 

ManhattanMiami Web

38. Welche Wohngegenden würden Sie angesichts des Preises und der Tatsache, dass wir die Wohnung für mindestens 10 Jahre nicht nutzen werden, empfehlen?

 

In diesem Fall könnte man sich für eine Nachbarschaft entscheiden, die sich im Prozess der Gentrifizierung befindet, in der Regel wegen einer Umzonung oder Hinzufügung einer neuen U-Bahn-Linie. 

 

Gegenwärtig wird West Soho im Rahmen einer kürzlichen Umzonung von Industrie- zu Wohngebieten umgewidmet, und die Nachbarschaft verändert sich rasch, insbesondere jetzt, da Google und Disney dort einen Campus haben werden. Angesichts der Tatsache, dass das Gebiet nur wenige Minuten von West VillageSoHo und Tribecaentfernt liegt, ist es sehr begehrt und ein idealer Ort für die Suche nach einem Investitionsobjekt. Das Gleiche passierte West Chelsea entlang der High Line, da es jetzt eine der teuersten/wünschenswertesten Gegenden in New York NY ist.

 

Hudson Yardsein völlig neuer Stadtteil, der über Eisenbahnschienen gebaut wird, ist eine weitere Option. In 10 Jahren, wenn die Bautätigkeit in der Nähe nachlässt, werden Hudson Yards Wohnungen der Ort sein, der für einen begehrten Standort in Frage kommt. Die U-Bahn-Linie Second Avenue hat weite Teile der UES zugänglicher gemacht und wird in den östlichen Abschnitten des Viertels zu einer Gentrifizierung führen. Schließlich hat die Lower East Side Gentrifizierung bereits Fuß gefasst und verändert das Viertel rapide.  

39. Bieten Sie eine Dienstleistung an, um als unser Agent bei der Verwaltung der Immobilie und des Mieters zu fungieren? Wenn ja, wie hoch ist die dafür anfallende Provision?

 

Ja. Wir verwalten viele der Immobilien unserer Investoren und berechnen keine Gebühren für die laufende Verwaltung. Wir kümmern uns nicht um Mieteinnahmen oder Zahlungen von Nebenkosten und Steuern, aber wir erledigen alles andere. Je nach Markt zahlt entweder der Mieter oder der Eigentümer den Maklern eine Provision. In der Vergangenheit war es üblich, dass der Mieter 15% der Miete des ersten Jahres bezahlt, die zwischen dem Makler des Mieters und dem Makler des Vermieters aufgeteilt wird. Wenn sich viele Einheiten in einem Gebäude befinden, kann der Eigentümer die Wohnung als gebührenfrei anbieten, was bedeutet, dass der Eigentümer die Gebühr zahlt. In diesem Fall berechnen wir normalerweise 1 Monatsgebühr. 

 

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40. Was sind die steuerlichen Auswirkungen, die wir als ausländische Eigentümer beachten müssen?

 

Das wichtigste Steuerproblem in Bezug auf Ausländer ist die Erbschaftssteuer (auch bekannt als die Erbschaftssteuer), die eine hohe Steuer von fast 50% (Bund und Bundesstaat zusammengenommen) darstellt. Sowohl US-Personen als auch Ausländer sind verpflichtet, die Nachlasssteuer zu zahlen. Während US-Bürger und Green-Card-Inhaber einen Freibetrag von 5,45 Millionen Dollar haben, gilt für Ausländer nur eine Befreiung von 60.000 Dollar. Daher sollte ein Käufer eine gewisse finanzielle Planung vornehmen, um die Steuer entweder zu beseitigen oder abzuschwächen. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite Steuer- und Rechtsfragen für ausländische Käufer.

 

Die Kapitalgewinn- und Vermögenssteuer ist für US-Bürger sowie für Personen mit Hauptwohnsitz und Ausländer gleich.

 

Checkliste für ausländische Käufer für den Kauf von New Yorker Eigentumswohnungen

 

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