9 Tipps für den Kauf von Luxusimmobilien in New York

Anthony Guerriero28.7.20 18:10 UHR

Kaufinteressiert Luxus-Immobilien in New York? Sie sind am richtigen Ort. Bevor Sie bei Ihrer Suche zu weit gehen, sollten Sie diese neun wesentlichen Tipps zum New Yorker Immobilienmarkt verstehen. 

1. Die 3 Eigentumstypen von New York City kennen 

In Manhattan stehen vor allem drei Arten von Immobilien zum Verkauf: Co-ops, Eigentumswohnungen und Stadthäuser/Braunsteine. Co-ops machen 65% des Wohnimmobilienmarktes in Manhattan aus, aber ihre strengen Eigentumsvorschriften und Regeln für die Untervermietung machen sie für die meisten ausländischen Käufer und Investoren im Allgemeinen zu einer weniger als idealen Option. Eigentumswohnungen bieten mehr Freiheit und machen etwa 25% der in Manhattan zum Kauf angebotenen Wohnimmobilien aus. Es gibt auch die Möglichkeit eines Condos, einer Eigentumswohnung in einem Gebäude mit gemischter Nutzung, die ähnlich wie eine Wohnungsgenossenschaft verwaltet wird. Stadthäuser sind auf dem Markt seltener, zu jeder Zeit um die 5%, und sie sind sehr teuer.

Wohnheim Immobilien in Manhattan präsentiert eine große Vielfalt in Preis und Stil. Mit etwa 25% Eigentumswohnungen, 65% Genossenschaften (Kooperativen) und 5% Stadthäusern stehen aufgrund der Bevölkerung und des großstädtischen Stils von Manhattan nicht viele Einfamilienhäuser auf der Insel zum Verkauf. Egal, ob Sie ein Investor sind, der ein Einkommen aus seinem Immobilienkauf erzielen möchte, oder ein neuer Einwohner, der hofft, ein Haus für immer zu finden, Sie werden wissen wollen, welche Arten von Immobilien Ihnen zur Verfügung stehen. 

Nachfolgend finden Sie eine Aufschlüsselung des Immobilienmarktes von Manhattan, damit Sie sich ein Bild von den vielen Angeboten der Stadt machen können.

New Yorker Genossenschaftswohnungen 

Genossenschaften (oder Kooperativen) sind in New York City unglaublich weit verbreitet. Sie bestehen hauptsächlich aus alten Gebäuden, die vor 1985 gebaut wurden. Einige dieser Gebäude sind prestigeträchtig und haben historische Bedeutung, aber es fehlt ihnen an Annehmlichkeiten. Sie sind für Menschen gedacht, die ein Haus kaufen, um in Vollzeit zu leben. Die Genossenschaften verfügen über einen Ausschuss, der mit jedem Kaufinteressenten Gespräche führt, einschließlich Hintergrundüberprüfungen und einer Überprüfung Ihrer finanziellen Verhältnisse. Der Grund dafür ist, dass der Ausschuss beurteilen will, ob sie mit potenziellen Käufern zusammenleben und sie als Nachbarn haben möchten.

Der Kauf einer Genossenschaftswohnung ist anders als jeder andere Kauf. Ein Käufer kauft Aktien eines Unternehmens, das ein Gebäude besitzt. Im Gegenzug erhält der Käufer einen eigenen Mietvertrag zur Nutzung einer bestimmten Wohnung. Genossenschaften neigen dazu, sehr strenge Regeln aufzuerlegen, darunter

  • Verbot der Untervermietung der eigenen Wohnung oder ob man die Immobilie als "pied-a-terre" nutzen kann 
  • Erfordert hohe Steuern, einen Prozentsatz des Kaufpreises, der an den Condo Board zu zahlen ist, wenn ein Eigentümer verkauft 
  • Begrenzung der Höhe der Hypothek, die man auf die Immobilie aufnehmen kann (einige begrenzen die Hypotheken auf 50% des Wertes, andere lassen überhaupt keine Hypotheken zu). 

Aufgrund dieser Faktoren sind Genossenschaften nichts für Investoren, Einheimische, die in nächster Zeit wegziehen wollen, oder Einzelpersonen, die keinen wesentlichen Teil ihres Geldes in ihr Haus stecken wollen.

Suche nach Co Ops zum Verkauf in New York

 

Eigentumswohnungen in New York 

Der Kauf einer Eigentumswohnung in New York City ist viel flexibler als der Kauf einer Co-op-Wohnung. Eine Eigentumswohnung bezieht sich auf ein großes Grundstück, das in Einheiten aufgeteilt und verkauft wird. Der Besitz einer Eigentumswohnung gleicht dem eines Einfamilienhauses, da der Eigentümer viele Rechte hat und das uneingeschränkte Eigentumsrecht an der Einheit besitzt. Alle Wohnungseigentümer zusammen besitzen das Land und die Gemeinschaftsbereiche (wie Aufzüge, Lobby, Fitnesscenter, Aufenthaltsraum usw.). Es gibt zwar einen Vorstand für Eigentumswohnungen, aber seine Aufgabe ist es, das Gebäude zu verwalten, und nicht, wie bei den Vorständen von Genossenschaften, unglaublich restriktive Regeln aufzuerlegen. New Yorker Eigentumswohnungen sind der neueste Gebäudebestand in der Stadt und die wichtigste Kaufoption für ausländische Käufer, Investoren, Eltern, die für ihre Kinder einkaufen, und Haupteigentümer, die in den neuesten Gebäuden wohnen wollen.

Suche nach zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen in New York

 

Stadthäuser in New York 

Stadthäuser sind freistehenden Häusern ähnlich. Im Gegensatz zu Eigentumswohnungen und Genossenschaften bezieht sich das Wort "Stadthaus" nicht auf den Stil der Gebäudeverwaltung, sondern auf die Art der Struktur. Townhouses, auch Brownstones genannt, sind wie Einfamilienhäuser. Der Hauseigentümer besitzt sowohl die Struktur als auch das Land, auf dem die Struktur existiert. Stadthäuser stehen auf einer kleinen Grundfläche in einer Stadt. Aufgrund ihrer mehreren Stockwerke (manchmal sechs oder mehr) haben sie jedoch eine große Wohnfläche. Stadthäuser haben nur wenige Annehmlichkeiten, verfügen aber in der Regel über einen gewissen Außenraum in Form eines Hinterhofes. Je nach Standort lag der Durchschnittspreis eines Stadthauses im Jahr 2017 bei nur 6,8 Millionen Dollar in der East Village auf 13,6 Millionen Dollar in der Upper East Side.

Suche nach NYC Townhouses zum Verkauf

 

2. Die New Yorker Immobilienpreise kennen 

In den Schlagzeilen geht es immer um die neuesten Nachrichten über die teuersten Wohnungen, die in New York verkauft (oder nicht verkauft) werden, wie der Kauf von 250 Millionen Dollar durch Ken Griffin oder der Kauf von Penthäusern im Wert von 100 Millionen Dollar durch Michael Dell. Zeitungen versuchen, Ihre Aufmerksamkeit zu erregen, indem sie teure Verkäufe hervorheben, die keinen Bezug zum übrigen Markt haben. Es funktioniert, um Ihre Aufmerksamkeit zu bekommen, aber Sie sollten es vermeiden, Immobilienentscheidungen aufgrund von Schlagzeilen aus den Zeitungen zu treffen. 

Stellen Sie stattdessen sicher, dass Sie die jüngsten durchschnittlichen und mittleren Verkaufspreise für Luxusimmobilien in New York kennen, damit Sie fundierte Entscheidungen treffen können (Juni 2020).  

Eigentumswohnungen

  • Durchschnittlicher Verkaufspreis - $2.642.424
  • Durchschnitt. Preis PSF - $2.067
  • Median-Verkaufspreis - $1.575.000

 

Co-ops 

  • Durchschnittlicher Verkaufspreis - $1.207.446
  • Durchschnitt. Preis PSF - $1.147
  • Median-Verkaufspreis - $795.000

 

Neue Entwicklung

  • Durchschnittlicher Verkaufspreis - $4.301.136
  • Durchschnitt. Preis PSF - $3.071
  • Median-Verkaufspreis - $2.481.756

 

Luxus-Immobilien

  • Durchschnittlicher Verkaufspreis - $7.649.618
  • Durchschnitt. Preis PSF - $2.864
  • Median-Verkaufspreis - 4.800.000 $
  • Einreise-Schwelle - $3.240.000



3. Erstellen einer realistischen Wunschliste

Ob Sie Kauf von Immobilien als Investition, ein pied-a-terre, oder für zukünftige Generationen, setzen Sie sich hin und machen Sie eine Liste mit dem, was Sie von dem neuen Wohnsitz erwarten. Überlegen Sie auch, welche Merkmale unbedingt erforderlich sind. Wenn Sie ein gewisses Maß an Raum benötigen, von Architektur und Charakter träumen oder Annehmlichkeiten vor Ihrer Haustür wünschen, dann suchen Sie nach Immobilien mit diesen Merkmalen. 

Nehmen Sie sich zunächst etwas Zeit, um Ihre Idealliste in Wünsche und Bedürfnisse aufzuteilen. Wenn Sie ein Dreizimmerhaus zu einem günstigen Preis kaufen können, ist es dann wirklich wichtig, ob die Fenster nach Osten oder Westen ausgerichtet sind? Ist Ihre Traumterrasse wirklich ein "Bedürfnis", wenn Sie sie nur ein paar Monate im Jahr nutzen könnten? Kompromisse mögen in einigen Bereichen erforderlich sein, aber irgendwann wird sich die richtige Tür öffnen.

Es gibt viele kleine Details, die bei der Abgabe eines Angebots für ein Grundstück in New York City eine Rolle spielen. Es ist leicht, sich darin zu verzetteln, wer die Schließungskosten bezahlt, wer kosmetische Probleme mit der Immobilie hat und andere Fragen. Es ist wichtig, sich nicht vom großen Ganzen ablenken zu lassen! Wenn dies die richtige Immobilie für Sie ist, konzentrieren Sie sich auf die wichtigeren Informationen über die Immobilie. Wird es die Inspektion bestehen? Ist es frei von strukturellen Problemen? Stimmt der Preis? Wenn ja, haben Sie mit der Erstellung Ihres Angebots einen guten Anfang gemacht. Schauen Sie sich die Immobilie als Ganzes an. Hat es gute Knochen? Eine Immobilie mit guter Bausubstanz hat einen guten Grundriss, vernünftige Deckenhöhen und die richtige(n) Belichtung(en). Kosmetische Probleme lassen sich leicht beheben. Eine Immobilie ohne gute Knochensubstanz wird dagegen nie genau richtig aussehen.

New Yorker Luxus-Immobilien

 

4. Wissen, wo Sie in New York nach Luxusimmobilien suchen können 

Bei der Suche nach Immobilien, die in Manhattan zum Verkauf stehen, ist es wichtig, am richtigen Ort zu suchen, sowohl physisch als auch digital. Besprechen Sie zunächst mit Ihrem Makler, welche Art von Gegend für Ihren Wohnsitz geeignet ist. Schließlich ist der Stadtbezirk ein großer Ort. Wollen Sie eine Immobilie, die am Rande eines Booms steht, oder eine etablierte Immobilie, bei der alles in Reichweite ist? Das Budget schreibt oft vor, wo Sie tatsächlich wohnen können, also sprechen Sie mit Ihrem Makler offen über Ihre Finanzen. Ihr Makler kann Ihnen helfen, Ihre Kaufkraft zu maximieren und Sie in die Nachbarschaft zu bringen, in der Sie wohnen möchten. 

Eine der besten Möglichkeiten, selbst eine Suche durchzuführen, ist nyc.manhattanmiami.com, unsere eigene Website. Darüber hinaus war StreetEasy die "go to"-Website für Immobiliensuchende in NYC, aber in letzter Zeit wurde die Website von einer Reihe von Maklern boykottiert, so dass sie jetzt nicht mehr das gesamte Inventar enthält. Auch die New York Times ist eine gute Quelle. 

Sie könnten versucht sein, sich Trulia und Zillow anzusehen, aber ich würde diese Seiten meiden. Leider listen sie die Immobilien in Manhattan nicht richtig auf, und ihre Immobilienpreisschätzungen Zestimates berücksichtigen nicht die Stockwerkshöhe und die Aussicht, was die Preise auf dem Immobilienmarkt in Manhattan erheblich beeinflusst. Vermeiden Sie daher, auf einer dieser Seiten nach Manhattan-Immobilien zu suchen. 

Die meisten unserer Kunden ziehen es vor, dass wir die ganze harte Arbeit erledigen und eine maßgeschneiderte Suche auf der Grundlage ihrer Präferenzen und unserer umfassenden Kenntnisse über Gebäude und Nachbarschaft vorbereiten. Wenn Sie eine auf Ihre Interessen zugeschnittene individuelle Suche wünschen, füllen Sie einfach die Informationen auf unserer maßgeschneiderte New York City-Immobilien-Suchseite und wir senden Ihnen eine individuelle Suche zu.

  

4. Besuchen Sie NYC Properties persönlich 

Wir haben mindestens ein Dutzend Luxuswohnungen in NYC für unsere Kunden verkauft, die die Immobilie nicht besichtigen konnten. Es ist also durchaus möglich, Immobilien in NYC zu erwerben, ohne die Immobilie zu besichtigen, und zwar über virtuelle Besichtigungen, Video und Facetime. 

Wir empfehlen Ihnen jedoch, Ihre Stiefel auf den Boden zu legen und mit Ihrem Immobilienmakler einige Objekte zu besichtigen. Sobald Sie anfangen, eine Handvoll Immobilien zu besichtigen, könnte sich Ihre Wunschliste ändern und Ihre Vorstellung davon, was Sie sich von einer Immobilie wünschen, beginnt sich zu verfestigen. In dieser Phase brauchen Sie einen erfahrenen Makler an Ihrer Seite. Er wird Sie in die richtige Richtung lenken, die außerbörsliche Objekte und neue Entwicklungsmöglichkeiten, die noch nicht öffentlich sind, einschließen kann. Darüber hinaus werden sie auch ein geschätzter Ratgeber sein, wenn es darum geht, ein Angebot zu machen oder einen Anwalt zu wählen. Alle diese Schritte sind in unserem Leitfaden für den Hauskauf beschrieben.

Der Kauf von Immobilien in New York City ist ein komplexer Prozess, und die Abgabe Ihres Angebots ist ein wichtiger Teil dieses Prozesses. Die Entscheidung über Ihr Angebot ist sowohl eine Kunst als auch eine Wissenschaft. Sie wollen den niedrigstmöglichen Betrag für Ihre neue Immobilie zahlen, aber Sie wollen auch sicher sein, dass Sie den Verkäufer nicht beleidigen. 

 

5. Den aktuellen New Yorker Immobilienmarkt kennen 

Sind Sie auf einem Käufer- oder Verkäufermarkt? Die Antwort auf diese Frage gibt Auskunft darüber, wie Sie vorgehen. 

Auf einem Verkäufermarkt verkaufen sich Immobilien schnell, ohne lange auf dem Markt zu sitzen. Normalerweise verkaufen sie auch in der Nähe oder über dem Verkaufspreis der Immobilie. Auf einem Käufermarkt hingegen können Immobilien deutlich weniger kosten als der Verkäufer ursprünglich erwartet hatte. Immobilien können langfristig leer stehen, während sie auf den richtigen Käufer auf einem Käufermarkt warten.

Auf einem Käufermarkt können Sie ein niedrigeres Angebot für die Immobilie machen und erwarten, dass der Verkäufer es ernsthaft in Erwägung zieht. Auf einem Verkäufermarkt hingegen müssen Sie unter Umständen ein Angebot abgeben, das nahe am Verkaufspreis liegt.

In einem Käufermarkt ist ein Hypothekenkontingent ein normaler Antrag. Auf einem Verkäufermarkt wird ein Hypothekenkontingent möglicherweise nicht akzeptiert. Wenn Sie den Markt kennen, auf dem Sie sich befinden, können Sie einen Plan für ein Gewinnspiel erstellen. 

Auf unserer Marktanalyse-Seite können Sie unsere aktuelle Analyse der Immobilienpreise in Manhattan, die Verfügbarkeit von Eigentumswohnungen und vieles mehr einsehen.

 

6. Lernen Sie, bei Ihrem Angebot Kompromisse einzugehen 

 

Es kommt sehr selten vor, dass der Verkäufer das erste Angebot für die Immobilie annimmt, insbesondere wenn es um Folgendes geht Immobilien in Manhattan. Seien Sie stattdessen zu Kompromissen bereit. Lassen Sie in Ihrem Angebot etwas Spielraum! Brauchen Sie zum Beispiel den Verkäufer, um die Abschlusskosten zu decken? Wenn es bestimmte Punkte gibt, bei denen Sie nicht bereit sind, nachzugeben, dann sollten Sie auch bereit sein, über weniger wichtige Punkte zu verhandeln. Der Verkäufer ist vielleicht bereit, bestimmte Gegenstände (wie Geräte oder Möbel), die ursprünglich nicht im Hausverkauf enthalten waren, zu belassen, aber Sie sollten damit rechnen, für diese Gegenstände zu bezahlen. 

Wenn Sie auf dem Markt eines Verkäufers ein niedriges Angebot machen, kann der Verkäufer sich dafür entscheiden, Ihr Angebot im Vertrauen darauf, dass etwas Besseres kommt, einfach ganz zu ignorieren. Wenn Sie versuchen, den Verkäufer nicht mit einem niedrigen Angebot zu beleidigen, versuchen Sie einige dieser Schritte:

  • Zeigen Sie die Vorteile Ihres Angebots auf. Machen Sie einen Barkauf? Bieten Sie einen schnellen Verkauf an, der dem Verkäufer helfen kann, das Geld schneller in die Hände zu bekommen?
  • Erklären Sie, warum Sie das Angebot machen. Nutzen Sie die Immobilie als Investitionsliegenschaft? Gibt es erhebliche Probleme, die Sie vor dem Einzug oder der Vermietung klären müssen?
  • Seien Sie standhaft und konsequent. Sie brauchen den Verkäufer nicht zu beleidigen. Denken Sie stattdessen daran, in Ihrem Angebot standhaft zu sein, damit sie wissen, was sie von Ihnen zu erwarten haben. 

 

7. Wissen, wie man mit Bieterkriegen umgeht

In einem Bieterkrieg bieten mehrere Käufer gleichzeitig auf ein und dasselbe Grundstück. Das bedeutet, dass bei jedem eingehenden Angebot der nächste Käufer einen etwas höheren Betrag bietet, um den Verkäufer davon zu überzeugen, die Immobilie an ihn zu verkaufen. Sollten Sie an einem Bieterkrieg teilnehmen? Es gibt mehrere Fälle, in denen es sich lohnt, das Angebot zu erhöhen, um einen konkurrierenden Käufer zu überbieten:

  • Die Immobilie ist genau das, was Sie suchen. Sie haben wenig Zeit und sind sich nicht sicher, ob Sie eine andere Immobilie finden können, die den gleichen Bedürfnissen entspricht.
  • Sie wissen, dass die Immobilie auch mit dem höheren Angebotspreis immer noch preiswert ist.
  • Sie erhalten eine Vorabgenehmigung für den erhöhten Darlehensbetrag.

Denken Sie daran, dass Sie im Falle eines Gewinns den Betrag bezahlen müssen, den Sie für die Immobilie geboten haben. Stellen Sie sicher, dass Ihr Budget dies unterstützt!

 

8. Wissen, wann man weggehen muss

Hat der Verkäufer bereits ein Angebot für die Immobilie angenommen? Wenn der endgültige Eigentumsübergang noch nicht erfolgt ist, können Sie die Immobilie möglicherweise noch kaufen. Möglicherweise müssen Sie jedoch ein Barangebot zu einem deutlich höheren Preis als dem aktuellen machen, um den Verkäufer davon zu überzeugen, neu zu beginnen. Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienmakler, um zu erfahren, ob es sich lohnt, ein Angebot für ein Grundstück in New York City zu machen, für das bereits ein Angebot angenommen wurde. Ihr Immobilienmakler wird auch wissen, wann es an der Zeit ist, wegzugehen und sich eine andere Immobilie anzusehen.

Die Vorbereitung eines Angebots für ein Grundstück in New York City ist eine schwierige Kunst. Wenn Sie jedoch mit Ihrem Immobilienmakler zusammenarbeiten, werden Sie schnell feststellen, dass es einfacher ist, die richtige Immobilie für Sie zu finden und ein Angebot zu machen, das Ihren Bedürfnissen entspricht. 

 

Was Sie wissen müssen, wenn Sie eine Wohnung in NYC kaufen

 

9. Überlassen Sie es den Experten - uns!

Die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler ist der effektivste Weg, damit der Verhandlungsprozess reibungslos verläuft. Ihr Immobilienmakler weiß, wie man verhandelt, worüber Sie zu verhandeln bereit sind und wie man den Verkäufer auf Ihre Sichtweise einstimmt. Kommunizieren Sie offen mit Ihrem Makler und lassen Sie ihn wissen, wo Sie kompromissbereit sind, dann überlassen Sie es ihm!  

Wenn Sie auf der Suche nach einem erfahrenen New Yorker Immobilienmakler sind, sind wir für Sie da!

 

Verwandtes:

"Kauf einer neuen Eigentumswohnung in NYC"

"Die besten New Yorker Stadtviertel zum Immobilienkauf"

Hauptbild mit freundlicher Genehmigung von Central Park Tower

PLANEN SIE EIN PERSÖNLICHES
TREFFEN MIT UNSEREM TEAM

EIN TREFFEN PLANEN