Leitfaden für NYC-Immobilieninvestitionen

Erfolgreiche Immobilieninvestitionen beruhen auf der Entwicklung einer Strategie, die auf Geschäftszielen basiert, die bei der Auswahl des besten Standorts und Typs von Investitionsobjekten helfen. Um den Markt für Anlageimmobilien zu verstehen, braucht man Zeit. Der vierte Teil einer erfolgreichen Strategie (neben dem Ziel, dem Standort und der Art) besteht also darin, die die beste verfügbare Beratung in Anspruch zu nehmen. Wir diskutieren Investitionsziele in "Eine bewährte Strategie für den Kauf Ihrer ersten Mietimmobilie" und "Jagen Sie beim Kauf einer Anlageimmobilie nicht nach der Rendite". Erfolgreiche Investoren fragen sich immer wieder: "Ist das der beste Rat, den ich bekommen kann, und nutze ich diesen Rat auch optimal?

Um die Beantwortung dieser Frage geht es in diesem Artikel.

Immobilien sind global. Viele Faktoren, von global bis lokal, beeinflussen die aktuellen Preise, den zukünftigen Kapitalwert und die aktuellen Mieteinnahmen. Neben den globalen und regionalen Faktoren, die zu berücksichtigen sind, hat jedes Land seine eigenen Einkommens-, Immobilien- und Kapitalertragssteuerbestimmungen. Sie haben auch ihre eigenen Kauf-, Finanzierungs- und Verkaufskosten. Diese Kosten wirken sich direkt auf die Kapitalisierungsrate, den Netto-Cashflow, den Verschuldungsgrad und die künftigen Gewinne aus.

In jedem Land gibt es Städte. Jede Stadt hat Vor- und Nachteile für den Immobilieninvestor (sowohl für inländische als auch für ausländische Investoren). Durch die Berücksichtigung regionaler und nationaler Faktoren und das Herunterbrechen auf die Stadtebene sind Investoren eher in der Lage, kluge Entscheidungen zu treffen und die beste Wahl zu treffen, so dass sie die Ergebnisse maximieren, die die sieben oben genannten Gründe erfüllen.

Überblick über die Nachbarschaft für NYC-Immobilieninvestoren

Der richtige Standort ist entscheidend für den endgültigen Erfolg. In unserem Artikel "Eine Analyse der besten Städte für Investitionen in Mietimmobilien im Jahr 2019" finden Sie eine detaillierte Analyse zu diesem Thema. Zusammengefasst hat der Internationale Währungsfonds 57 Volkswirtschaften untersucht und sie in Bezug auf Immobilieninvestitionen in drei Kategorien eingeteilt. Wir haben diese Studie mit dem jüngsten Bericht von UBS Wealth Management über 20 einzelne Städte verknüpft. Es ist klar, dass sich einige Städte wie Hongkong, Toronto und London in einem Gebiet befinden, das UBS als "Blasenrisiko" bezeichnet. Andere werden als überbewertet, fair bewertet und unterbewertet eingestuft.

Unser Schwerpunkt als Immobilienmakler liegt auf New York Cityinsbesondere Manhattan und seine Stadtteile. Wir haben jedoch auch Informationen über Stadtzentrum von Miami sowie allgemeine Tipps für Investitionen in Luxus-Immobilien in Miami.

Beim Kauf von Anlageimmobilien in New York kommt es auf den Standort an. Der richtige Standort für die Anlageimmobilie und die Wahl der richtigen Immobilie selbst werden alle sieben oben genannten Gründe erfüllen. In jeder Stadt gibt es Stadtteile, die mehr oder weniger stark zur Preissteigerung beitragen. Jedes Stadtviertel spricht außerdem bestimmte Mietmarkttypen an. Solche Typen sind zum Beispiel:

• Berufstätige, die es vorziehen, eine Immobilie in der Nähe ihres Arbeitsplatzes zu mieten, anstatt sie zu besitzen, und die auch ihren sozialen und familiären Lebenszielen entspricht.
• Vermögende Privatpersonen, die gelegentlich ein Pied-à-terre für Geschäftsbesuche oder als Ferienimmobilie für einen längeren Aufenthalt, damit die Familie die sozialen Einrichtungen, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten des Gebäudes und der Umgebung optimal nutzen kann.
• Menschen mit jungen Familien, die das richtige Haus in der richtigen Lage mieten wollen oder müssen.
• Studenten, die die örtliche Hochschule, Universität, Privatschule oder Akademie besuchen.
• Jedes dieser vier Beispiele für Mietmärkte hilft dem Investor bei der Entscheidung für einen bestimmten Standort und einen bestimmten Immobilientyp. Alle diese Märkte weisen in der Regel hohe Belegungsraten bei hohen Mietpreisen auf. Sie bieten daher eine hohe Rendite, einen guten Cashflow und eine gute Wertsteigerung der Immobilien.

Verschiedene Immobilientypen ziehen verschiedene Arten von Mietern an. Bei der Wahl der richtigen Immobilienart sollten Investoren genau hinsehen und das richtige Gebäude für die Art von Mietern wählen, die sie anziehen möchten. Es gibt verschiedene Arten von guten Mietobjekten.

Mehrfamilienhäuser eignen sich hervorragend als Mietobjekte. Ein Mehrfamilienhaus ist im Grunde ein Gebäude, in dem sich mehr als eine abgeschlossene Wohnung befindet. Bei dem Gebäude kann es sich um ein Doppelhaus (zwei Wohnungen), ein Dreifamilienhaus (drei Wohnungen), ein Vierfamilienhaus (vier Wohnungen) oder ein Mehrfamilienhaus (Eigentumswohnung oder Genossenschaft) handeln.

Die Investition in ein Mehrfamilienhaus hat mehrere Vorteile. Die Wahl einer Immobilie, die den unmittelbaren und langfristigen Zielen eines Investors entspricht, ist einfach. Viele Mieter entscheiden sich fast automatisch für ein Mehrfamilienhaus, der Markt ist also stark. Sie entscheiden sich für diese Art von Immobilien, weil sie am häufigsten angeboten werden, so dass es für sie einfach ist, die für sie geeignete Immobilie auszuwählen. Sie finden Nachbarn "wie sie", so dass das soziale und familiäre Leben angenehm sein wird.

Das Gebäude wird über einen professionellen Hausverwalter verfügen, der sich um die Instandhaltung der Einrichtungen und um Probleme kümmert.

Mehrfamilienhäuser maximieren die Rendite oder glätten sie zumindest. Wenn ein Einfamilienhaus einen Monat lang leer steht, verringert sich die Rendite um 100 %. Wenn eine Einheit eines Vierfamilienhauses einen Monat lang unbewohnt ist Monatwird der Gesamtertrag um nur 25 % reduziert.

Wenn ein Familienmitglied in einer Wohnung wohnt und die anderen Wohnungen verwaltet - um die Grundlagen der Verwaltung und Führung eines Unternehmens zu erlernen -, dann tragen die Einnahmen aus den anderen Wohnungen zur Deckung der Kosten für die Wohnung des Familienmitglieds bei und erwirtschaften Gewinne, die in den nächsten Immobilienkauf investiert werden können. Diese beiden Faktoren sind ein Anreiz, um den Erfolg des Vermietungsgeschäfts sicherzustellen.

Nach der Wahl des Standorts und des Immobilientyps geht es nun um folgende Entscheidungen Auswahl das richtige Gebäude. Bei dieser Entscheidung gibt es zwei Seiten: die Seite des Investors und die Seite des Mieters. Wenn beide Seiten stimmen, ist das Ergebnis eine erfolgreiche Investition.

Die Seite der Investoren

Auch hier beziehen die Entscheidungen die zugrunde liegenden Ziele mit ein. In einfachen, praktischen Worten basieren die Entscheidungen auf Dingen wie:

• Ermöglichen die Regeln und Vorschriften akzeptable Miet- und Pachtpreise? Eine Genossenschaft kann Vorschriften haben, die die Vermietung der Wohnung für eine Mindestdauer verhindern. Genossenschaften verlangen auch, dass potenzielle Mieter befragt und zugelassen werden.
• Gibt es irgendwelche städtischen oder kommunalen Vorschriften, die die Höhe der Miete oder die Anzahl der Tage (oder die Anzahl der Tage) im Jahr begrenzen, an denen die Immobilie vermietet werden kann? Mai jeden Mieter unterbringen?
• Wie schnell wird die Immobilie vermietbar sein? Lohnt es sich, eine unfertige Immobilie zu einem ausgezeichneten Preis zu kaufen, um die künftige Wertsteigerung zu maximieren und die anfänglichen Mieteinnahmen zu verpassen, oder sollten Sie eine bezugsfertige Immobilie kaufen, um den sofortigen Ertrag zu maximieren und die Anschaffungskosten auszugleichen usw.?
• Wenn die Immobilie vollständig ist, wie ist ihr Zustand? Eine professionelle Inspektion durch einen qualifizierten Hausinspektor, der vorzugsweise nach ASHI-Standards (American Society of Home Inspectors), um sicherzustellen, dass alles, was inspiziert werden sollte, auch inspiziert wird. Sicherheits- oder Funktionsprobleme sollten im Kaufvertrag angesprochen und vor dem Abschluss behandelt werden.

Die Seite des Pächters

Mieter wählen eine Wohnung in der Regel anhand von fünf Kriterien aus. Sie lauten: Prestige, Privatsphäre, Platz, Aussicht und Komfort. "Der PPSVC des Mietens". Diese Faktoren sind nicht nach ihrer Wichtigkeit geordnet, da einige Mieter einen oder mehrere Faktoren den anderen vorziehen. Lassen Sie uns über sie sprechen:

• Prestige kann sehr wichtig sein. Ein wohlhabender Mieter, der gelegentlich eine Wohnung in der Stadt sucht, weil er eine Wohnung einer Hotelsuite vorzieht, legt möglicherweise großen Wert auf das Prestige der Immobilie und ihre Lage. Ein Student oder eine berufstätige Familie vielleicht nicht.
• Die Privatsphäre ist für viele Menschen wichtig. Eine prominente Person oder eine Familie mit kleinen Kindern sucht vielleicht nach Privatsphäre.
• Platz ist wichtig für Mieter mit Kindern oder für jemanden, der ein Heimbüro braucht, aber weniger für einen Studenten oder einen alleinstehenden Mieter, der einfach nur in der Nähe seiner Hochschule oder seines Büros sein möchte.
• Die Aussicht ist für viele Menschen wichtig. Der Kauf eines Mehrfamilienhauses, das hoch genug liegt, um beim Blick aus dem Fenster ein Gefühl von Weite zu vermitteln, ist oft mit einem Preisaufschlag gegenüber einem Haus in einem niedrigeren Stockwerk mit Blick auf eine Backsteinmauer verbunden. Ein Blick auf den Central Park zum Beispiel verlangt einen hohen Kaufpreis, bringt eine höhere Rendite und einen hohen Verkaufspreis, wenn es an der Zeit ist, die Gewinne zu veräußern.

Eine weniger beeindruckende Aussicht bietet möglicherweise nicht genügend Rendite, um den Anschaffungspreisaufschlag zu decken, aber durch die Hebelwirkung der Investition wird dieses Problem gemildert. Einheiten mit besserer Aussicht, vor allem wenn die Mietzahlungen nur geringfügig höher sind, werden immer eine höhere Belegungsrate aufweisen als Einheiten mit schlechter Aussicht.

• Vielen Mietern ist die Bequemlichkeit wichtig. Sie möchten in der Nähe des Büros, der Hochschule, eines Spielplatzes, wenn sie Kinder haben, einer guten Verkehrsanbindung usw. wohnen. Bequemlichkeit ist ein starker Motivator und führt oft zu höheren Belegungsraten für den Vermieter.

Wenn sowohl die Interessen des Eigentümers als auch die des Mieters berücksichtigt werden, ist es einfacher, das richtige Gebäude zu wählen und den Cashflow und den Gewinn zu maximieren.

Kluge Investoren sind sich der Kosten bewusst, die sowohl beim Kauf einer Immobilie in New York City als auch beim späteren Besitz entstehen. Die Kostenkomponenten fallen in drei Hauptkategorien:

• Kosten des Erwerbs
• Betriebskosten
• Kosten des Verkaufs

Die Anschaffungskosten umfassen den Preis für die Immobilie und den Kauf von Gegenständen, die für die Vermietung benötigt werden. In Manhattan und Miami sind die Küchengeräte in der Regel im Kaufpreis enthalten. In Manhattan sind die Bodenbeläge in einer neuen Wohnung in der Regel inbegriffen, in Miami jedoch nicht. Diese Bemerkungen zu den niedrigeren Kaufpreisen für Wohnungen in Miami werden Investoren interessieren, für die die Anschaffungskosten eine wichtige Rolle spielen.

Der Käufer trägt die Kosten für die Inspektion, die Rechtsschutzversicherung, die Gebühren für den Rechtsbeistand und die Kosten für den Abschlussanwalt sowie anteilige Kosten wie Steuern oder Verwaltungsgebühren, die der Verkäufer im Voraus bezahlt hat. Zu den Betriebskosten gehören z. B. Gebühren für die Hausverwaltung, Versicherungen, Steuern, Versorgungsleistungen, Hypothekenkosten usw. Diese Kosten sollten durch die Mieten der Mieter gedeckt werden. Die Eigentümer sind möglicherweise auch für ihre eigenen Marketingkosten bei der Suche nach Mietern verantwortlich.

Wenn Eigentümer ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verkaufen, zahlen sie die Maklergebühren für die Vermarktung der Immobilie und für die Suche nach einem willigen und fähigen Käufer. Sie können auch ihren eigenen Rechtsberater beauftragen und sind für alle Reparaturen verantwortlich, um die Immobilie sicher und funktionsfähig zu machen.

Es entstehen zwar Kosten, aber es gibt auch wertvolle Steuervorteile, die Anleger nutzen, um ihre Kosten zu minimieren. Es lohnt sich für Investoren, Folgendes zu verstehen Regeln und Vorschriften der Grundsteuer denn der Kauf und die Verwaltung der Immobilie ist ein Geschäftsvorgang, so dass alle gültigen Kosten steuerlich absetzbar sind.

Anders als in vielen anderen Ländern sind die IRS-Vorschriften sehr investorenfreundlich. Neben der steuerlichen Absetzbarkeit der direkten Kosten für Kauf und Eigentum kann der Eigentümer den Wert der Immobilie über 27,5 Jahre abschreiben. Das heißt, auch wenn die Immobilie an Marktwert gewinnt, kann sie steuerlich abgeschrieben werden. Wenn es an der Zeit ist zu verkaufen, kann durch einen 1031-Tausch (siehe unten) die potenzielle Steuer aufgeschoben werden, solange der Verkaufserlös in ein anderes gleichartiges Objekt investiert wird. "Gleichwertig" bedeutet für Steuerzwecke nicht unbedingt eine andere Immobilie.

Die Stadt New York bietet Möglichkeiten zur Steuerermäßigung, und in Florida gibt es keine staatliche Einkommensteuer. Ausländische Investoren sollten sich beraten lassen bei der Gründung einer juristischen Person und anderen Steuerangelegenheiten beraten lassen, um die US-Steuerpflicht zu vermeiden oder zu minimieren.

Der 1031 Tax Deferred Exchange (benannt nach Abschnitt 1031 des US Internal Revenue Code) ermöglicht es einem Investor, eine Immobilie zu verkaufen und den gesamten Verkaufserlös innerhalb eines genehmigten Zeitraums für den Kauf einer oder mehrerer gleichartiger Immobilien von gleichem oder höherem Wert zu verwenden, ohne Kapitalertragssteuer auf die verkaufte Immobilie zu zahlen. Die Steuer wird aufgeschoben, bis es zu einer endgültigen Liquidation ohne weitere Investitionen kommt.

Die 1031-Regel ist daher eine hervorragende Möglichkeit, die Rendite zu maximieren, da der gesamte Gewinn zum Kauf der nächsten Immobilie(n) verwendet werden kann, ohne dass ein Teil des Gewinns an den Staat abgeführt wird.

Anleger können diesen Vorteil nutzen, um bestehende Investitionen zu konsolidieren oder zu diversifizieren, das Beste aus einem aufstrebenden Markt zu machen, anderswo bessere Renditen zu erzielen oder die Abschreibungsuhr zurückzustellen. Brownstones in New York können z. B. gegen eine Luxus-Eigentumswohnung in Miami"getauscht" werden. Ein unbebautes Grundstück oder ein Geschäftsgebäude in Miami kann gegen eine andere Anlageimmobilie in New York "getauscht" werden. Die Möglichkeiten sind vielfältig, die Vorschriften für den Tausch sind streng, und die Transaktionen müssen von einem zugelassenen Vermittler abgewickelt werden.

Indem sie sich auf eine gute Beratung durch den Immobilienmakler oder Hausverwalter verlassen, können Investoren ihre Rendite maximieren. Dies bringt uns zum nächsten Abschnitt.

"Kapitalertragssteuer auf Immobilien"

Es liegt auf der Hand, dass es drei Hauptkomponenten gibt, um den größten Nutzen aus Ihrer Investition zu ziehen. Die erste ist der Preis, den Sie zahlen. Unter Berücksichtigung von den eventuellen Wiederverkauf während des Kaufprozesses zu berücksichtigen, ist ein Zeichen für einen erfolgreichen Investor. Der Artikel in dem Link konzentriert sich auf Miami, aber die erörterten Grundsätze sind Bestandteil jedes Denkprozesses beim Kauf/Wiederverkauf von Anlageimmobilien.

Die Kosten und die Einnahmen aus dem Eigentum sind für die endgültige Rendite von entscheidender Bedeutung. Eine Frage, die unsere Kunden oft stellen, ist, wie sie das meiste für ihr Geld bekommen können - abgesehen von der Aushandlung eines guten Kaufpreises für die richtige Immobilie am richtigen Ort. Ein wirksames Mittel, um dies zu gewährleisten, ist die Hebelwirkung des Kaufs.

Zwei Ansätze zur Hebelwirkung

Die erste und offensichtlichste ist die Aufnahme eines Hypothekendarlehen für die Immobilie. Ausländische Investoren erfahren bei der Suche nach Immobilienkrediten, dass es in den USA gut etablierte und willige Kreditgeber gibt. Einheimische Investoren leisten oft eine Anzahlung von 20 % und leihen sich den Rest. Investoren aus Übersee leisten oft eine Anzahlung von 50 %.

Die Anzahlung kann durch Gewinnmitnahmen an der Börse oder durch den Verkauf einer bestehenden Immobilie erfolgen, um von der Preissteigerung und den Vorteilen des 1031 Exchange zu profitieren. Die Kosten für die Tilgung sind natürlich steuerlich absetzbar, und der Mieter deckt die Kreditkosten über seine Miete ab.

Der zweithäufigste Weg ist die Verwendung des Eigenkapitals einer bestehenden Immobilie als Anzahlung. Dazu gibt es zwei Möglichkeiten: zum einen die Aufnahme eines Hypothekendarlehens, bei dem das Eigenkapital der Immobilie als Sicherheit dient. Die zweite Möglichkeit ist die Nutzung eines Eigenheim-Kreditlinie(HELOC). Der Hauptunterschied besteht darin, dass die Kreditlinie für alles verwendet werden kann und Zinsen nur für den in Anspruch genommenen Kredit gezahlt werden. Er ermöglicht daher einen subtileren Ansatz bei der Suche nach der richtigen Investitionsimmobilie und bei der Deckung der Kaufkosten und der Kosten für eventuelle Renovierungen usw.

Ein offensichtlicher Vorteil der Finanzierung des Kaufs besteht darin, dass der Preisanstieg der Immobilie durch die Anzahlung und die Mieteinnahmen finanziert wird. Eine Anzahlung von 600.000 $ für eine Immobilie im Wert von 3 Mio. $, die eine Preissteigerung von 5 % (150.000 $) erfährt, bedeutet, dass die Wertsteigerung eine Rendite von 25 % auf den Anzahlungsbetrag darstellt.

Finanzierungen für zugelassene Investoren sind wirtschaftlich sinnvoll.

Mit dem richtigen Immobilienverwalter lässt sich die Auslastung maximieren, da das Verwaltungsunternehmen die Immobilie an potenzielle Mieter vermarktet, sie prüft und den Mietvertrag verwaltet, während er aktiv ist. Die Entscheidung, diese Tätigkeit auszulagern, führt häufig zu besseren Mietern und höheren Belegungsraten. Beides führt zu einer höheren Rendite.

Das dritte Element zur Erzielung einer angemessenen Rendite besteht darin, den Verkauf in die Hände eines kompetenten und erfolgreichen Immobilienmaklers zu legen, der ihn richtig vermarktet. Der Makler wird dabei helfen, den besten Preis auszuhandeln, den der Markt hergibt, und zwar zu den besten Bedingungen für den derzeitigen Eigentümer und innerhalb des vom Eigentümer gewünschten Zeitrahmens.

Nimmt man diese drei Elemente zusammen, gegebenenfalls einschließlich eines 1031-Tauschs, wird die Immobilie die höchste Investitionsrendite erzielen. Das ist es, worauf es bei der Entscheidung für die beste Immobilieninvestition ankommt.

Die effektive Verwaltung von Anlageimmobilien erfordert Zeit, Kompetenz und Erfahrung. Es gibt zwei Arten der Immobilienverwaltung: die "einfache" und die "vollständige" Verwaltung von Immobilien. Viele Kunden entscheiden sich für die "leichte" Verwaltung, weil sie sich um die ersten, kritischen Elemente kümmert und mit der Verwaltung beginnen kann, sobald die ausgewählte Immobilie unter Vertrag ist.

Leichte Immobilienverwaltung

Diese Dienstleistung umfasst alle Schritte, angefangen bei der Suche nach dem richtigen Mieter. Die Anlageimmobilie wird an potenzielle Mieter vermarktet, die Mieter werden überprüft, der Mietvertrag wird vorbereitet, Bewerbungen bei den Wohnungsbaugesellschaften werden unterstützt und alle notwendigen Reparaturen usw. werden veranlasst. Die einfache Immobilienverwaltung schließt die Verwaltung von Mieter- oder Vermietergeldern aus, umfasst aber die Beendigung und Verlängerung von Mietverträgen.

Vollständige Immobilienverwaltung

Diese Dienstleistung umfasst die Abwicklung der Mieten und die Bezahlung von Rechnungen usw. mit vollständiger Buchhaltung und Finanzberichterstattung. Er kümmert sich auch um die Zwangsräumung von Mietern, falls dies jemals erforderlich sein sollte.

Manhattan Miami Property Management Dienstleistungen

Der Kauf und Besitz von Anlageimmobilien ist ein rentables Geschäftsmodell und eine bewährte Methode zum Aufbau und Schutz von Vermögen. Durch die Hebelwirkung von Investitionen, die Nutzung aller potenziellen Steuervergünstigungen und -aufschübe sowie die Auswahl der richtigen Mieter lassen sich Rendite und Preissteigerung maximieren. Eine Investition in NYC-Immobilien ist immer eine solide Sache.

Die Wahl eines erfahrenen Immobilienverwaltungsunternehmens für die Vermarktung der Anlageimmobilie, die Auswahl der Mieter und die Erstellung von Mietvertragsunterlagen zum Schutz des Vermieters ist ein weiteres sinnvolles Element, um ein erfolgreicher Eigentümer von Anlageimmobilien zu werden. Anlageimmobilien erweisen sich als ein solider Weg, um viele Ziele zu erreichen.

Kontaktieren Sie uns noch heute und erfahren Sie, wie Sie in Immobilien in Manhattan oder Miami investieren können.