2. Woher weiß ich, ob jetzt der richtige Zeitpunkt zum Kauf ist?
Immobilien sind ein Markt und unterliegen denselben lokalen, nationalen und globalen Kräften, die alle Märkte beeinflussen. Lokale Marktkräfte haben in der Regel die unmittelbarsten Auswirkungen, daher werden wir uns auf diese Antwort konzentrieren.
The Miami real estate market has experienced specific phases in the past. It was once seen as a retirement community, then a market where investors sought to buy and sell to make a fast profit, then Miami was seen as more of a market for ownership of luxury apartments. Currently, Miami is becoming the number one city in the US where primary homeowners are flocking to because of tax migration and lax Covid laws. The forces acting on these phases did result in price surges, price drops, and price surges again and again. This is typical for a developing city and economy, and Miami is one of the cities in the US that has the most potential to become a global city. It is on its way. Developers and speculative investors have sought to capitalize on this trend.
Miami is now much more of a balanced community with a focus on infrastructure and services. Jonathan Miller of Miller Samuel, Inc, summed it up well when he said, "Miami has become a market with a long-term view." That long-term view is delivering both stability and growth. Both are good for real estate investment.
Miami ist das wirtschaftlich am schnellsten wachsende Stadtgebiet Amerikas und wird von FDI Intelligence im Vergleich mit anderen "Städten der Zukunft" auf Platz 9 geführt. In 20 bis 30 Jahren wird Miami das stärkste Wachstum aller Großstädte in den USA aufweisen.
Logistik, Finanzdienstleistungen und Tourismus sind drei der vier stärksten Wirtschaftsfaktoren der Region. Auch Arbeitsplätze im Technologiebereich werden immer häufiger angeboten. In der Stadt gibt es mehr ausländische Bankniederlassungen als in jeder anderen Stadt sowie eine große Zahl anderer ausländischer Unternehmenssitze. Das Bruttoinlandsprodukt des Metrogebiets befindet sich auf einer kontinuierlichen Wachstumskurve; die Bevölkerung nimmt zu und soll in den nächsten drei Jahren um weitere 20 % wachsen, der Arbeitsmarkt expandiert, und die Arbeitslosenquote liegt unter dem nationalen Durchschnitt. Darüber hinaus liegen die Leerstandsquoten für Büroflächen der Klasse A um 2 % unter dem Landesdurchschnitt.
Significant indicators of future economic growth are, for example, the huge investment being made in public transportation to serve the whole metro area, and the Miami Worldcenter described as "a city within a city" which will be the most connected development in South Florida. Its retail office space is already 75% leased and includes tenants such as Ernst and Young, and Cisneros Group. Other major commercial building continues, suggesting developers are looking to serve the community, rather than just building to sell.
Die Miami Downtown Development Authority (DDA) berichtete Mitte 2017, dass die Mietpreise stabil waren (und jetzt steigen). Die Entwicklung gleicht Angebot und Nachfrage aus, und die Kreditgeber haben ihre Anforderungen an die Kreditnehmer erhöht, was einem Markt, der in der Vergangenheit große Schwankungen bei den Immobilienpreisen erlebt hat, die notwendige Stabilität verleiht. Mitte 2018 waren 80 % der 10.000 neuen Eigentumswohnungen des letzten Immobilienzyklus fertiggestellt, von denen 70 % bereits verkauft waren. Die DDA stellte fest, dass bei Luxusimmobilien am Wasser die Talsohle erreicht zu sein scheint, was den Preisrückgang betrifft, da der Neubau zum Stillstand gekommen ist. Es wird erwartet, dass das Angebot an neuen Eigentumswohnungen bis 2020 "versiegt", so dass es ein guter Zeitpunkt ist, in Miami zu kaufen, bevor es zu einer Verknappung und damit zu Preissteigerungen kommt.
Für Investoren, die ein Luxusapartment in Miami in Downtown oder am Miami Beach kaufen möchten, deutet alles darauf hin, dass jetzt der richtige Zeitpunkt für den Kauf ist. Um das meiste für Ihr Geld zu bekommen, empfehlen wir, einen Kauf innerhalb der nächsten 18 Monate anzustreben, bevor die Knappheit in Miami zu einem echten Problem wird.
Wir stellen Ihnen Anwälte, Hypothekenmakler und Steuerberater vor und vermitteln bei Bedarf Kontakte zu Schulen, Hauspersonal und Hausverwaltungen. Wir sind es gewohnt, mit Übersetzern zusammenzuarbeiten, und verfügen über chinesische, brasilianische, portugiesische, spanische, französische, italienische und koreanische Sprachmittler, die für einen reibungslosen Ablauf sorgen.
Schließlich zahlen Sie als Käufer nichts für unseren First-Class-Service, da der Verkäufer immer die Verkaufsprovision in den USA zahlt.
"Es ist Zeit, in Downtown Miami Apartments zum Verkauf zu investieren"
3. Welche Wohngegend sollte ich beim Kauf einer Luxusimmobilie in Miami in Betracht ziehen?
The answer to that question rests on the reason for your investment. If you want a primary residence or one where you and your family will spend a lot of time, then lifestyle may control the decision. If you want to merge lifestyle and budget, then Downtown Miami is a lower cost option than say the South of Fifth neighborhood on Miami Beach, for example. The more exclusive neighborhoods include the islands such as Fisher Island, Alisson Island, Indian Creek, Venetian Islands, and Star Island and Hibiscus Island. These neighborhoods tend to attract primary residents.
Wenn Sie Ihre Mieteinnahmen maximieren wollen, sollten Sie dort kaufen, wo der Mietmarkt stark ist. Mieter suchen nach qualitativ hochwertigen Wohnungen und sind bereit, einen Aufpreis zu zahlen, um in einem Viertel zu leben, das ihren Lebensstil fördert. Mieter in der Innenstadt geben beispielsweise 47 % ihres Einkommens für die Miete aus (im Vergleich zu 65 % in New York City), und die Zahl der Familienhaushalte wird nach Angaben der DDA voraussichtlich um 42 % steigen.
Miami, in general, is becoming a family-friendly locale. Walkscore, for example, ranked the city #6 out of 15 cities and focused its assessment on Wynwood, Edgewater, and Downtown. The new Biscayne Line is a planned three-mile walkway linking Edgewater to Downtown and Brickell. Brickell itself is very walkable as it has become a 24/7 work, play, live neighborhood.
Kurzfristig orientierte Investoren, die ihre Gewinne in den nächsten Jahren liquidieren wollen, sollten Bauvorhaben vor dem Bau in Betracht ziehen, da der Kauf vor dem Bau oft eine Gewinnmitnahme nach dem Bau ermöglicht. Aus demselben Grund ist es sinnvoll, sich auf Luxusimmobilien in exklusiven Vierteln wie Miami Beach zu konzentrieren, da die höchste Stufe eines Produkts, in diesem Fall einer Immobilie, immer ein vergleichsweise knappes Angebot und eine hohe Nachfrage aufweist. Zu den Stadtvierteln, die man bei der Suche nach Luxuswohnungen in Miami im Hinblick auf die Investitionsrendite und den Lebensstil in Betracht ziehen sollte, gehören die folgenden:
Brickell is the financial capital of the city, is part of Downtown, and home to a rising number of affluent professionals. It is an ideal location for anyone seeking a business environment for their permanent home or a city pied-à-Terre. Mary Brickell Village and Brickell City Center offer bars, high-end shopping, and fine-dining restaurants. Brickell is well populated and has some prestigious condos such as Brickell Flatiron and Una Brickell Condos.
Brickell Key is an ultra-luxury man-made island just east of Brickell. It was created by the same international company developing Brickell City Center. As well as a luxury Mandarin Oriental Hotel and commercial buildings, Brickell Key has 11 beautiful waterfront condo buildings. Surrounding the condos is a jogging trail, and the island's center has appropriate retail establishments and a children's playground.
Coconut Grove is Miami's original community. It is in central Miami and fronts onto Biscayne Bay. It is desired for its history and serene lifestyle. It offers activities for every family, has a well-respected school district and some of Miami's best private schools. It boasts everything from museums, art galleries, gourmet dining, relaxed sidewalk cafés along its pedestrian-friendly streets, and lush waterfront parks. One of its luxury condo developments is Arbor Coconut Grove offering condos, penthouse apartments, and townhomes.
Miami Beach has several uniquely special neighborhoods. It has an affluent population, so the public and private school systems are excellent. Mid Beach is very family-friendly and quieter than some other neighborhoods.
South of Fifth (SoFi) is considered by many to be the best beach town in the whole area. It is, in effect, an ultra-luxury neighborhood of South Beach. It's surrounded by water, and so offers undreamed of waterfront views in every direction. It is a peaceful locale, yet close enough to the high-energy areas a little to the north. It has direct access to the beach of course and a 17-acre pet-friendly and child-friendly waterfront park. As well as the luxury apartment buildings mentioned in the introduction, there is the immensely prestigious Continuum South Beach.
South Beach (SoBe) ist natürlich das weltberühmte Viertel von Miami Beach. Seine Art-déco-Architektur zieht Besucher und Langzeitmieter aus der ganzen Welt an. Es ist auch berühmt für seine fabelhaften Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und sein pulsierendes Nachtleben. Ein zusätzlicher Vorteil ist, dass man hier nur 10 Minuten vom Stadtzentrum, 15 Minuten von Brickell und etwa 25 Minuten vom internationalen Flughafen Miami entfernt wohnt.
Coral Gables, südwestlich des Stadtzentrums und etwa vier Meilen vom Miami International Airport (MIA) entfernt. Hier befinden sich die Universität von Miami und mehrere ausländische Konsulate. Coral Gables hat einen ausgezeichneten Ruf für öffentliche und private Schulen. Die Stadt verfügt über ein gutes öffentliches Verkehrssystem und ist fußgängerfreundlich, so dass sich Kinder hier leicht zurechtfinden. Die Architektur verleiht der Stadt ein mediterranes Flair.
"Downtown Miami vs. Miami Beach Immobilien"
Schlussfolgerung
Miamis Stadtteile sind so vielfältig wie seine Bewohner. Sie haben alle ihren eigenen Charme, ihre eigene Bevölkerung und ihren eigenen Lebensstil. Einige sind eher kommerziell ausgerichtet, wie z. B. Downtown und Brickell, aber es gibt immer mehr Menschen, die Wohnungen kaufen und mieten. Einige Viertel sind ruhiger, wie Coconut Grove, und andere sind eher auf der Weltbühne, wie South Beach. Sie bieten unterschiedliche Lebensstile und ziehen Investoren an, die ihre eigenen spezifischen Ziele verfolgen. Alle bieten erstklassige Kauf- und Mietmöglichkeiten. Wenn Sie uns Ihre eigenen Ziele mitteilen, können wir Ihnen die Wohngegenden empfehlen, die Ihren persönlichen und Investitionszielen entsprechen.
Verwandter Inhalt:
"Miamis beste Nachbarschaft zum Leben und Investieren"
"Der Aufstieg von Bal Harbour und Surfside Immobilien"
"Welche Stadtteile haben die begehrtesten Häuser zum Verkauf in Miami Florida"
4. Sollte ich eine Eigentumswohnung in Miami in einem Neubauprojekt oder in einem bestehenden Gebäude kaufen?
The answer to that question rests on the reason for your investment. If you want a primary residence or one where you and your family will spend a lot of time, then lifestyle may control the decision. If you want to merge lifestyle and budget, then Downtown Miami is a lower cost option than say the South of Fifth neighborhood on Miami Beach, for example. The more exclusive neighborhoods include the islands such as Fisher Island, Alisson Island, Indian Creek, Venetian Islands, and Star Island and Hibiscus Island. These neighborhoods tend to attract primary residents.
Wenn Sie Ihre Mieteinnahmen maximieren wollen, sollten Sie dort kaufen, wo der Mietmarkt stark ist. Mieter suchen nach qualitativ hochwertigen Wohnungen und sind bereit, einen Aufpreis zu zahlen, um in einem Viertel zu leben, das ihren Lebensstil fördert. Mieter in der Innenstadt geben beispielsweise 47 % ihres Einkommens für die Miete aus (im Vergleich zu 65 % in New York City), und die Zahl der Familienhaushalte wird nach Angaben der DDA voraussichtlich um 42 % steigen.
Miami, in general, is becoming a family-friendly locale. Walkscore, for example, ranked the city #6 out of 15 cities and focused its assessment on Wynwood, Edgewater, and Downtown. The new Biscayne Line is a planned three-mile walkway linking Edgewater to Downtown and Brickell. Brickell itself is very walkable as it has become a 24/7 work, play, live neighborhood.
Kurzfristig orientierte Investoren, die ihre Gewinne in den nächsten Jahren liquidieren wollen, sollten Bauvorhaben vor dem Bau in Betracht ziehen, da der Kauf vor dem Bau oft eine Gewinnmitnahme nach dem Bau ermöglicht. Aus demselben Grund ist es sinnvoll, sich auf Luxusimmobilien in exklusiven Vierteln wie Miami Beach zu konzentrieren, da die höchste Stufe eines Produkts, in diesem Fall einer Immobilie, immer ein vergleichsweise knappes Angebot und eine hohe Nachfrage aufweist. Zu den Stadtvierteln, die man bei der Suche nach Luxuswohnungen in Miami im Hinblick auf die Investitionsrendite und den Lebensstil in Betracht ziehen sollte, gehören die folgenden:
Brickell is the financial capital of the city, is part of Downtown, and home to a rising number of affluent professionals. It is an ideal location for anyone seeking a business environment for their permanent home or a city pied-à-Terre. Mary Brickell Village and Brickell City Center offer bars, high-end shopping, and fine-dining restaurants. Brickell is well populated and has some prestigious condos such as Brickell Flatiron and Una Brickell Condos.
Brickell Key is an ultra-luxury man-made island just east of Brickell. It was created by the same international company developing Brickell City Center. As well as a luxury Mandarin Oriental Hotel and commercial buildings, Brickell Key has 11 beautiful waterfront condo buildings. Surrounding the condos is a jogging trail, and the island's center has appropriate retail establishments and a children's playground.
Coconut Grove is Miami's original community. It is in central Miami and fronts onto Biscayne Bay. It is desired for its history and serene lifestyle. It offers activities for every family, has a well-respected school district and some of Miami's best private schools. It boasts everything from museums, art galleries, gourmet dining, relaxed sidewalk cafés along its pedestrian-friendly streets, and lush waterfront parks. One of its luxury condo developments is Arbor Coconut Grove offering condos, penthouse apartments, and townhomes.
Miami Beach has several uniquely special neighborhoods. It has an affluent population, so the public and private school systems are excellent. Mid Beach is very family-friendly and quieter than some other neighborhoods.
South of Fifth (SoFi) is considered by many to be the best beach town in the whole area. It is, in effect, an ultra-luxury neighborhood of South Beach. It's surrounded by water, and so offers undreamed of waterfront views in every direction. It is a peaceful locale, yet close enough to the high-energy areas a little to the north. It has direct access to the beach of course and a 17-acre pet-friendly and child-friendly waterfront park. As well as the luxury apartment buildings mentioned in the introduction, there is the immensely prestigious Continuum South Beach.
South Beach (SoBe) ist natürlich das weltberühmte Viertel von Miami Beach. Seine Art-déco-Architektur zieht Besucher und Langzeitmieter aus der ganzen Welt an. Es ist auch berühmt für seine fabelhaften Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und sein pulsierendes Nachtleben. Ein zusätzlicher Vorteil ist, dass man hier nur 10 Minuten vom Stadtzentrum, 15 Minuten von Brickell und etwa 25 Minuten vom internationalen Flughafen Miami entfernt wohnt.
Coral Gables, südwestlich des Stadtzentrums und etwa vier Meilen vom Miami International Airport (MIA) entfernt. Hier befinden sich die Universität von Miami und mehrere ausländische Konsulate. Coral Gables hat einen ausgezeichneten Ruf für öffentliche und private Schulen. Die Stadt verfügt über ein gutes öffentliches Verkehrssystem und ist fußgängerfreundlich, so dass sich Kinder hier leicht zurechtfinden. Die Architektur verleiht der Stadt ein mediterranes Flair.
"Downtown Miami vs. Miami Beach Immobilien"
Schlussfolgerung
Miamis Stadtteile sind so vielfältig wie seine Bewohner. Sie haben alle ihren eigenen Charme, ihre eigene Bevölkerung und ihren eigenen Lebensstil. Einige sind eher kommerziell ausgerichtet, wie z. B. Downtown und Brickell, aber es gibt immer mehr Menschen, die Wohnungen kaufen und mieten. Einige Viertel sind ruhiger, wie Coconut Grove, und andere sind eher auf der Weltbühne, wie South Beach. Sie bieten unterschiedliche Lebensstile und ziehen Investoren an, die ihre eigenen spezifischen Ziele verfolgen. Alle bieten erstklassige Kauf- und Mietmöglichkeiten. Wenn Sie uns Ihre eigenen Ziele mitteilen, können wir Ihnen die Wohngegenden empfehlen, die Ihren persönlichen und Investitionszielen entsprechen.
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5. Warum sollte ich beim Kauf einer Eigentumswohnung vor dem Bau in Miami einen Käufer-Agenten beauftragen?
All diese Leute im Verkaufsbüro des Gebäudes arbeiten nur für den Bauträger. Sie arbeiten nicht für den Käufer, egal wie nett sie zu sein scheinen. Das Verkaufsteam des Bauträgers ist darauf bedacht, seine Gewinne zu maximieren, und hat keine wirkliche Verpflichtung gegenüber dem Käufer. Sie "vergessen" vielleicht, Ihnen mitzuteilen, dass wahrscheinlich ein Gebäude davor gebaut wird und Ihre Aussicht ruinieren wird. Oder dass nebenan eine Müllumladestation entstehen wird. Diese Dinge sind sehr wichtig zu wissen. Aber wetten Sie nicht darauf, dass das Erschließungsteam Ihnen einen Hinweis auf diese Dinge geben wird. Sich direkt an den Bauträger zu wenden, um eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist eine schlechte Entscheidung, auch wenn viele schlecht beratene Käufer sich darauf einlassen.
In den meisten Fällen ist der Makler für den Käufer kostenlos, da seine Kosten bereits in die Zahlen einkalkuliert sind. Ein Käufer mag zwar glauben, dass er ein Geschäft abschließen kann, wenn er ohne Makler auftaucht, aber er hat wahrscheinlich nur wenig Wissen über den Markt und weiß nicht, was er nicht weiß. Dies kann gefährlich sein, wenn er eine der größten Transaktionen seines Lebens abschließt.
Ein Immobilienmakler hat zwei Hauptaufgaben. Die erste besteht darin, dass er sein detailliertes Wissen über Miami, seine Stadtteile und die verfügbaren Immobilien nutzt, um den Käufern detaillierte und wertvolle Informationen zu geben. Er kennt die guten und die schlechten Bauträger und wird diese Informationen mit den Käufern teilen, obwohl er sie niemals veröffentlichen wird.
Damit ist der Käufer bestens gerüstet, um die besten Entscheidungen darüber zu treffen, was er kaufen möchte, wo er es kaufen möchte, wie viel er zahlen möchte und zu welchen Bedingungen. Sie haben Ihre Ziele und Vorlieben, Ihre Liste der Dinge, die Sie unbedingt haben müssen, wollen, nicht haben wollen und vermeiden müssen. Mit dieser Liste kann Ihnen Ihr Makler helfen, jeden Aspekt Ihrer Entscheidung zu bewerten. Jede Nachbarschaft, jede Wohnanlage und jede Wohnung wird anhand Ihrer Liste geprüft. Nur ein erfahrener Immobilienmakler kann dies für Sie und Ihre Familie effektiv tun.
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"Warum Sie einen sehr erfahrenen Immobilienmakler in Miami brauchen"
6. Was ist der Prozess für den Kauf einer Wohnung vor dem Bau in Miami?
Die Schritte 1 und 2 haben wir bereits behandelt, Schritt 3 ist also:
- Engagieren Sie einen erfolgreichen, erfahrenen und effektiven Verhandlungsführer als Ihren Käuferagenten.
- Besprechen Sie ausführlich Ihre Ziele, die Nachbarschaft, die Immobilienpräferenzen und Ihre Budgetoptionen.
- Mit all diesen Informationen wird Ihr Makler genau wissen, worauf er sich konzentrieren muss, und Termine für umfassende Präsentationen vereinbaren können, die darauf ausgerichtet sind, wie der Bauträger und die Wohnungen Ihre Ziele erfüllen können.
- Sobald Sie sich für eine Einheit entschieden haben, kann Ihr Makler in Ihrem Namen das bestmögliche Angebot aushandeln, den Kaufvertrag vorbereiten und Ihre Anzahlung entgegennehmen. Danach wird der Vertrag dem Büro des Bauträgers zur Unterzeichnung vorgelegt und an Sie zurückgesandt. Damit ist der Vertrag nach dem Recht von Florida verbindlich.
- Ihr Makler wird von da an mit dem Immobilienmakler oder dem Abschlussanwalt kommunizieren, um sicherzustellen, dass alles nach Plan läuft. Dazu gehört auch der Kontakt zu Ihrem Kreditgeber, falls Sie einen haben, um sicherzustellen, dass alle finanziellen Mittel für den Tag des Abschlusses vorhanden sind. Ihr Kreditgeber oder Ihre Bank überweist die endgültigen Hypothekenbeträge und alle anderen benötigten Beträge rechtzeitig an den Abschlussbeauftragten. Schecks werden in Florida in der Regel am Tag des Abschlusses nicht angenommen.
- Wenn sich Ihr Luxusapartment der Fertigstellung nähert, wird Ihr Makler die Namen der Kontaktpersonen für Sie bereithalten, damit er Ihnen alle benötigten Einrichtungsgegenstände und Möbel zur Verfügung stellen kann.
7. Was sind die Vor- und Nachteile des Kaufs eines Condo-Hotels?
A condo hotel is a development that usually has condo-style apartments, but which operates as a hotel. Owners of an apartment have a deeded property which is theirs to live in but which may be rented out to hotel guests when it would otherwise be vacant. Some premium developers are merging private apartments with hotel suites to deliver a luxury lifestyle, high quality amenities, supported by a strong brand image and good management.
Die Vorteile eines Condo-Hotel-Apartments
Indem sie ihre Wohnung als Ferienhaus und nicht als Hauptwohnsitz betrachten, verfügen die Eigentümer über ein Haus mit komplettem Dienstmädchen- und Hausmeisterservice und mit erstklassigen öffentlichen Einrichtungen wie Pool, Spa, gehobenen Restaurants, einem Geschäftszentrum, möglicherweise gehobenen Geschäften usw.
Der Eigentümer und die Hotelleitung vereinbaren, wie lange sie sich voraussichtlich im Haus aufhalten werden und wie oft es vermietet werden kann. Die Eigentümer erhalten einen Teil der Mieteinnahmen.
Die Nachteile des Besitzes
Erstens werden sie von einigen Kreditgebern nicht immer als bewährte Investitionen angesehen. Es ist bekannt, dass einige frühere Projektentwicklungen die Immobilie nach einigen Jahren an eine andere Hotelgruppe verkauft haben. Dies kann sich negativ auf die Mieteinnahmen der Gäste auswirken. Lassen Sie Ihren Anwalt das Kleingedruckte durchgehen, um zu klären, was der Bauträger oder die Verwaltungsgesellschaft in Zukunft tun darf und was nicht, um auf Nummer sicher zu gehen.
Die Verfügbarkeit von Eigennutzungen ist begrenzt, es sei denn, Sie sind Eigentümer in einer Wohnanlage, die über völlig separate Hotelsuiten verfügt, weil das Hotel aus den Einnahmen seiner Gäste Kapital schlagen will.
Die Gästeeinnahmen hängen von der Vermarktung und dem Ruf des Hotels ab und davon, wie gut andere Hotels um den Marktanteil konkurrieren. Es gibt also keine Kontrolle über die Einnahmen. Ebenso wenig können die Eigentümer die Ausgabenseite des Hauptbuchs kontrollieren.
Die Instandhaltungskosten und die Grundsteuer sind in der Regel höher als bei einem normalen Wohnhaus, da die Zahl der Kurzzeitgäste hoch ist und eine Verwaltungsgebühr anfällt.
Aufgrund ihrer Geschichte neigen die Banken dazu, Investoren keine Hypotheken zu gewähren.
Da traditionell mehr Menschen ein Apartment in einer Wohnanlage besitzen möchten, kann der potenzielle Wiederverkaufsmarkt begrenzt sein, wenn ein Eigentümer beschließt, sein Apartment zu verkaufen, es sei denn, Ihr Apartment ist von den Hotelsuiten getrennt.
Condo hotels do exist in Miami. W Hotel and Residences South Beach is a perfect example of a modern condo hotel development. But, most most miami beach condos are not condohotels. Should you want to explore this redesigned condo hotel concept we will be delighted to tell you more and to represent you as your buyer agent.
8. Woher weiß ich, dass ich den besten Preis erhalte?
Wiederverkauf von Immobilien
It is a transparent market, so determining market value is straightforward. Resale properties are listed for sale in the Miami MLS (Multiple Listing Service) managed by the Realtor Association of Greater Miami and the Beaches. This gives us not only details about each property currently on the market, but how long it has been listed, what price changes it may have had, etc. The MLS also gives us ready access to properties that are under contract but not closed, and all recently closed properties with the actual price they sold for. County records can take a month to update their records. Armed with this, and the accompanying details about each apartment we can calculate accurate market valuations, and advise our clients what a sensible offer price would be when buying apartments for sale in Miami.
Neue Entwicklung
Einige Neubauprojekte sind im MLS auf die gleiche Weise aufgeführt. Wenn dies nicht der Fall ist, wissen wir, welche Preisänderungen es gegeben hat, als die einzelnen Phasen abgeschlossen und verkauft wurden. Wenn Sie kaufen, sobald eine Phase verfügbar ist, erhalten unsere Kunden in der Regel einen besseren Preis.
Ein weiterer Grund, einen Makler einzuschalten, sobald Sie über eine Investition nachdenken, bedeutet, dass er Ihnen mehr helfen kann. Je früher wir über die Ziele und den Zeitplan unserer Käufer Bescheid wissen, desto besser können wir sie über die Entwicklungen auf dem Laufenden halten, an denen sie möglicherweise interessiert sind.
Ein erfahrener Makler verfügt in der Regel über ein ausgezeichnetes Netzwerk von Kontakten und erfährt oft zuerst, was in den Marketing- und Preisplänen eines Bauträgers enthalten ist, bevor diese offiziell bekannt gegeben werden. Je früher ein Makler über ein Projekt Bescheid weiß, desto wertvoller kann er für einen Käufer sein.
Sowohl bei Neubauten als auch bei Wiederverkaufsobjekten weiß ein erfahrener Makler, wie gut der Bauträger etabliert ist, wie stabil die Verwaltungsgesellschaft ist, wie gut die Reserven finanziert sind, wie gut die Immobilie gebaut ist (auf der Grundlage der bisherigen Leistungen des Bauträgers und des Bauunternehmens)und wie gut die Immobilie gewartet wird. Ein erfahrener Makler wird all diese Details nutzen, um den Marktwert zu ermitteln und zu bestimmen, wie hoch ein gutes Eröffnungsangebot sein könnte und wie hoch der endgültige Abschlusspreis sein könnte. Für manche Käufer sind die Bedingungen die wichtigsten Verhandlungspunkte, weshalb wir für unsere Kunden immer einen Anwalt hinzuziehen.
Auch wenn wir als Ihr Käufermakler agieren, empfehlen wir unseren Kunden immer, den endgültigen Vertrag von einem spezialisierten Immobilienanwalt aufsetzen zu lassen. Investitionen in Höhe von mehreren Millionen Dollar sind wichtige Transaktionen, und deshalb möchten wir, dass ein Anwalt die Interessen unserer Kunden schützt, sobald wir die Vertragsphase erreicht haben.
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"Miami Apartments zu verkaufen sind viel weniger teuer als andere globale Städte"
9. Was muss ich wissen, wenn ich als Ausländer eine Immobilie in Miami kaufe?
Diese Frage stellen uns unsere Kunden aus Übersee häufig. Zunächst einmal ist es gut zu wissen, dass die USA ausländische Immobilienbesitzer genauso behandeln wie inländische Investoren. Es gibt also keine Beschränkungen wie etwa eine zusätzliche Stempelsteuer wie in vielen anderen Ländern.
Das Maklerhonorar wird vom Verkäufer getragen, so dass unsere Dienstleistungen für Sie ebenso kostenlos sind wie für alle unsere inländischen Kunden.
Einige Kreditgeber haben zusätzliche Bedingungen für die Kreditaufnahme, wie z. B. einen niedrigeren Beleihungswert, aber wir vermitteln Sie gerne an eine in den USA ansässige Bank. Die meisten unserer Kunden entscheiden sich für eine Zusammenarbeit mit HSBC oder Citi Private.
Wir kümmern uns um den gesamten Prozess und stellen die Verbindung zu Kreditgebern, Verkäufern, Maklern, Anwälten usw. her. Viele unserer Kunden kommen von außerhalb der Stadt oder aus dem Ausland, so dass wir mit diesem Teil der Kundenbetreuung vertraut sind. Es ist auch hilfreich, dass wir unsere Geschäfte in mehreren Sprachen abwickeln. Hablamos español, y falamos portuguese, e noi parliamo italiano.
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10. Was sind die steuerlichen Auswirkungen beim Kauf von Luxuswohnungen in Miami?
Erstens werden ausländische Eigentümer in Bezug auf die meisten Steuern genauso behandelt wie inländische Eigentümer. In Florida gibt es keine staatliche Einkommenssteuer, so dass die Grundsteuern in der Regel etwas höher sind als in anderen Bundesstaaten. Allerdings sind die Preise in Miami nur ein Drittel oder die Hälfte von denen in New York City, was die Gesamtkosten mindert. Aufgrund der vielen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Investoren zahlen viele von ihnen 10 bis 15 Jahre lang überhaupt keine Einkommenssteuer auf ihre Mieteinnahmen, nachdem sie Eigentümer geworden sind.
Primary residential property owners may "homestead" their home. Homesteading has three benefits. Up to $50,000 of the property's taxable value will not be subject to property tax, there is a limit as to how much property tax rates can increase in any given year. This cumulative limit can have a substantial benefit over the years. The third benefit is that the homestead accumulated limit can be transferred to another primary residence should you decide to sell and buy elsewhere in Florida
Ein kleiner Hinweis am Rande: Florida gewährt einen Nachlass von bis zu 4 % auf die fällige Grundsteuer, wenn der Betrag für das "nächste Jahr" im November "dieses Jahres" gezahlt wird. Ein gesparter Dollar ist ein verdienter Dollar.
Viele ausländische Investoren bitten ihren Anwalt, eine ausländische Gesellschaft in einem geeigneten Land zu gründen, damit die Einkünfte aus der Immobilie usw. vermieden werden können. Wir raten unseren Kunden, sich von den Steuerspezialisten ihres Landes beraten zu lassen, damit sie alle Steuerverbindlichkeiten minimieren können.
Condo sales are subject to Federal capital gains tax (CGT) on the sale profit. Federal law does, however, enable sellers to fully defer any CGT by using the 1031 Exchange process and buying another approved property in a pre-determined timeframe. 1031 Exchanges have a specific set of steps to follow, and your attorney will ensure all is completed accordingly, and the CGT will be deferred until there is a final sale, should you decide to liquidate and not buy another property.
Ein ausländischer Eigentümer, der verkauft, muss 15 % des Verkaufspreises einbehalten, bis die Steuerbehörde (Internal Revenue Service, IRS) davon überzeugt ist, dass alle fälligen Steuern gezahlt wurden. Der verbleibende Betrag wird dann zurückerstattet.
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11. Welche Dienstleistungen bieten Sie nach dem Kauf an, um meine Anlageimmobilie zu verwalten?
Dies ist oft eine der letzten Fragen, die unsere Kunden stellen, wenn wir mit der Suche nach ihrer neuen hochwertigen Eigentumswohnung beginnen. So viele unserer Kunden leben außerhalb des Landes und wollen ihre Investition das ganze Jahr über in sicheren Händen wissen.
Wir haben einen "leichten Hausverwaltungsservice". Wir haben auch eine vollständige Hausverwaltung über einen lokalen Partner in Miami. Wir werden:
Wir vermarkten Ihre Immobilie umfassend, um den richtigen Mieter zu den richtigen Bedingungen und zur richtigen Miethöhe für Ihre Immobilie zu finden. Wir führen eine umfassende Prüfung der Mieter durch (nicht nur eine Bonitätsprüfung) und bereiten dann die Mietvertragsunterlagen vor. Wir kümmern uns auch um Mietvertragsverlängerungen und -beendigungen.
Da Wohnungsbaugesellschaften ihre Mieter ebenfalls überprüfen, helfen wir bei der Erstellung des Bewerbungspakets für die Wohnungsbaugesellschaft, um sicherzustellen, dass alles reibungslos und schnell abläuft, damit Sie möglichst wenig Leerstand haben.
Reparaturen und Wartung sind wichtig, deshalb haben wir ein zugelassenes Team von Vertragspartnern, die für alle Eventualitäten gerüstet sind. Wir haben auch ein wirksames System für Notfälle.
Von Anfang bis Ende halten wir sowohl unsere Kunden als auch ihre Mieter auf dem Laufenden, so dass sich niemand fragen muss, was gerade passiert oder was als Nächstes passieren könnte.
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