Bestehendes kaufen

Wenn Sie die Immobilie sofort nutzen oder eine sofortige Rendite aus Ihrer Mietinvestition erzielen möchten, dann ist der Markt für bestehende Immobilien die einzige Möglichkeit, dies zu tun. Ein Barkäufer oder ein Käufer mit bereits vorhandener Finanzierung kann die Eigentumswohnung seiner Wahl innerhalb von 30 bis 60 Tagen erwerben.

Ein weiterer Grund für den Kauf einer bestehenden Wohnung ist, dass der Käufer keine Phantasie braucht. Alles über die Wohnung, ihren fertigen Zustand, die Funktionalität der Wohnung und der Gemeinschaftseinrichtungen usw., die Aussicht, die Einstellung der Verwaltungsgesellschaft zur Zufriedenheit der Eigentümer und die Konten, Rücklagen usw. der Vereinigung sind bekannt. Wenn Sie eine einkommensstarke Wohnung besitzen möchten, sollten Sie auch die Vermietungshistorie und die Leerstandsquoten der Anlage kennen.

Es ist auch einfacher, eine Finanzierung für eine bestehende Wohnung zu arrangieren, da der Kreditgeber Zugang zu denselben Fakten hat, von denen er einige bei der Entscheidung, ob er einem potenziellen Käufer einen Kredit gewährt, zugrunde legt.

Kaufen Sie Pre-Construction

Dies ist ein längerfristiger Prozess und kann mehr Geld erfordern. Der Ruf des Bauträgers und seine eigenen Geldgeber beeinflussen den Kreditgeber für Wohnimmobilien bei der Gewährung eines Bauvorbereitungskredits. Für das Darlehen kann eine höhere Anzahlung verlangt werden als beim Kauf einer bestehenden Immobilie. Nach der Bewilligung wird das Darlehen dann entsprechend den vorher festgelegten Phasen des Bauprozesses ausgezahlt.

Es ist richtig, dass einige Bauträger einen Barkäufer für ihre Verkäufe vor Baubeginn bevorzugen. Das liegt daran, dass es für sie billiger und schneller ist, an einen Barkäufer zu verkaufen als an einen, der seinen eigenen Kreditgeber in den Vertrag einbringt. Die Barzahlung kann auch bei den Preisverhandlungen eine Rolle spielen.

Ein Vorteil des Kaufs von Vorbauprojekten in Miami besteht darin, dass die Bauträger die Einnahmen zur Finanzierung der Bauarbeiten verwenden wollen. Im Gegenzug sollte der Vorbaupreis unter dem Fertigstellungspreis liegen, vor allem wenn das Projekt erst in zwei oder vier Jahren fertiggestellt wird. Dies bietet dem Käufer, der das Projekt vor Baubeginn kauft, die Möglichkeit, einen frühen und erheblichen Gewinn zu erzielen. Dies gilt umso mehr, als die wirtschaftlichen Indikatoren auf einen langfristig positiven Immobilienmarkt hindeuten.

Der Kauf einer Wohnung vor dem Bau hat einen weiteren Vorteil. Der Käufer erhält eine brandneue Wohnung, in der er noch nie gewohnt hat. Das ist für viele unserer Kunden sehr wichtig. Die endgültige Ausstattung kann ganz nach dem eigenen Geschmack gestaltet werden. Es ist komplizierter, eine bestehende Wohnung zu modernisieren.

Ein Nachteil des Kaufs vor Baubeginn ist, dass der Bauträger keine"Hypothekenvorbehalte" zulässt. Wenn der Käufer zum Zeitpunkt des Abschlusses keine Hypothek aufnehmen oder kein Geld aufbringen kann, verliert er seine Anzahlung. Die Kreditgeber des Bauträgers möchten nicht mit einem Käufer an den Verhandlungstisch gehen, um dann festzustellen, dass er nicht in der Lage ist, das Geschäft abzuschließen!  

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"Was Sie wissen müssen, wenn Sie eine Eigentumswohnung vor dem Bau in Miami kaufen"

All diese Leute im Verkaufsbüro des Gebäudes arbeiten nur für den Bauträger. Sie arbeiten nicht für den Käufer, egal wie nett sie zu sein scheinen. Das Verkaufsteam des Bauträgers ist darauf bedacht, seine Gewinne zu maximieren, und hat keine wirkliche Verpflichtung gegenüber dem Käufer. Sie "vergessen" vielleicht, Ihnen mitzuteilen, dass wahrscheinlich ein Gebäude davor gebaut wird und Ihre Aussicht ruinieren wird. Oder dass nebenan eine Müllumladestation entstehen wird. Diese Dinge sind sehr wichtig zu wissen. Aber wetten Sie nicht darauf, dass das Erschließungsteam Ihnen einen Hinweis auf diese Dinge geben wird. Sich direkt an den Bauträger zu wenden, um eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist eine schlechte Entscheidung, auch wenn viele schlecht beratene Käufer sich darauf einlassen.

In den meisten Fällen ist der Makler für den Käufer kostenlos, da seine Kosten bereits in die Zahlen einkalkuliert sind. Ein Käufer mag zwar glauben, dass er ein Geschäft abschließen kann, wenn er ohne Makler auftaucht, aber er hat wahrscheinlich nur wenig Wissen über den Markt und weiß nicht, was er nicht weiß. Dies kann gefährlich sein, wenn er eine der größten Transaktionen seines Lebens abschließt.  

Ein Immobilienmakler hat zwei Hauptaufgaben. Die erste besteht darin, dass er sein detailliertes Wissen über Miami, seine Stadtteile und die verfügbaren Immobilien nutzt, um den Käufern detaillierte und wertvolle Informationen zu geben. Er kennt die guten und die schlechten Bauträger und wird diese Informationen mit den Käufern teilen, obwohl er sie niemals veröffentlichen wird.

Damit ist der Käufer bestens gerüstet, um die besten Entscheidungen darüber zu treffen, was er kaufen möchte, wo er es kaufen möchte, wie viel er zahlen möchte und zu welchen Bedingungen. Sie haben Ihre Ziele und Vorlieben, Ihre Liste der Dinge, die Sie unbedingt haben müssen, wollen, nicht haben wollen und vermeiden müssen. Mit dieser Liste kann Ihnen Ihr Makler helfen, jeden Aspekt Ihrer Entscheidung zu bewerten. Jede Nachbarschaft, jede Wohnanlage und jede Wohnung wird anhand Ihrer Liste geprüft. Nur ein erfahrener Immobilienmakler kann dies für Sie und Ihre Familie effektiv tun.

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"Warum Sie einen sehr erfahrenen Immobilienmakler in Miami brauchen"

Die Schritte 1 und 2 haben wir bereits behandelt, Schritt 3 ist also:

• Engagieren Sie einen erfolgreichen, erfahrenen und effektiven Verhandlungsführer als Ihren Käuferagenten.
• Besprechen Sie ausführlich Ihre Ziele, die Nachbarschaft, die Immobilienpräferenzen und Ihre Budgetoptionen.
• Mit all diesen Informationen wird Ihr Makler genau wissen, worauf er sich konzentrieren muss, und Termine für umfassende Präsentationen vereinbaren können, die darauf ausgerichtet sind, wie der Bauträger und die Wohnungen Ihre Ziele erfüllen können.
• Sobald Sie sich für eine Einheit entschieden haben, kann Ihr Makler in Ihrem Namen das bestmögliche Angebot aushandeln, den Kaufvertrag vorbereiten und Ihre Anzahlung entgegennehmen. Danach wird der Vertrag dem Büro des Bauträgers zur Unterzeichnung vorgelegt und an Sie zurückgesandt. Damit ist der Vertrag nach dem Recht von Florida verbindlich.
• Ihr Makler wird von da an mit dem Immobilienmakler oder dem Abschlussanwalt kommunizieren, um sicherzustellen, dass alles nach Plan läuft. Dazu gehört auch der Kontakt zu Ihrem Kreditgeber, falls Sie einen haben, um sicherzustellen, dass alle finanziellen Mittel für den Tag des Abschlusses vorhanden sind. Ihr Kreditgeber oder Ihre Bank überweist die endgültigen Hypothekenbeträge und alle anderen benötigten Beträge rechtzeitig an den Abschlussbeauftragten. Schecks werden in Florida in der Regel am Tag des Abschlusses nicht angenommen.
• Wenn sich Ihr Luxusapartment der Fertigstellung nähert, wird Ihr Makler die Namen der Kontaktpersonen für Sie bereithalten, damit er Ihnen alle benötigten Einrichtungsgegenstände und Möbel zur Verfügung stellen kann.

Ein Condo-Hotel ist eine Wohnanlage, die in der Regel aus Wohnungen im Condo-Stil besteht, aber als Hotel betrieben wird. Die Wohnungseigentümer verfügen über eine Eigentumswohnung, die sie selbst bewohnen, die aber an Hotelgäste vermietet werden kann, wenn sie sonst leer stehen würde. Einige erstklassige Bauträger kombinieren Privatwohnungen mit Hotelsuiten, um einen luxuriösen Lebensstil und hochwertige Annehmlichkeiten zu bieten, unterstützt durch ein starkes Markenimage und ein gutes Management.

Die Vorteile eines Condo-Hotel-Apartments

Indem sie ihre Wohnung als Ferienhaus und nicht als Hauptwohnsitz betrachten, verfügen die Eigentümer über ein Haus mit komplettem Dienstmädchen- und Hausmeisterservice und mit erstklassigen öffentlichen Einrichtungen wie Pool, Spa, gehobenen Restaurants, einem Geschäftszentrum, möglicherweise gehobenen Geschäften usw.

Der Eigentümer und die Hotelleitung vereinbaren, wie lange sie sich voraussichtlich im Haus aufhalten werden und wie oft es vermietet werden kann. Die Eigentümer erhalten einen Teil der Mieteinnahmen.

Die Nachteile des Besitzes

Erstens werden sie von einigen Kreditgebern nicht immer als bewährte Investitionen angesehen. Es ist bekannt, dass einige frühere Projektentwicklungen die Immobilie nach einigen Jahren an eine andere Hotelgruppe verkauft haben. Dies kann sich negativ auf die Mieteinnahmen der Gäste auswirken. Lassen Sie Ihren Anwalt das Kleingedruckte durchgehen, um zu klären, was der Bauträger oder die Verwaltungsgesellschaft in Zukunft tun darf und was nicht, um auf Nummer sicher zu gehen.

Die Verfügbarkeit von Eigennutzungen ist begrenzt, es sei denn, Sie sind Eigentümer in einer Wohnanlage, die über völlig separate Hotelsuiten verfügt, weil das Hotel aus den Einnahmen seiner Gäste Kapital schlagen will.

Die Gästeeinnahmen hängen von der Vermarktung und dem Ruf des Hotels ab und davon, wie gut andere Hotels um den Marktanteil konkurrieren. Es gibt also keine Kontrolle über die Einnahmen. Ebenso wenig können die Eigentümer die Ausgabenseite des Hauptbuchs kontrollieren.

Die Instandhaltungskosten und die Grundsteuer sind in der Regel höher als bei einem normalen Wohnhaus, da die Zahl der Kurzzeitgäste hoch ist und eine Verwaltungsgebühr anfällt.

Aufgrund ihrer Geschichte neigen die Banken dazu, Investoren keine Hypotheken zu gewähren.

Da traditionell mehr Menschen ein Apartment in einer Wohnanlage besitzen möchten, kann der potenzielle Wiederverkaufsmarkt begrenzt sein, wenn ein Eigentümer beschließt, sein Apartment zu verkaufen, es sei denn, Ihr Apartment ist von den Hotelsuiten getrennt.

Condo-Hotels gibt es auch in Miami. Das W Hotel and Residences South Beach ist ein perfektes Beispiel für eine moderne Condo-Hotelanlage. Aber die meisten Condos in Miami Beach sind keine Condohotels. Wenn Sie sich für dieses neu gestaltete Condohotel-Konzept interessieren, erzählen wir Ihnen gerne mehr darüber und vertreten Sie als Ihr Käufer-Agent.

Wiederverkauf von Immobilien

Es handelt sich um einen transparenten Markt, so dass die Ermittlung des Marktwerts einfach ist. Wiederverkaufsimmobilien werden im MLS (Multiple Listing Service) von Miami zum Verkauf angeboten, der von der Realtor Association of Greater Miami and the Beaches verwaltet wird. Dadurch erhalten wir nicht nur Informationen über jede derzeit auf dem Markt befindliche Immobilie, sondern auch darüber, wie lange sie bereits gelistet ist, welche Preisänderungen sie möglicherweise erfahren hat usw. Das MLS bietet uns auch Zugang zu Immobilien, die unter Vertrag, aber noch nicht abgeschlossen sind, sowie zu allen kürzlich abgeschlossenen Immobilien mit dem tatsächlichen Verkaufspreis. Es kann einen Monat dauern, bis die Bezirksämter ihre Aufzeichnungen aktualisieren. Mit diesen Informationen und den dazugehörigen Details zu jeder Wohnung können wir eine genaue Marktbewertung berechnen und unsere Kunden über einen vernünftigen Angebotspreis beim Kauf von Wohnungen in Miami beraten.

Neue Entwicklung

Einige Neubauprojekte sind im MLS auf die gleiche Weise aufgeführt. Wenn dies nicht der Fall ist, wissen wir, welche Preisänderungen es gegeben hat, als die einzelnen Phasen abgeschlossen und verkauft wurden. Wenn Sie kaufen, sobald eine Phase verfügbar ist, erhalten unsere Kunden in der Regel einen besseren Preis.

Ein weiterer Grund, einen Makler einzuschalten, sobald Sie über eine Investition nachdenken, bedeutet, dass er Ihnen mehr helfen kann. Je früher wir über die Ziele und den Zeitplan unserer Käufer Bescheid wissen, desto besser können wir sie über die Entwicklungen auf dem Laufenden halten, an denen sie möglicherweise interessiert sind.

Ein erfahrener Makler verfügt in der Regel über ein ausgezeichnetes Netzwerk von Kontakten und erfährt oft zuerst, was in den Marketing- und Preisplänen eines Bauträgers enthalten ist, bevor diese offiziell bekannt gegeben werden. Je früher ein Makler über ein Projekt Bescheid weiß, desto wertvoller kann er für einen Käufer sein. 

Sowohl bei Neubauten als auch bei Wiederverkaufsobjekten weiß ein erfahrener Makler, wie gut der Bauträger etabliert ist, wie stabil die Verwaltungsgesellschaft ist, wie gut die Reserven finanziert sind, wie gut die Immobilie gebaut ist (auf der Grundlage der bisherigen Leistungen des Bauträgers und des Bauunternehmens)und wie gut die Immobilie gewartet wird. Ein erfahrener Makler wird all diese Details nutzen, um den Marktwert zu ermitteln und zu bestimmen, wie hoch ein gutes Eröffnungsangebot sein könnte und wie hoch der endgültige Abschlusspreis sein könnte. Für manche Käufer sind die Bedingungen die wichtigsten Verhandlungspunkte, weshalb wir für unsere Kunden immer einen Anwalt hinzuziehen.

Auch wenn wir als Ihr Käufermakler agieren, empfehlen wir unseren Kunden immer, den endgültigen Vertrag von einem spezialisierten Immobilienanwalt aufsetzen zu lassen. Investitionen in Höhe von mehreren Millionen Dollar sind wichtige Transaktionen, und deshalb möchten wir, dass ein Anwalt die Interessen unserer Kunden schützt, sobald wir die Vertragsphase erreicht haben.

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Diese Frage stellen uns unsere Kunden aus Übersee häufig. Zunächst einmal ist es gut zu wissen, dass die USA ausländische Immobilienbesitzer genauso behandeln wie inländische Investoren. Es gibt also keine Beschränkungen wie etwa eine zusätzliche Stempelsteuer wie in vielen anderen Ländern.

Das Maklerhonorar wird vom Verkäufer getragen, so dass unsere Dienstleistungen für Sie ebenso kostenlos sind wie für alle unsere inländischen Kunden.

Einige Kreditgeber haben zusätzliche Bedingungen für die Kreditaufnahme, wie z. B. einen niedrigeren Beleihungswert, aber wir vermitteln Sie gerne an eine in den USA ansässige Bank. Die meisten unserer Kunden entscheiden sich für eine Zusammenarbeit mit HSBC oder Citi Private.

Wir kümmern uns um den gesamten Prozess und stellen die Verbindung zu Kreditgebern, Verkäufern, Maklern, Anwälten usw. her. Viele unserer Kunden kommen von außerhalb der Stadt oder aus dem Ausland, so dass wir mit diesem Teil der Kundenbetreuung vertraut sind. Es ist auch hilfreich, dass wir unsere Geschäfte in mehreren Sprachen abwickeln. Hablamos español, y falamos portuguese, e noi parliamo italiano.

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Erstens werden ausländische Eigentümer in Bezug auf die meisten Steuern genauso behandelt wie inländische Eigentümer. In Florida gibt es keine staatliche Einkommenssteuer, so dass die Grundsteuern in der Regel etwas höher sind als in anderen Bundesstaaten. Allerdings sind die Preise in Miami nur ein Drittel oder die Hälfte von denen in New York City, was die Gesamtkosten mindert. Aufgrund der vielen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Investoren zahlen viele von ihnen 10 bis 15 Jahre lang überhaupt keine Einkommenssteuer auf ihre Mieteinnahmen, nachdem sie Eigentümer geworden sind.

Eigentümer von Hauptwohnsitz können ihr Haus "homestead" nennen. Homesteading hat drei Vorteile. Bis zu 50.000 Dollar des steuerpflichtigen Werts des Grundstücks werden nicht besteuert, und es gibt eine Obergrenze für den Anstieg der Grundsteuer in einem bestimmten Jahr. Dieser kumulative Grenzwert kann im Laufe der Jahre einen erheblichen Vorteil darstellen. Der dritte Vorteil besteht darin, dass die kumulierte Grenze auf einen anderen Hauptwohnsitz übertragen werden kann, wenn Sie sich entscheiden, zu verkaufen und an einem anderen Ort in Florida zu kaufen.

Ein kleiner Hinweis am Rande: Florida gewährt einen Nachlass von bis zu 4 % auf die fällige Grundsteuer, wenn der Betrag für das "nächste Jahr" im November "dieses Jahres" gezahlt wird. Ein gesparter Dollar ist ein verdienter Dollar.

Viele ausländische Investoren bitten ihren Anwalt, eine ausländische Gesellschaft in einem geeigneten Land zu gründen, damit die Einkünfte aus der Immobilie usw. vermieden werden können. Wir raten unseren Kunden, sich von den Steuerspezialisten ihres Landes beraten zu lassen, damit sie alle Steuerverbindlichkeiten minimieren können.

Der Verkauf von Eigentumswohnungen unterliegt der bundesstaatlichen Kapitalertragssteuer (CGT) auf den Verkaufsgewinn. Das Bundesgesetz ermöglicht es Verkäufern jedoch, die Kapitalertragssteuer vollständig aufzuschieben, indem sie das 1031-Tauschverfahren anwenden und eine andere zugelassene Immobilie in einem vorher festgelegten Zeitrahmen kaufen. Für den 1031-Tausch müssen bestimmte Schritte befolgt werden, und Ihr Anwalt wird dafür sorgen, dass alles ordnungsgemäß abgewickelt wird und die Kapitalertragssteuer bis zum endgültigen Verkauf aufgeschoben wird, falls Sie sich entscheiden, die Immobilie zu veräußern und keine weitere Immobilie zu kaufen.

Ein ausländischer Eigentümer, der verkauft, muss 15 % des Verkaufspreises einbehalten, bis die Steuerbehörde (Internal Revenue Service, IRS) davon überzeugt ist, dass alle fälligen Steuern gezahlt wurden. Der verbleibende Betrag wird dann zurückerstattet.

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Dies ist oft eine der letzten Fragen, die unsere Kunden stellen, wenn wir mit der Suche nach ihrer neuen hochwertigen Eigentumswohnung beginnen. So viele unserer Kunden leben außerhalb des Landes und wollen ihre Investition das ganze Jahr über in sicheren Händen wissen.

Wir haben einen "leichten Hausverwaltungsservice". Wir haben auch eine vollständige Hausverwaltung über einen lokalen Partner in Miami. Wir werden:

Wir vermarkten Ihre Immobilie umfassend, um den richtigen Mieter zu den richtigen Bedingungen und zur richtigen Miethöhe für Ihre Immobilie zu finden. Wir führen eine umfassende Prüfung der Mieter durch (nicht nur eine Bonitätsprüfung) und bereiten dann die Mietvertragsunterlagen vor. Wir kümmern uns auch um Mietvertragsverlängerungen und -beendigungen.

Da Wohnungsbaugesellschaften ihre Mieter ebenfalls überprüfen, helfen wir bei der Erstellung des Bewerbungspakets für die Wohnungsbaugesellschaft, um sicherzustellen, dass alles reibungslos und schnell abläuft, damit Sie möglichst wenig Leerstand haben.

Reparaturen und Wartung sind wichtig, deshalb haben wir ein zugelassenes Team von Vertragspartnern, die für alle Eventualitäten gerüstet sind. Wir haben auch ein wirksames System für Notfälle.

Von Anfang bis Ende halten wir sowohl unsere Kunden als auch ihre Mieter auf dem Laufenden, so dass sich niemand fragen muss, was gerade passiert oder was als Nächstes passieren könnte.

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