Vorhandene kaufen

Wenn Sie die Immobilie sofort nutzen oder eine sofortige Rendite aus Ihrer Mietinvestition erzielen wollen, dann ist der bestehende Immobilienmarkt der einzige Weg. Ein Barzahlungskäufer oder ein Käufer mit bereits vorhandener Finanzierung kann die Eigentumswohnung seiner Wahl schließen und das Eigentum in etwa 30 bis 60 Tagen übernehmen.

Ein weiterer Grund für den Kauf einer bestehenden Wohnung ist, dass der Käufer keine Phantasie braucht. Alles über die Wohnung, ihren fertigen Zustand, die Funktionalität von allem in der Wohnung und in den Gemeinschaftseinrichtungen usw., die Ansichten, der Ansatz der Verwaltungsgesellschaft in Bezug auf die Zufriedenheit der Eigentümer, die Konten, die Rücklagen der Vereinigung usw. sind bekannt. Die Entwicklung wird auch eine bekannte Geschichte der Mieten und Leerstandsraten haben, wenn Sie eine einkommensschaffende Wohnung besitzen wollen.

Es ist auch einfacher, eine Finanzierung für eine bestehende Wohnung zu arrangieren, da der Kreditgeber gleichen Zugang zu denselben Fakten hat, von denen er einige nutzen wird, um zu entscheiden, ob er einem potenziellen Käufer einen Kredit gewährt.

Vor-Konstruktion kaufen

Dies ist ein längerfristiger Prozess und erfordert möglicherweise mehr Geld. Der Ruf des Bauträgers und seine eigenen Geldgeber beeinflussen den Wohnungsbaudarlehensgeber so weit, dass er ein Darlehen vor dem Bau gewährt. Das Darlehen kann mit einer größeren Anzahlung verbunden sein als beim Kauf einer bestehenden Immobilie. Nach der Genehmigung wird das Darlehen dann entsprechend den vorher festgelegten Phasen des Bauprozesses ausgezahlt.

Es ist zu beachten, dass einige Bauträger einen Barkäufer für ihre Verkäufe vor dem Bau bevorzugen werden. Dies liegt daran, dass es für sie billiger und schneller ist, an einen Barkäufer zu verkaufen als an einen, der seinen eigenen Kreditgeber in den Vertrag einbringt. Die Barzahlung kann auch bei Preisverhandlungen eine Rolle spielen.

Ein Vorteil des Kaufs der Vorbauarbeiten in Miami besteht darin, dass die Bauträger den Geldeingang zur Finanzierung der Bauarbeiten nutzen wollen. Im Gegenzug sollte der Preis für die Bauvorbereitung niedriger sein als der Preis für die Fertigstellung, vor allem, wenn das Projekt zwei oder vier Jahre bis zur Fertigstellung dauert. Dies bietet dem Käufer der Bauvorbereitung die Möglichkeit, frühzeitig einen beträchtlichen Gewinn zu erzielen. Dies gilt umso mehr, als die Wirtschaftsindikatoren auf einen langfristig positiven Immobilienmarkt hindeuten.

Der Kauf von Vorkonstruktionen hat einen weiteren Vorteil. Der Käufer erhält eine nagelneue Wohnung, die noch nie bewohnt wurde. Dies ist für viele unserer Kunden sehr wichtig. Die endgültige Ausführung kann nach Ihrem eigenen Geschmack angepasst werden. Es ist komplizierter, eine bestehende Wohnung aufzurüsten.

Ein Nachteil des Kaufs vor dem Bau ist, dass der Bauträger keine "Hypotheken-Eventualitäten" zulässt. Wenn der Käufer zum Zeitpunkt des Abschlusses keine Hypothek erhalten oder nicht mit dem Geld für den Abschluss aufwarten kann, verliert er seine Anzahlung. Die Kreditgeber des Bauträgers wollen nicht mit einem Käufer an den Abschlusstisch kommen, nur um herauszufinden, dass sie nicht die Kapazität zum Abschluss haben!  

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"Was Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung vor dem Bau in Miami wissen müssen"

All diese Leute im Verkaufsbüro des Gebäudes arbeiten nur für den Bauträger. Sie arbeiten nicht für den Käufer, auch wenn sie noch so nett zu sein scheinen. Das Verkaufsteam des Bauträgers ist darauf bedacht, seine Gewinne zu maximieren, und hat keine wirkliche Verpflichtung gegenüber dem Käufer. Sie "vergessen" vielleicht, Ihnen mitzuteilen, dass wahrscheinlich ein Gebäude davor gebaut wird und Ihre Aussicht ruinieren wird. Oder dass nebenan eine Müllumladestation entstehen wird. Diese Dinge sind sehr wichtig zu wissen. Aber wetten Sie nicht darauf, dass das Erschließungsteam Ihnen einen Hinweis auf diese Dinge geben wird. Sich direkt an den Bauträger zu wenden, um eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist eine schlechte Entscheidung, auch wenn viele schlecht beratene Käufer sich darauf einlassen.

In den meisten Fällen ist der Makler für den Käufer kostenlos, da seine Kosten bereits in die Zahlen einkalkuliert sind. Ein Käufer mag zwar glauben, dass er ein Geschäft abschließen kann, wenn er ohne Makler auftaucht, aber er hat wahrscheinlich nur wenig Wissen über den Markt und weiß nicht, was er nicht weiß. Dies kann gefährlich sein, wenn er eine der größten Transaktionen seines Lebens abschließt.  

Ein Käufermakler hat zwei Hauptaufgaben. Die erste besteht darin, dass er sein detailliertes Wissen über Miami, seine Stadtteile und die verfügbaren Immobilien nutzt, um den Käufern detaillierte und wertvolle Informationen zu geben. Er kennt die guten und die schlechten Bauträger und wird diese Informationen mit den Käufern teilen, auch wenn er sie niemals veröffentlichen wird.

Damit ist der Käufer bestens gerüstet, um die besten Entscheidungen darüber zu treffen, was er kaufen möchte, wo er es kaufen möchte, wie viel er zahlen möchte und zu welchen Bedingungen. Sie haben Ihre Ziele und Vorlieben, Ihre Liste der Dinge, die Sie unbedingt haben müssen, wollen, nicht haben wollen und vermeiden müssen. Mit dieser Liste kann Ihnen Ihr Makler helfen, jeden Aspekt Ihrer Entscheidung zu bewerten. Jede Nachbarschaft, jede Wohnanlage und jede Wohnung wird anhand Ihrer Liste geprüft. Nur ein erfahrener Immobilienmakler kann dies für Sie und Ihre Familie effektiv tun.

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"Warum Sie einen sehr erfahrenen Immobilienmakler in Miami brauchen"

Die Schritte 1 und 2 haben wir bereits behandelt, Schritt 3 ist also:

• Engagieren Sie einen erfolgreichen, erfahrenen und effektiven Verhandlungspartner als Ihren Käuferagenten.
• Besprechen Sie im Detail Ihre Ziele, Nachbarschaft, Immobilienpräferenzen und Ihre Budgetoptionen.
• Ausgerüstet mit all dem wird Ihr Agent genau wissen, worauf er sich konzentrieren und Termine vereinbaren muss, damit Sie umfassende Präsentationen erhalten, die darauf ausgerichtet sind, wie der Bauträger und die Wohnungen Ihre Ziele erreichen können.
• Sobald Sie sich für eine Einheit entschieden haben, kann Ihr Vertreter, der in Ihrem Namen arbeitet, das bestmögliche Geschäft aushandeln, den Kaufvertrag vorbereiten und Ihre Anzahlung entgegennehmen. Mit diesen Unterlagen in der Hand wird der Vertrag im Büro des Bauträgers zur Unterzeichnung und Rückmeldung an Sie übergeben. Das macht ihn nach dem Recht von Florida verbindlich.
• Ihr Agent wird dann mit dem Titelagenten oder dem Formular für den Schlussanwalt kommunizieren, um sicherzustellen, dass alles auf Kurs bleibt. Dazu gehört auch die Kontaktaufnahme mit Ihrem Kreditgeber, falls Sie einen haben, um sicherzustellen, dass alle Finanzen für den Tag des Abschlusses vorhanden sind. Ihr Kreditgeber oder Ihre Bank überweist die endgültigen Hypothekengelder und alle anderen benötigten Beträge rechtzeitig an den Abschlussbeamten. Schließungsbeauftragte in Florida neigen dazu, an diesem Tag keine Schecks anzunehmen.
• Da Ihre Luxuswohnung kurz vor der Fertigstellung steht, wird Ihr Agent Kontaktnamen für Sie haben, damit er Ihnen die gesamte Innenausstattung und Einrichtung zur Verfügung stellen kann, die Sie benötigen.

Ein Condo-Hotel ist eine Anlage, die in der Regel über Apartments im Condo-Stil verfügt, aber als Hotel betrieben wird. Die Eigentümer eines Apartments haben eine Besitzurkunde, die ihnen zum Wohnen gehört, die aber an Hotelgäste vermietet werden kann, wenn sie ansonsten leer stehen würde. Einige erstklassige Bauträger fusionieren Privatwohnungen mit Hotelsuiten, um einen luxuriösen Lebensstil, hochwertige Annehmlichkeiten, unterstützt durch ein starkes Markenimage und gutes Management, zu bieten.

Die Vorteile des Besitzes einer Eigentumswohnung

Indem sie ihre Wohnung nicht als Vollzeit-Hauptwohnsitz, sondern als Ferienwohnung betrachten, haben die Eigentümer ein Haus mit komplettem Zimmerservice und Haushaltsführung und mit erstklassigen öffentlichen Einrichtungen wie Pool, Spa, feinem Essen, einem Geschäftszentrum, möglicherweise gehobenen Geschäften usw.

Der Eigentümer und die Hotelleitung einigen sich darauf, wie viel Zeit sie voraussichtlich in der Residenz verbringen werden und wie oft diese vermietet werden kann. Die Eigentümer erhalten einen Teil der Mieteinnahmen.

Der Nachteil des Eigentums

Erstens werden sie von einigen Kreditgebern nicht immer als bewährte Investitionen angesehen. Von einigen früheren Entwicklungen war bekannt, dass die Immobilie nach einigen Jahren an eine andere Markenhotelgruppe verkauft wurde. Dies kann sich negativ auf die Mieteinnahmen der Gäste auswirken. Es ist eine sichere Vorgehensweise, wenn Ihr Anwalt das Kleingedruckte durchsieht, um zu klären, was der Bauträger oder die Verwaltungsgesellschaft in Zukunft tun oder nicht tun darf.

Die Verfügbarkeit der Eigentümerbelegung ist begrenzt, es sei denn, Sie sind Eigentümer einer Anlage mit völlig separaten Hotelsuiten, weil das Hotel von den Einnahmen seiner Gäste profitieren möchte.

Die Einnahmen der Gäste hängen vom Marketing und vom Ruf des Hotels ab und davon, wie gut andere Hotels um den Marktanteil konkurrieren. Es gibt daher keine Kontrolle über die Einnahmen. Ebenso wenig können die Eigentümer die Ausgabenseite des Ledgers kontrollieren.

Die Unterhaltsgebühren und Vermögenssteuern sind aufgrund der hohen Anzahl kurzfristiger Gästebesuche und der eingebauten Verwaltungsgebühr tendenziell höher als bei einem regulären Mehrfamilienhaus.

Aufgrund ihrer Geschichte neigen die Banken dazu, Investoren keine Hypotheken zu gewähren.

Traditionell wollen mehr Menschen ein Apartment in einer Eigentumswohnanlage besitzen, so dass der potentielle Wiederverkaufsmarkt möglicherweise begrenzt ist, sollte sich ein Eigentümer entscheiden, sein Apartment zu verkaufen, es sei denn, Ihr Apartment in einer Eigentumswohnung ist von den Hotelsuiten getrennt.

Condo-Hotels gibt es in Miami. W Hotel und Residenzen South Beach ist ein perfektes Beispiel für ein modernes Condo-Hotel-Projekt. Die meisten Eigentumswohnungen in Miami Beach sind jedoch keine Kondorhotels. Wenn Sie dieses neu gestaltete Konzept der Eigentumswohnungshotels kennenlernen möchten, informieren wir Sie gerne näher und vertreten Sie als Ihr Käuferagent.

Wiederverkauf von Immobilien

Es handelt sich um einen transparenten Markt, so dass die Bestimmung des Marktwerts einfach ist. Wiederverkaufte Immobilien werden im MLS (Multiple Listing Service) von Miami zum Verkauf angeboten, der von der Realtor Association of Greater Miami and the Beaches verwaltet wird. Dadurch erhalten wir nicht nur Einzelheiten über jede derzeit auf dem Markt befindliche Immobilie, sondern auch darüber, wie lange sie bereits gelistet ist, welche Preisänderungen sie möglicherweise erfahren hat usw. Über die MLS haben wir auch leichten Zugang zu Immobilien, die unter Vertrag stehen, aber nicht geschlossen sind, sowie zu allen kürzlich geschlossenen Immobilien mit dem tatsächlichen Preis, zu dem sie verkauft wurden. Es kann einen Monat dauern, bis die Aufzeichnungen der Grafschaft aktualisiert sind. Damit und mit den dazugehörigen Details zu jeder Wohnung können wir genaue Marktbewertungen berechnen und unsere Kunden beraten, was ein vernünftiger Angebotspreis beim Kauf von Wohnungen zum Verkauf in Miami wäre.

Neue Entwicklung

Einige neue Entwicklungen werden in der MLS auf die gleiche Weise aufgeführt. Wenn nicht, dann wissen wir, welche Preisänderungen es gegeben haben könnte, als jede Phase abgeschlossen und verkauft wurde. Wenn wir kaufen, sobald eine Phase verfügbar ist, erhalten unsere Kunden in der Regel einen besseren Preis.

Ein weiterer Grund, einen Makler einzuschalten, sobald Sie über eine Investition nachdenken, bedeutet, dass er Ihnen mehr helfen kann. Je früher wir über die Ziele und den Zeitplan unserer Käufer Bescheid wissen, desto besser können wir sie über die Entwicklungen auf dem Laufenden halten, an denen sie möglicherweise interessiert sind.

Ein erfahrener Makler verfügt in der Regel über ein ausgezeichnetes Netzwerk von Kontakten und erfährt oft zuerst, was in den Marketing- und Preisplänen eines Bauträgers enthalten ist, bevor diese offiziell bekannt gegeben werden. Je früher ein Makler über ein Projekt Bescheid weiß, desto wertvoller kann er für einen Käufer sein. 

Sowohl bei Neubauten als auch bei Wiederverkaufsobjekten weiß ein erfahrener Makler, wie gut der Bauträger etabliert ist, wie stabil die Verwaltungsgesellschaft ist, wie gut die Reserven finanziert sind, wie gut die Immobilie gebaut ist (auf der Grundlage der bisherigen Leistungen des Bauträgers und des Bauunternehmens)und wie gut die Immobilie gewartet wird. Ein erfahrener Makler wird all diese Details nutzen, um den Marktwert zu ermitteln und zu bestimmen, wie hoch ein gutes Anfangsangebot sein könnte und wie hoch der endgültige Abschlusspreis sein könnte. Für manche Käufer sind die Bedingungen die wichtigsten Verhandlungspunkte, weshalb wir für unsere Kunden immer einen Anwalt hinzuziehen.

Obwohl wir als Ihr Käufermakler auftreten, empfehlen wir unseren Kunden immer, den endgültigen Vertrag von einem spezialisierten Immobilienanwalt erstellen zu lassen. Investitionen in Höhe von mehreren Millionen Dollar sind wichtige Transaktionen, und deshalb möchten wir, dass ein Anwalt die Interessen unseres Kunden schützt, sobald wir in der Vertragsphase sind.

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"Denken Sie beim Kauf einer Wohnung in Miami an den Wiederverkauf"

"Die zum Verkauf stehenden Wohnungen in Miami sind viel preiswerter als in anderen Städten der Welt"

Unsere Kunden aus Übersee stellen diese Frage oft. Erstens ist es gut zu wissen, dass die USA ausländische Immobilienbesitzer genauso sehen wie inländische Investoren. Es gibt daher keine Beschränkungen wie etwa eine zusätzliche Stempelsteuer, wie es sie in vielen anderen Ländern gibt.

Das Honorar des Immobilienmaklers wird vom Verkäufer getragen, so dass unsere Dienstleistungen für Sie genauso kostenlos sind wie für alle unsere inländischen Kunden.

Einige Kreditgeber haben zusätzliche Kreditkonditionen wie z.B. einen niedrigeren Darlehensbetrag, aber wir werden Sie gerne mit einer in den USA ansässigen Bank in Verbindung bringen. Die meisten unserer Kunden entscheiden sich für eine Zusammenarbeit mit HSBC oder Citi Private.

Wir verwalten den gesamten Prozess und stehen in Verbindung mit Kreditgebern, Verkaufsagenten, Titelagenten, Anwälten usw. Viele unserer Kunden sind nicht in der Stadt oder auf dem Land, so dass wir an diesen Teil der Kundenbetreuung gewöhnt sind. Es ist auch hilfreich, dass wir Geschäfte in mehreren Sprachen abwickeln. Hablamos español, y falamos portugiesisch, e noi parliamo italiano.

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"Steuer- und Rechtsfragen für Ausländer, die US-Immobilien kaufen"

"Können Ausländer in den USA Immobilien kaufen?

Erstens werden ausländische Eigentümer in Bezug auf die meisten Steuern den inländischen Eigentümern gleichgestellt. In Florida gibt es keine staatliche Einkommenssteuer, so dass die Vermögenssteuern in Bezug auf die Besteuerung von Immobilien tendenziell etwas höher sind als in einigen anderen Bundesstaaten. Allerdings liegen die Preise in Miami bei einem Drittel oder der Hälfte der Preise in New York City, was die Gesamtkosten mildert. Auch bei all den Steuerabschreibungen, die Investoren-Eigentümern zur Verfügung stehen, zahlen viele für 10 bis 15 Jahre nach der Eigentumsübernahme überhaupt keine Einkommenssteuer auf ihre Mieteinnahmen.

Primäre Wohnungseigentümer können ihr Haus "heimatlos" machen. Homesteading hat drei Vorteile. Bis zu 50.000 USD des zu versteuernden Wertes der Immobilie unterliegen nicht der Vermögenssteuer, es gibt eine Grenze, um wie viel die Vermögenssteuersätze in einem bestimmten Jahr steigen können. Diese kumulative Grenze kann im Laufe der Jahre einen erheblichen Vorteil darstellen. Der dritte Vorteil besteht darin, dass die Homestead-Kumulationsgrenze auf einen anderen Hauptwohnsitz übertragen werden kann, falls Sie sich entschließen sollten, anderswo in Florida zu verkaufen und zu kaufen.

Als untergeordneter Punkt ist zu erwähnen, dass Florida die fällige Vermögenssteuer um bis zu 4% ermäßigt, wenn der Betrag des "nächsten Jahres" bis zum November "dieses Jahres" bezahlt wird. Ein gesparter Dollar ist ein verdienter Dollar.

Viele ausländische Investoren bitten ihren Anwalt, eine Auslandsgesellschaft in einem geeigneten Land zu gründen, damit das Einkommen aus dem Vermögen usw. vermieden werden kann. Wir raten unseren Kunden, sich von den Steuerspezialisten ihres eigenen Landes beraten zu lassen, damit sie alle Steuerverbindlichkeiten minimieren.

Der Verkauf von Eigentumswohnungen unterliegt der Federal capital gains tax (CGT) auf den Verkaufsgewinn. Das Bundesgesetz ermöglicht es Verkäufern jedoch, jede CGT vollständig aufzuschieben, indem sie den 1031 Exchange-Prozess nutzen und eine andere genehmigte Immobilie in einem vorher festgelegten Zeitrahmen kaufen. 1031 Exchanges haben einen bestimmten Satz von Schritten zu befolgen, und Ihr Anwalt wird dafür sorgen, dass alles entsprechend abgeschlossen wird, und die CGT wird bis zum endgültigen Verkauf aufgeschoben, sollten Sie sich entscheiden, die Liquidation durchzuführen und keine andere Immobilie zu kaufen.

Ein ausländischer Eigentümer, der verkauft, wird 15% des Verkaufspreises einbehalten, bis sich der Internal Revenue Service (IRS) davon überzeugt hat, dass alle fälligen Steuern bezahlt sind. Der verbleibende Betrag wird dann zurückerstattet.

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"Immobilien und damit verbundene Steuern".

"Miami-Luxusimmobilien-Steuerinformationen, die Sie kennen sollten"

Dies ist oft eine der späteren Fragen, die unsere Kunden stellen, wenn wir mit der Suche nach ihrer neuen hochwertigen Eigentumswohnung beginnen. So viele unserer Kunden leben außerhalb des Staates, dass sie wissen wollen, dass ihre Investition das ganze Jahr über in sicheren Händen ist.

Wir haben einen "leichten Immobilienverwaltungsdienst". Über einen lokalen Partner in Miami verfügen wir auch über einen umfassenden Immobilienverwaltungsdienst. Das werden wir:

Vermarkten Sie Ihre Immobilie umfassend, um den richtigen Mieter zu den richtigen Konditionen und zur richtigen Miethöhe für Ihre Immobilie zu finden. Wir führen eine vollständige Überprüfung der Mieter durch (nicht nur eine Bonitätsprüfung) und bereiten dann die Mietvertragsunterlagen vor. Wir kümmern uns auch um Mietvertragsverlängerungen und Kündigungen.

Die Wohnungseigentümerverbände überprüfen auch die Mieter, so dass wir Ihnen bei der Beantragung von Wohnungseigentum behilflich sind, um sicherzustellen, dass alles reibungslos und schnell abläuft, so dass Sie nur minimale Leerstandszeiten haben.

Reparaturen und Wartung sind wichtig, deshalb haben wir ein zugelassenes Team von Auftragnehmern, das sich um alle Eventualitäten kümmert. Wir verfügen auch über ein wirksames System für den Umgang mit Notfällen.

Von Anfang bis Ende halten wir sowohl unsere Kunden als auch deren Mieter voll und ganz auf dem Laufenden, so dass sich nie jemand fragen muss, was gerade passiert oder was als Nächstes passieren könnte.

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"Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung in Miami"

"Immobilienverwaltung für Investoren".