Jagen Sie beim Kauf von Anlageobjekten nicht der Rendite hinterher

Anthony Guerriero25.9.18 8:02 UHR

Investieren in Aktien und Investieren in Immobilien

Erfahrene Aktienanleger verdienen Geld, indem sie ihre Aktien klug auswählen. Sie können in ein gut etabliertes börsennotiertes Unternehmen investieren, unabhängig davon, ob es sich um eine große, mittlere oder kleine Aktiengesellschaft handelt. Sie können sich dafür entscheiden, ihr Geld in einen vielversprechenden Börsengang oder sogar in ein nicht börsennotiertes Unternehmen zu investieren, weil sie dessen Zukunft sehr klar vor Augen haben.

Erfolgreiche Investoren verstehen genug über den Gesamtmarkt, die Branche und die einzelne Geschäftseinheit, bevor sie sich von ihrem Geld trennen. Infolgedessen maximieren sie die Wahrscheinlichkeit eines zukünftigen Gewinns.

ein Blick vom Boden auf prächtige Wolkenkratzer in Manhattan

Ein Faktor, den sie berücksichtigen, ist der Ertrag. Doch die Rendite ist selten der einzige Faktor, denn die "Jagd nach der Rendite" erfordert vom Anleger das Tragen von Scheuklappen (oder Scheuklappen, wie wir in einigen Ländern sagen).

Anleger kaufen Aktien und können auch in Anleihen investieren. Sie treffen eine saubere Entscheidung, "Eigentümer" oder "Kreditgeber" zu sein. Je nach den Zielen des Investors, dem Zeitrahmen und der Marktlage bieten beide Möglichkeiten Vorteile. Die Rendite ist wichtig, aber sie ist nur ein Faktor bei der Entscheidung.

Dasselbe gilt für Investitionen in Immobilien. Die Rendite zählt. Viele unerfahrene Immobilieninvestoren nehmen jedoch das, was sie für den sicheren Weg zum Eigentum halten, indem sie sich den Kaufpreis und während der Zeit der Immobilienverwaltung die mögliche monatliche Rendite ansehen, die sie aus der Miete erhalten, die ihr Mieter zahlen wird. Sie orientieren sich dabei entweder an der Miete, die der derzeitige Mieter zahlt, oder an dem, was ein zukünftiger Mieter vermutlich zahlen wird.

Dieses einfache Prinzip wird durch die Idee verstärkt, dass man bei Immobilien "keinen Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie erzielt, sondern den zukünftigen Gewinn in den Kauf einbaut". Bei Anwendung dieses Prinzips glauben weniger erfahrene Investoren, dass eine harte Verhandlung zu einem niedrigeren Kaufpreis führt, so dass die Rendite höher sein wird, und das ist der richtige Weg.

Erfahrenere und erfolgreichere Immobilieninvestoren wissen, dass sie den Immobilienkauf in einem breiteren Rahmen betrachten, so wie ein erfolgreicher Aktieninvestor die Aktie in einem breiteren Rahmen betrachtet. Lassen Sie uns das untersuchen.

 

Warum Anleger nicht nur der Rendite nachjagen

Die prozentuale Aktienrendite einer Aktiengesellschaft kann aus verschiedenen Gründen niedrig oder hoch sein, und der Investor möchte möglicherweise Aktien dieser Aktiengesellschaft aus anderen Gründen als der Rendite besitzen. Wenn der Investor den Markt und seine wahrscheinliche Zukunft sowie das Unternehmen und seine wahrscheinliche Zukunft versteht, kann er diese Faktoren mit seinen Investitionszielen vergleichen.

Wenn das Ziel darin besteht, irgendwann einen großen Gewinn zu erzielen, können sie eine Aktie mit niedriger Rendite kaufen. Google, Amazon und Microsoft lieferten alle niedrige Renditen, aber ihre Futures waren hell genug, um die Jagd nach Rendite unwichtig zu machen.

Einige Unternehmen zahlen hohe Dividenden und erwirtschaften einen hohen Ertrag. Aber sie können diesen Prozentsatz erreichen, indem sie zu wenig ausgeben, z.B. für die Erhöhung ihres Marktanteils oder für Forschung und Entwicklung neuer Produkte. Wenn sie jetzt eine hohe Rendite erzielen, ziehen sie Investoren an, die nur auf die laufende Rendite schauen. Solche Unternehmen liefern möglicherweise nicht lange hohe Renditen, weil ihre Konkurrenz sie weit hinter sich lassen wird, weil sie ihren eigenen Marktanteil vergrößert oder neue Produkte entwickelt haben, die im Wettbewerb erfolgreich sein werden. Der erfahrene Investor berücksichtigt solche Faktoren.

Wer in Immobilien investiert, hat die gleichen Lektionen beim Kauf von Anlageobjekten.

Lassen Sie uns mit einem perfekten Beispiel beginnen. Ein Besitzer einer Luxus-Eigentumswohnung muss vielleicht aus einem dringenden Grund schnell verkaufen, um Geld zu verdienen. Es gibt andere, ähnliche Eigentumswohnungen in der gleichen Entwicklung zum Verkauf. Sie konkurrieren miteinander um eine begrenzte Anzahl von bereitwilligen, willigen und fähigen Käufern. Der verzweifelte Eigentümer bewirbt seine Eigentumswohnung zu einem niedrigeren Preis als die Konkurrenz. Das Gesetz der Substitution sagt, dass ein Investor zuerst die niedrigere Kosteneinheit kaufen wird. Die wahrscheinliche Rendite aus der hohen Miete, die der derzeitige Mieter der Luxuswohnung zahlt, ist vorhanden, und der potenzielle künftige Gewinn aus dem Weiterverkauf macht es zu einer klugen Wahl.

Aber welche anderen Faktoren spielen möglicherweise eine Rolle dabei, diese anderen Eigentümer zum sofortigen Verkauf zu bewegen? Der erfahrene Investor findet es heraus. Vielleicht ist die Kommunalverwaltung oder die Vereinigung der Wohnungseigentümer dabei, ihre Standards für die Vermietung zu ändern. Es könnte sein, dass die neuen Regeln Mietverträge von mindestens sechs Monaten plus einem Tag statt eines monatlichen Minimums vorschreiben. Einige Städte definieren eine Eigentumswohnung, die kurzfristige Mietverträge zulässt, neu als Hotel. Dadurch ändert sich der rechtliche Status der Eigentumswohnanlage.

von einem Wohnungsfenster aus auf Immobilien in Manhattan blicken

Es kann sein, dass zukünftige Mieter einen Mindestalterstest erfüllen müssen (um das bevorzugte Ambiente der Wohnanlage zu erhalten und um zu verhindern, dass wohlhabende Eltern Luxuswohnungen an ihre jugendlichen, partyliebenden Söhne vermieten). Dies kann den Markt für Mietverträge durchaus einschränken und so den Marktpreis für die Miete drücken. Auf diese Weise wird es sich negativ auf die Rendite auswirken.

Hier ist ein drittes Beispiel; vielleicht versagt die Verwaltung der Eigentumswohnungen in irgendeiner Weise, so dass einige Eigentümer vorzeitig liquidieren, um den Ansturm zukünftiger Verkäufe zu vermeiden, wenn die Einheitspreise noch weiter fallen könnten. Potenzielle Mieter einer Luxus-Eigentumswohnung werden klug genug sein, sich vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags über die Verwaltungsgesellschaft und die Einrichtungen, die sie nutzen wollen, zu informieren. Ein schlechtes Management oder unzulässige Annehmlichkeiten lassen die Mieten sinken und verringern die langfristige Rendite. Sie ziehen auch die künftigen Verkaufspreise nach unten, selbst wenn solche Probleme gelöst sind. "Gib einem Hund einen schlechten Ruf" gilt sowohl für Eigentumswohnungen als auch für andere Situationen mit schlechter Publicity.

Ein viertes Beispiel; sagen wir, eine separate Entwicklung wurde in der Nähe genehmigt. Dieses neue Projekt kann sich negativ auf die Entwicklung einer Eigentumswohnung auswirken, in der die aktuelle Einheit zum Verkauf steht. Der Ertrag und der Wiederverkaufswert könnten daher negativ beeinflusst werden. Der derzeitige Eigentümer weiß das, aber der ausländische Investor weiß das nicht, so dass es sich für den potenziellen Käufer lohnt, vor der Investition mehr zu erfahren.

 

Wie treffen Investoren kluge Entscheidungen?

Sie treffen kluge Entscheidungen auf der Grundlage aller geeigneten Faktoren und lassen sich von Experten beraten. Ricardos Mietrecht (benannt nach David Ricardo, 1809) regelt die Bedeutung von und den Wert hinter der Miete. Sie gibt daher einflussreiche Gründe dafür an, bei der Kaufentscheidung für eine Immobilie weit mehr als nur die Rendite zugrunde zu legen.

Kurz gesagt heißt das, dass der Markt für ein Grundnahrungsmittelprodukt, das sich einer langjährigen Nachfrage erfreut und rentabel ist, den Preis anderer Produkte und Aktivitäten beeinflusst, die dieses rentable Grundnahrungsmittel unterstützen. Um ein einfaches Beispiel zu nennen: Wenn ein Landbesitzer weiß, dass Pachtbauern ihre Ernte zu hohen Preisen verkaufen können, wird er hohe Pachten zahlen, um seine Ernte anzubauen. Der Landbesitzer weiß auch, dass er, da der Markt für die Ernte stark bleiben wird, wenn er das Land verkauft, in Zukunft einen guten Gewinn erzielen und gleichzeitig einen hohen laufenden Ertrag erwirtschaften wird.

Möglicherweise steht anderswo billigeres Land zur Verfügung, aber wenn es keine hochwertigen Feldfrüchte produziert, die zu einem Premiumpreis verkauft werden können, dann werden die Pächter nicht dieselbe hohe Pacht zahlen. Wenn das billigere Land fruchtbar ist, aber die Kosten für Anbau, Ernte und Transport der Ernte zum Markt zu hoch sind, dann wird die Pacht und damit der Ertrag des Landbesitzers niedrig sein.

Der erfahrene Landbesitzer weiß, dass er über den Kaufpreis des Landes und den erhofften zukünftigen Ertrag hinausblicken muss. Der erfolgreiche Landinvestor berücksichtigt mehr als die aktuellen Erträge von ähnlichen, aber nicht identischen Grundstücken an anderen Orten. Durch das Verständnis der grundlegenden Wirtschaftsgesetze ernten erfahrene Investoren langfristig höhere Gewinne.

 

New Yorker Immobilienverwaltung für Investoren und Wohnungseigentümer

 

Wie gilt dieses Prinzip für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien?

In Manhattan zum Beispiel gibt es viele hochwertige und hochwertige Immobilien. Einige von ihnen stehen zum Verkauf durch den Bauträger, der Bargeld erwirtschaften möchte. Die angebotenen Einheiten können zu einem sehr attraktiven Preis angeboten werden. Sie werden keinen Ertrag abwerfen, da sie sich noch im Bau befinden, aber nach ihrer Fertigstellung wird der Investor einen hohen Gewinn erzielen, da fertige Luxuseinheiten in der richtigen Lage einen hohen Preis erzielen. Nullrendite, aber hoher Wiederverkaufsgewinn in zwei oder drei Jahren.

Um ein anderes Beispiel zu nehmen, eine vollendete Eigentumswohnung in, z. B. One57 , eine Weltklasse-Entwicklung mit Blick auf den Central Park, befindet sich in einer erstklassigen Lage und wird von sehr wohlhabenden Bewohnern gesucht. Der Kaufpreis kann höher sein als eine Einheit, die den Central Park nicht übersieht, aber die Miete hier wird mit einem Produkt an diesem Standort übereinstimmen, und die Nachfrage wird anhalten. Dies sollte sowohl zu einer akzeptablen Rendite, niedrigen Leerstandsquoten als auch zu einem akzeptablen Gewinn beim Weiterverkauf führen.

Dies sind nur zwei einfache Beispiele, aber sie zeigen verschiedene Gründe für Investitionen in Luxusimmobilien auf, die auf soliden wirtschaftlichen Prinzipien beruhen, die sich nicht nur auf die Jagd nach Rendite konzentrieren.

 

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