Wie die Kapitalertragssteuer auf Immobilien beim Verkauf von Immobilien reduziert oder aufgeschoben werden kann

Anthony Guerriero, 1/2/19 2:31 UHR

Warum sollte man der Regierung mehr geben, als ihr zusteht, wenn man sein Hauptwohnsitz oder Investitionseigentum verkauft? Es gibt mehr als eine Möglichkeit, die Kapitalertragssteuer (CGT) beim Verkauf von Immobilien aufzuschieben und zu reduzieren. Das erfordert zwar Planung und die Befolgung strenger staatlicher Vorschriften, aber wenn die Umstände zutreffen, funktionieren sie auf jeden Fall.

Wenn ein Kunde seine Immobilie verkauft, besteht ein primäres Ziel darin, den Nutzen der Preissteigerung zu maximieren. Eine der Hauptkosten, mit denen alle Immobilienverkäufer konfrontiert sind, ist die CGT, eine Steuer, die sie möglicherweise auf den Wertzuwachs der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs schulden. Scharfsinnige Immobilieneigentümer planen im Voraus, wo immer möglich, um jegliche CGT-Verbindlichkeiten zu minimieren oder aufzuschieben.

Die Steuerpflicht hängt in vielerlei Hinsicht von den spezifischen Umständen des Verkäufers ab. Zum Beispiel kann die Immobilie sein:

  • Ein Hauptwohnsitz

  • Eine Zweit- oder Ferienwohnung oder ein pied-à-terre

  • Eine Investitionsliegenschaft


Der Besitz kann Eigentum von:

  • Eine Einzelperson

  • Ein Ehepaar

  • Ein Unternehmen oder eine andere Geschäftseinheit

Die Steuerpflicht für Kapitalgewinne hängt in vielerlei Hinsicht von solchen Besonderheiten ab. Das andere Spezifikum ist die Zeit. Wie lange jemand eine Immobilie besitzt, hat auch Auswirkungen auf die CGT-Haftung. In diesem Artikel werden wir die Besonderheiten und Optionen im Allgemeinen erörtern. Jeder, der eine spezifische Beratung über seine eigenen einzigartigen Umstände wünscht, sollte seinen US-Steuerberater konsultieren. Und wenn Sie Ausländer sind, dann sollten Sie einen Steuerberater aus Ihrem Heimatland konsultieren, der sich mit den Auswirkungen etwaiger Steuerabkommen auskennt.

 

Was ist eine Kapitalertragssteuer?

Die Kapitalgewinnsteuer ist eine Steuer, die von der IRS auf Gewinne erhoben wird, die beim Verkauf von im Besitz befindlichen Immobilien in diesem Zusammenhang erzielt werden. Wenn der Verkauf zu einem Verlust oder einer Gewinnschwelle führt, ist keine Steuer fällig. In den meisten Fällen wird es jedoch zu Kapitalgewinnen kommen, da die Immobilienpreise mit der Inflation im Laufe der Zeit tendenziell steigen.

 

Wie wird der "Gewinn" berechnet und wie kann er reduziert werden?

Der Gewinn oder Nettokapitalgewinn wird berechnet, indem die Kostenbasis des Eigentums vom Nettoerlös des Verkaufs abgezogen wird. Die Kostenbasis ist der für den Kauf der Immobilie gezahlte Selbstkostenpreis zuzüglich der Schließungskosten, die für den Abschluss des Kaufs anfallen, zuzüglich der Kosten für alle dauerhaften Kapitalverbesserungen, die während des Besitzes an der Immobilie vorgenommen wurden, abzüglich der Rückerstattung der Abschreibungen (auf die wir hier nicht eingehen werden).

Der Austausch von Geräten ist keine permanente Verbesserung und kann daher nicht dazu verwendet werden, die Kostenbasis zu erhöhen und den Gewinn zu verringern. Das Nachrüsten der Küche mit neuen Schränken und Arbeitsplatten gilt jedoch als dauerhafte Verbesserung und erhöht die Kostenbasis der Immobilie (es würde den Kapitalgewinn und die daraus resultierende Steuer ausgleichen). Die Kosten für die Neulackierung derselben Küche werden als Wartung und nicht als Kapitalverbesserung angesehen. Die Eigentümer sollten alle mit den Kapitalverbesserungen verbundenen Quittungen aufbewahren, um ihre Kostenbasis nachzuweisen, falls der IRS eine Bestätigung benötigt.

Die Schließungskosten beim Verkauf der Immobilie verringern den Kapitalgewinn. Posten wie Maklerprovisionen, Stadtverkehrssteuern und andere direkte Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf können alle dazu verwendet werden, die Gewinnzahl zu verringern und so den fälligen CGT zu reduzieren.

 

Wie kann die Zeit die Besteuerung von Kapitalgewinnen auf Immobilien beeinflussen?

Immobilien, die nach weniger als einem Jahr verkauft werden, führen zu kurzfristigen Kapitalgewinnen, die von der IRS als gewöhnliches Einkommen betrachtet werden. Häufig ist die Steuer auf die normale Einkommenssteuer auf den Gewinn viel höher als die langfristigen Kapitalgewinnsteuersätze, je nachdem, in welche der Einkommenssteuerklassen man fallen würde. Es ist also am besten, die Immobilie länger als ein Jahr zu besitzen. Wenn die Immobilie aus einem unerwarteten und von der IRS genehmigten Grund verkauft wird, kann die Steuerschuld erlassen oder reduziert werden. Zu den Gründen gehören zum Beispiel Scheidung oder Trennung, schwere Krankheit, Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Naturkatastrophe.

 

Der Grund für den Besitz beeinflusst die Kapitalertragssteuer

Ein Hauptwohnsitz, der gegen Gewinn verkauft wird, unterliegt einer begrenzten CGT. Eine Einzelperson kann die steuerpflichtige Gewinnsteuerschuld um 250.000 USD reduzieren, bevor die CGT berechnet wird. Ein Ehepaar kann den zu versteuernden Gewinn um $500.000 reduzieren. Die Kapitalertragssteuer kann daher durch Heirat reduziert werden.

Wenn Sie den Verkauf Ihres Hauses planen und es sich um ein Zweit- oder Ferienhaus handelt, kann sich eine gewisse Vorausplanung auszahlen. Die IRS betrachtet ein Haus als Erstwohnsitz, wenn es als solches im vorangegangenen Fünfjahreszeitraum mindestens zwei Jahre lang bewohnt wurde. Die Einrichtung einer neuen Hauptadresse für Post, Wählerregistrierung, Führerschein usw. zwei Jahre vor dem Verkauf der Immobilie kann die Haftung der CGT erheblich reduzieren.

Die Änderung des Status jeder Investitionsliegenschaft oder jedes Zweitwohnsitzes in den Status des Erstwohnsitzes vor dem Verkauf verschiebt kontinuierlich bis zu 500.000 $ der CGT-Haftung. Die IRS beschränkt nicht, wie oft ein persönlicher Wohnsitz genutzt werden darf, um von der Steuerermäßigung zu profitieren. Dieser Betrag ist möglicherweise nicht planbar, so dass ein Investor den nächsten Weg zum CGT-Aufschub in Betracht ziehen sollte.

 

Was ist mit Investitionsliegenschaften?

Der gewinnbringende Verkauf einer Investitionsliegenschaft zieht CGT an. Glücklicherweise hat die Regierung ein Programm eingeführt, mit dem ein Investor die CGT für einen unbegrenzten Zeitraum aufschieben kann. Es müssen bestimmte Regeln befolgt werden, aber es ist ein weiteres Beispiel dafür, wie die USA den Besitz von Immobilien sowohl durch inländische als auch durch ausländische Investoren unterstützen.

 

Leitfaden für Immobilieninvestitionen 

 

Der 1031 Exchange Rules - Steueraufgeschobene Austausch

Ein 1031 Exchange (auch Starker Exchange, Like-Kind Exchange oder 1031 Tax Deferred Exchange genannt) ermöglicht es Investoren, alle CGT aufzuschieben, sofern sie den Verkaufserlös in ein anderes genehmigtes Grundstück reinvestieren. Die Regeln sind streng und müssen genau befolgt werden, aber sie haben auch weit gefasste Parameter, die einen Aufschub einfacher machen, als es sein würde. Im Folgenden finden Sie einige Tipps, wie Sie beim Verkauf eines Hauses Steuern vermeiden können.

 

1031 Austausch-Prozess

Wenn eine Investitionsliegenschaft verkauft wird und der gesamte Erlös zum Kauf einer anderen Investitionsliegenschaft verwendet wird, wird die CGT-Verbindlichkeit auf die nächste Liegenschaft übertragen. Wenn diese Immobilie verkauft und eine andere gekauft wird, wird die CGT-Verbindlichkeit erneut auf die nächste Immobilie übertragen. Dies kann für immer so weitergehen. Wenn eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkauft wird und die Gewinne liquidiert werden, zieht irgendwann allein der Gewinn aus dem Verkauf dieser Immobilie CGT an, die bezahlt werden müssen.

Die IRS verlangt, dass der nächste Kauf "gleichartig" sein muss, damit der Steueraufschub zur Anwendung kommt. Das bedeutet, dass, wenn Anlageimmobilien verkauft werden, mehr Anlageimmobilien gekauft werden müssen. Es kann eine Luxus-Eigentumswohnung in Manhattan verkauft und mehr als eine preiswertere Immobilie in Miami erworben werden.

Entscheidend ist, dass alle 1031 Exchange-Besitztümer für Investitionen bestimmt sind und der gesamte Verkaufserlös für den Kauf des neuen "gleichartigen" Eigentums verwendet wird. Das bedeutet, dass z.B. ein sehr teures Stück Rohland in Nevada, das zur Bebauung gekauft wurde, aber nie bebaut wurde, gegen ein Sandsteinhaus in Manhattan und eine Eigentumswohnung in Miami Beach "eingetauscht" werden kann. Eine Anlageimmobilie gegen eine andere (oder mehrere) Anlageimmobilie(n) von gleichem oder höherem Wert.

Kapitalertragssteuer auf Immobilien

Warum wird es Austausch genannt?

Der Verkauf und Kauf muss von einem zugelassenen und qualifizierten Vermittler oder QI durchgeführt werden. Der QI behält den Verkaufserlös und leitet diesen Erlös an den/die Verkäufer des oder der Ersatzeigentum(e) weiter, ohne dass der ursprüngliche Verkäufer diesen berührt. Aus rechtlicher Sicht wird der Verkauf und Kauf also als "Tausch" betrachtet. Die Idee wurde von Congressman Stalker eingeführt, und die Regeln finden sich in Abschnitt 1031 des IRS-Codes, daher die beiden Namen.

 

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Welche Regeln muss ein Verkäufer befolgen, um CGT aufzuschieben?

  • Alle Grundstücke müssen sich in den Vereinigten Staaten befinden.

  • Alle Besitztümer müssen "gleichartig" sein, so dass Grundbesitz z.B. nicht gegen Aktien und Anleihen oder Bargeld "eingetauscht" werden kann.

  • Die gekaufte (neu erworbene) 1031 Tauschimmobilie muss den gleichen oder einen höheren Wert haben als die zu verkaufende (aufgegebene) Immobilie.

  • Das aufgegebene Eigentum muss für Investitionen und nicht für andere Zwecke verwendet worden sein, und das erworbene Eigentum muss auch für Investitionszwecke bestimmt sein. (d.h. 1031 Tausch von Wohneigentum gegen 1031 Tausch von Gewerbeimmobilien in Florida).

  • Die von der IRS festgelegten Fristen müssen eingehalten werden. Der Verkauf und der Kauf müssen nicht gleichzeitig erfolgen. Aus diesem Grund verwaltet ein QI alles. Der QI schließt den Verkauf ab und behält alle Erlöse ein. Der Verkäufer hat dann 45 Tage Zeit, um ein Ersatzobjekt (oder -objekte) zu finden, und der Kauf der Ersatzobjekte muss innerhalb von 180 Tagen nach dem früheren Verkauf abgeschlossen sein. Das QI behält den Verkaufserlös, schließt den Kauf/die Käufe ab und überweist die Gelder, ohne dass der ursprüngliche Eigentümer Zugriff darauf hat.

  • Der Verkäufer kann eine genehmigte Auswahlliste möglicher Kaufobjekte für die Unterlagen des QI erstellen und dann seinem Immobilienmakler ermöglichen, den Kauf auszuhandeln, damit der QI die Transaktion(en) abschließen kann.

  • Es ist akzeptabel, einen "umgekehrten Tausch" durchzuführen, was bedeutet, dass der Investor das erworbene Eigentum findet und schließt, bevor er den Verkauf des aufgegebenen Eigentums abschließt. Der QI wird erklären, wie das funktioniert, aber was zählt, ist, dass der Investor immer noch in der Lage sein wird, CGT aufzuschieben, wenn die Transaktion des aufgegebenen Eigentums abgeschlossen ist.

  • Die Austausch-Abkommen Der vom QI erstellte QI muss bestätigen, dass alle vom IRS geforderten Schritte korrekt durchgeführt wurden und Teil des Gesamtplans für den Steueraufschub 1031 sind.

  • Wenn der Verkäufer (Verzichter) den Kauf (Erwerb) finanziert, muss das Darlehen "angemessen" sein. Er darf nicht groß genug sein, um dem Verkäufer einen Bargeldüberschuss zu verschaffen, da er sonst den Tausch negiert und CGT fällig wird.

  • Der QI (manchmal auch Akkommodator genannt) muss als Vermittler hauptberuflich tätig sein. Der QI darf keine finanzielle Beziehung zum Verkäufer haben, so dass der QI z.B. nicht der Immobilienmakler, CPA oder regulärer Anwalt des Verkäufers sein kann.


Das ist alles. CGT kann minimiert und aufgeschoben werden, wenn man die Regeln kennt und befolgt.

Eine Schlussbemerkung zu "Boot

1031 Austausche haben ihren eigenen Jargon; Verzicht, Erwerb, Vermittlung usw. Ein weiteres Stück Jargon, das Investoren hören, ist das Wort "Boot". Dies bezieht sich im Allgemeinen auf alle Bargeldbeträge, die direkt aus dem Verkauf der Immobilie eingehen. Damit ist Bargeld gemeint, das nicht durch das QI geflossen ist. Sobald Sie Bargeld aus dem Verkauf physisch erhalten, ist dieses Bargeld steuerpflichtig. Deshalb ist es am besten, sich mit Beratern zu umgeben, die wie wir alle die sehr strengen Regeln von 1031 Börsen kennen. 

Planen Sie einen Termin für ein Gespräch mit unserem Immobilienmakler Anthony Guerriero in Manhattan ein, der auf Immobiliensteuern in NYC spezialisiert ist.

 

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