Leitfaden für NYC-Immobilieninvestitionen

Erfolgreiche Immobilieninvestitionen beruhen auf der Entwicklung einer Strategie, die auf Geschäftszielen basiert, die bei der Auswahl des besten Standorts und Typs von Investitionsobjekten helfen. Um den Markt für Anlageimmobilien zu verstehen, braucht man Zeit. Der vierte Teil einer erfolgreichen Strategie (neben dem Ziel, dem Standort und der Art) besteht also darin, die die beste verfügbare Beratung in Anspruch zu nehmen. Wir diskutieren Investitionsziele in "Eine bewährte Strategie für den Kauf Ihrer ersten Mietimmobilie" und "Jagen Sie beim Kauf einer Anlageimmobilie nicht nach der Rendite". Erfolgreiche Investoren fragen sich immer wieder: "Ist das der beste Rat, den ich bekommen kann, und nutze ich diesen Rat auch optimal?

Die Antwort auf diese Frage ist, worum es in diesem Artikel geht.

Immobilien sind global. Viele Faktoren, von global bis lokal, beeinflussen die aktuellen Preise, den zukünftigen Kapitalwert und die aktuellen Mieteinnahmen. Neben den globalen und regionalen Faktoren, die es zu berücksichtigen gilt, hat jedes Land seine eigenen Vorschriften zur Einkommens-, Immobilien- und Kapitalertragssteuer. Sie haben auch ihre eigenen Kauf-, Finanzierungs- und Verkaufskosten. Diese Kosten wirken sich direkt auf die Obergrenze, den Netto-Cashflow, den Verschuldungsgrad und künftige Gewinne aus.

Innerhalb jedes Landes gibt es Städte. Jede Stadt hat Vor- und Nachteile für den Immobilieninvestor (sowohl für inländische als auch für ausländische Investoren). Durch die Berücksichtigung regionaler und nationaler Faktoren und die anschließende Bohrung bis auf die Ebene der Stadt sind Investoren besser in der Lage, kluge Entscheidungen zu treffen und die beste Wahl zu treffen, so dass sie die Ergebnisse maximieren, die die sieben oben aufgeführten Gründe erfüllen.

Überblick über die Nachbarschaft für NYC-Immobilieninvestoren

Der richtige Standort ist entscheidend für den letztendlichen Erfolg. In unserem Artikel "Eine Analyse der besten Städte für Investitionen in Mietobjekte im Jahr 2019". erhalten Sie eine detaillierte Analyse des Themas. Zusammenfassend kann man sagen, dass der Internationale Währungsfonds 57 Volkswirtschaften untersucht und sie in drei Kategorien unterteilt hat, soweit es um Immobilieninvestitionen geht. Wir haben diese Studie mit dem jüngsten Bericht von UBS Wealth Management über 20 einzelne Städte verknüpft. Es ist klar, dass einige der Städte der Welt, wie Hongkong, Toronto und London, in einem Gebiet liegen, das UBS als "bubble-risk" bezeichnet. Andere werden als überbewertet, fair bewertet und unterbewertet aufgeführt.

Unser Schwerpunkt als Immobilienmakler liegt auf New York Cityinsbesondere Manhattan und seine Stadtteile. Wir haben aber auch Informationen über Downtown Miami sowie allgemeine Tipps für Investitionen in Luxus-Immobilien in Miami.

Beim Kauf von Anlageimmobilien in New York kommt es auf den Standort an. Der richtige Standort für die Anlageimmobilie und die Wahl der richtigen Immobilie selbst werden alle sieben oben genannten Gründe erfüllen. In jeder Stadt gibt es Stadtteile, die mehr oder weniger stark zur Preissteigerung beitragen. Jedes Stadtviertel spricht außerdem bestimmte Mietmarkttypen an. Solche Typen sind zum Beispiel:

• Fachleute, die es vorziehen, eine Immobilie in der Nähe ihres Geschäftssitzes zu mieten, anstatt sie zu besitzen, und die auch ihren sozialen und familiären Lebenszielen entspricht.
• Wohlhabende Personen, die gelegentlich eine Pastete wollen.terre für Geschäftsbesuche oder Ferienimmobilien für längere Aufenthalte, damit ihre Familie die Sozial-, Ess- und Einkaufsmöglichkeiten des Gebäudes und der Umgebung optimal nutzen kann.
• Menschen mit jungen Familien, die das richtige Haus am richtigen Ort mieten möchten oder müssen.
• Studenten, die die örtliche Hochschule, Universität oder Privatschule oder -akademie besuchen.
• Jedes dieser vier Mietmarktbeispiele hilft dem Investor bei der Entscheidung, welchen Standort er wählen und welchen Immobilientyp er wählen sollte. Alle diese Märkte weisen tendenziell hohe Belegungsquoten bei hohen Mietpreisen auf. Sie generieren daher hohe Renditen, einen guten Cashflow und eine gute Wertsteigerung der Immobilienpreise.

Verschiedene Immobilientypen ziehen verschiedene Arten von Mietern an. Bei der Wahl der richtigen Immobilienart sollten Investoren genau hinsehen und das richtige Gebäude für die Art von Mietern wählen, die sie anziehen möchten. Es gibt verschiedene Arten von guten Mietobjekten.

Mehrfamilienhäuser eignen sich hervorragend als Mietobjekte. Ein Mehrfamilienhaus ist im Grunde ein Gebäude, in dem sich mehr als eine abgeschlossene Wohnung befindet. Bei dem Gebäude kann es sich um ein Doppelhaus (zwei Wohnungen), ein Dreifamilienhaus (drei Wohnungen), ein Vierfamilienhaus (vier Wohnungen) oder ein Mehrfamilienhaus (Eigentumswohnung oder Genossenschaft) handeln.

Es gibt mehrere Vorteile, in ein Mehrfamilienhaus zu investieren. Die Wahl einer Immobilie, die speziell den unmittelbaren und längerfristigen Zielen eines Investors entspricht, ist unkompliziert. Viele Mieter entscheiden sich fast automatisch für ein Mehrfamilienhaus, so dass der Markt stark ist. Sie gehen diesen Weg, weil es sich um die am meisten verfügbaren Immobilientypen handelt, so dass es für sie einfach ist, die spezifische Immobilie zu wählen, die für sie am besten geeignet ist. Sie werden Nachbarn "genau wie sie" finden, so dass das soziale und familiäre Leben angenehm ist.

Das Gebäude wird über einen professionellen Hausverwalter verfügen, der sowohl für die Instandhaltung der Einrichtungen als auch für die Behandlung von Problemen zuständig ist.

Mehrfamilienhäuser maximieren die Rendite oder glätten sie zumindest. Wenn ein Einfamilienhaus einen Monat lang leer steht, verringert sich die Rendite um 100 %. Wenn eine Einheit eines Vierfamilienhauses einen Monat lang unbewohnt ist Monatwird der Gesamtertrag nur um 25% reduziert.

Wenn ein Familienmitglied in einer Einheit wohnt und für die anderen Einheiten die Hausverwaltung übernimmt - um die Grundlagen der Verwaltung und Führung eines Unternehmens zu erlernen -, dann bezahlt das Einkommen aus den anderen Einheiten die Kosten für das Haus des Familienmitglieds oder trägt zu diesen Kosten bei und erwirtschaftet Gewinne, die in den nächsten Immobilienkauf investiert werden können. Diese beiden Faktoren sind ein Anreiz, um sicherzustellen, dass das Mietimmobiliengeschäft erfolgreich ist.

Sobald die Investoren den Standort und die Art der Immobilie ausgewählt haben, geht es bei der nächsten Entscheidung um Auswahl das richtige Gebäude. Diese Entscheidung hat zwei Seiten: die Seite des Investors und die Seite des Mieters. Bringen Sie beide Seiten auf die richtige Seite, und das Ergebnis ist ein Investitionserfolg.

Die Seite der Investoren

Auch hier beziehen die Entscheidungen die zugrunde liegenden Ziele mit ein. In einfachen, praktischen Begriffen basieren die Entscheidungen unter anderem auf folgenden Dingen

• Ermöglichen die Regeln und Vorschriften akzeptable Miet- und Leasingraten? Eine Genossenschaft kann Regelungen haben, die das Leasing der Einheit für einen Mindestzeitraum verhindern. Kooperativen verlangen auch, dass potenzielle Mieter befragt und genehmigt werden.
• Gibt es in einer Stadt oder Gemeinde Vorschriften, die die Höhe der Miete oder die Anzahl (oder Anzahl) der Tage im Jahr, an denen die Immobilie genutzt werden darf, begrenzen können? mai jeden Mieter unterbringen?
• Wann wird die Immobilie mietfähig sein? Lohnt es sich, eine unfertige Immobilie zu einem ausgezeichneten Preis zu kaufen, um den künftigen Preisanstieg zu maximieren und die anfänglichen Mieteinnahmen zu verpassen, oder sollten Sie eine bezugsfertige Immobilie kaufen, um den sofortigen Ertrag zu maximieren und die Kosten für den Kauf auszugleichen, usw.?
• Wenn der Besitz vollständig ist, in welchem Zustand befindet er sich dann? Eine professionelle Inspektion durch einen qualifizierten Hausinspektor, der vorzugsweise ASHI-Normen (American Society of Home Inspectors), um sicherzustellen, dass alles, was inspiziert werden sollte, auch inspiziert wird. Sicherheits- oder Funktionsprobleme sollten im Kaufvertrag angesprochen und vor dem Abschluss behandelt werden.

Die Seite des Mieters

Mieter neigen dazu, ein Haus anhand von fünf Kriterien auszuwählen. Sie laufen auf Prestige, Privatsphäre, Raum, Aussicht und Bequemlichkeit hinaus. "Die PPSVC des Vermietens." Diese Faktoren sind in keiner Reihenfolge von Bedeutung, da einige Mieter eines oder mehrere Kriterien über die anderen stellen. Lassen Sie sie uns diskutieren:

• Prestige kann sehr wichtig sein. Ein wohlhabender Mieter, der gelegentlich eine Stadteinheit sucht, weil er eine Wohnung einer Hotelsuite vorzieht, kann das Prestige der Immobilie und ihre Lage ganz oben auf seine Liste setzen. Eine Studenten- oder Berufsfamilie vielleicht nicht.
• Die Privatsphäre ist für viele Menschen oft wichtig. Eine Berühmtheit oder eine Familie mit kleinen Kindern sucht möglicherweise nach Privatsphäre.
• Platz ist wichtig für Mieter mit Kindern oder für jemanden, der ein Home-Office braucht, aber weniger wichtig für einen Studenten oder alleinstehenden Mieter, der nur in der Nähe seiner Hochschule oder seines Büros sein möchte.
• Ansichten sind für viele Menschen wichtig. Der Kauf einer Mehrfamilienwohnung, die hoch genug ist, um beim Blick aus dem Fenster ein Gefühl von Weite zu vermitteln, ist oft mit einem Preisaufschlag gegenüber einer Wohnung in einer unteren Etage mit Blick auf eine Ziegelwand verbunden. Ein Blick auf den Central Park zum Beispiel verlangt einen hohen Kaufpreis, generiert eine höhere Rendite und liefert einen hohen Verkaufspreis, wenn es an der Zeit ist, die Gewinne zu liquidieren.

Eine weniger beeindruckende Aussicht bietet möglicherweise nicht genügend Rendite, um den Anschaffungspreisaufschlag zu decken, aber durch die Hebelwirkung der Investition wird dieses Problem gemildert. Einheiten mit besserer Aussicht, vor allem wenn die Mietzahlungen nur geringfügig höher sind, werden immer eine höhere Belegungsrate aufweisen als Einheiten mit schlechter Aussicht.

• Bequemlichkeit ist vielen Mietern wichtig. Sie möchten in der Nähe des Büros, der Hochschule, eines Spielplatzes, wenn sie Kinder haben, eines guten Verkehrsmittels usw. sein. Bequemlichkeit ist ein starker Motivator und führt oft zu höheren Belegungsraten für den Vermieter.

Wenn sowohl die Seite des Eigentümers als auch die Seite des Mieters berücksichtigt wird, ist es einfacher, das richtige Gebäude auszuwählen und dann Cashflow und Gewinn zu maximieren.

Kluge Investoren sind sich der Kosten bewusst, die sowohl beim Kauf einer Immobilie in New York City als auch beim späteren Besitz entstehen. Die Kostenkomponenten fallen in drei Hauptkategorien:

• Kosten der Anschaffung
• Betriebskosten
• Kosten des Verkaufs

Die Anschaffungskosten umfassen den für die Immobilie gezahlten Preis sowie den Kauf von Gegenständen, die für die Vermietung benötigt werden. In Manhattan und Miami sind Küchengeräte in der Regel im Kaufpreis enthalten. In Manhattan wird der Bodenbelag in einer neuen Wohnung sein, in Miami jedoch möglicherweise nicht. Diese Kommentare über die niedrigeren Kaufpreise für Wohnungen in Miami werden Investoren interessieren, für die die Anfangskosten Priorität haben.

Der Käufer trägt die Kosten für die Inspektion, die Rechtsschutzversicherung, die Gebühren für den Immobilienmakler und die Kosten für den Abschlussanwalt sowie anteilige Kosten wie Steuern oder Verwaltungsgebühren, die der Verkäufer im Voraus bezahlt hat. Zu den Betriebskosten gehören z. B. Gebühren für die Hausverwaltung, Versicherungen, Steuern, Versorgungsleistungen, Hypothekenkosten usw. Diese Kosten sollten durch die Mieten der Mieter gedeckt werden. Die Eigentümer sind möglicherweise auch für ihre eigenen Marketingkosten bei der Suche nach Mietern verantwortlich.

Wenn Eigentümer ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verkaufen, zahlen sie die Maklergebühren, um die Immobilie zu vermarkten und einen bereitwilligen, willigen und fähigen Käufer zu finden. Sie können auch ihren eigenen Rechtsberater beauftragen und sind für alle Reparaturen verantwortlich, um das Eigentum sicher und funktionsfähig zu machen.

Es gibt zwar Kosten, aber es gibt auch wertvolle Steuervorteile, die Investoren nutzen, um ihre Kosten zu minimieren. Es lohnt sich für Investoren zu verstehen Vermögenssteuerregeln und -bestimmungen weil der Kauf und die Verwaltung der Immobilie eine geschäftliche Transaktion ist, so dass alle gültigen Kosten steuerlich abzugsfähig sind.

Anders als in vielen anderen Ländern sind die IRS-Vorschriften sehr investorenfreundlich. Neben der steuerlichen Absetzbarkeit der direkten Kosten für Kauf und Eigentum kann der Eigentümer den Wert der Immobilie über 27,5 Jahre abschreiben. Das heißt, auch wenn die Immobilie an Marktwert gewinnt, kann sie steuerlich abgeschrieben werden. Wenn es an der Zeit ist zu verkaufen, kann durch einen 1031-Tausch (siehe unten) die potenzielle Steuer aufgeschoben werden, solange der Verkaufserlös in ein anderes gleichartiges Objekt investiert wird. "Gleichwertig" bedeutet für Steuerzwecke nicht unbedingt eine andere Immobilie.

New York City bietet Möglichkeiten zur Steuererleichterung, und Florida hat keine staatliche Einkommenssteuer. Ausländische Investoren sollten Rat suchen über die Gründung einer Körperschaft und andere Steuerangelegenheiten, damit sie die US-Steuerpflicht vermeiden oder minimieren.

Der 1031 Tax Deferred Exchange (benannt nach Abschnitt 1031 des US Internal Revenue Code) ermöglicht es einem Investor, eine Immobilie zu verkaufen und den gesamten Verkaufserlös für den Kauf einer oder mehrerer "gleichartiger" Immobilien von gleichem oder höherem Wert innerhalb eines genehmigten Zeitrahmens zu verwenden, ohne Kapitalertragssteuer auf die zu verkaufende Immobilie zu zahlen. Die Steuer wird aufgeschoben, bis es zu einer endgültigen Liquidation ohne weitere Investitionen kommt.

Die 1031-Regel ist daher ein hervorragendes Mittel zur Maximierung der Kapitalrendite, da der gesamte Gewinn für den Kauf der nächsten Immobilie (oder Immobilien) verwendet werden kann, ohne dass der Gewinn an die Regierung weitergegeben wird.

Anleger können diesen Vorteil nutzen, um laufende Investitionen zu konsolidieren oder zu diversifizieren, das Beste aus einem Schwellenland zu machen, woanders bessere Renditen zu erzielen oder den Abschreibungszeitplan neu festzulegen. In New York gehaltene Brownstones können z.B. gegen eine Luxus-Eigentumswohnung in Miami "eingetauscht" werden. In Miami gehaltene leerstehende Grundstücke oder ein Geschäftsgebäude können gegen andere Anlageimmobilien in New York "eingetauscht" werden. Es gibt viele Optionen, die Regeln für den Tausch sind streng, und die Transaktionen müssen von einem zugelassenen Vermittler abgewickelt werden.

Indem sie sich auf die fundierte Beratung durch den Immobilienmakler oder Immobilienverwalter verlassen, können Investoren ihre Erträge maximieren. Damit kommen wir zum nächsten Abschnitt.

"Kapitalgewinnsteuer auf Immobilien".

Offensichtlich gibt es drei Hauptkomponenten, um den größten Nutzen aus Ihrer Investition zu ziehen. Die erste ist der Preis, den Sie zahlen. Unter Berücksichtigung von der letztendliche Wiederverkauf während des Kaufprozesses ist ein Zeichen für einen erfolgreichen Investor. Der Artikel in the link konzentriert sich auf Miami, aber die besprochenen Prinzipien sind Bestandteil jedes Denkprozesses beim Kauf/Verkauf von Anlageimmobilien.

Die Kosten des Eigentums und die Einnahmen daraus sind von entscheidender Bedeutung für die letztendliche Rendite. Eine Frage, die sich unsere Kunden oft stellen, ist, wie sie das meiste für ihr Geld bekommen - neben der Aushandlung eines großartigen Kaufpreises für das richtige Grundstück am richtigen Ort. Ein wirksames Mittel, um dies sicherzustellen, ist die Hebelwirkung des Kaufs.

Zwei Ansätze zur Hebelwirkung

Die erste, und naheliegende, ist die Herausnahme einer Hypothekendarlehen auf dem Grundstück. Ausländische Investoren erfahren bei der Suche nach Immobilienkrediten, dass es gut etablierte und willige amerikanische Kreditgeber gibt. Inländische Investoren legen oft 20% ab und leihen sich den Rest. Ausländische Investoren leisten oft eine Anzahlung von 50%.

Die Anzahlung kann durch Gewinnmitnahmen am Aktienmarkt oder durch den Verkauf einer bestehenden Immobilie geleistet werden, um den Preisanstieg und die Vorteile der 1031 Börse optimal zu nutzen. Die Kosten der Amortisation sind natürlich steuerlich absetzbar, und der Mieter ist dazu da, die Kreditkosten über seine Miete zu decken.

Der zweithäufigste Weg ist die Verwendung des Eigenkapitals einer laufenden Immobilie als Anzahlung. Die beiden Möglichkeiten dazu sind die Aufnahme eines Hypothekendarlehens unter Verwendung des Eigenkapitals der Immobilie als Sicherheit. Die zweite Möglichkeit ist die Verwendung eines Home-Equity-Kreditlinie (HELOC.) Der Hauptunterschied besteht darin, dass die Kreditlinie für alles verwendet werden kann und die Zinsen nur für den verwendeten Kredit gezahlt werden. Sie ermöglicht daher einen subtileren Ansatz bei der Suche nach der richtigen Investitionsliegenschaft und ermöglicht die Deckung der Kaufkosten und der Kosten einer eventuellen Renovierung usw.

Ein offensichtlicher Vorteil der Finanzierung des Kaufs besteht darin, dass die Wertsteigerung der Immobilie durch die Anzahlung und die Mieteinnahmen finanziert wird. Eine Anzahlung von 600.000 Dollar für eine Immobilie im Wert von 3 Millionen Dollar, die eine Wertsteigerung von 5% (150.000 Dollar) erfährt, bedeutet, dass die Wertsteigerung eine Rendite von 25% auf den Betrag der Anzahlung darstellt.

Die Finanzierung für akkreditierte Investoren ist wirtschaftlich sinnvoll.

Durch den Einsatz des richtigen Immobilienverwalters wird die Belegung maximiert, da die Verwaltungsgesellschaft die Immobilie an potenzielle Mieter vermarkten, diese überprüfen und den Mietvertrag verwalten wird, solange sie aktiv ist. Die Entscheidung, diese Tätigkeit auszulagern, führt häufig zu besseren Mietern und höheren Belegungsraten. Beides führt zu einer höheren Rendite.

Das dritte Element, um die richtige Rendite zu erzielen, besteht darin, den Verkauf in die Hände eines geschickten und erfolgreichen Immobilienmaklers zu legen, der ihn korrekt vermarktet. Der Makler hilft bei der Aushandlung des besten auf dem Markt erzielbaren Preises, zu den besten Bedingungen für den derzeitigen Eigentümer und innerhalb des vom Eigentümer bevorzugten Zeitrahmens.

Nimmt man diese drei Elemente zusammen, gegebenenfalls einschließlich eines 1031-Tauschs, wird die Immobilie die höchste Investitionsrendite erzielen. Das ist es, worauf es bei der Entscheidung für die beste Immobilieninvestition ankommt.

Die effektive Verwaltung von Anlageobjekten erfordert Zeit, Kompetenz und Erfahrung. Es gibt zwei Arten der Immobilienverwaltung, die "leichte Immobilienverwaltung" und die "vollständige Immobilienverwaltung". Leichte Immobilienverwaltung ist ein Weg, den viele Kunden einschlagen, da sie sich um die ersten, kritischen Elemente kümmert und beginnen kann, sobald die gewählte Anlageimmobilie unter Vertrag ist.

Leichte Immobilienverwaltung

Dieser Dienst verwaltet alle Schritte, beginnend mit der Suche nach dem richtigen Mieter. Das Investitionsobjekt wird an Mietinteressenten vermarktet, der Mieter wird überprüft, der Mietvertrag vorbereitet, Anträge bei den Condo Boards unterstützt und notwendige Reparaturen etc. veranlasst. Leichte Immobilienverwaltung schließt den Umgang mit Geldern von Mietern oder Vermietern aus, schließt aber die Beendigung und Verlängerung von Mietverträgen ein.

Vollständige Vermögensverwaltung

Dieser Service umfasst die Bearbeitung von Mieten und die Bezahlung von Rechnungen usw. mit vollständiger Buchhaltung und Finanzberichterstattung. Sie kümmert sich auch um die Räumung von Mietern, sollte dies jemals erforderlich sein.

Manhattan Miami Immobilienverwaltungsdienste

Der Kauf und Besitz von Anlageimmobilien ist ein rentables Geschäftsmodell und eine bewährte Methode zum Aufbau und Schutz von Vermögen. Durch die Hebelwirkung von Investitionen, die Nutzung aller potenziellen Steuervergünstigungen und -aufschübe sowie die Auswahl der richtigen Mieter lassen sich Rendite und Preissteigerung maximieren. Die Investition in NYC-Immobilien ist immer eine solide Wette.

Die Auswahl eines erfahrenen Immobilienverwaltungsunternehmens für die Vermarktung des Investitionsobjekts, die Auswahl der Mieter und die Zusammenstellung der vermieterseitigen Mietvertragsunterlagen ist ein weiteres sinnvolles Element, um ein erfolgreicher Eigentümer von Investitionsobjekten zu werden. Anlageimmobilien erweisen sich als ein solider Weg, um viele Ziele zu erreichen.

Kontaktieren Sie uns noch heute und erfahren Sie, wie Sie in Immobilien in Manhattan oder Miami investieren können.