Sind Sie neu bei NYC Real Estate Investment? Die Festlegung Ihrer Ziele, bevor Sie beginnen, hilft bei der Bestimmung einer erfolgreichen Strategie für Anlageimmobilien. Es gibt viele gute Gründe für den Kauf von Anlageimmobilien in NYC, zum Beispiel:
Es gibt viele gute Gründe, sich für eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie in New York zu entscheiden. Bei Wohnimmobilien ist die Auswahl groß. Wo soll(en) die Anlageimmobilie(n) gelegen sein? Welche Art von Anlageimmobilien soll gewählt werden? Zu den Optionen, die von der Strategie und den Zielen abhängen, gehören Luxus-Eigentumswohnungen, preisgünstigere Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser, wie z. B. ein Duplex, Triplex oder Quadplex.
Die Makler von Manhattan Miami Real Estate sind seit über 15 Jahren für Käufer und Verkäufer tätig. Wir haben bedeutende Kenntnisse über die Immobilienmärkte von Manhattan und Miami gesammelt, die wir ständig mit unseren Kunden teilen, die unsere Ehrlichkeit und Integrität schätzen.
Wir haben einen ausführlichen Schritt-für-Schritt-Leitfaden für die Suche nach einer Immobilieninvestition in Miami oder NYC zusammengestellt.
SCHRITT 1 EINE EFFEKTIVE INVESTITIONSSTRATEGIE HABEN
Erfolgreiche Immobilieninvestitionen beruhen auf der Entwicklung einer Strategie, die auf Geschäftszielen basiert, die bei der Auswahl des besten Standorts und Typs von Investitionsobjekten helfen. Um den Markt für Anlageimmobilien zu verstehen, braucht man Zeit. Der vierte Teil einer erfolgreichen Strategie (neben dem Ziel, dem Standort und der Art) besteht also darin, die die beste verfügbare Beratung in Anspruch zu nehmen. Wir diskutieren Investitionsziele in "Eine bewährte Strategie für den Kauf Ihrer ersten Mietimmobilie" und "Jagen Sie beim Kauf einer Anlageimmobilie nicht nach der Rendite". Erfolgreiche Investoren fragen sich immer wieder: "Ist das der beste Rat, den ich bekommen kann, und nutze ich diesen Rat auch optimal?
Die Antwort auf diese Frage ist, worum es in diesem Artikel geht.
SCHRITT 2 WO MAN IN IMMOBILIEN INVESTIEREN KANN
Immobilien sind global. Viele Faktoren, von global bis lokal, beeinflussen die aktuellen Preise, den zukünftigen Kapitalwert und die aktuellen Mieteinnahmen. Neben den globalen und regionalen Faktoren, die es zu berücksichtigen gilt, hat jedes Land seine eigenen Vorschriften zur Einkommens-, Immobilien- und Kapitalertragssteuer. Sie haben auch ihre eigenen Kauf-, Finanzierungs- und Verkaufskosten. Diese Kosten wirken sich direkt auf die Obergrenze, den Netto-Cashflow, den Verschuldungsgrad und künftige Gewinne aus.
Innerhalb jedes Landes gibt es Städte. Jede Stadt hat Vor- und Nachteile für den Immobilieninvestor (sowohl für inländische als auch für ausländische Investoren). Durch die Berücksichtigung regionaler und nationaler Faktoren und die anschließende Bohrung bis auf die Ebene der Stadt sind Investoren besser in der Lage, kluge Entscheidungen zu treffen und die beste Wahl zu treffen, so dass sie die Ergebnisse maximieren, die die sieben oben aufgeführten Gründe erfüllen.
SCHRITT 3 WÄHLEN SIE EINEN GUTEN STANDORT
Der richtige Standort ist entscheidend für den letztendlichen Erfolg. In unserem Artikel "Eine Analyse der besten Städte für Investitionen in Mietobjekte im Jahr 2019". erhalten Sie eine detaillierte Analyse des Themas. Zusammenfassend kann man sagen, dass der Internationale Währungsfonds 57 Volkswirtschaften untersucht und sie in drei Kategorien unterteilt hat, soweit es um Immobilieninvestitionen geht. Wir haben diese Studie mit dem jüngsten Bericht von UBS Wealth Management über 20 einzelne Städte verknüpft. Es ist klar, dass einige der Städte der Welt, wie Hongkong, Toronto und London, in einem Gebiet liegen, das UBS als "bubble-risk" bezeichnet. Andere werden als überbewertet, fair bewertet und unterbewertet aufgeführt.
Unser Schwerpunkt als Immobilienmakler liegt auf New York Cityinsbesondere Manhattan und seine Stadtteile. Wir haben aber auch Informationen über Downtown Miami sowie allgemeine Tipps für Investitionen in Luxus-Immobilien in Miami.
Beim Kauf von Anlageimmobilien in New York kommt es auf den Standort an. Der richtige Standort für die Anlageimmobilie und die Wahl der richtigen Immobilie selbst werden alle sieben oben genannten Gründe erfüllen. In jeder Stadt gibt es Stadtteile, die mehr oder weniger stark zur Preissteigerung beitragen. Jedes Stadtviertel spricht außerdem bestimmte Mietmarkttypen an. Solche Typen sind zum Beispiel:
SCHRITT 4 WÄHLEN SIE DIE RICHTIGE IMMOBILIE
Verschiedene Immobilientypen ziehen verschiedene Arten von Mietern an. Bei der Wahl der richtigen Immobilienart sollten Investoren genau hinsehen und das richtige Gebäude für die Art von Mietern wählen, die sie anziehen möchten. Es gibt verschiedene Arten von guten Mietobjekten.
Mehrfamilienhäuser eignen sich hervorragend als Mietobjekte. Ein Mehrfamilienhaus ist im Grunde ein Gebäude, in dem sich mehr als eine abgeschlossene Wohnung befindet. Bei dem Gebäude kann es sich um ein Doppelhaus (zwei Wohnungen), ein Dreifamilienhaus (drei Wohnungen), ein Vierfamilienhaus (vier Wohnungen) oder ein Mehrfamilienhaus (Eigentumswohnung oder Genossenschaft) handeln.
Es gibt mehrere Vorteile, in ein Mehrfamilienhaus zu investieren. Die Wahl einer Immobilie, die speziell den unmittelbaren und längerfristigen Zielen eines Investors entspricht, ist unkompliziert. Viele Mieter entscheiden sich fast automatisch für ein Mehrfamilienhaus, so dass der Markt stark ist. Sie gehen diesen Weg, weil es sich um die am meisten verfügbaren Immobilientypen handelt, so dass es für sie einfach ist, die spezifische Immobilie zu wählen, die für sie am besten geeignet ist. Sie werden Nachbarn "genau wie sie" finden, so dass das soziale und familiäre Leben angenehm ist.
Das Gebäude wird über einen professionellen Hausverwalter verfügen, der sowohl für die Instandhaltung der Einrichtungen als auch für die Behandlung von Problemen zuständig ist.
Mehrfamilienhäuser maximieren die Rendite oder glätten sie zumindest. Wenn ein Einfamilienhaus einen Monat lang leer steht, verringert sich die Rendite um 100 %. Wenn eine Einheit eines Vierfamilienhauses einen Monat lang unbewohnt ist
Wenn ein Familienmitglied in einer Einheit wohnt und für die anderen Einheiten die Hausverwaltung übernimmt - um die Grundlagen der Verwaltung und Führung eines Unternehmens zu erlernen -, dann bezahlt das Einkommen aus den anderen Einheiten die Kosten für das Haus des Familienmitglieds oder trägt zu diesen Kosten bei und erwirtschaftet Gewinne, die in den nächsten Immobilienkauf investiert werden können. Diese beiden Faktoren sind ein Anreiz, um sicherzustellen, dass das Mietimmobiliengeschäft erfolgreich ist.
SCHRITT 5 WÄHLEN SIE DAS RICHTIGE GEBÄUDE
Sobald die Investoren den Standort und die Art der Immobilie ausgewählt haben, geht es bei der nächsten Entscheidung um
Auch hier beziehen die Entscheidungen die zugrunde liegenden Ziele mit ein. In einfachen, praktischen Begriffen basieren die Entscheidungen unter anderem auf folgenden Dingen
Mieter neigen dazu, ein Haus anhand von fünf Kriterien auszuwählen. Sie laufen auf Prestige, Privatsphäre, Raum, Aussicht und Bequemlichkeit hinaus. "Die PPSVC des Vermietens." Diese Faktoren sind in keiner Reihenfolge von Bedeutung, da einige Mieter eines oder mehrere Kriterien über die anderen stellen. Lassen Sie sie uns diskutieren:
Eine weniger beeindruckende Aussicht bietet möglicherweise nicht genügend Rendite, um den Anschaffungspreisaufschlag zu decken, aber durch die Hebelwirkung der Investition wird dieses Problem gemildert. Einheiten mit besserer Aussicht, vor allem wenn die Mietzahlungen nur geringfügig höher sind, werden immer eine höhere Belegungsrate aufweisen als Einheiten mit schlechter Aussicht.
Wenn sowohl die Seite des Eigentümers als auch die Seite des Mieters berücksichtigt wird, ist es einfacher, das richtige Gebäude auszuwählen und dann Cashflow und Gewinn zu maximieren.
SCHRITT 6 DIE KOSTENBESTANDTEILE EINER IMMOBILIENINVESTITION
Kluge Investoren sind sich der Kosten bewusst, die sowohl beim Kauf einer Immobilie in New York City als auch beim späteren Besitz entstehen. Die Kostenkomponenten fallen in drei Hauptkategorien:
Die Anschaffungskosten umfassen den für die Immobilie gezahlten Preis sowie den Kauf von Gegenständen, die für die Vermietung benötigt werden. In Manhattan und Miami sind Küchengeräte in der Regel im Kaufpreis enthalten. In Manhattan wird der Bodenbelag in einer neuen Wohnung sein, in Miami jedoch möglicherweise nicht. Diese Kommentare über die niedrigeren Kaufpreise für Wohnungen in Miami werden Investoren interessieren, für die die Anfangskosten Priorität haben.
Der Käufer trägt die Kosten für die Inspektion, die Rechtsschutzversicherung, die Gebühren für den Immobilienmakler und die Kosten für den Abschlussanwalt sowie anteilige Kosten wie Steuern oder Verwaltungsgebühren, die der Verkäufer im Voraus bezahlt hat. Zu den Betriebskosten gehören z. B. Gebühren für die Hausverwaltung, Versicherungen, Steuern, Versorgungsleistungen, Hypothekenkosten usw. Diese Kosten sollten durch die Mieten der Mieter gedeckt werden. Die Eigentümer sind möglicherweise auch für ihre eigenen Marketingkosten bei der Suche nach Mietern verantwortlich.
Wenn Eigentümer ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verkaufen, zahlen sie die Maklergebühren, um die Immobilie zu vermarkten und einen bereitwilligen, willigen und fähigen Käufer zu finden. Sie können auch ihren eigenen Rechtsberater beauftragen und sind für alle Reparaturen verantwortlich, um das Eigentum sicher und funktionsfähig zu machen.
SCHRITT 7 DIE ANDERE SEITE DER MÜNZE
Es gibt zwar Kosten, aber es gibt auch wertvolle Steuervorteile, die Investoren nutzen, um ihre Kosten zu minimieren. Es lohnt sich für Investoren zu verstehen Vermögenssteuerregeln und -bestimmungen weil der Kauf und die Verwaltung der Immobilie eine geschäftliche Transaktion ist, so dass alle gültigen Kosten steuerlich abzugsfähig sind.
Anders als in vielen anderen Ländern sind die IRS-Vorschriften sehr investorenfreundlich. Neben der steuerlichen Absetzbarkeit der direkten Kosten für Kauf und Eigentum kann der Eigentümer den Wert der Immobilie über 27,5 Jahre abschreiben. Das heißt, auch wenn die Immobilie an Marktwert gewinnt, kann sie steuerlich abgeschrieben werden. Wenn es an der Zeit ist zu verkaufen, kann durch einen 1031-Tausch (siehe unten) die potenzielle Steuer aufgeschoben werden, solange der Verkaufserlös in ein anderes gleichartiges Objekt investiert wird. "Gleichwertig" bedeutet für Steuerzwecke nicht unbedingt eine andere Immobilie.
New York City bietet Möglichkeiten zur Steuererleichterung, und Florida hat keine staatliche Einkommenssteuer. Ausländische Investoren sollten Rat suchen über die Gründung einer Körperschaft und andere Steuerangelegenheiten, damit sie die US-Steuerpflicht vermeiden oder minimieren.
Wenn das zu versteuernde Einkommen des Vermietungsunternehmens weniger als $315.000 beträgt (und es sich nicht um eine C-Corporation handelt), kann bei US-Unternehmenseinheiten ein "Pass-Through"-Abzug in Höhe von 20% des qualifizierten Unternehmenseinkommens von der Steuerrechnung abgezogen werden. Die US-Steuergesetze sind sehr geschäftsfreundlich, und die jüngste Steuerrechtsänderungen für Investoren und Hauseigentümer verdienen besondere Aufmerksamkeit.SCHRITT 8 WAS IST EIN 1031-STEUERAUFSCHUB-TAUSCH?
Der 1031 Tax Deferred Exchange (benannt nach Abschnitt 1031 des US Internal Revenue Code) ermöglicht es einem Investor, eine Immobilie zu verkaufen und den gesamten Verkaufserlös für den Kauf einer oder mehrerer "gleichartiger" Immobilien von gleichem oder höherem Wert innerhalb eines genehmigten Zeitrahmens zu verwenden, ohne Kapitalertragssteuer auf die zu verkaufende Immobilie zu zahlen. Die Steuer wird aufgeschoben, bis es zu einer endgültigen Liquidation ohne weitere Investitionen kommt.
Die 1031-Regel ist daher ein hervorragendes Mittel zur Maximierung der Kapitalrendite, da der gesamte Gewinn für den Kauf der nächsten Immobilie (oder Immobilien) verwendet werden kann, ohne dass der Gewinn an die Regierung weitergegeben wird.
Anleger können diesen Vorteil nutzen, um laufende Investitionen zu konsolidieren oder zu diversifizieren, das Beste aus einem Schwellenland zu machen, woanders bessere Renditen zu erzielen oder den Abschreibungszeitplan neu festzulegen. In New York gehaltene Brownstones können z.B. gegen eine Luxus-Eigentumswohnung in Miami "eingetauscht" werden. In Miami gehaltene leerstehende Grundstücke oder ein Geschäftsgebäude können gegen andere Anlageimmobilien in New York "eingetauscht" werden. Es gibt viele Optionen, die Regeln für den Tausch sind streng, und die Transaktionen müssen von einem zugelassenen Vermittler abgewickelt werden.
Indem sie sich auf die fundierte Beratung durch den Immobilienmakler oder Immobilienverwalter verlassen, können Investoren ihre Erträge maximieren. Damit kommen wir zum nächsten Abschnitt.
SCHRITT 9 DIE RENDITE IHRER INVESTITION ERHALTEN
Offensichtlich gibt es drei Hauptkomponenten, um den größten Nutzen aus Ihrer Investition zu ziehen. Die erste ist der Preis, den Sie zahlen. Unter Berücksichtigung von der letztendliche Wiederverkauf während des Kaufprozesses ist ein Zeichen für einen erfolgreichen Investor. Der Artikel in the link konzentriert sich auf Miami, aber die besprochenen Prinzipien sind Bestandteil jedes Denkprozesses beim Kauf/Verkauf von Anlageimmobilien.
Die Kosten des Eigentums und die Einnahmen daraus sind von entscheidender Bedeutung für die letztendliche Rendite. Eine Frage, die sich unsere Kunden oft stellen, ist, wie sie das meiste für ihr Geld bekommen - neben der Aushandlung eines großartigen Kaufpreises für das richtige Grundstück am richtigen Ort. Ein wirksames Mittel, um dies sicherzustellen, ist die Hebelwirkung des Kaufs.
Die erste, und naheliegende, ist die Herausnahme einer Hypothekendarlehen auf dem Grundstück. Ausländische Investoren erfahren bei der Suche nach Immobilienkrediten, dass es gut etablierte und willige amerikanische Kreditgeber gibt. Inländische Investoren legen oft 20% ab und leihen sich den Rest. Ausländische Investoren leisten oft eine Anzahlung von 50%.
Die Anzahlung kann durch Gewinnmitnahmen am Aktienmarkt oder durch den Verkauf einer bestehenden Immobilie geleistet werden, um den Preisanstieg und die Vorteile der 1031 Börse optimal zu nutzen. Die Kosten der Amortisation sind natürlich steuerlich absetzbar, und der Mieter ist dazu da, die Kreditkosten über seine Miete zu decken.
Der zweithäufigste Weg ist die Verwendung des Eigenkapitals einer laufenden Immobilie als Anzahlung. Die beiden Möglichkeiten dazu sind die Aufnahme eines Hypothekendarlehens unter Verwendung des Eigenkapitals der Immobilie als Sicherheit. Die zweite Möglichkeit ist die Verwendung eines Home-Equity-Kreditlinie (HELOC.) Der Hauptunterschied besteht darin, dass die Kreditlinie für alles verwendet werden kann und die Zinsen nur für den verwendeten Kredit gezahlt werden. Sie ermöglicht daher einen subtileren Ansatz bei der Suche nach der richtigen Investitionsliegenschaft und ermöglicht die Deckung der Kaufkosten und der Kosten einer eventuellen Renovierung usw.
Ein offensichtlicher Vorteil der Finanzierung des Kaufs besteht darin, dass die Wertsteigerung der Immobilie durch die Anzahlung und die Mieteinnahmen finanziert wird. Eine Anzahlung von 600.000 Dollar für eine Immobilie im Wert von 3 Millionen Dollar, die eine Wertsteigerung von 5% (150.000 Dollar) erfährt, bedeutet, dass die Wertsteigerung eine Rendite von 25% auf den Betrag der Anzahlung darstellt.
Die Finanzierung für akkreditierte Investoren ist wirtschaftlich sinnvoll.
Durch den Einsatz des richtigen Immobilienverwalters wird die Belegung maximiert, da die Verwaltungsgesellschaft die Immobilie an potenzielle Mieter vermarkten, diese überprüfen und den Mietvertrag verwalten wird, solange sie aktiv ist. Die Entscheidung, diese Tätigkeit auszulagern, führt häufig zu besseren Mietern und höheren Belegungsraten. Beides führt zu einer höheren Rendite.
Das dritte Element, um die richtige Rendite zu erzielen, besteht darin, den Verkauf in die Hände eines geschickten und erfolgreichen Immobilienmaklers zu legen, der ihn korrekt vermarktet. Der Makler hilft bei der Aushandlung des besten auf dem Markt erzielbaren Preises, zu den besten Bedingungen für den derzeitigen Eigentümer und innerhalb des vom Eigentümer bevorzugten Zeitrahmens.
Nimmt man diese drei Elemente zusammen, gegebenenfalls einschließlich eines 1031-Tauschs, wird die Immobilie die höchste Investitionsrendite erzielen. Das ist es, worauf es bei der Entscheidung für die beste Immobilieninvestition ankommt.
SCHRITT 10 HAUSVERWALTUNG FÜR INVESTOREN
Die effektive Verwaltung von Anlageobjekten erfordert Zeit, Kompetenz und Erfahrung. Es gibt zwei Arten der Immobilienverwaltung, die "leichte Immobilienverwaltung" und die "vollständige Immobilienverwaltung". Leichte Immobilienverwaltung ist ein Weg, den viele Kunden einschlagen, da sie sich um die ersten, kritischen Elemente kümmert und beginnen kann, sobald die gewählte Anlageimmobilie unter Vertrag ist.
Dieser Dienst verwaltet alle Schritte, beginnend mit der Suche nach dem richtigen Mieter. Das Investitionsobjekt wird an Mietinteressenten vermarktet, der Mieter wird überprüft, der Mietvertrag vorbereitet, Anträge bei den Condo Boards unterstützt und notwendige Reparaturen etc. veranlasst. Leichte Immobilienverwaltung schließt den Umgang mit Geldern von Mietern oder Vermietern aus, schließt aber die Beendigung und Verlängerung von Mietverträgen ein.
Dieser Service umfasst die Bearbeitung von Mieten und die Bezahlung von Rechnungen usw. mit vollständiger Buchhaltung und Finanzberichterstattung. Sie kümmert sich auch um die Räumung von Mietern, sollte dies jemals erforderlich sein.
SCHRITT 11 ABSCHLUSSBEMERKUNGEN
Der Kauf und Besitz von Anlageimmobilien ist ein rentables Geschäftsmodell und eine bewährte Methode zum Aufbau und Schutz von Vermögen. Durch die Hebelwirkung von Investitionen, die Nutzung aller potenziellen Steuervergünstigungen und -aufschübe sowie die Auswahl der richtigen Mieter lassen sich Rendite und Preissteigerung maximieren. Die Investition in NYC-Immobilien ist immer eine solide Wette.
Die Auswahl eines erfahrenen Immobilienverwaltungsunternehmens für die Vermarktung des Investitionsobjekts, die Auswahl der Mieter und die Zusammenstellung der vermieterseitigen Mietvertragsunterlagen ist ein weiteres sinnvolles Element, um ein erfolgreicher Eigentümer von Investitionsobjekten zu werden. Anlageimmobilien erweisen sich als ein solider Weg, um viele Ziele zu erreichen.
Kontaktieren Sie uns noch heute und erfahren Sie, wie Sie in Immobilien in Manhattan oder Miami investieren können.
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