Steuerregeln für Ausländer, die in den Vereinigten Staaten Immobilien kaufen

Der Kauf von Wohneigentum in einem anderen Land kann einschüchternd sein, aber mit dem richtigen Maklerpartner müssen sich ausländische Bürger, die eine Immobilie in den Vereinigten Staaten kaufen, wenig Sorgen machen. Ausländischen Staatsbürgern ist es gesetzlich erlaubt, Wohneigentum in den Vereinigten Staaten zu kaufen, aber sie müssen bestimmte Steuerregeln sowohl in den USA als auch möglicherweise in ihren Heimatländern befolgen. Nur weil ein Käufer ein Nichtansässiger ist, bedeutet das nicht automatisch, dass er zusätzliche Steuern zahlen muss. Einige dieser Steuern können unter bestimmten Umständen auch von einem US-Bürger gezahlt werden.

Hier erfahren Sie, wie Sie als Ausländer eine Immobilie in Amerika kaufen können, für Häuser in Manhattan und Miami.

1. Kann ein ausländischer Staatsbürger Immobilien in den Vereinigten Staaten erwerben?

Ja, ein ausländischer Staatsbürger kann eine Immobilie in den Vereinigten Staaten erwerben. Genossenschaften (Co-ops) können für Ausländer sehr schwierig zu kaufen sein und sind nicht die beste Art von Eigentum für einen Nicht-US-Bürger, da Co-ops in der Regel viele Einschränkungen haben, einschließlich Untervermietung. Daher ist es für die meisten Ausländer einfacher, eine Eigentumswohnung (Condo) zu kaufen. 

Co-op-Vorstände befragen alle Käufer, unabhängig von ihrer Nationalität, und sind rechtlich in der Lage, einen Käufer ohne Angabe von Gründen zu akzeptieren oder abzulehnen. Dieser Interviewprozess erfordert eine langwierige Überprüfung der persönlichen und finanziellen Informationen über den Käufer, und Co-op-Vorstände werden sich wahrscheinlich nicht um Eigentümer kümmern, die nicht hauptsächlich in der Immobilie leben. 

Eigentumswohnungen haben jedoch oft einen viel einfacheren Überprüfungsprozess, bei dem der Condo-Vorstand auf das so genannte "Vorkaufsrecht" verzichtet, das ihm das Privileg gibt, Wohnungen vor externen Käufern zu erwerben. Condos erlauben auch Hauskäufer ihre Immobilien unterzuvermieten und ihren Kauf über einen Trust, eine inländische LLC oder sogar eine ausländische Gesellschaft zu tätigen. 

Jede dieser Unternehmensstrukturen kann den Käufern zusätzlichen Schutz vor Haftung bieten und gewährt ausländischen Käufern auch steuerliche Vorteile.

Erfahren Sie mehr über den Unterschied zwischen Condo und Coop.

 2. Was ist "FIRPTA"?

FIRPTA ist ein Gesetz, das besondere Regeln für die Besteuerung schafft, wenn ein ausländischer Eigentümer oder bestimmte Arten von Rechtsvertretern eine Immobilie verkaufen. Es ist eine Quellensteuer, die alle ausländischen Verkäufer von Immobilien zahlen müssen, um sicherzustellen, dass sie keine ausstehenden Verpflichtungen gegenüber dem IRS haben.

Wenn ein Ausländer eine Immobilie in den USA erwirbt, sind die Vertreter des Käufers dafür verantwortlich, zwischen 10 und 15 % des Verkaufserlöses einzubehalten und diese Beträge an den IRS abzuführen. Dabei handelt es sich nur um einen Einbehalt und nicht um eine zusätzliche Steuer. Der einbehaltene Betrag wird zurückerstattet, wenn festgestellt wird, dass die Steuern auf die Immobilie aktuell sind.

 3. Welche Steuern zahlen ausländische Käufer, wenn sie eine Wohnung in Manhattan kaufen wollen?

Jeder Käufer von Wohneigentum, der eine Finanzierung für seinen Kauf im Bundesstaat New York nutzt, muss mit der "Hypothekenaufnahmesteuer" rechnen, deren Höhe sich nach dem Wert Ihres neuen Hauses richtet. Der Kreditgeber wird immer 0,25 % dieser Steuer zahlen. Für Transaktionen unter $500.000 beträgt die Steuer 2,05% (wobei 1,8% vom Käufer bezahlt werden), und für andere Transaktionen beträgt der Satz 2,175% (wobei 1,925% vom Käufer bezahlt werden).

• Für Käufe über 1.000.000 $ gibt es eine "Villa-Steuer" von 1%, die bei Immobilien mit einem Preis von 25 Millionen $ oder mehr bis zu 4% steigt.
• Bestimmte Immobilien - einige Arten von Neubaugebieten - können vom Käufer verlangen, dass er die "Übertragungssteuer" bezahlt, die sowohl auf städtischer als auch auf staatlicher Ebene erhoben wird. Die Stadt New York erhebt eine Übertragungssteuer von 1% für Verkäufe unter $500.000 und 1,425% für Verkäufe über diesem Schwellenwert. Die Übertragungssteuer des Staates New York beträgt pauschal 0,4 % für alle Verkäufe.

4. Was ist mit Ausländern, die NYC-Immobilien verkaufen?

• Jedes Geld, das aus der Vermietung einer Immobilie in den USA verdient wird, unterliegt als FIRPTA-steuerpflichtiges Einkommen der US-Steuer und möglicherweise auch der Ihres eigenen Landes. 
• Auf Bundesebene beträgt die Kapitalertragssteuer 21 % des Nettokapitalgewinns. 
• New York City erhebt eine Kapitalertragssteuer für nicht-ansässige Verkäufer in Höhe von 8,82 %.
• Wenn Sie Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie in Miami erhalten, müssen Sie sich möglicherweise als Umsatzsteuer-Händler beim Florida Department of Revenue registrieren
• Immobilienmakler sollten ausländische Käufer mit einem Anwalt oder einem anderen Experten zusammenbringen, damit vor dem Kauf alles klar ist

5. Müssen ausländische Eigentümer von US-Vermögen die Erbschaftssteuer zahlen?

Eine "Erbschaftssteuer", oder Steuer, die auf den Wert des Nachlasses einer Person gezahlt werden muss, wenn diese gestorben ist, ist in vielen Nationen üblich. Wenn ausländische Bürger zum Zeitpunkt ihres Todes Eigentum in den Vereinigten Staaten besitzen, unterliegen sie dieser Steuer.

• Im Staat New York beträgt der maximale Erbschaftssteuersatz 16 %. 
• Auf Bundesebene berechnen die Vereinigten Staaten sogar 46 %.
• Eine frühzeitige Planung kann ausländischen Bürgern helfen, U.S.-Steuerabkommen zu nutzen oder Foreign Corporations oder LLCs zu gründen, um diese Steuer zu vermeiden oder sich dagegen abzusichern.
  
  

6. Welche Vor- oder Nachteile gibt es, wenn man eine Immobilie als Einzelperson und nicht als Kapitalgesellschaft oder LLC kauft?

Einkaufen als Einzelperson

• Vorteile: Natürliche Personen zahlen Kapitalertragssteuern einen etwas höheren Höchstsatz (23,8%) als juristische Personen ihre Bundessteuern (21%).
• Nachteile: weniger Privatsphäre und erhöhte Haftung im Falle von Rechtsstreitigkeiten.

Kauf als LLC oder als ausländische Gesellschaft

• Vorteile: Zusätzliche Privatsphäre und Schutz vor Klagen. Wenn die LLC einen ausländischen Käufer als einziges Mitglied hat, zahlt er eine Kapitalertragssteuer von 23,8 % gegenüber dem Körperschaftssteuersatz von 21 %. Wenn der Käufer als ausländische Einheit kauft, vermeidet er die Erbschaftssteuer bei Tod.
• Nachteilig: Höhere Kapitalertragssteuer. Wenn der Käufer eine LLC als Einzelperson ist, ist der Käufer erbschaftssteuerpflichtig. Wenn die LLC eine ausländische Einheit ist, zahlen sie eine Kapitalertragssteuer von bis zu 21 %.

7. Wie wirkt sich das Steuerabkommen meines Heimatlandes auf meine Steuerverbindlichkeiten aus?

Die Vereinigten Staaten haben viele Steuerabkommen mit anderen Ländern, die Steuersätze und Steuerbefreiungen festlegen. Einige Ausländer können Nachlasssteuerbefreiungen bis zu $11,2 Millionen beanspruchen. Andere Abkommen decken die Erbschaftssteuer überhaupt nicht ab und begrenzen die Erbschaftssteuerbefreiung eines ausländischen Immobilienkäufers auf 60.000 $.

Besuchen Sie die IRS-Website um die Details des Abkommens Ihres Landes zu sehen.

8. Was ist ein I.R.C.-1031-Austausch und können ausländische Käufer ihn nutzen?

Wenn ein Investor eine Anlageimmobilie verkauft, kann er seine gesamten Kapitalertragssteuern aufschieben, wenn er sich dafür entscheidet, 100% seines Nettogewinns aus dem Verkauf in den Kauf einer neuen Anlageimmobilie in den Vereinigten Staaten zu investieren. Dies wird als "1031-Transaktion"und es ist etwas, das ein ausländischer Käufer nutzen kann, um sowohl Kapitalertragssteuern als auch die FIRPTA-Quellensteuer (siehe oben) zu vermeiden. Beachten Sie, dass ein ausländischer Verkäufer, der sich für diesen Tausch entscheidet, seine neue Anlageimmobilie innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf identifizieren und diese innerhalb von 180 Tagen abschließen muss.

Weitere Informationen zu rechtlichen und steuerlichen Fragen finden Sie in diesen Ressourcen:

• Fakten über ausländische Käufer

• Wie Sie in Immobilien in Manhattan investieren