Damals, im Jahr 2018, war die Zahl der zum Verkauf stehenden Neubauwohnungen in Manhattan so hoch, dass es Berichte gab, dass das Überangebot an Neubauwohnungen den Immobilienmarkt zum Einsturz bringen würde. Das ist natürlich nicht eingetreten, und nach den Ereignissen der letzten Jahre befinden wir uns in der genau entgegengesetzten Situation.
Wir gehen davon aus, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden Neubauwohnungen in Manhattan New York in den nächsten Jahren gering sein wird (vor allem in erstklassigen Vierteln), was zu einer Angebotsverknappung führt und infolgedessen die Wohnungspreise von der Angebotsseite her nach oben treibt.
Es gibt sechs wichtige Faktoren, die sich auf das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien in Manhattan ausgewirkt haben oder auswirken werden.
Erstens haben die Rekordverkäufe von Eigenheimen im Jahr 2021 und bis ins Jahr 2022 einen Großteil des überschüssigen Bestands an Neubauten abgebaut. Während das Jahr 2020 für die Immobilienverkäufe in New York City eine Pleite war, da Covid hier zuerst Einzug hielt, wollte jeder ein Haus in Manhattan haben, sobald die Impfstoffe herauskamen und die Bauunternehmer ihre Preise senkten. Dementsprechend explodierten die Verkäufe von Eigentumswohnungen und insbesondere von Neubauten.
Zweitens gab es seit Covid viel weniger Grundstücksverkäufe, obwohl die Grundstückspreise in New York NY seit dem Höchststand im Jahr 2018 um 50 % gesunken sind, so dass es nicht viel in der potenziellen Pipeline auf der Grundlage von Grundstücksverkäufen gibt.
Drittens lief das Gesetz aus, das 421a-, 421g- und J-51-Steuererleichterungen ermöglichte, die die Entwicklung durch eine erhebliche Senkung der Grundsteuer für Bauunternehmer und/oder einzelne Käufer förderten. Das Auslaufen dieser Ermäßigungen verteuert den Bau. In New York fehlt einfach der politische Wille, Bauträgern Anreize für den Bau von Eigentumswohnungen oder Mietshäusern zu geben. In jüngster Zeit wurden Projekte mit 30 % erschwinglichem Wohnraum von linksgerichteten Stadtratsmitgliedern abgelehnt, während die Mitglieder des Stadtrats 50 % (Projekt One45) und sogar 100 % (World Trade Center 5) erschwinglichen Wohnraum fordern. In diesem Umfeld wird in New York City nicht viel gebaut werden.
Viertens verschwanden die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, nachdem der Bundesstaat New York am 1. August 2019 belastende Vorschriften erlassen hatte, die Gebäudeeigentümer bestrafen, um Mieter zu schützen. Derzeit sind aufgrund dieser neuen Vorschriften so gut wie keine Umwandlungsprojekte in Eigentumswohnungen in Planung, und es ist auch in Zukunft keine Umwandlung zu erwarten, sofern das Gesetz nicht geändert wird.
Fünftens sind der rasche Kostenanstieg aufgrund der durch Covid verursachten Unterbrechung der Lieferkette und der rasche Anstieg der Finanzierungsraten ein enormer Gegenwind für die Schaffung von neuem Baubestand. Nur echte Ultra-Luxus- und Super-Luxus-Projekte werden über eine ausreichende Gewinnspanne verfügen, um potenzielle zweistellige Kostensteigerungen zu decken, und Inventar im Nicht-Luxus-Segment wird einfach nicht gebaut werden, bis sich die Inflation beruhigt. Der rasche Anstieg der Finanzierungsraten wird den Plänen der Entwickler ebenfalls einen Dämpfer versetzen.
Schließlich hat der Kampf der Fed gegen die Inflation zum schnellsten Anstieg der Hypothekenzinsen in der Geschichte geführt. Hausbesitzer, die in den letzten Jahren, als die Zinssätze ungewöhnlich niedrig waren, eine Immobilie gekauft oder refinanziert haben, haben jetzt eine Hypothek in goldenen Handschellen, die sie für viele Jahre an ihre Immobilie bindet. Es ist schwer zu rechtfertigen, dass man seinen Hypothekenzins von 2,5 % für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern gegen einen Hypothekenzins von 6 % für eine Wohnung mit drei Schlafzimmern eintauscht. Dies wird zwangsläufig zu einem künftig geringen Angebot beitragen und die Mobilität einschränken.
Wenn man bedenkt, wie lange es dauert, bis in New York City neue Bauprojekte auf den Markt kommen, und wie viel Gegenwind der Entwicklung heutzutage entgegenschlägt, einschließlich des politischen Gegenwinds, wird Manhattan innerhalb der nächsten 5 Jahre eine Bestandskrise erleben, vor allem in seinen besten Vierteln.
Wenn man sich die Projekte ansieht, deren Angebotspläne vom New Yorker Generalstaatsanwalt genehmigt wurden (von denen einige bereits bezugsfertig sind und andere erst in zwei bis drei Jahren), kann man feststellen, dass zum 1. August 2022 nicht sehr viele Projekte oder Einheiten in den besten Gegenden auf den Markt kommen. In Manhattan gab es nur 6.000 Bauträgereinheiten, die noch nicht unter Vertrag sind, ein deutlicher Rückgang gegenüber 2018.
In der nachstehenden Grafik stellt die dunkelviolette Linie den unverkauften Bestand nach Stadtteilen dar. Die hellviolette Linie stellt die unter Vertrag stehenden Einheiten nach Stadtteilen dar. Von den etwa 6.000 Bauträgereinheiten in Manhattan sind 500 unter Vertrag und 5.500 stehen zum Verkauf.
Im aktuellen Bestand machen zehn Gebäude 40 % der insgesamt zum Verkauf stehenden Wohnungen aus, so dass ein Großteil dieses Bestands auf einige wenige große Gebäude konzentriert ist. Nach den unten Listen der New Yorker Wohnungen zum Verkauf Manhattan, diskutieren wir die Eigentumswohnung Inventar in der Pipeline für ausgewählte Viertel.
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