Manhattan Markt startet gut ins Jahr 2021 mit erhöhter Verkaufsaktivität

Während der Immobilienmarkt in Manhattan immer noch mit den Auswirkungen von Covid zu kämpfen hat, hat das vierte Quartal 2020 und sogar der Monat Januar 2021 eine deutliche Verbesserung erfahren, die durch:

• Positive Nachrichten über Impfstoffe und deren Einführung, die das Vertrauen der Käufer erhöhten,
• Historisch niedrige Zinssätze,
• Verkäufer (und Bauträger), die Rabatte anbieten (der durchschnittliche Covid-Rabatt lag bei 10 %, viel weniger für niedrigpreisige Einheiten und viel mehr für höherpreisige Einheiten)
• Pent up demand aus der 3-monatigen Sperrung
• Eine neue , NYC wohlgesonnene Verwaltung, und
• Mögliche Aufhebung der SALT Obergrenze, die die Preise in NYC um 11% gedrückt hat (laut Zandi) 

Die Vertragsabschlüsse in Q4 stiegen um ca. 8% gegenüber dem gleichen Quartal 2019. Im Januar 2021 stiegen die Verkäufe von Eigentumswohnungen um 50% und die Verkäufe von Genossenschaftswohnungen um 167% gegenüber dem gleichen Monat des Vorjahres. Alles gute Nachrichten! Allerdings ist das derzeitige hohe Angebot an zum Verkauf stehenden Beständen ein Gegenwind für den Markt, der Käufern im Jahr 2021 zugutekommen wird. 

Auch der Mietmarkt hat in den letzten Monaten eine Belebung erfahren. Aber solange die Unternehmen ihre Mitarbeiter nicht bitten, in ihre Büros zurückzukehren, wird der Vermietungsmarkt träge bleiben. Wir erwarten eine schnelle Trendwende bei den Vermietungen in ein paar Monaten. 

Mitnahmeeffekte:

• Es ist ein Käufermarkt, aber das Fenster der Gelegenheit für die besten Angebote schließt sich,
• Die Preise fielen, stürzten aber nicht ab,
• Luxuskäufer sind zurück auf dem Markt - sie waren für einen Großteil des Jahres abwesend, 
• Die Lagerbestände sind gegenüber ihrem dramatischen Höchststand im Oktober weit zurückgegangen, befinden sich aber immer noch auf einem hohen Niveau,
• Es ist eine großartige Zeit, um eine große Wohnung von einem Bauträger zu kaufen - bei neuen Entwicklungen gab es einige der höchsten Rabatte und Zugeständnisse, die wir je gesehen haben. 

Manhattan-Markt erholt sich in Q4 2020

Angesichts der Schlagzeilen über die Flucht der Menschen aus den Großstädten ist es kein Wunder, dass meine Kunden überrascht sind, wenn sie hören, dass die Vertragsaktivität in Manhattan in den letzten Monaten robust war. Unterzeichnete Verträge pro Monat im Oktober und November 2020 durchschnittlich 855, wobei der Dezember 2020 auf dem Weg ist, die unterzeichneten Verträge vom Dezember 2019 von 717 zu übertreffen. Die unterzeichneten Verträge für das Quartal bis Mitte Dezember haben bereits das gleiche Quartal des letzten Jahres übertroffen. 

Das Vertrauen in den Impfstoff und die Kapitulation der Verkäufer vor Preisnachlässen haben die Käufer zurück auf den Markt gebracht. Die meiste Vertragsaktivität fand im Segment bis 3 Mio. $ statt, wobei der Luxussektor immer noch glanzlos ist, sich aber verbessert. 

Wie Sie unten sehen können, steigt die Anzahl der Verträge, die über 5 Mio. USD abgeschlossen wurden, weiter an und dies ist das Segment, in dem wir die größten Rabatte sehen. 

Lagerbestand deutlich unter dem Höchststand, aber immer noch hoch

Aktivität und Zuversicht haben dazu geführt, dass das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien in Manhattan von ca. 9.600 im Oktober 2020 auf heute 8.000 gesunken ist. 

Während die Lagerbestände im Vergleich zum letzten Jahresende, als sie bei 6.600 lagen, um 20 % gestiegen sind, freuen wir uns, dass die Lagerbestände seit ihrem Höchststand um 17 % gesunken sind. Diese sehr starke Trendwende bei den Lagerbeständen im Oktober war wahrscheinlich eine Folge der hervorragenden Impfstoffnachrichten von Pfizer und Moderns. Wir hoffen, dass dies die Verkäufer nicht zu sehr ermutigt.

Bis der Impfstoff vollständig ausgerollt ist, erwarten wir, dass in NYC Deals gemacht werden können. Auch wenn die Zeit vergeht und die Aktivität zunimmt, erwarten wir nicht, dass die Verkäufer wie bisher Rabatte gewähren werden. Es fühlt sich so an, als ob wir die Talsohle des Marktes bereits durchschritten haben, aber immer noch in einer Periode sind, in der ein Käufer in NYC erhebliche Rabatte bekommen kann. 

Wo sind jetzt die ganzen Rabatte?

Der durchschnittliche "Covid-Rabatt" lag bei etwa 10 %, obwohl er im Segment über 4 Mio. $ höher war. Urban Digs hat die abgeschlossenen Verkäufe im 4. Quartal 2020 analysiert und festgestellt, dass 

• Unter $2 Millionen - durchschnittlich 5% Rabatt
• $2 bis $4 Millionen - ein durchschnittlicher Rabatt von 10,4%
• Über $4 Millionen - ein durchschnittlicher Rabatt von 13,5%

Natürlich sind dies Durchschnittswerte und berücksichtigen nur die Preise, nicht aber andere Werbegeschenke, die Entwickler anbieten, um Geschäfte abzuschließen, wie z. B. Abschlusskostengutschriften usw. Es ist wichtig anzumerken, dass der Immobilienmarkt in Manhattan bereits nach der Steueränderung SALT Ende 2017 einen Einbruch erlitt, wobei der Markt seinen Tiefpunkt im 3. Daher hatten die Preise bereits einen erheblichen Schlag erlitten, bevor Covid eintrat. Der zusätzliche Covid-Rabatt ist für die Käufer nur das Sahnehäubchen auf dem Kuchen. 

Neue Entwicklung 

Rabatte hängen wirklich von vielen Faktoren des Gebäudes selbst ab, wie z.B. wo es sich befindet, wie viele Einheiten verkauft wurden, irgendwelche besonderen Probleme mit dem Entwickler, Kreditgeber, etc. Außerdem, welche Linie des Gebäudes kaufen Sie? Wenn der Bauträger 50% der Einheiten der besten Linie des Gebäudes verkauft hat und 0% einer anderen Linie, sollten Sie nicht den gleichen Rabatt für beide Linien erwarten. 

Derzeit sind die Rabatte für Neubauten sehr unterschiedlich und hängen von vielen Faktoren ab, die das Gebäude selbst betreffen. Die Entwickler sind ihren Banken verpflichtet, die die Mindestpreise für die Freigabe diktieren, so dass sie eher dazu neigen, großzügige Abschlusskredite als direkte Rabatte anzubieten. Wir haben jedoch eine Kombination aus Preisnachlässen und Abschlussgutschriften gesehen. 

Der durchschnittliche Rabatt ist 10% in der neuen Entwicklung plus Schließung Kredite, obwohl es einige Entwicklungen, die bieten, dass auf der Oberseite der bereits reduzierten Preise. Es ist nicht ungewöhnlich, dass 20-30% des Preises nach Schedule A, dem ursprünglichen Preis, der bei der NY State Attorney General eingereicht wurde, zu sehen sind. 

Die Bauträger haben zumindest einen Teil der Abschlusskosten des Käufers übernommen, einschließlich eines Teils dieser Kosten:

• Übertragungssteuern (ca. 2%)
• Mansion Tax (gestaffelte Skala, beginnend bei 1 % und aufsteigend auf 4 %, wenn über $25 Millionen)
• Parken - kann je nach Gerät inklusive sein
• Speicher - kann mitgeliefert werden 
• Gemeinsame Kosten - könnte 1 Jahr gemeinsame Kosten zahlen. 

Manche Bauträger verhandeln überhaupt nicht oder übernehmen vielleicht nur die Grunderwerbssteuer, wenn sie etwas ganz Besonderes mit ihren Gebäuden haben. Zum Beispiel hat Park Loggia Terrassen mit Blick auf den Central Park, die zu den Verkaufspreisen gehandelt werden. Das Benson hat nur einige wenige Einheiten auf der Madison Avenue in der UES, die ebenfalls zu Verkaufspreisen gehandelt werden. Andere Gebäude, die selbst finanziert sind und daher nicht an andere gebunden sind, verhandeln ebenfalls nicht. Aber das sind nur wenige und weit voneinander entfernt. 

Makro-Takeaways:

• Dies ist wahrscheinlich die einzige größte neue Entwicklung Käufer Markt NYC hat jemals in den letzten 20+ Jahren gesehen. 
• Wir befinden uns nicht in einer Finanzkrise; wir befinden uns in einer Gesundheitskrise, die wahrscheinlich gelöst ist.
• Wir sind nicht in der gleichen Situation wie bei der Großen Rezession 2008/2009, der Tech-Blase 2000 oder 9/11, als es Angst und kein Geld auf der Straße gab.
• Banken und Angestellte sprudeln vor Geld und der DJIA liegt über 30.000 (nicht 6.000 wie 2009).
• Die Angst liegt bei den Verkäufern. Käufer haben ein kurzes Zeitfenster, um diese Angst auszunutzen.
• Für diejenigen, die am Rande sitzen, denken Sie daran, dass Sie ein Angebot machen müssen, um einen Rabatt zu erhalten. Sie müssen spielen, um zu gewinnen!

Zum Abschluss des Jahres möchten wir allen ein frohes Fest wünschen. Wir beten, dass 2021 besser wird als 2020. 

Immobilienmarkt in Manhattan

Rückprall im Oktober 2020

Um in Echtzeit zu verstehen, was auf dem Immobilienmarkt in New York City geschieht, betrachten wir als erstes die Anzahl der unterzeichneten Verträge in einem bestimmten Monat. Im Oktober stieg die Zahl der unterzeichneten Verträge deutlich an und erreichte 874 unterschriebene Verträge, ein Anstieg um 30% gegenüber September 2020 und um 4% gegenüber Oktober 2019. Dies ist ein klarer Beweis dafür, dass sich der Immobilienmarkt in Manhattan von den Tiefen der Covid-Krise erholt hat. Darüber hinaus waren die unterzeichneten Verträge im Oktober höher als in jedem anderen Monat des Jahres 2020, sogar noch vor Covid, was in der nachstehenden Grafik deutlich wird.

Käufer von Manhattan sind wieder dabei

Der größte Teil der Verkaufsaktivitäten bezog sich auf Grundstücke unter 3 Millionen Dollar, jedoch wurden mehrere weitere Verträge im Segment >25 Millionen Dollar unterzeichnet, was darauf hindeutet, dass die großen Käufer wieder auf den Markt zurückkehren werden. Auch wenn wir nicht wissen, zu welchen Preisen diese einige Wochen lang gehandelt wurden, haben wir festgestellt, dass viele, aber nicht alle Immobilien im Segment >25 Millionen Dollar mit erheblichen Preisnachlässen gehandelt wurden. Während alle Verkäufer jetzt verhandeln, waren signifikante Preisnachlässe in den letzten Wochen nicht der Fall. <$3 million market. 

Manhattan-Bestand scheint seinen Höhepunkt erreicht zu haben

Der Bestand, oder das Angebot, erreichte Mitte Oktober die Rekordmarke von 9.628 zum Verkauf stehenden Immobilien und scheint nun zu schwinden. Das monatliche Angebot an Neuzugängen ist seit September 2020 um 21% und seit Oktober 2019 um 1,2% zurückgegangen. Dies deutet darauf hin, dass sich das Bestandswachstum verlangsamt hat, allerdings wird es eine Weile dauern, bis der Aufbau von Lagerbeständen wieder ein normales Niveau erreicht hat. Aus diesem Grund sind wir der Meinung, dass die Chancen für die Käufer noch nicht verblasst sind, obwohl wir den Höhepunkt der durch den Virus verursachten Unsicherheit hinter uns haben. In den letzten Wochen sind die Lagerbestände zurückgegangen und lagen am Freitag, dem 6. November, bei 9.255 zum Verkauf stehenden Immobilien. Das ist eine sehr große Zahl von zum Verkauf stehenden Immobilien, wenn man bedenkt, dass der Bestand im letzten Jahr zu diesem Zeitpunkt etwa 7.700 betrug. 

Hausverkäufe in den Vororten von New York City haben den Höhepunkt überschritten 

Während die Verkaufszahlen in Westchester, Greenwich, Long Island, the Hamptons auf einem hohen Niveau bleiben, ist die Verkaufstätigkeit nach ihrem Höhepunkt, der im vergangenen Sommer die New Yorker Vorstädte traf, zurückgegangen. 

Jetzt, da die Wahl - nun ja, fast - vorüber ist und Pfizer einen Impfstoff angekündigt hat, der zu 90% wirksam ist, glauben wir, dass der Markt in Manhattan weiter anziehen wird. 

Die beste Zeit zum Kaufen in NYC

in über 10 Jahren

Wir stehen nun drei Monate vor der Wiedereröffnung des NYC-Immobilienmarktes. Obwohl es viele Herausforderungen gegeben hat, erholt sich die Stadt wieder. Wir sehen erste Lebenszeichen in Form von mehr unterschriebenen Verträgen und anstehenden Verkäufen. Aber wir haben noch einen langen Weg vor uns, was bedeutet, dass es eine riesige Chance für intelligentes Geld gibt.

Mit der Wiedereröffnung von Restaurants, Fitnesscentern, Büros und Museen hat NYC eine viel lebhaftere Atmosphäre angenommen. Die New Yorker sind sozial distanziert und tragen aus religiösen Gründen Masken, was den Virus in der Stadt unterdrückt hat.

Wenn wir einen Schritt zurücktreten und das Gesamtbild des Immobilienmarktes aus 30.000 Fuß Höhe betrachten, wissen wir, dass es der richtige Zeitpunkt ist, um in Manhattan zu kaufen. Wenn Sie 2001 oder 2009 gekauft haben, wissen Sie bereits, dass sich NYC stärker als je zuvor erholen wird. Deshalb bitte ich Sie, sich einen Moment Zeit zu nehmen und darüber nachzudenken, wo Sie in 18 Monaten sein werden. Sicherlich werden Käufer, die an der Seitenlinie sitzen, bedauern, dass sie sich nicht früher zum Kauf von NYC entschlossen haben.

Hier sind unsere wichtigsten Takeaways für das, was sich derzeit auf dem Markt abspielt:

1. Covid hat eine vorübergehende Gelegenheit geschaffen, in Manhattan zu niedrigen Preisen einzukaufen. 
2. Das obige Marktpulsdiagramm berücksichtigt ausstehende Verkäufe und Lagerbestände. Es zeigt deutlich, dass sich NYC in einem Käufermarkt befand und sich zu erholen beginnt. 
3. Seriöse Verkäufer bieten ihre Immobilien zu vernünftigen Preisen an oder gewähren Rabatte. Vor allem Bauträger, die Preisnachlässe und Vergünstigungen anbieten - noch vor ein paar Jahren unerhört... und in ein paar Jahren auch nicht mehr.
4. Während der durchschnittliche Rabatt bei 8% lag, sehen wir viel höhere Rabatte (2x - 3x) auf die teuersten Immobilien.
5. Das Fenster der Gelegenheit ist jetzt...wann wird dieses Fenster geschlossen? Es wird sich wahrscheinlich vor dem zweiten Quartal 2021 schließen, wobei die besten Abschlüsse im vierten Quartal 2020 getätigt werden, gefolgt von guten Abschlüssen im ersten Quartal 2021. Sobald ein Impfstoff als wirksam und vertriebsbereit angekündigt wird, werden die Verkäufer mehr Vertrauen haben - deshalb schlagen wir vor, jetzt zuzuschlagen! Wenn Sie schließen, werden wir 2021 und einen neuen Markt haben.
6. 7 Billionen Dollar an staatlichen Fördermitteln (14x mehr als 2008) bedeuten, dass die Risiken gering sind. Dies ist nicht 2008. Die Banken sind gesund, und die Unterstützung der Fed war noch nie so groß wie heute.
7. Rekordhohe Aktienmarktbewertungen (ein Nebenprodukt des staatlichen Konjunkturprogramms) zeigen, dass die Federal Reserve alles tut, um die Wirtschaft anzukurbeln. Es zeigt auch, dass die Investoren Vertrauen in die US-Wirtschaft haben und dass Covid unter Kontrolle und dann in kurzer Zeit Geschichte sein wird.
8. NYC unterdrückt das Virus seit Juni, wobei es viel wirksamer regiert als die Bundesregierung. Die Einwohner haben ihren Teil dazu beigetragen, indem sie sich sozial distanziert, Großveranstaltungen vermieden und Masken zum Schutz ihrer New Yorker Mitbürger getragen haben. Während die Presse ganz NYC in einen Topf wirft, sind die meisten Covid-Infektionen in Queens und Brooklyn aufgetreten, nicht in Manhattan. Wir haben das nirgendwo in den Nachrichten gesehen.
9. Der Absatzmarkt befindet sich nicht mehr im freien Fall, der durch die Abriegelung entstanden ist. Die schwebenden Verkäufe haben eine Kehrtwende vollzogen und sind im September erheblich gestiegen, da der Markt die eigentliche Talsohle durchschritten hat.

Höflichkeitstafeln von Urbardigs

Unsere derzeit beste Auswahl:

 

Dieses preisreduzierte übergroße 2-Schlafzimmer-Haus in der East Village ursprünglich als Neubau für 400.000 Dollar mehr als den Listenpreis verkauft, der 2017 bei 3,4 Millionen Dollar lag. Dies ist ein Boutique-Gebäude aus dem Jahr 2015 mit erstaunlichen Flügelfenstern. Erfahren Sie mehr darüber.

Straße 20 West 53 - Einheit 22A
$4.750.000 / $2.748 pro ft²
Reduziert $600.000 / Verkauft für $5,7 Millionen im Jahr 2017

2 Betten / 2,5 Bäder / 1.728 ft²
Wartung: $3.792 / R.E. Steuern $2.414

Live at the Baccarat Hotel and Residences, eines der besten Hotels in New York City. Der ursprüngliche Besitzer zahlte 5,7 Millionen Dollar für diese Wohnung, daher sind sie sehr motiviert, einen Rabatt von 1 Million Dollar zu erhalten. Erfahren Sie mehr darüber.

540 West 28 West Street - Einheit 3A
$885.000 / $1.560 pro ft²

Studio / 1 Bad / 567 ft²
Unterhalt: $606 / R.E. Steuern $629

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Ein anderer NYC-Sommer 

Um diese Jahreszeit gebe ich gewöhnlich ein Update der Manhattan Market Reports für das 2. Q2 2020 ist jedoch ein völlig anderes Tier, da der Immobilienmarkt in Manhattan für 12 der 13 Wochen, die das 2. Quartal ausmachen, geschlossen war. 

Für diejenigen, die nicht wissen, was in NYC vor sich ging: Am 23. März 2020 ging NYC in den Lockdown-Modus und tauchte 90 Tage später, am 22. Juni 2020, wieder auf. Während dieser Zeit waren keine physischen Vorführungen erlaubt. Die Lagerbestände gingen während der Krise erheblich zurück, da die Verkäufer Objekte aus dem Markt nahmen oder die Notierung verzögerten. Jetzt sind die Immobilien jedoch wieder auf dem Markt, wobei der Bestand im Vergleich zur gleichen Zeit des Vorjahres um 8% gestiegen ist.  

Der Markt der letzten Monate kehrt langsam zurück, aber noch nicht unbedingt auf ein normales Niveau. Seit der Wiedereröffnung vor 5 Wochen haben wir gesehen:

• 84% der unterzeichneten Verträge lagen unter dem 3-Millionen-Dollar-Segment.
• Eine überraschende Dringlichkeit bei einigen dieser Käufer, da sie wissen, dass NYC bald wieder zu einem gewissen Schein der Normalität zurückkehren wird. 

• Im oberen Marktsegment ist nicht viel los, da viele Menschen noch immer in ihren Sommerhäusern wohnen und Reisebeschränkungen gelten.
• Die Hypothekenzinsen erreichten ein Rekordtief (unter 3%), da die Fed den Zinssatz auf Null senkte.
• Insgesamt deuten die Indikatoren auf eine Preisgestaltung hin, die 8-10% unter dem Niveau vor dem Covid liegt, jedoch nicht in allen Preissegmenten. 
• Bei Neuentwicklungen liegen die kombinierten Schließungskosten und Preissenkungen je nach Projekt bei etwa 8-12%. 
• Die größten Preisnachlässe gab es im High-End-Markt, wo einige Entwickler ihre Angebote neu gepreist haben und den Großteil der Schließungskosten des Käufers übernehmen, was sehr attraktive Anreize bietet, jetzt Geschäfte abzuschließen.  
• Wiederverkäufe ab 5 Millionen USD erhalten Woche für Woche keine Anfragen zur Ausstellung. Daher müssen seriöse Verkäufer einer größeren Immobilie bereit sein, mindestens 10 % und wahrscheinlich noch mehr Rabatte gegenüber den Preisen vor dem COVID zu gewähren. 
• Die Rabatte nehmen mit sinkenden Preisen ab, wobei nur wenige Rabatte, wenn überhaupt, unter die 1-Million-Dollar-Marke fallen.

Vermietungen:

• Obwohl der Mietbestand hoch ist, verzeichnet der Markt auch einen stetigen Strom von unterzeichneten Mietverträgen, insbesondere bei 10.000 USD pro Monat und darunter. Wenn auch mit Rabatten! 

Wie geht es weiter?

Wir befinden uns noch im Anfangsstadium einer neuen Realität, aber in Bezug auf COVID ist New York City heute eine sicherere Wahl als 80% des Landes!  

Wenn New York seine Sicherheitsprotokolle einhalten und Virusinfektionen niedrig halten kann und es weiterhin sehr positive Nachrichten über Impfversuche und therapeutische Medikamente (wie Remdesivir) gibt, dann deutet die Geschichte darauf hin, dass sich die Immobilien in NYC schnell erholen werden.  

Im Moment haben wir den Höhepunkt der Ungewissheit, der für NYC der Zeitrahmen April/Mai war, hinter uns gelassen, so dass vielleicht die besten der besten Geschäfte hinter uns liegen. Aber wir glauben, dass die Käufer die nächsten 4-5 Monate haben werden, um ebenfalls großartige Angebote zu erhalten. Sobald es einen Impfstoff gibt, von dem bekannt ist, dass er funktioniert, und die Chancen stehen gut, dass wir im Herbst einen solchen Impfstoff sehen werden, wird New York City besser denn je zurückkehren. 

Haben Sie Fragen? Planen Sie eine Zeit für ein Gespräch mit mir. 

Genießen Sie Ihren Sommer! 

Anthony

Die Auswirkungen des Coronavirus auf die Immobilienpreise in Manhattan

Inmitten dieser beispiellosen globalen Krise haben wir mehrere Fragen zu den Auswirkungen von COVID-19 auf die Immobilienmarktpreise in Manhattan erhalten. Ich hoffe, dass alle in dieser turbulenten Zeit sicher und gesund bleiben. Während die Jury darüber berät, wie es weitergeht, hier die neuesten Informationen zum NYC-Immobilienmarkt.

Ende März wurde New York City in ein "medizinisch bedingtes Koma" versetzt, um der Krise im öffentlichen Gesundheitswesen zuvorzukommen. Infolgedessen wurde der New Yorker Immobilienmarkt zeitlich völlig eingefroren, wobei in den letzten zwei Monaten nur minimale Aktivitäten für neue Verträge zu verzeichnen waren. Die physische Vorführung von Eigentumswohnungen, Wohnungen und Häusern in Manhattan wurde vom Staat New York verboten. Und New York City ist seit Mitte März so gut wie komplett eingefroren. Die Geschäfte, die bereits vor dem Ausbruch der Pandemie in Arbeit waren, konnten jedoch praktisch abgeschlossen werden, und die Banken haben weiterhin Hypotheken finanziert. 

Es ist jetzt Mitte Mai, und New York liegt einen Monat nach dem Höhepunkt der Krise und ist aus seinem selbstverschuldeten Koma erwacht. Dank der Führung des New Yorker Gouverneurs Andrew Cuomo hat New York die Kurve erfolgreich abgeflacht und schafft den Weg aus der Krise. Wir sind zwar noch nicht zu 100 % aus dem Gröbsten heraus, aber eine schrittweise Wiedereröffnung ist für die nächsten Wochen und Monate geplant. Viele Eigentumswohnungen in Manhattan werden ihr Moratorium für Ein- und Auszüge zum 15. Mai aufheben, und wir erwarten, dass das Moratorium für Ausstellungen irgendwann im Juni aufgehoben wird. 

Wenn man in den Rückspiegel zum Januar und Februar 2020 schaut, so ist die Vertragsaktivität im Vergleich zu den gleichen Zeiträumen des letzten Jahres um 15% gestiegen, was verspricht, dass das Frühjahr 2020 eine sehr solide Verkaufssaison wird. Leider ist dies nicht mehr der Fall! Gegenwärtig schrumpfte der zum Verkauf stehende Bestand an Eigentumswohnungen und Genossenschaften dramatisch, so dass nur noch 5.000 Einheiten zum Verkauf stehen, was 50% unter dem üblichen Lagerbestand der Frühjahrsverkaufssaison liegt. Sogar die Berechnung der Markttage, bei der die Anzahl der Tage gezählt wird, an denen eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird, wurde von den Angebotsportalen eingefroren, da diese Berechnung bedeutungslos geworden ist, nachdem das Moratorium für die Ausstellung von Immobilien umgesetzt wurde. Welche Auswirkungen hatte dies also auf die Immobilienpreise in Manhattan?

Obwohl es verfrüht ist, aus den Auswirkungen des Virus auf die Immobilienpreise in Manhattan Rückschlüsse zu ziehen, stellte der ehemalige Vorsitzende der Federal Reserve Bank, Ben Bernanke, fest, dass dieser wirtschaftliche Stillstand eher einer Naturkatastrophe als einer wirtschaftlichen Depression gleichkommt. Dies ist nicht das Ergebnis eines Zusammenbruchs in einem Finanzsystem wie 2008 oder der Großen Depression. Die Banken sind stark und gut kapitalisiert. Glücklicherweise hat die Fed schnell auf monetäre und die Regierung schnell auf fiskalische Stimuli reagiert. 

Der Silberstreifen in all dem ist, dass die Immobilienpreise in NYC von den rekordtiefen Zinssätzen und der quantitativen Lockerung in Rekordhöhe profitieren werden. Die Vermögenspreisinflation ist der beabsichtigte Zweck der quantitativen Lockerung, auch wenn es einige Zeit dauern kann, bis sich die Gelegenheit dazu bietet. Ungeachtet des Niveaus der Immobilienpreisinflation in Manhattan aufgrund dieses rekordverdächtigen QE-Anreizes ist NYC letztlich immer noch eine der Top-Städte weltweit, und die Menschen brauchen immer noch Wohnungen, um sie entweder zu kaufen oder zu mieten. 

Letztlich handelt es sich um ein Gesundheitsproblem, das gelöst werden kann, insbesondere jetzt, da sich alle auf das Problem von Covid 19 konzentrieren. 

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6 Dinge, die Sie über den NYC-Immobilienmarkt im Februar dieses Jahres wissen sollten

1. Signifikante Zunahme der Verkaufsaktivitäten gegenüber dem letzten Jahr

• Schwebende Verkäufe um 17% gestiegen - Gesamtmarkt
• Ausstehende Verkäufe um 25% gestiegen - $600K - $1 Million  
• Ausstehende Verkäufe steigen um 21% - $1 Million bis $2 Millionen 

Dies zeigt, dass die Verkaufsaktivität im Vergleich zum letzten Jahr, das in Bezug auf die Aktivität den Tiefpunkt des Marktes darstellte, deutlich gestiegen ist. Immobilien in den unteren Preissegmenten unter 2 Millionen Dollar erleben den größten Aufschwung. Wir stellen endlich fest, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt, was wir in NYC schon lange nicht mehr gesehen haben. Die in Manhattan unterzeichneten Verträge sind im November 2019, Dezember 2019, Januar 2020 und Februar 2020 zweistellig gestiegen. Ein vorlaufender Indikator, eine anhaltende Steigerung der Aktivität bei den Vertragsunterzeichnungen, geht normalerweise einer Preisaktion voraus. Im Januar, einem ungewöhnlich schwachen Monat, wurde eine beeindruckende Zahl von Vertragsunterzeichnungen verzeichnet, was im kältesten Monat des Jahres nicht üblich ist. 

Anekdotenhaft ist uns aufgefallen, dass, wenn wir andere Makler anrufen, um Termine zu vereinbaren, mindestens 25% der Zeit, in der diese Einheiten bereits akzeptierte Angebote haben. Nichts ist so wie vor 12 Monaten. Die Einheiten, die unter Vertrag genommen werden, sind entweder schon eine Weile auf dem Markt und haben mehrere Preissenkungen durchlaufen, oder neue Einheiten, die von Anfang an korrekt bepreist waren. Auch im letzten Fall sehen wir vollgepackte offene Häuser und einige Bieterkriege (ein Überbleibsel aus einer anderen Ära).

2. Aktivität auf dem Luxusmarkt verstärkt sich bei den Rabatten

Preisnachlässe in ganz New York führen dazu, dass Geschäfte abgeschlossen werden, und im Januar sahen wir einen mittleren Rabatt von 6,4 % (eine hohe Rate für New York), was zeigt, dass die Verkäufer kapituliert haben und die Geschäfte nicht zustande kommen. Während der höchste Anstieg der Verkaufsaktivitäten bei Einheiten unter 3 Millionen USD zu verzeichnen war, konnten wir auch im oberen Segment eine gewisse Verbesserung feststellen. 

So heißt es beispielsweise im Olshan-Bericht: "In der vergangenen Woche wurden zwanzig Verträge über 4 Millionen Dollar und mehr unterzeichnet, die dritte Woche in Folge mit 20 oder mehr Verkäufen. Der durchschnittliche Preisrückgang gegenüber dem ursprünglichen Angebotspreis betrug 18%, ein Gesamtpreis, der durch die Top-2-Verkäufe verzerrt wurde".

"Die durchschnittliche Zahl der Markttage lag bei 803, eine Gesamtzahl, die erhöht wurde, weil die Hälfte der Immobilien von Bauträgern verkauft wurde und seit Jahren auf dem Markt war. Das war die höchste Gesamtzahl, die dieser Bericht jemals verzeichnet hat, seit wir im Jahr 2012 begannen, diese spezielle Statistik zu verfolgen.

Die Käufer des Central Park: Wenn Sie den Markt in der Billionaire's Row und im Central Park beobachtet haben, gibt es da draußen Möglichkeiten. Jetzt ist vielleicht die Zeit, einzuspringen, bevor der Markt sich dreht. Zum Beispiel kann jemand, der im Trump International Hotel and Tower wohnen möchteColumbus Circle, für $3.300 pro Quadratfuß (siehe unten) ein großartiges 3-Zimmer-Haus mit direktem Blick auf den Central Park erwerben. DJT wird nicht für immer Präsident bleiben, und dieses Gebäude wird sich irgendwann wieder erholen. Darüber hinaus haben wir starke Rabatte gesehen bei One57 und Time Warner Building ebenfalls, obwohl der Preis für den direkten Blick auf den Central Park in diesen und anderen Ultra-Luxus-Gebäuden bei etwa 4.500 Dollar pro Quadratfuß liegt. 

Beachten Sie, dass wir immer wieder von Käufern in diesem Segment hören, dass sie hören, dass mehr Inventar auf den Markt kommt. Während dies für andere Nachbarschaften der Fall sein mag, gibt es keine neuen Gebäude, die in die Billionaire's Row kommen. Darüber hinaus ist der Lagerbestand unter 20 Millionen Dollar mit ungehinderter Sicht auf den Central Park begrenzt, da die meisten dieser Gebäude einen durchschnittlichen Verkaufspreis von über 30 Millionen Dollar haben. 

3. Neue Entwicklungen vs. Wiederverkäufe

Neue Entwicklungen, deren Preis vor 2-3 Jahren festgesetzt wurde, hinken auf dem Markt hinterher, und der Grund dafür ist, dass es eine Diskrepanz zwischen den Entwicklern und ihren Banken und Investoren gibt. 

Was wir unseren Käufern sagen: Es gibt tonnenweise Gelegenheiten auf dem Wiederverkaufsmarkt mit Grundstücken zu Preisen zwischen $1.100 pro sq. ft. und $1.800 pro sq. ft. 

Natürlich gibt es Möglichkeiten im Segment der Neuerschließung, und in einigen Gebäuden wurden Rabatte von 15% gewährt. Viele dieser Gebäude, in denen Sie zweistellige Rabatte sehen, wurden jedoch schon vor Jahren eingeführt. Im Gegensatz dazu haben wir Gebäude gesehen, die 2019 mit Preisen auf den Markt gebracht wurden, die den aktuellen Markt widerspiegeln, die nur wenige Nachlässe von niedrigen Angebotspreisen bieten, aber immer noch viele der Schließungskosten der Käufer in die Höhe treiben.

Der Markt ist sehr preisempfindlich und dollarmotiviert. Es ist bekannt, dass ein Schatteninventar existiert. Dabei handelt es sich um Einheiten, die von unrealistischen Verkäufern vom Markt genommen wurden, oder um neue Entwicklungsprojekte in Randbezirken. Die Käufer sind heutzutage sehr versiert und wissen, wie man einen guten Wert erkennen kann. Wenn Sie sie in den letzten 5 Jahren gekauft haben und jetzt versuchen, sie zu verkaufen, sind Sie wahrscheinlich unter Wasser oder in der Gewinnzone. Bereiten Sie sich daher auf eine holprige Fahrt vor. Mit Tricks und Kniffen - es gibt viele - lässt sich eine überteuerte Immobilie nicht verkaufen.

Neue Entwicklungen Immobilien zum Verkauf

Neueste Wohnungen in Manhattan zu verkaufen

4. Die Mieten sind gestiegen 

Nach einer gewissen Schwäche in den letzten Jahren sind die Mietpreise im Jahresvergleich deutlich gestiegen. Vom echten Geschäft - Während die Wohnungsjäger versuchen herauszufinden, was um alles in der Welt mit den Maklergebühren los ist, haben sie nun andere Neuigkeiten, die ihnen eine Pause gönnen: Die Mieten waren im letzten Monat in allen drei Bezirken, über die der Marktbericht von Douglas Elliman berichtet, um 5 bis 6 Prozent höher als ein Jahr zuvor.

5. Hypothekenraten

Die Hypothekenzinsen sind seit der gleichen Zeit im letzten Jahr stark gefallen und liegen nahe einem Rekordtief. Der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken lag bei 3,65%, während der Aktienmarkt mit über 26.900 fast ein Rekordhoch erreichte. Zum Vergleich: In den letzten 30 Jahren lag der gleiche Hypothekarzins im Durchschnitt bei 6,25%. In den letzten 10 Jahren war der Zinssatz nur zweimal niedriger, und zwar im September 2016 mit einem Tief von 3,42% und im November 2012 mit einem Tief von 3,32%.

Es ist unwahrscheinlich, dass die Raten noch viel niedriger ausfallen können, da wir uns bereits in der Nähe historischer Tiefststände befinden. Wir empfehlen daher unseren Kunden, sich jetzt zu refinanzieren oder ihre neuen Immobilienkäufe zu finanzieren, um von diesem Phänomen künstlich niedriger Hypothekenzinsen zu profitieren, bevor es zu spät ist. 

5. Coronavirus und ausländische Käufer 

Auch wenn es noch zu früh ist, um zu bestimmen, welche Auswirkungen die Gesundheitsfürsorge auf den Immobilienmarkt haben könnte, sollte darauf hingewiesen werden, dass der New Yorker Immobilienmarkt durch inländische Käufer verankert wurde und Ausländer so gut wie abwesend waren. Festlandchinesische Käufer sind seit 2016 auf dem NYC-Markt abwesend, Europäer sind abwesend, da ihre Währung über einen längeren Zeitraum hinweg niedrig war. Lateinamerikaner und Brasilianer fehlen weitgehend, da ihre Währungen abgewertet wurden.

Daher erwarten wir nicht, dass sich dies in naher Zukunft negativ auf den NYC-Markt auswirken wird. Sollte der Dollar fallen und die Angst vor dem Gesundheitswesen nachlassen, könnte der Markt abheben. Schließlich könnten bestimmte asiatische Länder begrenzte Investitionsmöglichkeiten sehen, während die Behörden versuchen, die Ausbreitung einzudämmen, was zu mehr Investitionen in New York City, einem risikofreien Ort, führen könnte. 

Warum jetzt der richtige Zeitpunkt ist, in den Manhattan Condo Market zu investieren

Warren Buffett sagte es am besten: "Preis ist, was man zahlt, Wert ist, was man bekommt . . . Es ist weise, ängstlich zu sein, wenn andere gierig sind, und gierig, wenn andere ängstlich sind".

Einige der jüngsten Berichte über Immobilien in New York City haben einige Menschen in Angst versetzt. Wenn wir uns das Gesamtbild und die Gesamtstatistiken in diesen Berichten anschauen, wird ziemlich klar, warum diese Menschen Angst haben, aber man muss tiefer graben, um die ganze Geschichte zu verstehen.

Die Käufer von Eigentumswohnungen in Manhattan blieben im 3. Quartal 2018 aufgrund von Bedenken hinsichtlich des neuen Steuergesetzes (FN1), das Ende 2017 umgesetzt wurde, trotz einer sehr starken Wirtschaft, eines rekordverdächtigen Aktienmarktes und immer noch relativ niedriger, wenn auch rasch steigender Zinssätze, vorsichtig.

Manhattan-Immobilien sind selten auf einem Käufermarkt zu finden, wenn Sie also an einer sicheren langfristigen Investition interessiert sind, ist jetzt vielleicht der richtige Zeitpunkt zum Kauf. Dies wird sich nicht über einen längeren Zeitraum erstrecken oder sich in nächster Zeit wiederholen. Tatsächlich begann im Laufe des dritten Quartals das obere Ende des Marktes (>5 Mio. USD), das 2016 eine Korrektur einleitete, sich etwas zu erholen, wie weiter unten erörtert wird.

Schlagzeilen erzählen nicht die ganze Geschichte

Die Schlagzeilen über das Quartal waren zwar besorgniserregend, aber sie erzählen nicht die ganze Geschichte. Wir müssen uns ansehen, was heute auf dem Markt geschieht und nicht vor 1, 2 oder 8 Quartalen, worauf sich die vierteljährlichen Marktberichte normalerweise konzentrieren. Wenn man sich die Zahl der in diesem Quartal unterzeichneten Verträge, einen Frühindikator, ansieht, dann war dieses Quartal ungefähr gleich wie das gleiche Quartal des Vorjahres.

• Die in Manhattan unterzeichneten Verträge zeigten einen leichten Rückgang um 1% gegenüber der Zahl der im dritten Quartal 2017 unterzeichneten Verträge.

• Das Segment mit den besten Ergebnissen in Bezug auf die unterzeichneten Verträge lag bei 5 bis 10 Mio. USD (ein Anstieg von 30 % bei den unterzeichneten Verträgen, der in erster Linie auf die Verkäufe bei zwei neuen Erschließungen The Belnord und auf Platz 100 E 53 zurückzuführen ist).

• Das zweitbeste Segment war das der Eigenheime mit einem Preis von über 10 Mio. USD, in dem die Aktivität um 10% zunahm.

• Wir werden zwar nicht wissen, für welche Einheiten unter Vertrag stehen, aber die Preise für diese Einheiten werden letztlich bis zu ihrem Abschluss und ihrer Erfassung gehandelt werden, was noch viele Monate dauern könnte, aber die Wiederbelebung der Aktivität nach einem längeren Schlummer ist beruhigend. Sicherlich spielten Rabatte bei diesen Verkäufen eine Rolle.

Abgeschlossene Verkäufe im 3. Quartal 2018 zeigen jedoch ein anderes Bild. Wenn Sie die abgeschlossenen Verkäufe betrachten, beurteilen Sie nur Einheiten, die im Quartal abgeschlossen wurden, unabhängig davon, wann der Vertrag unterzeichnet wurde. Im Falle von Neuentwicklungen hätte das in einigen Fällen vor 3 Jahren sein können. Daher können Informationen über abgeschlossene Verkäufe etwas datiert sein, obwohl sie immer noch gute Informationen zur Erfassung von Trends darstellen.

• Insgesamt gingen die Schließungen in Manhattan um 8% zurück (obwohl sie gegenüber Q2 2018 um 5% gestiegen sind)
• Die Neuentwicklung schloss den Verkauf mit einem Rückgang von 37% ab. Dies führte dazu, dass einige Bauträger bei Neubauten, die zu Beginn oder außerhalb der nachgefragtesten Wohngegenden überteuert waren, erhebliche Preisnachlässe für Neubauten gewährten. Die Kerngruppe berichtete, dass der durchschnittliche Preisnachlass für Neubauten in diesem Quartal mit 14% fast rekordverdächtig hoch war, gegenüber 8% im letzten Jahr.
• Käufer, die von den hohen Preisen für Neubauten abgetrieben wurden, wandten sich dem Wiederverkauf von Eigentumswohnungen zu, die um 2% stiegen, während der Verkauf von geschlossenen Coop-Wohnungen um 8% zurückging.
• Der Lagerbestand ist im Quartal mit 13% deutlich gestiegen, was in Zukunft zu längeren Vermarktungszeiten führen wird.
• Der Bestand an Wiederverkaufskästen stieg mit 26% am stärksten, während der Bestand an Wiederverkaufswohnungen um 4% zunahm. Der Bestand an Neubauten ging um 5% zurück.
• Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung betrug 2,66 Millionen Dollar, was einem Rückgang von 2,3% entspricht. Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß für den Wiederverkauf von Eigentumswohnungen ging um 5% zurück.  
• Der Durchschnittspreis für eine Neuerschließung betrug 4,33 Millionen US-Dollar, während der Preis für eine Neuerschließung pro Quadratfuß um 4% stieg.
• Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß für den Luxusmarkt (Top 10% der Verkäufe) stieg um 2,7% und die Eintrittsschwelle für Luxusgüter fiel auf 3,85 Millionen Dollar.

Bildnachweis: 111 Murray

Das Makro-Umfeld

• Dow und NASDAQ sind hoch im Kurs. Gewinnmitnahmen können die Kurse durchaus fallen lassen, aber ungeachtet der Gespräche über internationale Handelskriege sind die Aktien hoch, und Gewinnmitnahmen sehen sehr attraktiv aus.
• Die Arbeitslosenquote ist gesunken, und die USA haben statistisch gesehen Vollbeschäftigung. Vollbeschäftigung fördert die Ausgaben. Die Ausgaben der Verbraucher generieren mehr Gewinne für die Aktionäre.
• Die Deregulierung ist in vollem Gange, so dass die Unternehmensentwicklung mit großer Wahrscheinlichkeit weiter nach oben gehen wird.
• Es gibt keine Kreditblase, aber der Vorsitzende der Fed sagt, dass die Zinssätze bis 2019 schrittweise steigen werden. Höhere Zinssätze ermutigen Käufer, Festzinshypotheken eher früher als später aufzunehmen.
• Hohe Wachstumsraten in der gesamten Wirtschaft führen dazu, dass sich die Menschen fragen, wie lange das alles noch anhalten wird, so dass sich viele mit größeren Anschaffungen zurückhalten. Wirtschaftswissenschaftler sagen heute, dass es am Horizont keine Kreditblase gibt, so dass die konsumgetriebene Wirtschaft gesund aussieht.

Warum wir Vertrauen in den NYC-Markt haben

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wir der Meinung sind, dass dies ein ziemlich guter Käufermarkt ist, insbesondere im Vergleich zu 2008.

• Da die Verkäufer endlich verhandeln, haben die Käufer jetzt Macht
• Das Interesse ist historisch gesehen relativ gering
• Die Wirtschaft boomt
• Deregulierung ist in vollem Gange
• Niedrigste Arbeitslosigkeit seit 69 Jahren
• New York City hat das höchste Beschäftigungsniveau seit 50 Jahren, und die Industrie in New York City ist heute über das Finanzwesen hinaus gut diversifiziert.
• Keine Kreditblase wie 2008; Banken haben strenge Anforderungen und gehen ihrer Sorgfaltspflicht nach
• Die Unternehmensgewinne waren noch nie höher, insbesondere mit der neuen niedrigen Quote von 21%.
• Überbauung in städtischen Märkten wird im Allgemeinen schnell absorbiert

Die detaillierten Zahlen lassen darauf schließen, dass der Immobilienmarkt in New York City stark ist. Die meisten Menschen werden die allgemeinen Berichte lesen, aber der scharfsinnige Käufer wird auf Immobilienspezialisten hören. Um Warren Buffett zu paraphrasieren, sagte Warren Buffett, wenn andere ängstlich sind, könnte dies genau der richtige Zeitpunkt sein, um in NYC zu kaufen.

Die Auswirkungen des neuen US-Steuerrechts in Manhattan 

Das neue US-Steuergesetz, das am 1. Januar 2018 in Kraft getreten ist, hat in den Medien für viel Lärm gesorgt. Wenn man sich jedoch das Kleingedruckte anschaut, wird das Gesetz für Unternehmen und Immobilieninvestoren, einschließlich ausländischer Käufer, ein Segen sein. Für derzeitige Hausbesitzer, insbesondere in Manhattan, ist es etwas komplizierter.

In Manhattan schuf die Unsicherheit über die letztendlichen Auswirkungen des neuen Gesetzes, das die staatlichen und lokalen Steuerabzüge begrenzt und die Höhe der abzugsfähigen Zinsen für Eigenheime von 1 Million Dollar auf 750.000 Dollar reduziert, einen nervösen Markt und spiegelt sich in den jüngsten Marktberichten für das erste Quartal wider, die laut Corcoran einen Rückgang der Aktivitäten im ersten Quartal um 10% zeigen. Die Volumenschwäche wurde in allen Preissegmenten festgestellt, besonders aber im oberen Preissegment. Die Verkaufsaktivität im 2. Quartal scheint sich zu erholen.

Um die negativen Auswirkungen des Steuergesetzes abzuschwächen, hat Gouverneur Cuomo erhebliche Anstrengungen unternommen, um die Steuervorschriften der Bundesstaaten zu ändern. Wir gehen davon aus, dass eine gewisse Unsicherheit auf dem Markt bestehen bleibt, was die Käufer für die nächsten Monate in die Pflicht nehmen wird, zumindest bis sich die Wirtschaft wieder aufheizt, ein erwartetes Nebenprodukt der Steuerreform.

Erwähnenswert ist jedoch, dass es vielen Luxusgebäuden in erstklassigen Innenstadtvierteln wie NoHo, SoHo West Village und TribecaFlatiron sowie dem Kern des Upper West Side, zum Beispiel, recht gut geht. Gut gepreiste Eigentumswohnungen entwickeln sich immer noch schnell, die ausstehenden Verkäufe sind im Vergleich zum Vormonat und zum Vorjahr gestiegen, und wir sehen immer noch, dass 20 % der Geschäfte über dem Verkaufspreis abgeschlossen werden, eine nicht unbedeutende Zahl.

Bericht über Hauspreise in Manhattan 

Die US-Wirtschaft und insbesondere New York City haben Anfang 2018 eine starke Wirtschaftsleistung erlebt.  

• Die Beschäftigung in New York City stieg auf ein Allzeithoch von 4,426 Millionen Menschen. NYC hat seit 2009 702.000 Arbeitsplätze hinzugewonnen, ein Zuwachs von 18,9%, der höchste Zuwachs seit dem Zweiten Weltkrieg und viel höher als die Nation, die 11,5% neue Arbeitsplätze geschaffen hat. Technologie-, Medien-, Gesundheits- und Tourismusunternehmen waren die Branchen, die in den letzten 10 Jahren die meisten Neueinstellungen verzeichneten.
• Der Dow-Jones-Durchschnitt ist seit einem Jahr um 25% gestiegen und liegt nun bei 25.000. Da fast alle Unternehmen für 2017 berichteten, gaben 75 % der Unternehmen an, dass ihre Gewinne im vierten Quartal über den Erwartungen lagen.
• Im Februar stieg die Zahl der Arbeitsplätze um 313.000 und übertraf damit die Erwartungen um 100.000, während die Arbeitslosenquote bei niedrigen 4,1% lag.

Wir erwarten im weiteren Verlauf des Jahres positivere Auswirkungen der neuen Steuerreform und eine mögliche Steuerreform der Phase II zur Senkung der Kapitalertragssteuern. Bleiben Sie dran...

Marktbericht Manhattan

Der Kernmarkt für Eigentumswohnungen in Manhattan ist nach wie vor stark und aktiv. Rekordhohe Aktienmärkte, günstige und leicht verfügbare Finanzierungen und Klarheit haben den Markt vorangetrieben. Vor einem Jahr herrschte große Unsicherheit bezüglich der US-Wahl, die Zinssätze wurden vorzeitig in die Höhe getrieben und alle waren von Brexit schockiert. Ausgewählte Statistiken für Q3 2017:

• Unterzeichnete Verträge für Eigentumswohnungen zwischen $1M - $3M stiegen im Jahresvergleich um 11% an
• Unterzeichnete Verträge über Eigentumswohnungen zwischen $3M - $5M stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 8%. 
• Der Markt für ultra-luxuriöse Eigentumswohnungen ($10M+) hat jedoch weiterhin Gegenwind, obwohl in diesem Quartal die Zahl der unterzeichneten Verträge >$10M um 12% gestiegen ist.
• Wiederverkäufe - $1.774 Durchschnittspreis psf
• Neue Entwicklungen - $2.320 Durchschnittspreis psf
• Luxus - $2.780 Preis psf, mit einem Einstiegspreis für Luxus (Top 10% des Umsatzes) von $4,1 Millionen.

Wie hoch sind die Wiederverkaufsbestände auf dem Immobilienmarkt in Manhattan?

"Buyers - A hat bereits eine Preiskorrektur stattgefunden, und im Laufe des letzten Jahres oder so hat der breitere Markt Anzeichen einer Stabilisierung und Normalisierung gezeigt. Wenn Sie ein echtes Kaufbedürfnis haben und die richtige Immobilie finden, nutzen Sie diese langsame Phase für jeden Hebel, den Sie unter negotiations - you bekommen können. Man weiß nie, wann ein Verkäufer genug hat und bereit ist, dieses Gebot zu schlagen.

Lesen Sie den vollständigen Artikel unter: medium.com

Wir stimmen mit Urban Digs überein. Der EE-Markt in Manhattan hat bereits korrigiert, insbesondere im Luxussegment, und die Käufer haben jetzt mehr Einfluss als in den Jahren 2014 bis 2016. Wir erwarten, dass diese Hebelwirkung auch 2018 anhalten wird, da Verwirrung über neue Steueränderungen herrscht. Wir haben jedoch festgestellt, dass das Angebot an Wiederverkaufsbeständen nach wie vor gering ist. 

Wir haben uns das Angebot an Wiederverkaufsbeständen in vier erstklassigen Nachbarschaften angesehen, die bei unseren wichtigsten Hauskäufern und Investoren beliebt sind: TribecaChelsea, Upper East Side und Upper West Side. Wir haben uns das Segment von $5 - $10 Millionen, das Segment von $2 - $5 Millionen und das Segment von $1 - $2 Millionen angesehen. 

Von allen zum Verkauf stehenden Immobilien in Manhattan im Segment zwischen 5 und 10 Millionen Dollar gab es nur 17 Wiederverkaufseinheiten zum Verkauf in Tribeca, 8 Wiederverkaufseinheiten zum Verkauf in Chelsea, 5 Wiederverkaufseinheiten zum Verkauf in der Upper East Side, und 4 Wiederverkaufseinheiten zum Verkauf in der Upper West Side. Das sind insgesamt 34 Wiederverkaufseinheiten in diesen vier Stadtvierteln, die einen großen Teil der Insel Manhattan abdecken. 

Von allen zum Verkauf stehenden Immobilien in Manhattan im Segment zwischen 2 und 5 Millionen Dollar gab es nur 22 Wiederverkaufseinheiten in TribecaManhattan, 15 in Chelsea, 21 Einheiten in Upper East SideChelsea und 32 Einheiten in Manhattan Upper West Side (einschließlich Riverside). Das sind nur 90 Einheiten im 2- bis 5-Millionen-Dollar-Segment in diesen vier Stadtvierteln.  

Auf dem Einstiegsmarkt gab es von allen zum Verkauf stehenden Immobilien in Manhattan zwischen 1 und 2 Millionen Dollar nur 2 Wiederverkaufseinheiten in Tribeca, 11 Wiederverkaufseinheiten in Chelsea, 15 Wiederverkaufseinheiten in den Upper East Side und 19 Wiederverkaufseinheiten in den Upper West Side. Das sind insgesamt 47 zum Verkauf stehende Wiederverkaufseinheiten im Segment von 1 bis 2 Millionen Dollar in diesen vier großen Stadtvierteln. 

Wie Urban Digs feststellte, ist es wahr, dass die Verkäufer heutzutage zwar aufgeschlossener für Verhandlungen sind, insbesondere im Vergleich zu 2014 - 2015, aber das Angebot an guten Wiederverkaufswohnungen ist immer noch relativ gering. Und Neubauten werden mit einem hohen Aufschlag verkauft. Wenn wir anfangen, uns auf die besten Manhattan-Immobilien zu beschränken, die zum Verkauf stehen, durch besondere Gebäude, Exponierung, diejenigen, die nicht überteuert sind, sinkt die Zahl der guten Optionen erheblich. Wenn Sie also ein Käufer sind, der Wohnungsbedarf hat oder auf der Suche nach Investitionen ist, sollten Sie diese kurze Angebotsgeschichte im Hinterkopf behalten. 

www,belamorenastore.com

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Diagramme mit freundlicher Genehmigung von UrbanDigs

Manhattan Market Update Q4|2017

Das vierte Quartal des Immobilienmarktes in Manhattan im Jahr 2017 lässt sich am besten als stabil beschreiben, wobei die letzten drei von vier Quartalen einen Anstieg der abgeschlossenen Verkaufsaktivitäten aufweisen. 2017 war ein wesentlich besseres Jahr als 2016, obwohl die Zahl der Vertragsabschlüsse im Quartal im Jahresvergleich deutlich zurückgegangen ist, was in erster Linie auf nicht marktbezogene Faktoren wie die Steuerreform und das politische Klima zurückzuführen ist.

Bei näherer Betrachtung der Eigentumstypen sehen wir jedoch erhebliche Unterschiede. Das Segment der Wiederverkaufsgenossenschaften war das aktivste mit einem Umsatzwachstum im dritten Quartal in Folge. Die unterzeichneten Verträge für den Wiederverkauf von Eigentumswohnungen wurden jedoch durch die anhaltend hohen Preise beeinträchtigt, und bei den Verkäufen von Neubauprojekten, die abgeschlossen wurden, war aufgrund des derzeitigen Zyklus und des Zeitplans der Bauträger ein Rückgang von 12% zu verzeichnen. Vor diesem Hintergrund und der Unsicherheit im Zusammenhang mit der neuen Steuerreform können wir davon ausgehen, dass Immobilien in Manhattan langsam zu einem Käufermarkt werden.

Wiederverkauf von Kondos

• Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß betrug 1.759 US-Dollar, was einer jährlichen Stagnation entspricht.
• Die Zahl der Verkäufe in diesem Markt fiel um 3% auf 929, den niedrigsten Stand seit dem vierten Quartal 2011.
• Die Anzahl der Tage auf dem Markt betrug 116 Tage, was im Jahresvergleich flach ist.
• Der Bestand ging um 4% auf 2.485 zum Verkauf stehende Einheiten zurück.

Die Unsicherheit über die Auswirkungen der Steuerreform im vierten Quartal auf den Sektor des Wiederverkaufs von Eigentumswohnungen führte zu einem Rückgang der Verkaufsaktivitäten und zu pauschalen Preisen. Das zweite Jahr in Folge schnitt der Markt unterdurchschnittlich ab und verzeichnete die wenigsten Verkäufe seit 2011. Der Bestand an verfügbaren Einheiten ging entsprechend zurück, wobei auf breiter Front ein Rückgang um 3% zu verzeichnen war. Viele weisen auf eine Diskrepanz bei der Preisgestaltung hin, da der aktive Bestand im Vergleich zu den abgeschlossenen Verkäufen im vierten Quartal mit einem zweistelligen Aufschlag pro Quadratfuß belastet wurde.

Wiederverkaufs-Kooperationen

• Der Durchschnittspreis für eine Co-op betrug 1,26 Millionen Dollar
• Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß betrug $1.167, was einem Anstieg von 1% gegenüber dem Vorjahr entspricht.
• Die Zahl der Verkäufe auf diesem Markt stieg um 4% auf 1.733 Objekte.
• Die Anzahl der Tage auf dem Markt betrug 88 Tage, ein Rückgang um 5% gegenüber dem Vorjahr.
• Der Bestand stieg um 15% auf 2.824 zum Verkauf stehende Einheiten.

Die Wiederverkaufskooperationen beendeten 2017 als meistverkauftes Immobilienprodukt des Jahres und übertrafen weiterhin andere Optionen, indem sie im dritten Quartal in Folge ihre Verkäufe steigern konnten. Darüber hinaus ging aufgrund der hohen Nachfrage nach Wiederverkäufen von Co-ops die durchschnittliche Verweildauer einer Immobilie auf dem Markt um 5% zurück. Der Markt reagierte darauf, indem er den verfügbaren Bestand um 15% erhöhte.

Neue Entwicklung

• Der Durchschnittspreis für eine Neubau-Eigentumswohnung betrug 3,92 Millionen Dollar.
• Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß lag bei 2.253 Dollar, was gegenüber dem letzten Jahr einen Rückgang um 17% bedeutet, da die Zahl der Abschlüsse im Super- und Ultraluxusbereich zurückging.
• Die Zahl der Verkäufe auf diesem Markt fiel um 12%, von 527 auf 463.
• Der Bestand wuchs um 30 %, so dass jetzt 1.074 Einheiten zum Verkauf stehen.

Wie zu erwarten war, neigen die Zahlen auf dem Markt für Neubau-Eigentumswohnungen dazu, je nach Fortschritt des laufenden Hochbaus zu steigen oder zu sinken. Es wurden keine neuen Gebäude in den 4 Quartal und eine Reihe großer Entwicklungen wie 125 Greenwich und 91 Leonard starteten den Verkauf, wodurch die Bestände um 30% in die Höhe schossen.

Luxus

• Der Durchschnittspreis für eine Luxuswohnung in NYC betrug im vierten Quartal 7,24 Millionen Dollar.
• Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß sank um 12% auf 2.625 Dollar.
• Die Luxusschwelle lag bei 3,882 Millionen Dollar.

Das Luxussegment wird durch die obersten 10% der geschlossenen Verkäufe auf der Grundlage des Preises bestimmt. Der Einstiegspreis, oder "Schwellenwert", fiel um etwa 500.000 $ und endete bei 3,882 Millionen $. Zusätzlich fiel der Durchschnittspreis um 10%, und der Quadratfußpreis fiel um 12%. Diese Rückgänge lassen sich auf eine Verschiebung der Schließungen im Quartal von den Ultra- und Superluxus-Schließungen wie 432 Park, Greenwich Lane und 56 LeonardEnde 2016 auf bescheidenere Luxusgebäude in Randlagen, wie zOne West End .B. 252 East 57 St. Wir haben jedoch einen wettbewerbsintensiveren Markt mit einem erhöhten Lagerbestand erlebt, so dass den Verkäufern kaum eine andere Möglichkeit bleibt, als die Preise zu senken, um die Kundennachfrage zu befriedigen. Dies stellt ein echtes Potenzial für Investoren im Luxussegment dar, da diese Luxuseinheiten niedrig und bewegungsbereit sind.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Markt in Manhattan stabil bleibt und 2017 gesünder war als 2016. Dennoch zeigt der Markt weiterhin Tendenzen, die sich zur Seite des Kunden verlagern oder, mit anderen Worten, zu einem "Käufermarkt" werden. Eine Zunahme des verfügbaren Lagerbestands, neue Entwicklungsprojekte und eine Senkung der Luxusschwelle haben einen Markt geschaffen, auf dem Eigentümer und Entwickler dazu neigen, Preisnachlässe zu gewähren, um mit den schwindenden Verkäufen Schritt zu halten. Wegen der Ungewissheit über die Steuerreform wird 2018 ein gutes Jahr für den Käufer und nicht so gut für den Verkäufer sein. Für diejenigen, die an der Seitenlinie stehen, könnte es ein guter Zeitpunkt sein, in den Markt einzusteigen, bevor die positiven Auswirkungen der Steuerreform von Trump zum Tragen kommen.

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Wie wird sich Präsident Trump auf US-Immobilien auswirken?

Noch nie zuvor hatte Amerika einen Bauträger und Immobilienmakler aus New York City (ja, er hat eine Maklerlizenz aus NYC) im Weißen Haus sitzen. Auch wenn viele von uns mit Trumps Verhalten und politischen Positionen nicht einverstanden sein mögen, ist eines sicher: Trump wird Pro-Eigentum und Pro-Immobilien sein.

Während einige postulierten, dass eine Trump-Präsidentschaft eher ein Ereignis des Schwarzen Schwans als ein Sturz wäre, stiegen heute sowohl der US-Dollar als auch der Aktienmarkt!

Wenn Sie sich fragen, wie sich die Politik von Präsident Trump auf US-Immobilien auswirkt, finden Sie hier Einblicke, wie Trump nach seiner Amtsübernahme wahrscheinlich arbeiten wird.

Wird er Immobilien nutzen, um die Wirtschaft anzukurbeln?

Trump ist ein Bauträger und Immobilienmakler. Er hat selbst sein ganzes Leben lang Immobilien als Investition genutzt und hat gesagt, dass er daran interessiert ist, den Eigenheimbesitz zu fördern. Angesichts der Tatsache, dass es sich bei seinem Familienunternehmen um Immobilien handelt, entweder durch seine eigene Firma, die Trump Organization, oder durch die seines Schwiegersohnes, Kushner Properties, erwarten wir, dass Trump seine Liebesaffäre mit Immobilien fortsetzt.

Was wird mit den Hypothekenzinsen geschehen?

Die Raten werden wohl noch eine Weile niedrig bleiben. "Die Hypothekenzinsen sinken, weil die Anleger sichere Renditen in hypothekenbesicherten US-Wertpapieren sehen, was ihr Vertrauen in die relative Sicherheit des US-Wohnungsmarktes widerspiegelt", schrieb Trulia-Chefvolkswirt Ralph McLaughlin in einer Erklärung am Tag nach der Wahl. "Darüber hinaus wird die Fed wahrscheinlich eine Zinserhöhung im Dezember wegen der globalen Wirtschaftsturbulenzen hinauszögern. Beide Effekte bedeuten einen kurzfristigen Gewinn für die Kreditnehmer, und wir werden wahrscheinlich eine Zunahme der Hypothekenrefinanzierung erleben, wenn die Zinsen weiter fallen".

Wird er die Steuern für Immobilieninvestoren senken?

Die Republikaner behielten die Kontrolle über das Repräsentantenhaus und den Senat. Infolgedessen haben die Republikaner uneingeschränkte Kontrolle über die Zukunft der Steuerpolitik, was bedeutet, dass es einige große Veränderungen geben wird, die sich auf die Steuern für Immobilieninvestoren auswirken werden. Trump hat dies vorgeschlagen:

• Niedrigere Steuersätze, wobei die Kapitalertragssteuer einen Spitzensatz von 20% beträgt.
• Abschaffung der Nachlass- oder Erbschaftssteuer
• Senkung der Unternehmenssteuern von 35% auf 15%

Und auch wenn er bei der Steuerreform vielleicht nicht alles bekommt, was er sich wünscht, ist unser Steuerrecht reif für einen Wandel (sowohl die Republikaner als auch die Demokraten haben dies gefordert), und dieser Wandel wird wahrscheinlich noch vor August 2017 kommen, bevor die Wahlsaison für 2018 beginnt.

Könnte es einfacher werden, Geld zu leihen?

Eine reduzierte Regulierung, eines der Markenzeichen seiner Kampagne, würde es den Banken ermöglichen, die Kreditvergabe zu intensivieren, was seit 2008 sehr zurückhaltend gehandhabt wird. Eine weitere Möglichkeit, wie eine Trump-Präsidentschaft den Verbrauchern den Erwerb von Eigenheimen erleichtern könnte, wäre die Senkung der Prämien für FHA loans oder die Senkung der Garantiegebühren für Fannie Mae oder Freddie Mac.

Wie werden die Vorschriften betroffen sein?

Ein großer Teil der Plattform von Trump hat sich auf die Deregulierung des Finanzmarktes konzentriert, um ihn vollständiger wiederzubeleben, und das allein könnte auch den Immobilienmarkt ankurbeln. Das ist etwas, worüber Trump - und die republikanische Partei insgesamt - lautstark gesprochen haben.

Trump hat vorgeschlagen, sowohl die Bankvorschriften als auch die Bauvorschriften zu reduzieren. Eine Lockerung der Kreditvergabebestimmungen könnte Wohneigentum fördern, indem sie den Verbrauchern den Zugang zu Krediten erleichtert. Was die Bauvorschriften betrifft, so schätzte Trump bei einem Treffen der National Realtor Association, dass 25% der Kosten für den Bau eines Hauses auf Vorschriften zurückzuführen sind. Er würde dies gerne auf 2% senken. Wenn der Bau dereguliert wird, würde dies für die Verbraucher erschwinglichere Häuser bedeuten.

Wird der Hypothekenzinsabzug wegfallen?

Nein! Letztes Jahr wurde in einem Steuerplan, den Trump teilte, ausdrücklich und ausdrücklich erwähnt, dass er den Hypothekenzinsabzug beibehalten würde.

Wird er das Austauschprogramm 1031 fortsetzen?

Trump, der unter immenser Kritik stand, weil er das Steuergesetz aggressiv dazu benutzte, Berichten zufolge keine Bundessteuern zu zahlen, würde wahrscheinlich die umstrittenen 1031 steuerfreien Börsen erhalten, die es Vermietern erlauben, Immobilien zu verkaufen, ohne Kapitalertragssteuern zu zahlen, wenn sie den Erlös aus einem Verkauf in andere Immobilienanlagen fließen lassen. Diese Politik des 1031-Austauschprogramms ist eines der grundlegenden Schreckgespenster der Immobilienbranche, und Trump wird diese Politik beibehalten.

Wie sieht es mit der Einwanderung aus?

Trumps Einwanderungspolitik hat seit der Ankündigung seiner Kandidatur viele Änderungen erfahren, und eine Einwanderungsreform wird kein leichtes Gesetz sein, das man durch den Kongress oder den Senat bringen kann, so dass es schwierig ist, festzustellen, ob dies den Immobilienmarkt in NYC in großem Maße beeinflussen wird.

Wird Trump in der Lage sein, alle seine Wahlkampfpositionen durchzusetzen?

Diejenigen unter Ihnen, die sich nach einigen seiner ungeheuerlichen Rhetorik und seinem ungeheuerlichen Verhalten gefühlt haben, dass Trump Präsident ist, sollten daran denken, dass der US-Präsident nicht uneingeschränkte Macht hat. Unsere Gründer wollten nicht, dass die Macht von nur einem Mann oder einer Gruppe kontrolliert wird, mit der Möglichkeit, unter der Herrschaft eines anderen Diktators oder Tyrannen zu enden. Dementsprechend ist unsere Regierung in drei Zweige gegliedert: die Exekutive, die Legislative und die Judikative. Aus diesem Grund werden viele der empörenderen kampagnenpolitischen Positionen von Trump keine Realität sein - entweder werden sie in der Legislative bekämpft oder von der Justiz gestürzt.

Es steht außer Frage, dass diese Wahl sehr entzweiend war. Aber jetzt, da die Wahl vorbei ist, wird das amerikanische Volk zusammenkommen, wie wir es immer getan haben. Wie Obama von Trump sagte: "Wir alle wurzeln in seinem Erfolg", sagte Obama über Trump.