Analyse des Immobilienmarktes in Manhattan

Abwärtstrend auf dem Immobilienmarkt von Manhattan in der zweiten Hälfte des Jahres 2022

Das Jahr 2022 war in Manhattan ein Jahr der zwei Märkte. 

Anfang 2022 setzte sich der Anfang 2021 begonnene Boom fort, der durch die Entfesselung der aufgestauten Nachfrage und das von der Fed zu Beginn des Covid eingeführte künstliche Niedrigzinsumfeld angetrieben wurde.  

Nachdem die US-Notenbank im Juni 2022 den Leitzins erstmals um 75 Basispunkte erhöht hatte, schwächte sich der Markt jedoch rasch ab, so dass die meisten Käufer und Verkäufer für den Rest des Jahres in einer Patt-Situation verharrten, während sie sich auf die neuen Marktgegebenheiten einstellten. Dies wird in der nachstehenden Grafik deutlich, in der die monatliche Vertragsaktivität verglichen wird.

Monatliche Vertragsaktivität

Mit nur 602 Vertragsabschlüssen im Dezember 2022 war es eines der schlechtesten Jahresenden seit 2008. Da sich Käufer und Verkäufer mit der neuen Realität arrangieren, erwarten wir, dass der Markt Anfang 2023 wieder in Bewegung kommt, da es immer noch eine Nachfrage gibt. 

Manhattan Immobilienpreise

Eigentumswohnungen

• Durchschnittlicher Verkaufspreis $2,75 Mio.
• 2.074 $ Durchschnittspreis pro Quadratfuß
• Dies war zwar ein Anstieg im Vergleich zum Vorjahresquartal, aber der Anstieg war vor allem auf Abschlüsse in einer Handvoll ultraluxuriöser Türme wie Central Park Tower und 220 Central Park South zurückzuführen, die die Ergebnisse nach oben verzerrten.
• Im Wesentlichen blieb der Preis pro Quadratfuß von Jahr zu Jahr unverändert bei knapp 2.000 $ pro Quadratfuß.

Coops

• 1,27 Mio. $ durchschnittlicher Verkaufspreis
• 1.225 Dollar Durchschnittspreis pro Quadratfuß

• 3,19 Millionen Dollar durchschnittlicher Verkaufspreis
• 2.415 $ Durchschnittspreis pro Quadratfuß
  

Luxussegment (Top 10% des Umsatzes)

• 8,06 Mio. $ durchschnittlicher Verkaufspreis 
• 2.909 $ Durchschnittspreis pro Quadratfuß
• 3,95 Mio. $ Einstiegspreisschwelle für Luxusgüter

Zinserhöhungen der Fed im Jahr 2022

In einem Zeitraum von nur 10 Monaten im Jahr 2022 erhöhte die Fed den Leitzins um 4,0 %, wie aus der nachstehenden Grafik hervorgeht. Mit dieser beispiellosen Maßnahme wurde versucht, die Inflation einzudämmen, ein weltweites Phänomen im Jahr 2022. 

Die Zinssätze sind zwar so hoch wie seit 2008 nicht mehr, aber sie waren auch vorher schon hoch, und die Immobilienmärkte haben in einem solchen Zinsumfeld gut funktioniert. Das Tempo der Zinserhöhungen in diesem Jahr, verdichtet in nur 10 Monaten, ist jedoch das, was am meisten Anlass zur Sorge gibt. Dies hat dazu geführt, dass der Zinssatz für die 30-jährige Jumbo-Festhypothek von 3,1 % am 1. Januar 2022 auf 5,7 % am 31. Dezember 2022 gestiegen ist. Im Oktober waren es noch 6,35 %. 

In Manhattan gibt es im Vergleich zu anderen Städten viele Barkäufer (ca. 55 %), so dass die Zinssätze hier nicht immer eine so große Rolle für die Aktivität spielen. Darüber hinaus gelten für Genossenschaften, die 70 % des Bestands ausmachen und nur in New York City vorkommen, sehr strenge Regeln für die Höhe der Finanzierung, die man erhalten kann. Einige erlauben eine maximale Finanzierung von 70 %, aber viele erlauben nur 50 %. Einige erlauben gar keine Finanzierung. Dies sind mildernde Faktoren für den New Yorker Markt, aber sie helfen nicht den Erstkäufern, die oft eine Hypothek für den Kauf benötigen. 

Manhattan Inventory Supply rettet den Tag

Die rettende Gnade in dieser Geschichte ist das geringe Angebot auf dem Markt. Im Vergleich zu Ende 2020, als die Bestände bei über 8.100 lagen, ist das Angebot heute auf einen Tiefstand von 5.858 gesunken. Dafür gibt es viele Gründe, die ich bereits im August erörtert und im Folgenden zusammengefasst habe.

Das begrenzte Angebot dürfte einen möglichen Preisrückgang bis 2023 eindämmen. Und aus den folgenden Gründen werden in absehbarer Zeit auch keine neuen Bestände auf den Markt kommen:

• Hypotheken in goldener Handschelle
• 80 % der New Yorker Hypothekennehmer haben Zinssätze von weniger als 5 %.
• Dies wird dazu führen, dass die Eigentümer auf unbestimmte Zeit in ihren derzeitigen Wohnungen bleiben. 
• Niemand wird in nächster Zeit seine 3%-Hypothek gegen eine 6%-Hypothek eintauschen. 

• Eingefrorener Markt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aufgrund des NY State-Gesetzes von 2019
• Das Gesetz bestraft Gebäudeeigentümer, die mietstabilisierte Mieter haben, und macht es unmöglich, aus mietstabilisierten Einheiten Wohnungen zum Marktpreis zu machen. Solange dieses Gesetz nicht geändert wird, wird es keine Umwandlungen geben, da sie sich für einen Bauträger finanziell nicht lohnen. 
• Auslaufende Steuervergünstigungsprogramme verteuern den Bau von Gebäuden
• Die Erleichterungen 421a, 421g und J-51 sind alle abgelaufen. 
• Dies waren einst großartige Instrumente, mit denen die Regierung Bauherren zum Bauen bewegen wollte, aber sie existieren nicht mehr.
• Linksgerichtete NYC-Politiker haben ihr Veto gegen Projekte mit großzügigen 30 %- und 50 %-Anteilen an erschwinglichem Wohnraum eingelegt.
• In den letzten zwei Jahren wurden nur wenige Grundstücke in Manhattan verkauft, so dass nicht sehr viele Bauunternehmer planen, in der Stadt zu bauen.
• Die Inflation hat viele Entwicklungen gebremst, da die Kosten nicht wie in normalen Zeiten bekannt sind.

Manhattan Immobilien Ausblick 2023

Viele Prognostiker sagen für das nächste Jahr einen weltweiten Rückgang der Immobilienpreise voraus. Dies wird wahrscheinlich vor allem an den Orten geschehen, an denen die Preise während des Covid am stärksten gestiegen sind. In den USA sind viele kleinere Städte am stärksten gefährdet, da dort die Preise am stärksten gestiegen sind. Orte wie Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ und anscheinend ganz Connecticut. 

New York City gehörte jedoch nicht zu diesen Orten. Tatsächlich gingen die Preise in New York City während des Covid zurück, da es zu Beginn des Covid eine Massenflucht aus der Stadt gab. Die Preise machten diese Verluste erst 2021 wieder wett und verzeichneten im Vergleich zu den meisten anderen Städten bescheidene Anstiege. 

Der Prime Residential Forecast von Knight Frank geht davon aus, dass die Preise in Manhattan bis 2023 um mindestens 2 % steigen werden, hinter Miami (5 % Anstieg) und Los Angeles (4 % Anstieg) in den USA. Mit dieser Steigerungsrate liegt Manhattan in der Prognose auf Platz 13 der 25 größten Städte der Welt, was von der Widerstandsfähigkeit und dem Vertrauen in die Stadt (und die USA im Allgemeinen) zeugt. 

Knight Frank verweist auf "Kapitalflucht in sichere Häfen" und "Käufer aus Übersee, die eher ein höheres als ein geringeres Engagement in den US-Dollar anstreben". Zweifellos werden die von mir erwähnten Faktoren des geringen Angebots dazu beitragen, den Preisdruck durch die Maßnahmen der Fed im Jahr 2023 auszugleichen.

Die Immobilienmärkte in Manhattan und Miami werden weiterhin stark bleiben

Viele Leute haben uns gefragt, was unserer Meinung nach auf den Märkten von New York und Miami passieren wird, nachdem die Fed die Zinsen erhöht hat. Auch wenn sich die Aktivität verlangsamt hat, sind beide Märkte im historischen Vergleich immer noch sehr aktiv. 

Viele Menschen haben sich gefragt, ob die Verlangsamung einen Preisrückgang nach sich ziehen wird. Während einige Experten sagen, dass dies in einigen Regionen des Landes auf jeden Fall der Fall sein wird, da die Preise in diesen Regionen so schnell gestiegen sind, schätzen sie die Wahrscheinlichkeit eines Preisrückgangs in Manhattan und Miami als gering bzw. sehr gering ein.

CoreLogic-Analyse - Juni 2022: Wahrscheinlichkeit eines Preisrückgangs

Laut CoreLogic ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Preise in den nächsten 12 Monaten fallen werden, in der Metropole NYC gering und in Miami sehr gering.

Manhattan

Preise

Die Preise stiegen nicht im gleichen Maße wie an anderen Standorten im Land. Der Immobilienmarkt stürzte 2020 ab (mit einem Preisrückgang von durchschnittlich 7 %) und erholte sich erst im 1. Quartal 2021, als die Impfungen abgeschlossen waren (mit einem Preisanstieg von durchschnittlich 16 %). 

1. Wenn man bedenkt, dass die Preise in Manhattan in den letzten 10 Jahren um 4,5 % pro Jahr gestiegen sind, entspricht ein Nettoanstieg von 9 % (16 % abzüglich 7 %) etwa 2 Jahren normalen Preiswachstums. 
2. Die Mietpreise sind im Jahresvergleich um 20 % gestiegen, was die Renditen in die Höhe treibt und für Investoren einen guten Zeitpunkt für den Kauf von Immobilien in Manhattan darstellt (zumal die Preise nicht in die Höhe geschossen sind). 
3. Wir gehen davon aus, dass die Mietpreise in Manhattan weiter steigen werden, da die Hypothekenzinsen dazu führen, dass in den kommenden 12 Monaten weniger Erstkäufer ein Haus kaufen und mehr Menschen auf den Mietmarkt drängen werden. 
4. Die hohen Immobilienpreise in Manhattan werden weiterhin durch die hohen lokalen Einkommen gestützt, wie der UBS Global Bubble Report immer wieder berichtet. 
5. Manhattan ist ein langfristiges Projekt. Investoren kaufen Manhattan-Immobilien aus Sicherheitsgründen. In Anbetracht der damit verbundenen Kosten ist es kein Ort für nackte Spekulation oder Flipping. 
6. 50 % der Käufer in Manhattan bezahlen ihre Immobilienkäufe bar, vor allem im Luxussegment, so dass sie nicht so stark von Zinsschwankungen betroffen sind. 
7. Coops machen 75 % des Wohnungsbestands aus. Viele Coops erlauben keine Finanzierung oder beschränken sie auf 50 %. Diese Tatsache hat den Immobilien in Manhattan während der Lehman-Krise Auftrieb gegeben. 
8. Allerdings ist das Underwriting sehr streng, so dass dies kein Szenario für 2008 ist. 

Angebot

1. Das Angebot an den besten NYC-Eigentumswohnungsprojekten in erstklassigen Gegenden ist relativ gering. 
2. Das Angebot ist gegenüber dem Vorjahresmonat um 10 % zurückgegangen. 
3. Von den Luxus-Eigentumswohnungen sind nur sehr wenige in der Pipeline.
4. Hin und wieder erhalten wir Anfragen von Investoren, die auf der Suche nach großen Eigentumswohnungen in Manhattan sind. Im Jahr 2018 gab es ziemlich viele und viele Gebäude mit mindestens 50 Einheiten zu verkaufen.  
5. Bei der Erstellung einer aktuellen Analyse für zwei verschiedene Investoren (einer davon mit einer sehr großen 1031-Transaktion) habe ich jedoch festgestellt, dass in den nächsten 3 bis 5 Jahren unterhalb der 96th St. nur sehr wenige herausragende Gebäude auf den Markt kommen. Und die Zahl der Gebäude mit mehr als 50 zu verkaufenden Einheiten ist im Vergleich zu vor vier Jahren deutlich gesunken. 
6. Einige Gebäude, die in der Pipeline waren und auf die wir sehnsüchtig gewartet haben, wie The Cortland, One High Line und One Wall Street , haben mit dem Verkauf begonnen. Dies sind alles sehr hochwertige Projekte. Darüber hinaus gibt es nur wenige Top-Eigentumswohnungen in erstklassigen Gegenden. 
7. Das mangelnde Angebot an Qualitätsprodukten wird die Preise wahrscheinlich weiter in die Höhe treiben, bis sich ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage einstellt, was wahrscheinlich Jahre dauern wird. 
8. Das Auslaufen der 421a-Steuervergünstigung, die in der Vergangenheit Anreize für den Bau von Eigentumswohnungen und Mietshäusern bot, hat dazu geführt, dass weniger neue Projekte in Planung sind.  
9. Die liberalen Politiker New Yorks haben keine Lust, Bauherren Anreize für den Bau zu geben, so dass dieser Anreiz wohl nicht wiederkommen wird. 
10. Natürlich sind diese Politiker kurzsichtig. Das Fehlen von Anreizen für Bauträger wird nur dazu führen, dass a) weniger erschwingliche Wohnungen gebaut werden (eine Voraussetzung für Neubauprojekte in Manhattan), b) die Einnahmen der Stadt und des Staates sinken und c) die Mietpreise für Mieter weiter steigen. 

Miami 

Miamis neu gewonnene Stärke kommt von:

1. ein enormer Zustrom von (wohlhabenden) Einwohnern, die aus Hochsteuerstaaten fliehen; 
2. ein Zustrom von Einwohnern, die sich mehr Freiheiten und weniger Einschränkungen für den Lebensraum wünschten, da Florida während der Pandemie sehr laxe Beschränkungen hatte;
3. ein Zustrom von Hedgefonds und Technologieunternehmen, die sich in Miami niederlassen; 
4. ein sehr geringes Angebot an Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen (vor allem größeren); und 
5. eine leere Pipeline. 

Die Aktivität hat sich in den letzten Monaten zwar verlangsamt, aber das liegt nicht an der Nachfrage. Es ist wirklich über das Angebot. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Miami (und ganz Südflorida) war so groß, dass die Bestände abgebaut wurden. Und es wird nicht erwartet, dass sich neue Angebote auf den Markt auswirken werden, bis der nächste Bauzyklus in vollem Gange ist. Wir gehen davon aus, dass dies in 5-7 Jahren der Fall sein wird, da in den nächsten 3 Jahren praktisch nichts auf den Markt kommen wird.

Ich erkläre dies ausführlich in meinem Video unten:

Schlagzeilen und Durchschnittswerte

Ich höre Leonard Steinberg von Compass immer gerne zu. In einem kürzlich erschienenen Beitrag warnte er Käufer und Verkäufer davor, den Schlagzeilen zu glauben und zu sehr auf die Durchschnittswerte zu achten. Und er hat definitiv Recht.  

1. Immobilien sind hyperlokalisiert. 
2. Verwechseln Sie Schlagzeilen in einem Markt (oder im ganzen Land) nicht mit einem anderen Markt. 
3. Manhattan ist ein wirklich einzigartiger Markt (aus vielen Gründen) und nationale Trends gelten nicht, wie uns die Geschichte gezeigt hat. 
4. Das Gleiche gilt für Miami, das derzeit einen enormen Wachstumsschub erlebt. Aus diesem Grund hat Miami laut CoreLogic eine sehr geringe Wahrscheinlichkeit, dass die Preise sinken werden. 
5. In Manhattan sehen wir, wie extrem lokal der Markt sein kann. Hier bewerten wir die Gebäude einzeln, da benachbarte Gebäude oft völlig unterschiedliche Preise, eine völlig andere Nachfrage, eine völlig andere Entwicklung usw. aufweisen können. 
6. In Miami sehen wir, wie stark der Markt auch lokal begrenzt sein kann. Die Preise und die Nachfrage am Strand stehen praktisch in keinem Verhältnis zu den Preisen und der Nachfrage in einigen Vierteln auf dem Festland. 

Lassen Sie sich daher nicht von den Durchschnittswerten leiten, denn diese sagen nur etwas über die Entwicklung des Gesamtmarktes aus und im Grunde genommen nichts über die Entwicklung eines bestimmten Gebäudes (oder einer Gebäudelinie). 

Wir sind hier, um Ihnen zu helfen, sich auf dem Markt von Manhattan und Miami zurechtzufinden. Vereinbaren Sie einen kurzen Gesprächstermin mit mir, wenn ich Ihnen bei Ihren Überlegungen weiterhelfen kann. Gerne bespreche ich mit Ihnen beide Märkte im Detail, erstelle ein Wertgutachten für Ihr Haus, wenn Sie es verkaufen möchten, oder schicke Ihnen eine Immobiliensuche.

Einen schönen Sommer!

Das Jahr 2021 wird zweifellos eines der besten Jahre für Wohnimmobilien in der Geschichte Manhattans sein. Allein im dritten Quartal wurden mehr als 9,5 Mrd. Dollar an Verkäufen abgeschlossen, so viele wie seit 32 Jahren nicht mehr in einem Quartal. 

Die Verkaufsaktivität wurde durch die aufgestaute Nachfrage, die zunehmende Verbreitung von Impfstoffen, vernünftige Preise, rekordverdächtig niedrige Zinssätze, eine Verlagerung hin zu größeren Räumen (oder zu solchen mit Außenbereich) und ein gestiegenes persönliches Vermögen beflügelt. 

Diese 9,5 Milliarden Dollar beziehen sich auf Geschäfte, die 2021 abgeschlossen wurden, nicht unbedingt auf solche, die in diesem Quartal unterzeichnet wurden, was ein aktuelleres Barometer für den Markt ist. 

Rückläufige Vertragsabschlüsse für die Sommersaison, aber immer noch ein Rekord für das Quartal

Wie aus dem nachstehenden Schaubild hervorgeht, ist die Zahl der Vertragsabschlüsse seit Anfang des Jahres gestiegen, auch wenn sie sich langsam abschwächt. Diese Verjüngung könnte ein Ergebnis der Saisonalität sein, da die Sommermonate in der Regel langsamer verlaufen als der Rest des Jahres. Nichtsdestotrotz waren die Verkäufe in diesem Quartal rekordverdächtig. 

Obwohl die Zahl der Geschäftsabschlüsse im Vergleich zum Vorquartal um 29 % zurückging, wurden in diesem Quartal 3 500 Verträge unterzeichnet. Mit 270 Abschlüssen pro Woche im Quartal ist dies eine rekordverdächtige Zahl. Im Oktober setzt sich der Trend fort, mit ca. 305 Abschlüssen pro Woche.  

Verkäufer sind glücklich, aber nicht zu glücklich 

Die Verkäufer im Jahr 2021 waren sehr zufrieden, vor allem nach einem Mangel an Verkäufen im Jahr 2020. Die Käufer sind da, die Nachfrage ist also sehr stark, vor allem im Luxussegment, wo man die größeren Wohnungen findet.

Obwohl die Aktivität während des größten Teils des Jahres deutlich zugenommen hat, ist die Angst noch nicht verschwunden, so dass die Preise nicht über das Niveau von vor dem Covid hinaus steigen. Der Covid-Rabatt von 6-9 % (je nachdem, wann Sie im letzten Jahr gekauft haben) ist verschwunden, aber wir haben noch keinen Preisanstieg über das Niveau von 2019 gesehen. 

Bei all diesen Aktivitäten sollte man meinen, dass die Preise wieder steigen werden. Im Allgemeinen erfolgen Preiserhöhungen innerhalb von 9 bis 12 Monaten nach einer deutlichen Verbesserung der Verkaufsaktivitäten. Schauen Sie in Ihren Kalendern nach, denn wir werden in Kürze in diese Phase eintreten.

Überteuerte Einheiten verharren auf dem Markt

Da sich die Preise auf dem Niveau von 2019 eingependelt haben, war das dritte Quartal nicht der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie zu ambitionierten Preisen anzubieten. In diesem Quartal dauerte es 78 Tage, bis Immobilien mit marktgerechten Preisen verkauft wurden. Im Gegensatz dazu dauerte es bei Immobilien, die eine Preisanpassung erforderten, 181 Tage bis zum Verkauf - mehr als das Doppelte (2,3-fache) derjenigen, deren Preis dem aktuellen Markt entspricht. 

Aktuelle Preisgestaltung im Quartal

Anmerkung: Normalerweise vergleiche ich gerne die Quartalszahlen mit denen des Vorquartals, doch im 3. Quartal 2020 entfiel ein Drittel des Verkaufsvolumens des Quartals auf Abschlüsse in 220 Central Park South, dem teuersten neuen Eigentumswohnungsgebäude in New York City. 16 Einheiten wurden zu einem Durchschnittspreis von 37 Mio. $ für insgesamt 592 Mio. $ abgeschlossen. Dementsprechend zeige ich Ihnen hier nur die Zahlen für das laufende Quartal. Wenn Sie genauere Informationen wünschen, wenden Sie sich bitte an mich. 

Andere interessante Statistiken:

• Die Verkaufstätigkeit stieg auf den höchsten Stand seit 32 Jahren. 
• Trotz der rekordverdächtig niedrigen Zinssätze wurden etwa 50 % der Transaktionen in bar abgewickelt.
• Die Verkäufe von Neubauprojekten unter 3 Mio. $ stiegen doppelt so schnell wie die Verkäufe über 3 Mio. $, die sich im Vergleich zum Vorjahresquartal immer noch verdoppelten. Eine Verlagerung zu kleineren Einheiten in Neubaugebieten hat den Preistrend nach unten verzerrt.
• Listungsrabatt über alle Segmente hinweg betrug im Quartal durchschnittlich 5,3%
• Das monatliche Gesamtangebot an Eigentumswohnungen und Genossenschaftswohnungen, d.h. die Anzahl der Monate, die es dauern würde, bis alle zum Verkauf stehenden Bestände verkauft sind, fiel auf nur 5,1. 
  
  

Sie haben den Tiefpunkt verpasst. Verpassen Sie nicht die Erholung! 

Manhattan durchbricht den Tiefpunkt des Marktes und die Vertragsaktivität explodiert

Das zweite Quartal 2021 war ein Blockbuster-Quartal und bewies, dass alle falsch lagen, dass das Wohnen in der Stadt tot sei. Manhattan hat sich zur besten Frühjahrsverkaufssaison seit 6 Jahren erholt und hatte die höchste Verkaufsaktivität seit 2007.

Nachholbedarf, vernünftige Preise, niedrige Zinsen, der Wunsch nach größeren Räumen (oder solchen mit Außenbereich), gestiegener persönlicher Wohlstand und ein größerer Pool an Käufern haben das Verkaufsvolumen in die Höhe getrieben. Alles in allem boomt die Stadt, dank der Wissenschaft und dem damit einhergehenden neuen Optimismus.

Hinweis: Für dieses Update vergleiche ich Q2 2021 mit Q2 2019, was viel angemessener ist als Q2 2020, als NYC gesperrt war. 

Unterzeichnete Verträge schießen in die Höhe

Die Vertragsabschlüsse im Quartal stiegen um 60 % gegenüber dem gleichen Quartal 2019. Viele dieser Verträge werden erst im 3. Quartal 2021 abgeschlossen werden. Zu diesem Zeitpunkt erwarten wir angesichts des Volumens und der Mischung der Wohnungen, die im Quartal unter Vertrag genommen wurden, eine positive Preisentwicklung. 

Größere Wohnungen wieder im Trend

Der Super-Prime-Markt (>10 Mio. USD) hatte das beste erste Halbjahr aller Zeiten, was durch zweistellige Preisnachlässe gegenüber der ursprünglichen Preisgestaltung begünstigt wurde. Darüber hinaus gab es einen bemerkenswerten Anstieg bei den Verkäufen größerer Wohnungen, was für den Markt über 5 Mio. USD großartig war. 

Der Verkaufsmix, der eine signifikante Verschiebung zum Verkauf größerer Wohnungen beinhaltete, verzerrte die Preistrends, wodurch der , Während der Median-Verkaufspreis auf 1.130.000 $ stieg, der höchste seit dem Erreichen von 1.215.000 $ im 2. Quartal 2019, wurden die Preistrends aufgrund des Verkaufsmixes verzerrt.

Covid Rabatt auflösend

Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist der Durchschnittspreis pro Quadratmeter um 3,6 % gesunken. Dies wurde als der "Covid-Abschlag" angekündigt. Im ersten Quartal lag diese Spanne bei 9 %, was zeigt, dass der Covid-Rabatt schnell komprimiert wird. Wir erwarten, dass sich der Covid-Rabatt im 3. Quartal auflöst und im 4. Quartal verschwunden sein wird, da die Arbeitgeber das "Arbeiten von zu Hause aus" einstellen oder einschränken.

Aktuelle Preisgestaltung im Quartal: 

Andere interessante Statistiken:

• Die Verkaufsaktivität von Eigentumswohnungen stieg auf den höchsten Stand seit 30 Jahren. 
• Der Umsatz mit Neuentwicklungen über 3 Mio. $ war der höchste seit drei Jahren. 
• Die Verkaufsaktivität stieg schneller als neue Bestände auf den Markt kamen, was dazu führte, dass die monatliche Angebotsdauer auf 6,9 Monate sank, das schnellste Tempo seit 4 Jahren. 
• Der gesamte Listungsrabatt betrug 6,4 %. 

Wenn Sie den Boden verpasst haben, verpassen Sie nicht die Erholung! 

April 2021 Verträge oben

März 14-Jahres-Rekord

Die Vertragsaktivität in Manhattan stieg weiter an und erreichte im April 2021 mit 1.607 unterzeichneten Verträgen einen neuen Rekord, der den 14-Jahres-Rekord vom März mit 1.500 Verträgen in einem einzigen Monat übertraf. Die erste Maiwoche setzt den Trend fort und bisher ist der Mai auf dem Weg, den April zu erreichen.

Mit 1.607 unterzeichneten Verträgen ist das 50 % mehr als im April 2019, einem Vergleichsmonat vor dem Covid. Im April 2020 wurden nur 213 Verträge unterzeichnet (vermutlich vor dem Covid. Zur Erinnerung: New York City war von Ende März bis Ende Juni 2020 mit einem Besichtigungsverbot belegt.

An der Luxusfront wurden laut The Real Deal seit Jahresbeginn bis Ende April 652 Luxusverträge unterzeichnet, was mehr ist als alle Luxusverträge, die im gesamten Jahr 2020 unterzeichnet wurden.

An der Neubaufront wurden im April 235 Verträge unterzeichnet, gegenüber 165 im März. Es war Manhattans höchstes Aktivitätsniveau im Neubau-Segment seit drei Jahren.

Manhattan erhebt sich aus der Asche

Nach einem extrem enttäuschenden Jahr 2020, in dem die Insel Manhattan von einem "Covid-Exodus" geplagt wurde und für 90 Tage physisch stillstand, stieg der Wohnungsverkaufsmarkt in Manhattan im ersten Quartal 2021 aus der Asche. Während der Markt im November und Dezember 2020 schleichend nach oben gegangen war, gab es im ersten Quartal 2021 und insbesondere im März 2021 eine atemberaubende Verkaufsaktivität. 

Deutliche Steigerung der Verkaufsaktivität in Q1 2021

Die Verkäufe in Manhattan stiegen im März 2021 rasant an. Das Verkaufsvolumen übertraf die Marke von 1.500 unterschriebenen Verträgen und war damit der beste Einzelmonat seit 14 Jahren. Sogar im Januar und Februar 2021 übertraf das Verkaufsvolumen die Vorjahresmonate für mindestens die letzten drei Jahre, wie unten gezeigt:

Die Käufer haben die Kombination aus rekordtiefen Hypothekenzinsen und niedrigeren Preisen genutzt. Sie werden auch durch die neue Regierung ermutigt, von der NYC bereits profitiert, im Gegensatz zur letzten Regierung, die entschlossen war, New York City für die überwältigende Ablehnung von Trump zu bestrafen.  

Preise runter, aber nicht im freien Fall

Obwohl die Preise gesunken sind, sind sie nicht so stark gefallen, wie einige Leute vielleicht angenommen haben. Der Preis pro Quadratfuß für eine Eigentumswohnung in Manhattan war in Q1 2021 um 8,8% niedriger als in Q1 2020. Dies ist zusätzlich zu den niedrigeren Preisen seit der Einführung der SALT Obergrenze im Jahr 2018, die laut dem Ökonomen Robert Schiller die Preise in NYC im Durchschnitt um 11% gesenkt hat. Daher sind die Preise weit von ihrem Höchststand von vor ein paar Jahren entfernt und sind bereit, sich zu drehen. Mit einer "blauen" Regierung hat die SALT Obergrenze, die blaue Staaten bestraft, eine gute Chance, 2021 zu verschwinden. Dies wird den Immobilienpreisen zugutekommen und den Exodus in Niedrigsteuerstaaten abschwächen. 

Neue Entwicklungsdeals bleiben bestehen

Es gibt immer noch Schnäppchen im Bereich New Development, da die Preise für Projekte, die vor 3 Jahren eingeführt wurden, deutlich reduziert wurden. Kürzlich eingeführte Projekte wurden jedoch an den aktuellen Markt angepasst, daher gibt es hier nicht viele Rabatte. Während sich einige der Rabatte in niedrigeren Preisen niederschlagen, verbergen sich viele der Rabatte in Zugeständnissen bei den Abschlusskosten. Diese tauchen in den Quadratmeterpreisen nicht auf. Die Höhe der Preisnachlässe bei Neubauprojekten variiert stark, da sie von Faktoren wie dem Zeitpunkt des Projektstarts, der bisherigen Verkaufsgeschwindigkeit, der Anzahl der verbleibenden Einheiten in einer bestimmten Reihe, den Eigenkapitalpartnern im Kapitalstapel und vor allem von den Mindestfreigabepreisen der Kreditgeber abhängen (die Banken kontrollieren wirklich den Preis, nicht der Entwickler). 

Um den besten Deal in New Development zu bekommen, müssen Sie einen offenen Geist haben und sich nicht auf etwas festlegen, das nicht die höchsten Rabatte bringen wird. Zum Beispiel bieten Entwickler weder große Rabatte auf Wohnungen mit Außenbereich noch auf Linien, die fast ausverkauft sind.

Die untenstehende Grafik zeigt, wie sich die Preise für Neubauten von ihren Tiefstständen vor einigen Monaten erholt haben. 

Impfstoffe wecken Vertrauen

Wir erwarten, dass die Immobilienpreise im Frühjahr/Sommer und für den Rest des Jahres steigen werden, wenn NYC geimpft wird. Bis heute haben 44% der Einwohner Manhattans bereits ihre erste Dosis des Impfstoffs erhalten und 27% sind vollständig geimpft. Wenn wir 70% der Bevölkerung erreicht haben, die vollständig geimpft sind, werden die Aktivitäten wieder zur Normalität zurückkehren, einschließlich der vollständigen Öffnung von Restaurants und Kinos (die jetzt teilweise geöffnet sind), Broadway-Shows und Sportveranstaltungen, etc. Dann erwarten wir weitere dramatische Verschiebungen auf dem Markt. Sobald sich das Land später in diesem Jahr wieder für Ausländer öffnet, erwarten wir, dass der Aufschwung der Manhattan-Immobilien in den Overdrive gehen wird!

Anzeichen deuten auf weiter steigenden Markt hin

Die potenzielle Aufhebung der Obergrenze von SALT , der Mangel an neuen Baugenehmigungen (da die Entwicklung neuer Gebäude im letzten Jahr auf Eis gelegt wurde) und die vollständige Wiedereröffnung der Stadt werden in den nächsten 4-5 Jahren gute Vorzeichen für die Immobilienpreise in Manhattan sein, wie wir es nach der Lehman-Krise gesehen haben.  

Wenn Sie an einen Kauf denken, tun Sie es jetzt, um die besten Preise zu erzielen. Der Bestand ist von einem Rekordwert von 9.600 zu verkaufenden Einheiten im Oktober 2020 auf 7.000 Einheiten Ende März 2021 gesunken, was immer noch ein bisschen hoch ist. Aber wenn die Verkäufe im gleichen Tempo wie im ersten Quartal weitergehen, werden wir zu Beginn des Sommers in einem Verkäufermarkt sein. Wenn sich die Wirtschaft erwärmt, werden auch die Zinsen steigen, wodurch es teurer wird, das gleiche Haus zu besitzen.

Der Manhattan Market bewegt sich... jetzt ist IHR ZUG dran! 

Manhattan Markt startet gut ins Jahr 2021 mit erhöhter Verkaufsaktivität

Während der Immobilienmarkt in Manhattan immer noch mit den Auswirkungen von Covid zu kämpfen hat, hat das vierte Quartal 2020 und sogar der Monat Januar 2021 eine deutliche Verbesserung erfahren, die durch:

• Positive Nachrichten über Impfstoffe und deren Einführung, die das Vertrauen der Käufer erhöhten,
• Historisch niedrige Zinssätze,
• Verkäufer (und Bauträger), die Rabatte anbieten (der durchschnittliche Covid-Rabatt lag bei 10 %, viel weniger für niedrigpreisige Einheiten und viel mehr für höherpreisige Einheiten)
• Pent up demand aus der 3-monatigen Sperrung
• Eine neue , NYC wohlgesonnene Verwaltung, und
• Mögliche Aufhebung der SALT Obergrenze, die die Preise in NYC um 11% gedrückt hat (laut Zandi) 

Die Vertragsabschlüsse in Q4 stiegen um ca. 8% gegenüber dem gleichen Quartal 2019. Im Januar 2021 stiegen die Verkäufe von Eigentumswohnungen um 50% und die Verkäufe von Genossenschaftswohnungen um 167% gegenüber dem gleichen Monat des Vorjahres. Alles gute Nachrichten! Allerdings ist das derzeitige hohe Angebot an zum Verkauf stehenden Beständen ein Gegenwind für den Markt, der Käufern im Jahr 2021 zugutekommen wird. 

Auch der Mietmarkt hat in den letzten Monaten eine Belebung erfahren. Aber solange die Unternehmen ihre Mitarbeiter nicht bitten, in ihre Büros zurückzukehren, wird der Vermietungsmarkt träge bleiben. Wir erwarten eine schnelle Trendwende bei den Vermietungen in ein paar Monaten. 

Mitnahmeeffekte:

• Es ist ein Käufermarkt, aber das Fenster der Gelegenheit für die besten Angebote schließt sich,
• Die Preise fielen, stürzten aber nicht ab,
• Luxuskäufer sind zurück auf dem Markt - sie waren für einen Großteil des Jahres abwesend, 
• Die Lagerbestände sind gegenüber ihrem dramatischen Höchststand im Oktober weit zurückgegangen, befinden sich aber immer noch auf einem hohen Niveau,
• Es ist eine großartige Zeit, um eine große Wohnung von einem Bauträger zu kaufen - bei neuen Entwicklungen gab es einige der höchsten Rabatte und Zugeständnisse, die wir je gesehen haben. 

Manhattan-Markt erholt sich in Q4 2020

Angesichts der Schlagzeilen über die Flucht der Menschen aus den Großstädten ist es kein Wunder, dass meine Kunden überrascht sind, wenn sie hören, dass die Vertragsaktivität in Manhattan in den letzten Monaten robust war. Unterzeichnete Verträge pro Monat im Oktober und November 2020 durchschnittlich 855, wobei der Dezember 2020 auf dem Weg ist, die unterzeichneten Verträge vom Dezember 2019 von 717 zu übertreffen. Die unterzeichneten Verträge für das Quartal bis Mitte Dezember haben bereits das gleiche Quartal des letzten Jahres übertroffen. 

Das Vertrauen in den Impfstoff und die Kapitulation der Verkäufer vor Preisnachlässen haben die Käufer zurück auf den Markt gebracht. Die meiste Vertragsaktivität fand im Segment bis 3 Mio. $ statt, wobei der Luxussektor immer noch glanzlos ist, sich aber verbessert. 

Wie Sie unten sehen können, steigt die Anzahl der Verträge, die über 5 Mio. USD abgeschlossen wurden, weiter an und dies ist das Segment, in dem wir die größten Rabatte sehen. 

Lagerbestand deutlich unter dem Höchststand, aber immer noch hoch

Aktivität und Zuversicht haben dazu geführt, dass das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien in Manhattan von ca. 9.600 im Oktober 2020 auf heute 8.000 gesunken ist. 

Während die Lagerbestände im Vergleich zum letzten Jahresende, als sie bei 6.600 lagen, um 20 % gestiegen sind, freuen wir uns, dass die Lagerbestände seit ihrem Höchststand um 17 % gesunken sind. Diese sehr starke Trendwende bei den Lagerbeständen im Oktober war wahrscheinlich eine Folge der hervorragenden Impfstoffnachrichten von Pfizer und Moderns. Wir hoffen, dass dies die Verkäufer nicht zu sehr ermutigt.

Bis der Impfstoff vollständig ausgerollt ist, erwarten wir, dass in NYC Deals gemacht werden können. Auch wenn die Zeit vergeht und die Aktivität zunimmt, erwarten wir nicht, dass die Verkäufer wie bisher Rabatte gewähren werden. Es fühlt sich so an, als ob wir die Talsohle des Marktes bereits durchschritten haben, aber immer noch in einer Periode sind, in der ein Käufer in NYC erhebliche Rabatte bekommen kann. 

Wo sind jetzt die ganzen Rabatte?

Der durchschnittliche "Covid-Rabatt" lag bei etwa 10 %, obwohl er im Segment über 4 Mio. $ höher war. Urban Digs hat die abgeschlossenen Verkäufe im 4. Quartal 2020 analysiert und festgestellt, dass 

• Unter $2 Millionen - durchschnittlich 5% Rabatt
• $2 bis $4 Millionen - ein durchschnittlicher Rabatt von 10,4%
• Über $4 Millionen - ein durchschnittlicher Rabatt von 13,5%

Natürlich sind dies Durchschnittswerte und berücksichtigen nur die Preise, nicht aber andere Werbegeschenke, die Entwickler anbieten, um Geschäfte abzuschließen, wie z. B. Abschlusskostengutschriften usw. Es ist wichtig anzumerken, dass der Immobilienmarkt in Manhattan bereits nach der Steueränderung SALT Ende 2017 einen Einbruch erlitt, wobei der Markt seinen Tiefpunkt im 3. Daher hatten die Preise bereits einen erheblichen Schlag erlitten, bevor Covid eintrat. Der zusätzliche Covid-Rabatt ist für die Käufer nur das Sahnehäubchen auf dem Kuchen. 

Neue Entwicklung 

Rabatte hängen wirklich von vielen Faktoren des Gebäudes selbst ab, wie z.B. wo es sich befindet, wie viele Einheiten verkauft wurden, irgendwelche besonderen Probleme mit dem Entwickler, Kreditgeber, etc. Außerdem, welche Linie des Gebäudes kaufen Sie? Wenn der Bauträger 50% der Einheiten der besten Linie des Gebäudes verkauft hat und 0% einer anderen Linie, sollten Sie nicht den gleichen Rabatt für beide Linien erwarten. 

Derzeit sind die Rabatte für Neubauten sehr unterschiedlich und hängen von vielen Faktoren ab, die das Gebäude selbst betreffen. Die Entwickler sind ihren Banken verpflichtet, die die Mindestpreise für die Freigabe diktieren, so dass sie eher dazu neigen, großzügige Abschlusskredite als direkte Rabatte anzubieten. Wir haben jedoch eine Kombination aus Preisnachlässen und Abschlussgutschriften gesehen. 

Der durchschnittliche Rabatt ist 10% in der neuen Entwicklung plus Schließung Kredite, obwohl es einige Entwicklungen, die bieten, dass auf der Oberseite der bereits reduzierten Preise. Es ist nicht ungewöhnlich, dass 20-30% des Preises nach Schedule A, dem ursprünglichen Preis, der bei der NY State Attorney General eingereicht wurde, zu sehen sind. 

Die Bauträger haben zumindest einen Teil der Abschlusskosten des Käufers übernommen, einschließlich eines Teils dieser Kosten:

• Übertragungssteuern (ca. 2%)
• Mansion Tax (gestaffelte Skala, beginnend bei 1 % und aufsteigend auf 4 %, wenn über $25 Millionen)
• Parken - kann je nach Gerät inklusive sein
• Speicher - kann mitgeliefert werden 
• Gemeinsame Kosten - könnte 1 Jahr gemeinsame Kosten zahlen. 

Manche Bauträger verhandeln überhaupt nicht oder übernehmen vielleicht nur die Grunderwerbssteuer, wenn sie etwas ganz Besonderes mit ihren Gebäuden haben. Zum Beispiel hat Park Loggia Terrassen mit Blick auf den Central Park, die zu den Verkaufspreisen gehandelt werden. Das Benson hat nur einige wenige Einheiten auf der Madison Avenue in der UES, die ebenfalls zu Verkaufspreisen gehandelt werden. Andere Gebäude, die selbst finanziert sind und daher nicht an andere gebunden sind, verhandeln ebenfalls nicht. Aber das sind nur wenige und weit voneinander entfernt. 

Makro-Takeaways:

• Dies ist wahrscheinlich die einzige größte neue Entwicklung Käufer Markt NYC hat jemals in den letzten 20+ Jahren gesehen. 
• Wir befinden uns nicht in einer Finanzkrise; wir befinden uns in einer Gesundheitskrise, die wahrscheinlich gelöst ist.
• Wir sind nicht in der gleichen Situation wie bei der Großen Rezession 2008/2009, der Tech-Blase 2000 oder 9/11, als es Angst und kein Geld auf der Straße gab.
• Banken und Angestellte sprudeln vor Geld und der DJIA liegt über 30.000 (nicht 6.000 wie 2009).
• Die Angst liegt bei den Verkäufern. Käufer haben ein kurzes Zeitfenster, um diese Angst auszunutzen.
• Für diejenigen, die am Rande sitzen, denken Sie daran, dass Sie ein Angebot machen müssen, um einen Rabatt zu erhalten. Sie müssen spielen, um zu gewinnen!

Zum Abschluss des Jahres möchten wir allen ein frohes Fest wünschen. Wir beten, dass 2021 besser wird als 2020. 

Immobilienmarkt in Manhattan

Rückprall im Oktober 2020

Um in Echtzeit zu verstehen, was auf dem Immobilienmarkt in New York City geschieht, betrachten wir als erstes die Anzahl der unterzeichneten Verträge in einem bestimmten Monat. Im Oktober stieg die Zahl der unterzeichneten Verträge deutlich an und erreichte 874 unterschriebene Verträge, ein Anstieg um 30% gegenüber September 2020 und um 4% gegenüber Oktober 2019. Dies ist ein klarer Beweis dafür, dass sich der Immobilienmarkt in Manhattan von den Tiefen der Covid-Krise erholt hat. Darüber hinaus waren die unterzeichneten Verträge im Oktober höher als in jedem anderen Monat des Jahres 2020, sogar noch vor Covid, was in der nachstehenden Grafik deutlich wird.

Käufer von Manhattan sind wieder dabei

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

Manhattan-Bestand scheint seinen Höhepunkt erreicht zu haben

Der Bestand, oder das Angebot, erreichte Mitte Oktober die Rekordmarke von 9.628 zum Verkauf stehenden Immobilien und scheint nun zu schwinden. Das monatliche Angebot an Neuzugängen ist seit September 2020 um 21% und seit Oktober 2019 um 1,2% zurückgegangen. Dies deutet darauf hin, dass sich das Bestandswachstum verlangsamt hat, allerdings wird es eine Weile dauern, bis der Aufbau von Lagerbeständen wieder ein normales Niveau erreicht hat. Aus diesem Grund sind wir der Meinung, dass die Chancen für die Käufer noch nicht verblasst sind, obwohl wir den Höhepunkt der durch den Virus verursachten Unsicherheit hinter uns haben. In den letzten Wochen sind die Lagerbestände zurückgegangen und lagen am Freitag, dem 6. November, bei 9.255 zum Verkauf stehenden Immobilien. Das ist eine sehr große Zahl von zum Verkauf stehenden Immobilien, wenn man bedenkt, dass der Bestand im letzten Jahr zu diesem Zeitpunkt etwa 7.700 betrug. 

Hausverkäufe in den Vororten von New York City haben den Höhepunkt überschritten 

Während die Verkaufszahlen in Westchester, Greenwich, Long Island, the Hamptons auf einem hohen Niveau bleiben, ist die Verkaufstätigkeit nach ihrem Höhepunkt, der im vergangenen Sommer die New Yorker Vorstädte traf, zurückgegangen. 

Jetzt, da die Wahl - nun ja, fast - vorüber ist und Pfizer einen Impfstoff angekündigt hat, der zu 90% wirksam ist, glauben wir, dass der Markt in Manhattan weiter anziehen wird. 

Die beste Zeit zum Kaufen in NYC

in über 10 Jahren

Wir stehen nun drei Monate vor der Wiedereröffnung des NYC-Immobilienmarktes. Obwohl es viele Herausforderungen gegeben hat, erholt sich die Stadt wieder. Wir sehen erste Lebenszeichen in Form von mehr unterschriebenen Verträgen und anstehenden Verkäufen. Aber wir haben noch einen langen Weg vor uns, was bedeutet, dass es eine riesige Chance für intelligentes Geld gibt.

Mit der Wiedereröffnung von Restaurants, Fitnesscentern, Büros und Museen hat NYC eine viel lebhaftere Atmosphäre angenommen. Die New Yorker sind sozial distanziert und tragen aus religiösen Gründen Masken, was den Virus in der Stadt unterdrückt hat.

Wenn wir einen Schritt zurücktreten und das Gesamtbild des Immobilienmarktes aus 30.000 Fuß Höhe betrachten, wissen wir, dass es der richtige Zeitpunkt ist, um in Manhattan zu kaufen. Wenn Sie 2001 oder 2009 gekauft haben, wissen Sie bereits, dass sich NYC stärker als je zuvor erholen wird. Deshalb bitte ich Sie, sich einen Moment Zeit zu nehmen und darüber nachzudenken, wo Sie in 18 Monaten sein werden. Sicherlich werden Käufer, die an der Seitenlinie sitzen, bedauern, dass sie sich nicht früher zum Kauf von NYC entschlossen haben.

Hier sind unsere wichtigsten Takeaways für das, was sich derzeit auf dem Markt abspielt:

1. Covid hat eine vorübergehende Gelegenheit geschaffen, in Manhattan zu niedrigen Preisen einzukaufen. 
2. Das obige Marktpulsdiagramm berücksichtigt ausstehende Verkäufe und Lagerbestände. Es zeigt deutlich, dass sich NYC in einem Käufermarkt befand und sich zu erholen beginnt. 
3. Seriöse Verkäufer bieten ihre Immobilien zu vernünftigen Preisen an oder gewähren Rabatte. Vor allem Bauträger, die Preisnachlässe und Vergünstigungen anbieten - noch vor ein paar Jahren unerhört... und in ein paar Jahren auch nicht mehr.
4. Während der durchschnittliche Rabatt bei 8% lag, sehen wir viel höhere Rabatte (2x - 3x) auf die teuersten Immobilien.
5. Das Fenster der Gelegenheit ist jetzt...wann wird dieses Fenster geschlossen? Es wird sich wahrscheinlich vor dem zweiten Quartal 2021 schließen, wobei die besten Abschlüsse im vierten Quartal 2020 getätigt werden, gefolgt von guten Abschlüssen im ersten Quartal 2021. Sobald ein Impfstoff als wirksam und vertriebsbereit angekündigt wird, werden die Verkäufer mehr Vertrauen haben - deshalb schlagen wir vor, jetzt zuzuschlagen! Wenn Sie schließen, werden wir 2021 und einen neuen Markt haben.
6. 7 Billionen Dollar an staatlichen Fördermitteln (14x mehr als 2008) bedeuten, dass die Risiken gering sind. Dies ist nicht 2008. Die Banken sind gesund, und die Unterstützung der Fed war noch nie so groß wie heute.
7. Rekordhohe Aktienmarktbewertungen (ein Nebenprodukt des staatlichen Konjunkturprogramms) zeigen, dass die Federal Reserve alles tut, um die Wirtschaft anzukurbeln. Es zeigt auch, dass die Investoren Vertrauen in die US-Wirtschaft haben und dass Covid unter Kontrolle und dann in kurzer Zeit Geschichte sein wird.
8. NYC unterdrückt das Virus seit Juni, wobei es viel wirksamer regiert als die Bundesregierung. Die Einwohner haben ihren Teil dazu beigetragen, indem sie sich sozial distanziert, Großveranstaltungen vermieden und Masken zum Schutz ihrer New Yorker Mitbürger getragen haben. Während die Presse ganz NYC in einen Topf wirft, sind die meisten Covid-Infektionen in Queens und Brooklyn aufgetreten, nicht in Manhattan. Wir haben das nirgendwo in den Nachrichten gesehen.
9. Der Absatzmarkt befindet sich nicht mehr im freien Fall, der durch die Abriegelung entstanden ist. Die schwebenden Verkäufe haben eine Kehrtwende vollzogen und sind im September erheblich gestiegen, da der Markt die eigentliche Talsohle durchschritten hat.

Höflichkeitstafeln von Urbardigs

Unsere derzeit beste Auswahl:

 

Dieses preisreduzierte übergroße 2-Schlafzimmer-Haus in der East Village ursprünglich als Neubau für 400.000 Dollar mehr als den Listenpreis verkauft, der 2017 bei 3,4 Millionen Dollar lag. Dies ist ein Boutique-Gebäude aus dem Jahr 2015 mit erstaunlichen Flügelfenstern. Erfahren Sie mehr darüber.

Straße 20 West 53 - Einheit 22A
$4.750.000 / $2.748 pro ft²
Reduziert $600.000 / Verkauft für $5,7 Millionen im Jahr 2017

2 Betten / 2,5 Bäder / 1.728 ft²
Wartung: $3.792 / R.E. Steuern $2.414

Live at the Baccarat Hotel and Residences, eines der besten Hotels in New York City. Der ursprüngliche Besitzer zahlte 5,7 Millionen Dollar für diese Wohnung, daher sind sie sehr motiviert, einen Rabatt von 1 Million Dollar zu erhalten. Erfahren Sie mehr darüber.

540 West 28 West Street - Einheit 3A
$885.000 / $1.560 pro ft²

Studio / 1 Bad / 567 ft²
Unterhalt: $606 / R.E. Steuern $629

Dieses Atelier bei +Art in West Chelsea ist mit 885.000 Dollar wirklich gut bezahlt. Schließlich bieten die Verkäufer Wohnungen mit einem Verkaufspreis an, der nicht den ehrgeizigen Preisen von vor ein paar Jahren entspricht. Nahe Hudson Yards und an der High Line! Erfahren Sie mehr darüber.

Zum Abschluss: Wenn Sie einen Zoom-Anruf wünschen, um den Markt ausführlicher zu diskutieren, wählen Sie einfach ein Zeitfenster mit mir unten aus:

Anruf planen

Ein anderer NYC-Sommer 

Um diese Jahreszeit gebe ich gewöhnlich ein Update der Manhattan Market Reports für das 2. Q2 2020 ist jedoch ein völlig anderes Tier, da der Immobilienmarkt in Manhattan für 12 der 13 Wochen, die das 2. Quartal ausmachen, geschlossen war. 

Für diejenigen, die nicht wissen, was in NYC vor sich ging: Am 23. März 2020 ging NYC in den Lockdown-Modus und tauchte 90 Tage später, am 22. Juni 2020, wieder auf. Während dieser Zeit waren keine physischen Vorführungen erlaubt. Die Lagerbestände gingen während der Krise erheblich zurück, da die Verkäufer Objekte aus dem Markt nahmen oder die Notierung verzögerten. Jetzt sind die Immobilien jedoch wieder auf dem Markt, wobei der Bestand im Vergleich zur gleichen Zeit des Vorjahres um 8% gestiegen ist.  

Der Markt der letzten Monate kehrt langsam zurück, aber noch nicht unbedingt auf ein normales Niveau. Seit der Wiedereröffnung vor 5 Wochen haben wir gesehen:

• 84% der unterzeichneten Verträge lagen unter dem 3-Millionen-Dollar-Segment.
• Eine überraschende Dringlichkeit bei einigen dieser Käufer, da sie wissen, dass NYC bald wieder zu einem gewissen Schein der Normalität zurückkehren wird. 

• Im oberen Marktsegment ist nicht viel los, da viele Menschen noch immer in ihren Sommerhäusern wohnen und Reisebeschränkungen gelten.
• Die Hypothekenzinsen erreichten ein Rekordtief (unter 3%), da die Fed den Zinssatz auf Null senkte.
• Insgesamt deuten die Indikatoren auf eine Preisgestaltung hin, die 8-10% unter dem Niveau vor dem Covid liegt, jedoch nicht in allen Preissegmenten. 
• Bei Neuentwicklungen liegen die kombinierten Schließungskosten und Preissenkungen je nach Projekt bei etwa 8-12%. 
• Die größten Preisnachlässe gab es im High-End-Markt, wo einige Entwickler ihre Angebote neu gepreist haben und den Großteil der Schließungskosten des Käufers übernehmen, was sehr attraktive Anreize bietet, jetzt Geschäfte abzuschließen.  
• Wiederverkäufe ab 5 Millionen USD erhalten Woche für Woche keine Anfragen zur Ausstellung. Daher müssen seriöse Verkäufer einer größeren Immobilie bereit sein, mindestens 10 % und wahrscheinlich noch mehr Rabatte gegenüber den Preisen vor dem COVID zu gewähren. 
• Die Rabatte nehmen mit sinkenden Preisen ab, wobei nur wenige Rabatte, wenn überhaupt, unter die 1-Million-Dollar-Marke fallen.

Vermietungen:

• Obwohl der Mietbestand hoch ist, verzeichnet der Markt auch einen stetigen Strom von unterzeichneten Mietverträgen, insbesondere bei 10.000 USD pro Monat und darunter. Wenn auch mit Rabatten! 

Wie geht es weiter?

Wir befinden uns noch im Anfangsstadium einer neuen Realität, aber in Bezug auf COVID ist New York City heute eine sicherere Wahl als 80% des Landes!  

Wenn New York seine Sicherheitsprotokolle einhalten und Virusinfektionen niedrig halten kann und es weiterhin sehr positive Nachrichten über Impfversuche und therapeutische Medikamente (wie Remdesivir) gibt, dann deutet die Geschichte darauf hin, dass sich die Immobilien in NYC schnell erholen werden.  

Im Moment haben wir den Höhepunkt der Ungewissheit, der für NYC der Zeitrahmen April/Mai war, hinter uns gelassen, so dass vielleicht die besten der besten Geschäfte hinter uns liegen. Aber wir glauben, dass die Käufer die nächsten 4-5 Monate haben werden, um ebenfalls großartige Angebote zu erhalten. Sobald es einen Impfstoff gibt, von dem bekannt ist, dass er funktioniert, und die Chancen stehen gut, dass wir im Herbst einen solchen Impfstoff sehen werden, wird New York City besser denn je zurückkehren. 

Haben Sie Fragen? Planen Sie eine Zeit für ein Gespräch mit mir. 

Genießen Sie Ihren Sommer! 

Anthony

Die Auswirkungen des Coronavirus auf die Immobilienpreise in Manhattan

Inmitten dieser beispiellosen globalen Krise haben wir mehrere Fragen zu den Auswirkungen von COVID-19 auf die Immobilienmarktpreise in Manhattan erhalten. Ich hoffe, dass alle in dieser turbulenten Zeit sicher und gesund bleiben. Während die Jury darüber berät, wie es weitergeht, hier die neuesten Informationen zum NYC-Immobilienmarkt.

Ende März wurde New York City in ein "medizinisch bedingtes Koma" versetzt, um der Krise im öffentlichen Gesundheitswesen zuvorzukommen. Infolgedessen wurde der New Yorker Immobilienmarkt zeitlich völlig eingefroren, wobei in den letzten zwei Monaten nur minimale Aktivitäten für neue Verträge zu verzeichnen waren. Die physische Vorführung von Eigentumswohnungen, Wohnungen und Häusern in Manhattan wurde vom Staat New York verboten. Und New York City ist seit Mitte März so gut wie komplett eingefroren. Die Geschäfte, die bereits vor dem Ausbruch der Pandemie in Arbeit waren, konnten jedoch praktisch abgeschlossen werden, und die Banken haben weiterhin Hypotheken finanziert. 

Es ist jetzt Mitte Mai, und New York liegt einen Monat nach dem Höhepunkt der Krise und ist aus seinem selbstverschuldeten Koma erwacht. Dank der Führung des New Yorker Gouverneurs Andrew Cuomo hat New York die Kurve erfolgreich abgeflacht und schafft den Weg aus der Krise. Wir sind zwar noch nicht zu 100 % aus dem Gröbsten heraus, aber eine schrittweise Wiedereröffnung ist für die nächsten Wochen und Monate geplant. Viele Eigentumswohnungen in Manhattan werden ihr Moratorium für Ein- und Auszüge zum 15. Mai aufheben, und wir erwarten, dass das Moratorium für Ausstellungen irgendwann im Juni aufgehoben wird. 

Wenn man in den Rückspiegel zum Januar und Februar 2020 schaut, so ist die Vertragsaktivität im Vergleich zu den gleichen Zeiträumen des letzten Jahres um 15% gestiegen, was verspricht, dass das Frühjahr 2020 eine sehr solide Verkaufssaison wird. Leider ist dies nicht mehr der Fall! Gegenwärtig schrumpfte der zum Verkauf stehende Bestand an Eigentumswohnungen und Genossenschaften dramatisch, so dass nur noch 5.000 Einheiten zum Verkauf stehen, was 50% unter dem üblichen Lagerbestand der Frühjahrsverkaufssaison liegt. Sogar die Berechnung der Markttage, bei der die Anzahl der Tage gezählt wird, an denen eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird, wurde von den Angebotsportalen eingefroren, da diese Berechnung bedeutungslos geworden ist, nachdem das Moratorium für die Ausstellung von Immobilien umgesetzt wurde. Welche Auswirkungen hatte dies also auf die Immobilienpreise in Manhattan?

Obwohl es verfrüht ist, aus den Auswirkungen des Virus auf die Immobilienpreise in Manhattan Rückschlüsse zu ziehen, stellte der ehemalige Vorsitzende der Federal Reserve Bank, Ben Bernanke, fest, dass dieser wirtschaftliche Stillstand eher einer Naturkatastrophe als einer wirtschaftlichen Depression gleichkommt. Dies ist nicht das Ergebnis eines Zusammenbruchs in einem Finanzsystem wie 2008 oder der Großen Depression. Die Banken sind stark und gut kapitalisiert. Glücklicherweise hat die Fed schnell auf monetäre und die Regierung schnell auf fiskalische Stimuli reagiert. 

Der Silberstreifen in all dem ist, dass die Immobilienpreise in NYC von den rekordtiefen Zinssätzen und der quantitativen Lockerung in Rekordhöhe profitieren werden. Die Vermögenspreisinflation ist der beabsichtigte Zweck der quantitativen Lockerung, auch wenn es einige Zeit dauern kann, bis sich die Gelegenheit dazu bietet. Ungeachtet des Niveaus der Immobilienpreisinflation in Manhattan aufgrund dieses rekordverdächtigen QE-Anreizes ist NYC letztlich immer noch eine der Top-Städte weltweit, und die Menschen brauchen immer noch Wohnungen, um sie entweder zu kaufen oder zu mieten. 

Letztlich handelt es sich um ein Gesundheitsproblem, das gelöst werden kann, insbesondere jetzt, da sich alle auf das Problem von Covid 19 konzentrieren. 

Wenn Sie einen Zoom-Anruf wünschen, um den Markt ausführlicher zu besprechen, wählen Sie einfach ein Zeitfenster mit mir unten aus:

Anruf planen

6 Dinge, die Sie über den NYC-Immobilienmarkt im Februar dieses Jahres wissen sollten

1. Signifikante Zunahme der Verkaufsaktivitäten gegenüber dem letzten Jahr

• Schwebende Verkäufe um 17% gestiegen - Gesamtmarkt
• Ausstehende Verkäufe um 25% gestiegen - $600K - $1 Million  
• Ausstehende Verkäufe steigen um 21% - $1 Million bis $2 Millionen 

Dies zeigt, dass die Verkaufsaktivität im Vergleich zum letzten Jahr, das in Bezug auf die Aktivität den Tiefpunkt des Marktes darstellte, deutlich gestiegen ist. Immobilien in den unteren Preissegmenten unter 2 Millionen Dollar erleben den größten Aufschwung. Wir stellen endlich fest, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt, was wir in NYC schon lange nicht mehr gesehen haben. Die in Manhattan unterzeichneten Verträge sind im November 2019, Dezember 2019, Januar 2020 und Februar 2020 zweistellig gestiegen. Ein vorlaufender Indikator, eine anhaltende Steigerung der Aktivität bei den Vertragsunterzeichnungen, geht normalerweise einer Preisaktion voraus. Im Januar, einem ungewöhnlich schwachen Monat, wurde eine beeindruckende Zahl von Vertragsunterzeichnungen verzeichnet, was im kältesten Monat des Jahres nicht üblich ist. 

Anekdotenhaft ist uns aufgefallen, dass, wenn wir andere Makler anrufen, um Termine zu vereinbaren, mindestens 25% der Zeit, in der diese Einheiten bereits akzeptierte Angebote haben. Nichts ist so wie vor 12 Monaten. Die Einheiten, die unter Vertrag genommen werden, sind entweder schon eine Weile auf dem Markt und haben mehrere Preissenkungen durchlaufen, oder neue Einheiten, die von Anfang an korrekt bepreist waren. Auch im letzten Fall sehen wir vollgepackte offene Häuser und einige Bieterkriege (ein Überbleibsel aus einer anderen Ära).

2. Aktivität auf dem Luxusmarkt verstärkt sich bei den Rabatten

Preisnachlässe in ganz New York führen dazu, dass Geschäfte abgeschlossen werden, und im Januar sahen wir einen mittleren Rabatt von 6,4 % (eine hohe Rate für New York), was zeigt, dass die Verkäufer kapituliert haben und die Geschäfte nicht zustande kommen. Während der höchste Anstieg der Verkaufsaktivitäten bei Einheiten unter 3 Millionen USD zu verzeichnen war, konnten wir auch im oberen Segment eine gewisse Verbesserung feststellen. 

So heißt es beispielsweise im Olshan-Bericht: "In der vergangenen Woche wurden zwanzig Verträge über 4 Millionen Dollar und mehr unterzeichnet, die dritte Woche in Folge mit 20 oder mehr Verkäufen. Der durchschnittliche Preisrückgang gegenüber dem ursprünglichen Angebotspreis betrug 18%, ein Gesamtpreis, der durch die Top-2-Verkäufe verzerrt wurde".

"Die durchschnittliche Zahl der Markttage lag bei 803, eine Gesamtzahl, die erhöht wurde, weil die Hälfte der Immobilien von Bauträgern verkauft wurde und seit Jahren auf dem Markt war. Das war die höchste Gesamtzahl, die dieser Bericht jemals verzeichnet hat, seit wir im Jahr 2012 begannen, diese spezielle Statistik zu verfolgen.

Die Käufer des Central Park: Wenn Sie den Markt in der Billionaire's Row und im Central Park beobachtet haben, gibt es da draußen Möglichkeiten. Jetzt ist vielleicht die Zeit, einzuspringen, bevor der Markt sich dreht. Zum Beispiel kann jemand, der im Trump International Hotel and Tower wohnen möchteColumbus Circle, für $3.300 pro Quadratfuß (siehe unten) ein großartiges 3-Zimmer-Haus mit direktem Blick auf den Central Park erwerben. DJT wird nicht für immer Präsident bleiben, und dieses Gebäude wird sich irgendwann wieder erholen. Darüber hinaus haben wir starke Rabatte gesehen bei One57 und Time Warner Building ebenfalls, obwohl der Preis für den direkten Blick auf den Central Park in diesen und anderen Ultra-Luxus-Gebäuden bei etwa 4.500 Dollar pro Quadratfuß liegt. 

Beachten Sie, dass wir immer wieder von Käufern in diesem Segment hören, dass sie hören, dass mehr Inventar auf den Markt kommt. Während dies für andere Nachbarschaften der Fall sein mag, gibt es keine neuen Gebäude, die in die Billionaire's Row kommen. Darüber hinaus ist der Lagerbestand unter 20 Millionen Dollar mit ungehinderter Sicht auf den Central Park begrenzt, da die meisten dieser Gebäude einen durchschnittlichen Verkaufspreis von über 30 Millionen Dollar haben. 

3. Neue Entwicklungen vs. Wiederverkäufe

Neue Entwicklungen, deren Preis vor 2-3 Jahren festgesetzt wurde, hinken auf dem Markt hinterher, und der Grund dafür ist, dass es eine Diskrepanz zwischen den Entwicklern und ihren Banken und Investoren gibt. 

Was wir unseren Käufern sagen: Es gibt tonnenweise Gelegenheiten auf dem Wiederverkaufsmarkt mit Grundstücken zu Preisen zwischen $1.100 pro sq. ft. und $1.800 pro sq. ft. 

Natürlich gibt es Möglichkeiten im Segment der Neuerschließung, und in einigen Gebäuden wurden Rabatte von 15% gewährt. Viele dieser Gebäude, in denen Sie zweistellige Rabatte sehen, wurden jedoch schon vor Jahren eingeführt. Im Gegensatz dazu haben wir Gebäude gesehen, die 2019 mit Preisen auf den Markt gebracht wurden, die den aktuellen Markt widerspiegeln, die nur wenige Nachlässe von niedrigen Angebotspreisen bieten, aber immer noch viele der Schließungskosten der Käufer in die Höhe treiben.

Der Markt ist sehr preisempfindlich und dollarmotiviert. Es ist bekannt, dass ein Schatteninventar existiert. Dabei handelt es sich um Einheiten, die von unrealistischen Verkäufern vom Markt genommen wurden, oder um neue Entwicklungsprojekte in Randbezirken. Die Käufer sind heutzutage sehr versiert und wissen, wie man einen guten Wert erkennen kann. Wenn Sie sie in den letzten 5 Jahren gekauft haben und jetzt versuchen, sie zu verkaufen, sind Sie wahrscheinlich unter Wasser oder in der Gewinnzone. Bereiten Sie sich daher auf eine holprige Fahrt vor. Mit Tricks und Kniffen - es gibt viele - lässt sich eine überteuerte Immobilie nicht verkaufen.

Neue Entwicklungen Immobilien zum Verkauf

Neueste Wohnungen in Manhattan zu verkaufen

4. Die Mieten sind gestiegen 

Nach einer gewissen Schwäche in den letzten Jahren sind die Mietpreise im Jahresvergleich deutlich gestiegen. Vom echten Geschäft - Während die Wohnungsjäger versuchen herauszufinden, was um alles in der Welt mit den Maklergebühren los ist, haben sie nun andere Neuigkeiten, die ihnen eine Pause gönnen: Die Mieten waren im letzten Monat in allen drei Bezirken, über die der Marktbericht von Douglas Elliman berichtet, um 5 bis 6 Prozent höher als ein Jahr zuvor.

5. Hypothekenraten

Die Hypothekenzinsen sind seit der gleichen Zeit im letzten Jahr stark gefallen und liegen nahe einem Rekordtief. Der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken lag bei 3,65%, während der Aktienmarkt mit über 26.900 fast ein Rekordhoch erreichte. Zum Vergleich: In den letzten 30 Jahren lag der gleiche Hypothekarzins im Durchschnitt bei 6,25%. In den letzten 10 Jahren war der Zinssatz nur zweimal niedriger, und zwar im September 2016 mit einem Tief von 3,42% und im November 2012 mit einem Tief von 3,32%.

Es ist unwahrscheinlich, dass die Raten noch viel niedriger ausfallen können, da wir uns bereits in der Nähe historischer Tiefststände befinden. Wir empfehlen daher unseren Kunden, sich jetzt zu refinanzieren oder ihre neuen Immobilienkäufe zu finanzieren, um von diesem Phänomen künstlich niedriger Hypothekenzinsen zu profitieren, bevor es zu spät ist. 

5. Coronavirus und ausländische Käufer 

Auch wenn es noch zu früh ist, um zu bestimmen, welche Auswirkungen die Gesundheitsfürsorge auf den Immobilienmarkt haben könnte, sollte darauf hingewiesen werden, dass der New Yorker Immobilienmarkt durch inländische Käufer verankert wurde und Ausländer so gut wie abwesend waren. Festlandchinesische Käufer sind seit 2016 auf dem NYC-Markt abwesend, Europäer sind abwesend, da ihre Währung über einen längeren Zeitraum hinweg niedrig war. Lateinamerikaner und Brasilianer fehlen weitgehend, da ihre Währungen abgewertet wurden.

Daher erwarten wir nicht, dass sich dies in naher Zukunft negativ auf den NYC-Markt auswirken wird. Sollte der Dollar fallen und die Angst vor dem Gesundheitswesen nachlassen, könnte der Markt abheben. Schließlich könnten bestimmte asiatische Länder begrenzte Investitionsmöglichkeiten sehen, während die Behörden versuchen, die Ausbreitung einzudämmen, was zu mehr Investitionen in New York City, einem risikofreien Ort, führen könnte. 

Warum jetzt der richtige Zeitpunkt ist, in den Manhattan Condo Market zu investieren

Warren Buffett sagte es am besten: "Preis ist, was man zahlt, Wert ist, was man bekommt . . . Es ist weise, ängstlich zu sein, wenn andere gierig sind, und gierig, wenn andere ängstlich sind".

Einige der jüngsten Berichte über Immobilien in New York City haben einige Menschen in Angst versetzt. Wenn wir uns das Gesamtbild und die Gesamtstatistiken in diesen Berichten anschauen, wird ziemlich klar, warum diese Menschen Angst haben, aber man muss tiefer graben, um die ganze Geschichte zu verstehen.

Die Käufer von Eigentumswohnungen in Manhattan blieben im 3. Quartal 2018 aufgrund von Bedenken hinsichtlich des neuen Steuergesetzes (FN1), das Ende 2017 umgesetzt wurde, trotz einer sehr starken Wirtschaft, eines rekordverdächtigen Aktienmarktes und immer noch relativ niedriger, wenn auch rasch steigender Zinssätze, vorsichtig.

Manhattan-Immobilien sind selten auf einem Käufermarkt zu finden, wenn Sie also an einer sicheren langfristigen Investition interessiert sind, ist jetzt vielleicht der richtige Zeitpunkt zum Kauf. Dies wird sich nicht über einen längeren Zeitraum erstrecken oder sich in nächster Zeit wiederholen. Tatsächlich begann im Laufe des dritten Quartals das obere Ende des Marktes (>5 Mio. USD), das 2016 eine Korrektur einleitete, sich etwas zu erholen, wie weiter unten erörtert wird.

Schlagzeilen erzählen nicht die ganze Geschichte

Die Schlagzeilen über das Quartal waren zwar besorgniserregend, aber sie erzählen nicht die ganze Geschichte. Wir müssen uns ansehen, was heute auf dem Markt geschieht und nicht vor 1, 2 oder 8 Quartalen, worauf sich die vierteljährlichen Marktberichte normalerweise konzentrieren. Wenn man sich die Zahl der in diesem Quartal unterzeichneten Verträge, einen Frühindikator, ansieht, dann war dieses Quartal ungefähr gleich wie das gleiche Quartal des Vorjahres.

• Die in Manhattan unterzeichneten Verträge zeigten einen leichten Rückgang um 1% gegenüber der Zahl der im dritten Quartal 2017 unterzeichneten Verträge.

• Das Segment mit den besten Ergebnissen in Bezug auf die unterzeichneten Verträge lag bei 5 bis 10 Mio. USD (ein Anstieg von 30 % bei den unterzeichneten Verträgen, der in erster Linie auf die Verkäufe bei zwei neuen Erschließungen The Belnord und auf Platz 100 E 53 zurückzuführen ist).

• Das zweitbeste Segment war das der Eigenheime mit einem Preis von über 10 Mio. USD, in dem die Aktivität um 10% zunahm.

• Wir werden zwar nicht wissen, für welche Einheiten unter Vertrag stehen, aber die Preise für diese Einheiten werden letztlich bis zu ihrem Abschluss und ihrer Erfassung gehandelt werden, was noch viele Monate dauern könnte, aber die Wiederbelebung der Aktivität nach einem längeren Schlummer ist beruhigend. Sicherlich spielten Rabatte bei diesen Verkäufen eine Rolle.

Abgeschlossene Verkäufe im 3. Quartal 2018 zeigen jedoch ein anderes Bild. Wenn Sie die abgeschlossenen Verkäufe betrachten, beurteilen Sie nur Einheiten, die im Quartal abgeschlossen wurden, unabhängig davon, wann der Vertrag unterzeichnet wurde. Im Falle von Neuentwicklungen hätte das in einigen Fällen vor 3 Jahren sein können. Daher können Informationen über abgeschlossene Verkäufe etwas datiert sein, obwohl sie immer noch gute Informationen zur Erfassung von Trends darstellen.

• Insgesamt gingen die Schließungen in Manhattan um 8% zurück (obwohl sie gegenüber Q2 2018 um 5% gestiegen sind)
• Die Neuentwicklung schloss den Verkauf mit einem Rückgang von 37% ab. Dies führte dazu, dass einige Bauträger bei Neubauten, die zu Beginn oder außerhalb der nachgefragtesten Wohngegenden überteuert waren, erhebliche Preisnachlässe für Neubauten gewährten. Die Kerngruppe berichtete, dass der durchschnittliche Preisnachlass für Neubauten in diesem Quartal mit 14% fast rekordverdächtig hoch war, gegenüber 8% im letzten Jahr.
• Käufer, die von den hohen Preisen für Neubauten abgetrieben wurden, wandten sich dem Wiederverkauf von Eigentumswohnungen zu, die um 2% stiegen, während der Verkauf von geschlossenen Coop-Wohnungen um 8% zurückging.
• Der Lagerbestand ist im Quartal mit 13% deutlich gestiegen, was in Zukunft zu längeren Vermarktungszeiten führen wird.
• Der Bestand an Wiederverkaufskästen stieg mit 26% am stärksten, während der Bestand an Wiederverkaufswohnungen um 4% zunahm. Der Bestand an Neubauten ging um 5% zurück.
• Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung betrug 2,66 Millionen Dollar, was einem Rückgang von 2,3% entspricht. Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß für den Wiederverkauf von Eigentumswohnungen ging um 5% zurück.  
• Der Durchschnittspreis für eine Neuerschließung betrug 4,33 Millionen US-Dollar, während der Preis für eine Neuerschließung pro Quadratfuß um 4% stieg.
• Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß für den Luxusmarkt (Top 10% der Verkäufe) stieg um 2,7% und die Eintrittsschwelle für Luxusgüter fiel auf 3,85 Millionen Dollar.

Bildnachweis: 111 Murray

Das Makro-Umfeld

• Dow und NASDAQ sind hoch im Kurs. Gewinnmitnahmen können die Kurse durchaus fallen lassen, aber ungeachtet der Gespräche über internationale Handelskriege sind die Aktien hoch, und Gewinnmitnahmen sehen sehr attraktiv aus.
• Die Arbeitslosenquote ist gesunken, und die USA haben statistisch gesehen Vollbeschäftigung. Vollbeschäftigung fördert die Ausgaben. Die Ausgaben der Verbraucher generieren mehr Gewinne für die Aktionäre.
• Die Deregulierung ist in vollem Gange, so dass die Unternehmensentwicklung mit großer Wahrscheinlichkeit weiter nach oben gehen wird.
• Es gibt keine Kreditblase, aber der Vorsitzende der Fed sagt, dass die Zinssätze bis 2019 schrittweise steigen werden. Höhere Zinssätze ermutigen Käufer, Festzinshypotheken eher früher als später aufzunehmen.
• Hohe Wachstumsraten in der gesamten Wirtschaft führen dazu, dass sich die Menschen fragen, wie lange das alles noch anhalten wird, so dass sich viele mit größeren Anschaffungen zurückhalten. Wirtschaftswissenschaftler sagen heute, dass es am Horizont keine Kreditblase gibt, so dass die konsumgetriebene Wirtschaft gesund aussieht.

Warum wir Vertrauen in den NYC-Markt haben

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wir der Meinung sind, dass dies ein ziemlich guter Käufermarkt ist, insbesondere im Vergleich zu 2008.

• Da die Verkäufer endlich verhandeln, haben die Käufer jetzt Macht
• Das Interesse ist historisch gesehen relativ gering
• Die Wirtschaft boomt
• Deregulierung ist in vollem Gange
• Niedrigste Arbeitslosigkeit seit 69 Jahren
• New York City hat das höchste Beschäftigungsniveau seit 50 Jahren, und die Industrie in New York City ist heute über das Finanzwesen hinaus gut diversifiziert.
• Keine Kreditblase wie 2008; Banken haben strenge Anforderungen und gehen ihrer Sorgfaltspflicht nach
• Die Unternehmensgewinne waren noch nie höher, insbesondere mit der neuen niedrigen Quote von 21%.
• Überbauung in städtischen Märkten wird im Allgemeinen schnell absorbiert

Die detaillierten Zahlen lassen darauf schließen, dass der Immobilienmarkt in New York City stark ist. Die meisten Menschen werden die allgemeinen Berichte lesen, aber der scharfsinnige Käufer wird auf Immobilienspezialisten hören. Um Warren Buffett zu paraphrasieren, sagte Warren Buffett, wenn andere ängstlich sind, könnte dies genau der richtige Zeitpunkt sein, um in NYC zu kaufen.

Die Auswirkungen des neuen US-Steuerrechts in Manhattan 

Das neue US-Steuergesetz, das am 1. Januar 2018 in Kraft getreten ist, hat in den Medien für viel Lärm gesorgt. Wenn man sich jedoch das Kleingedruckte anschaut, wird das Gesetz für Unternehmen und Immobilieninvestoren, einschließlich ausländischer Käufer, ein Segen sein. Für derzeitige Hausbesitzer, insbesondere in Manhattan, ist es etwas komplizierter.

In Manhattan schuf die Unsicherheit über die letztendlichen Auswirkungen des neuen Gesetzes, das die staatlichen und lokalen Steuerabzüge begrenzt und die Höhe der abzugsfähigen Zinsen für Eigenheime von 1 Million Dollar auf 750.000 Dollar reduziert, einen nervösen Markt und spiegelt sich in den jüngsten Marktberichten für das erste Quartal wider, die laut Corcoran einen Rückgang der Aktivitäten im ersten Quartal um 10% zeigen. Die Volumenschwäche wurde in allen Preissegmenten festgestellt, besonders aber im oberen Preissegment. Die Verkaufsaktivität im 2. Quartal scheint sich zu erholen.

Um die negativen Auswirkungen des Steuergesetzes abzuschwächen, hat Gouverneur Cuomo erhebliche Anstrengungen unternommen, um die Steuervorschriften der Bundesstaaten zu ändern. Wir gehen davon aus, dass eine gewisse Unsicherheit auf dem Markt bestehen bleibt, was die Käufer für die nächsten Monate in die Pflicht nehmen wird, zumindest bis sich die Wirtschaft wieder aufheizt, ein erwartetes Nebenprodukt der Steuerreform.

Erwähnenswert ist jedoch, dass es vielen Luxusgebäuden in erstklassigen Innenstadtvierteln wie NoHo, SoHo West Village und TribecaFlatiron sowie dem Kern des Upper West Side, zum Beispiel, recht gut geht. Gut gepreiste Eigentumswohnungen entwickeln sich immer noch schnell, die ausstehenden Verkäufe sind im Vergleich zum Vormonat und zum Vorjahr gestiegen, und wir sehen immer noch, dass 20 % der Geschäfte über dem Verkaufspreis abgeschlossen werden, eine nicht unbedeutende Zahl.

Bericht über Hauspreise in Manhattan 

Die US-Wirtschaft und insbesondere New York City haben Anfang 2018 eine starke Wirtschaftsleistung erlebt.  

• Die Beschäftigung in New York City stieg auf ein Allzeithoch von 4,426 Millionen Menschen. NYC hat seit 2009 702.000 Arbeitsplätze hinzugewonnen, ein Zuwachs von 18,9%, der höchste Zuwachs seit dem Zweiten Weltkrieg und viel höher als die Nation, die 11,5% neue Arbeitsplätze geschaffen hat. Technologie-, Medien-, Gesundheits- und Tourismusunternehmen waren die Branchen, die in den letzten 10 Jahren die meisten Neueinstellungen verzeichneten.
• Der Dow-Jones-Durchschnitt ist seit einem Jahr um 25% gestiegen und liegt nun bei 25.000. Da fast alle Unternehmen für 2017 berichteten, gaben 75 % der Unternehmen an, dass ihre Gewinne im vierten Quartal über den Erwartungen lagen.
• Im Februar stieg die Zahl der Arbeitsplätze um 313.000 und übertraf damit die Erwartungen um 100.000, während die Arbeitslosenquote bei niedrigen 4,1% lag.

Wir erwarten im weiteren Verlauf des Jahres positivere Auswirkungen der neuen Steuerreform und eine mögliche Steuerreform der Phase II zur Senkung der Kapitalertragssteuern. Bleiben Sie dran...

Marktbericht Manhattan

Der Kernmarkt für Eigentumswohnungen in Manhattan ist nach wie vor stark und aktiv. Rekordhohe Aktienmärkte, günstige und leicht verfügbare Finanzierungen und Klarheit haben den Markt vorangetrieben. Vor einem Jahr herrschte große Unsicherheit bezüglich der US-Wahl, die Zinssätze wurden vorzeitig in die Höhe getrieben und alle waren von Brexit schockiert. Ausgewählte Statistiken für Q3 2017:

• Unterzeichnete Verträge für Eigentumswohnungen zwischen $1M - $3M stiegen im Jahresvergleich um 11% an
• Unterzeichnete Verträge über Eigentumswohnungen zwischen $3M - $5M stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 8%. 
• Der Markt für ultra-luxuriöse Eigentumswohnungen ($10M+) hat jedoch weiterhin Gegenwind, obwohl in diesem Quartal die Zahl der unterzeichneten Verträge >$10M um 12% gestiegen ist.
• Wiederverkäufe - $1.774 Durchschnittspreis psf
• Neue Entwicklungen - $2.320 Durchschnittspreis psf
• Luxus - $2.780 Preis psf, mit einem Einstiegspreis für Luxus (Top 10% des Umsatzes) von $4,1 Millionen.

Wie hoch sind die Wiederverkaufsbestände auf dem Immobilienmarkt in Manhattan?

"Buyers - A hat bereits eine Preiskorrektur stattgefunden, und im Laufe des letzten Jahres oder so hat der breitere Markt Anzeichen einer Stabilisierung und Normalisierung gezeigt. Wenn Sie ein echtes Kaufbedürfnis haben und die richtige Immobilie finden, nutzen Sie diese langsame Phase für jeden Hebel, den Sie unter negotiations - you bekommen können. Man weiß nie, wann ein Verkäufer genug hat und bereit ist, dieses Gebot zu schlagen.

Lesen Sie den vollständigen Artikel unter: medium.com

Wir stimmen mit Urban Digs überein. Der EE-Markt in Manhattan hat bereits korrigiert, insbesondere im Luxussegment, und die Käufer haben jetzt mehr Einfluss als in den Jahren 2014 bis 2016. Wir erwarten, dass diese Hebelwirkung auch 2018 anhalten wird, da Verwirrung über neue Steueränderungen herrscht. Wir haben jedoch festgestellt, dass das Angebot an Wiederverkaufsbeständen nach wie vor gering ist. 

Wir haben uns das Angebot an Wiederverkaufsbeständen in vier erstklassigen Nachbarschaften angesehen, die bei unseren wichtigsten Hauskäufern und Investoren beliebt sind: TribecaChelsea, Upper East Side und Upper West Side. Wir haben uns das Segment von $5 - $10 Millionen, das Segment von $2 - $5 Millionen und das Segment von $1 - $2 Millionen angesehen. 

Von allen zum Verkauf stehenden Immobilien in Manhattan im Segment zwischen 5 und 10 Millionen Dollar gab es nur 17 Wiederverkaufseinheiten zum Verkauf in Tribeca, 8 Wiederverkaufseinheiten zum Verkauf in Chelsea, 5 Wiederverkaufseinheiten zum Verkauf in der Upper East Side, und 4 Wiederverkaufseinheiten zum Verkauf in der Upper West Side. Das sind insgesamt 34 Wiederverkaufseinheiten in diesen vier Stadtvierteln, die einen großen Teil der Insel Manhattan abdecken. 

Von allen zum Verkauf stehenden Immobilien in Manhattan im Segment zwischen 2 und 5 Millionen Dollar gab es nur 22 Wiederverkaufseinheiten in TribecaManhattan, 15 in Chelsea, 21 Einheiten in Upper East SideChelsea und 32 Einheiten in Manhattan Upper West Side (einschließlich Riverside). Das sind nur 90 Einheiten im 2- bis 5-Millionen-Dollar-Segment in diesen vier Stadtvierteln.  

Auf dem Einstiegsmarkt gab es von allen zum Verkauf stehenden Immobilien in Manhattan zwischen 1 und 2 Millionen Dollar nur 2 Wiederverkaufseinheiten in Tribeca, 11 Wiederverkaufseinheiten in Chelsea, 15 Wiederverkaufseinheiten in den Upper East Side und 19 Wiederverkaufseinheiten in den Upper West Side. Das sind insgesamt 47 zum Verkauf stehende Wiederverkaufseinheiten im Segment von 1 bis 2 Millionen Dollar in diesen vier großen Stadtvierteln. 

Wie Urban Digs feststellte, ist es wahr, dass die Verkäufer heutzutage zwar aufgeschlossener für Verhandlungen sind, insbesondere im Vergleich zu 2014 - 2015, aber das Angebot an guten Wiederverkaufswohnungen ist immer noch relativ gering. Und Neubauten werden mit einem hohen Aufschlag verkauft. Wenn wir anfangen, uns auf die besten Manhattan-Immobilien zu beschränken, die zum Verkauf stehen, durch besondere Gebäude, Exponierung, diejenigen, die nicht überteuert sind, sinkt die Zahl der guten Optionen erheblich. Wenn Sie also ein Käufer sind, der Wohnungsbedarf hat oder auf der Suche nach Investitionen ist, sollten Sie diese kurze Angebotsgeschichte im Hinterkopf behalten. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Diagramme mit freundlicher Genehmigung von UrbanDigs

Manhattan Market Update Q4|2017

Das vierte Quartal des Immobilienmarktes in Manhattan im Jahr 2017 lässt sich am besten als stabil beschreiben, wobei die letzten drei von vier Quartalen einen Anstieg der abgeschlossenen Verkaufsaktivitäten aufweisen. 2017 war ein wesentlich besseres Jahr als 2016, obwohl die Zahl der Vertragsabschlüsse im Quartal im Jahresvergleich deutlich zurückgegangen ist, was in erster Linie auf nicht marktbezogene Faktoren wie die Steuerreform und das politische Klima zurückzuführen ist.

Bei näherer Betrachtung der Eigentumstypen sehen wir jedoch erhebliche Unterschiede. Das Segment der Wiederverkaufsgenossenschaften war das aktivste mit einem Umsatzwachstum im dritten Quartal in Folge. Die unterzeichneten Verträge für den Wiederverkauf von Eigentumswohnungen wurden jedoch durch die anhaltend hohen Preise beeinträchtigt, und bei den Verkäufen von Neubauprojekten, die abgeschlossen wurden, war aufgrund des derzeitigen Zyklus und des Zeitplans der Bauträger ein Rückgang von 12% zu verzeichnen. Vor diesem Hintergrund und der Unsicherheit im Zusammenhang mit der neuen Steuerreform können wir davon ausgehen, dass Immobilien in Manhattan langsam zu einem Käufermarkt werden.

Wiederverkauf von Kondos

• Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß betrug 1.759 US-Dollar, was einer jährlichen Stagnation entspricht.
• Die Zahl der Verkäufe in diesem Markt fiel um 3% auf 929, den niedrigsten Stand seit dem vierten Quartal 2011.
• Die Anzahl der Tage auf dem Markt betrug 116 Tage, was im Jahresvergleich flach ist.
• Der Bestand ging um 4% auf 2.485 zum Verkauf stehende Einheiten zurück.

Die Unsicherheit über die Auswirkungen der Steuerreform im vierten Quartal auf den Sektor des Wiederverkaufs von Eigentumswohnungen führte zu einem Rückgang der Verkaufsaktivitäten und zu pauschalen Preisen. Das zweite Jahr in Folge schnitt der Markt unterdurchschnittlich ab und verzeichnete die wenigsten Verkäufe seit 2011. Der Bestand an verfügbaren Einheiten ging entsprechend zurück, wobei auf breiter Front ein Rückgang um 3% zu verzeichnen war. Viele weisen auf eine Diskrepanz bei der Preisgestaltung hin, da der aktive Bestand im Vergleich zu den abgeschlossenen Verkäufen im vierten Quartal mit einem zweistelligen Aufschlag pro Quadratfuß belastet wurde.

Wiederverkaufs-Kooperationen

• Der Durchschnittspreis für eine Co-op betrug 1,26 Millionen Dollar
• Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß betrug $1.167, was einem Anstieg von 1% gegenüber dem Vorjahr entspricht.
• Die Zahl der Verkäufe auf diesem Markt stieg um 4% auf 1.733 Objekte.
• Die Anzahl der Tage auf dem Markt betrug 88 Tage, ein Rückgang um 5% gegenüber dem Vorjahr.
• Der Bestand stieg um 15% auf 2.824 zum Verkauf stehende Einheiten.

Die Wiederverkaufskooperationen beendeten 2017 als meistverkauftes Immobilienprodukt des Jahres und übertrafen weiterhin andere Optionen, indem sie im dritten Quartal in Folge ihre Verkäufe steigern konnten. Darüber hinaus ging aufgrund der hohen Nachfrage nach Wiederverkäufen von Co-ops die durchschnittliche Verweildauer einer Immobilie auf dem Markt um 5% zurück. Der Markt reagierte darauf, indem er den verfügbaren Bestand um 15% erhöhte.

Neue Entwicklung

• Der Durchschnittspreis für eine Neubau-Eigentumswohnung betrug 3,92 Millionen Dollar.
• Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß lag bei 2.253 Dollar, was gegenüber dem letzten Jahr einen Rückgang um 17% bedeutet, da die Zahl der Abschlüsse im Super- und Ultraluxusbereich zurückging.
• Die Zahl der Verkäufe auf diesem Markt fiel um 12%, von 527 auf 463.
• Der Bestand wuchs um 30 %, so dass jetzt 1.074 Einheiten zum Verkauf stehen.

Wie zu erwarten war, neigen die Zahlen auf dem Markt für Neubau-Eigentumswohnungen dazu, je nach Fortschritt des laufenden Hochbaus zu steigen oder zu sinken. Es wurden keine neuen Gebäude in den 4 Quartal und eine Reihe großer Entwicklungen wie 125 Greenwich und 91 Leonard starteten den Verkauf, wodurch die Bestände um 30% in die Höhe schossen.

Luxus

• Der Durchschnittspreis für eine Luxuswohnung in NYC betrug im vierten Quartal 7,24 Millionen Dollar.
• Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß sank um 12% auf 2.625 Dollar.
• Die Luxusschwelle lag bei 3,882 Millionen Dollar.

Das Luxussegment wird durch die obersten 10% der geschlossenen Verkäufe auf der Grundlage des Preises bestimmt. Der Einstiegspreis, oder "Schwellenwert", fiel um etwa 500.000 $ und endete bei 3,882 Millionen $. Zusätzlich fiel der Durchschnittspreis um 10%, und der Quadratfußpreis fiel um 12%. Diese Rückgänge lassen sich auf eine Verschiebung der Schließungen im Quartal von den Ultra- und Superluxus-Schließungen wie 432 Park, Greenwich Lane und 56 LeonardEnde 2016 auf bescheidenere Luxusgebäude in Randlagen, wie zOne West End .B. 252 East 57 St. Wir haben jedoch einen wettbewerbsintensiveren Markt mit einem erhöhten Lagerbestand erlebt, so dass den Verkäufern kaum eine andere Möglichkeit bleibt, als die Preise zu senken, um die Kundennachfrage zu befriedigen. Dies stellt ein echtes Potenzial für Investoren im Luxussegment dar, da diese Luxuseinheiten niedrig und bewegungsbereit sind.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Markt in Manhattan stabil bleibt und 2017 gesünder war als 2016. Dennoch zeigt der Markt weiterhin Tendenzen, die sich zur Seite des Kunden verlagern oder, mit anderen Worten, zu einem "Käufermarkt" werden. Eine Zunahme des verfügbaren Lagerbestands, neue Entwicklungsprojekte und eine Senkung der Luxusschwelle haben einen Markt geschaffen, auf dem Eigentümer und Entwickler dazu neigen, Preisnachlässe zu gewähren, um mit den schwindenden Verkäufen Schritt zu halten. Wegen der Ungewissheit über die Steuerreform wird 2018 ein gutes Jahr für den Käufer und nicht so gut für den Verkäufer sein. Für diejenigen, die an der Seitenlinie stehen, könnte es ein guter Zeitpunkt sein, in den Markt einzusteigen, bevor die positiven Auswirkungen der Steuerreform von Trump zum Tragen kommen.

Manhattan Schnellsuche

Top 50 NYC Penthäuser zu verkaufen

Manhattans teuerste Wohnungen zu verkaufen

Unsere Lieblings-Neubauwohnungen zum Verkauf in Manhattan

Wie wird sich Präsident Trump auf US-Immobilien auswirken?

Noch nie zuvor hatte Amerika einen Bauträger und Immobilienmakler aus New York City (ja, er hat eine Maklerlizenz aus NYC) im Weißen Haus sitzen. Auch wenn viele von uns mit Trumps Verhalten und politischen Positionen nicht einverstanden sein mögen, ist eines sicher: Trump wird Pro-Eigentum und Pro-Immobilien sein.

Während einige postulierten, dass eine Trump-Präsidentschaft eher ein Ereignis des Schwarzen Schwans als ein Sturz wäre, stiegen heute sowohl der US-Dollar als auch der Aktienmarkt!

Wenn Sie sich fragen, wie sich die Politik von Präsident Trump auf US-Immobilien auswirkt, finden Sie hier Einblicke, wie Trump nach seiner Amtsübernahme wahrscheinlich arbeiten wird.

Wird er Immobilien nutzen, um die Wirtschaft anzukurbeln?

Trump ist ein Bauträger und Immobilienmakler. Er hat selbst sein ganzes Leben lang Immobilien als Investition genutzt und hat gesagt, dass er daran interessiert ist, den Eigenheimbesitz zu fördern. Angesichts der Tatsache, dass es sich bei seinem Familienunternehmen um Immobilien handelt, entweder durch seine eigene Firma, die Trump Organization, oder durch die seines Schwiegersohnes, Kushner Properties, erwarten wir, dass Trump seine Liebesaffäre mit Immobilien fortsetzt.

Was wird mit den Hypothekenzinsen geschehen?

Die Raten werden wohl noch eine Weile niedrig bleiben. "Die Hypothekenzinsen sinken, weil die Anleger sichere Renditen in hypothekenbesicherten US-Wertpapieren sehen, was ihr Vertrauen in die relative Sicherheit des US-Wohnungsmarktes widerspiegelt", schrieb Trulia-Chefvolkswirt Ralph McLaughlin in einer Erklärung am Tag nach der Wahl. "Darüber hinaus wird die Fed wahrscheinlich eine Zinserhöhung im Dezember wegen der globalen Wirtschaftsturbulenzen hinauszögern. Beide Effekte bedeuten einen kurzfristigen Gewinn für die Kreditnehmer, und wir werden wahrscheinlich eine Zunahme der Hypothekenrefinanzierung erleben, wenn die Zinsen weiter fallen".

Wird er die Steuern für Immobilieninvestoren senken?

Die Republikaner behielten die Kontrolle über das Repräsentantenhaus und den Senat. Infolgedessen haben die Republikaner uneingeschränkte Kontrolle über die Zukunft der Steuerpolitik, was bedeutet, dass es einige große Veränderungen geben wird, die sich auf die Steuern für Immobilieninvestoren auswirken werden. Trump hat dies vorgeschlagen:

• Niedrigere Steuersätze, wobei die Kapitalertragssteuer einen Spitzensatz von 20% beträgt.
• Abschaffung der Nachlass- oder Erbschaftssteuer
• Senkung der Unternehmenssteuern von 35% auf 15%

Und auch wenn er bei der Steuerreform vielleicht nicht alles bekommt, was er sich wünscht, ist unser Steuerrecht reif für einen Wandel (sowohl die Republikaner als auch die Demokraten haben dies gefordert), und dieser Wandel wird wahrscheinlich noch vor August 2017 kommen, bevor die Wahlsaison für 2018 beginnt.

Könnte es einfacher werden, Geld zu leihen?

Eine reduzierte Regulierung, eines der Markenzeichen seiner Kampagne, würde es den Banken ermöglichen, die Kreditvergabe zu intensivieren, was seit 2008 sehr zurückhaltend gehandhabt wird. Eine weitere Möglichkeit, wie eine Trump-Präsidentschaft den Verbrauchern den Erwerb von Eigenheimen erleichtern könnte, wäre die Senkung der Prämien für FHA loans oder die Senkung der Garantiegebühren für Fannie Mae oder Freddie Mac.

Wie werden die Vorschriften betroffen sein?

Ein großer Teil der Plattform von Trump hat sich auf die Deregulierung des Finanzmarktes konzentriert, um ihn vollständiger wiederzubeleben, und das allein könnte auch den Immobilienmarkt ankurbeln. Das ist etwas, worüber Trump - und die republikanische Partei insgesamt - lautstark gesprochen haben.

Trump hat vorgeschlagen, sowohl die Bankvorschriften als auch die Bauvorschriften zu reduzieren. Eine Lockerung der Kreditvergabebestimmungen könnte Wohneigentum fördern, indem sie den Verbrauchern den Zugang zu Krediten erleichtert. Was die Bauvorschriften betrifft, so schätzte Trump bei einem Treffen der National Realtor Association, dass 25% der Kosten für den Bau eines Hauses auf Vorschriften zurückzuführen sind. Er würde dies gerne auf 2% senken. Wenn der Bau dereguliert wird, würde dies für die Verbraucher erschwinglichere Häuser bedeuten.

Wird der Hypothekenzinsabzug wegfallen?

Nein! Letztes Jahr wurde in einem Steuerplan, den Trump teilte, ausdrücklich und ausdrücklich erwähnt, dass er den Hypothekenzinsabzug beibehalten würde.

Wird er das Austauschprogramm 1031 fortsetzen?

Trump, der unter immenser Kritik stand, weil er das Steuergesetz aggressiv dazu benutzte, Berichten zufolge keine Bundessteuern zu zahlen, würde wahrscheinlich die umstrittenen 1031 steuerfreien Börsen erhalten, die es Vermietern erlauben, Immobilien zu verkaufen, ohne Kapitalertragssteuern zu zahlen, wenn sie den Erlös aus einem Verkauf in andere Immobilienanlagen fließen lassen. Diese Politik des 1031-Austauschprogramms ist eines der grundlegenden Schreckgespenster der Immobilienbranche, und Trump wird diese Politik beibehalten.

Wie sieht es mit der Einwanderung aus?

Trumps Einwanderungspolitik hat seit der Ankündigung seiner Kandidatur viele Änderungen erfahren, und eine Einwanderungsreform wird kein leichtes Gesetz sein, das man durch den Kongress oder den Senat bringen kann, so dass es schwierig ist, festzustellen, ob dies den Immobilienmarkt in NYC in großem Maße beeinflussen wird.

Wird Trump in der Lage sein, alle seine Wahlkampfpositionen durchzusetzen?

Diejenigen unter Ihnen, die sich nach einigen seiner ungeheuerlichen Rhetorik und seinem ungeheuerlichen Verhalten gefühlt haben, dass Trump Präsident ist, sollten daran denken, dass der US-Präsident nicht uneingeschränkte Macht hat. Unsere Gründer wollten nicht, dass die Macht von nur einem Mann oder einer Gruppe kontrolliert wird, mit der Möglichkeit, unter der Herrschaft eines anderen Diktators oder Tyrannen zu enden. Dementsprechend ist unsere Regierung in drei Zweige gegliedert: die Exekutive, die Legislative und die Judikative. Aus diesem Grund werden viele der empörenderen kampagnenpolitischen Positionen von Trump keine Realität sein - entweder werden sie in der Legislative bekämpft oder von der Justiz gestürzt.

Es steht außer Frage, dass diese Wahl sehr entzweiend war. Aber jetzt, da die Wahl vorbei ist, wird das amerikanische Volk zusammenkommen, wie wir es immer getan haben. Wie Obama von Trump sagte: "Wir alle wurzeln in seinem Erfolg", sagte Obama über Trump.