Manhattan Immobilien Marktanalyse

Abwärtstrend auf dem Immobilienmarkt von Manhattan in der zweiten Hälfte des Jahres 2022

Das Jahr 2022 war in Manhattan ein Jahr der zwei Märkte. 

Anfang 2022 setzte sich der Anfang 2021 begonnene Boom fort, der durch die Entfesselung der aufgestauten Nachfrage und das von der Fed zu Beginn des Covid eingeführte künstliche Niedrigzinsumfeld angetrieben wurde.  

Nachdem die US-Notenbank im Juni 2022 den Leitzins erstmals um 75 Basispunkte erhöht hatte, schwächte sich der Markt jedoch schnell ab, so dass die meisten Käufer und Verkäufer für den Rest des Jahres in einer Patt-Situation verharrten, während sie sich auf die neuen Marktgegebenheiten einstellten. Dies wird in der nachstehenden Grafik deutlich, in der die monatliche Vertragsaktivität verglichen wird.

Monatliche Vertragsaktivität

Mit nur 602 Vertragsabschlüssen im Dezember 2022 war es eines der schlechtesten Jahresenden seit 2008. Da sich Käufer und Verkäufer mit der neuen Realität arrangieren, erwarten wir, dass der Markt Anfang 2023 wieder in Bewegung kommt, da es immer noch eine Nachfrage gibt. 

Manhattan Immobilienpreise

Eigentumswohnungen

• Durchschnittlicher Verkaufspreis $2,75 Mio.
• 2.074 $ Durchschnittspreis pro Quadratfuß
• Dies war zwar ein Anstieg gegenüber dem gleichen Quartal des Vorjahres, aber der Anstieg war vor allem auf Abschlüsse in einer Handvoll von Ultra-Luxus-Türmen, wie Central Park Tower und 220 Central Park South, die die Ergebnisse verzerrt höher.
• Im Wesentlichen blieb der Preis pro Quadratfuß von Jahr zu Jahr unverändert bei knapp 2.000 $ pro Quadratfuß.

Coops

• 1,27 Mio. $ durchschnittlicher Verkaufspreis
• 1.225 Dollar Durchschnittspreis pro Quadratfuß

• 3,19 Millionen Dollar durchschnittlicher Verkaufspreis
• 2.415 $ Durchschnittspreis pro Quadratfuß
  

Luxussegment (Top 10% des Umsatzes)

• 8,06 Mio. $ durchschnittlicher Verkaufspreis 
• 2.909 $ Durchschnittspreis pro Quadratfuß
• 3,95 Mio. $ Einstiegspreisschwelle für Luxusgüter

Zinserhöhungen der Fed im Jahr 2022

In einem Zeitraum von nur 10 Monaten im Jahr 2022 erhöhte die Fed den Leitzins um 4,0 %, wie aus der nachstehenden Grafik hervorgeht. Mit dieser beispiellosen Maßnahme wurde versucht, die Inflation einzudämmen, ein weltweites Phänomen im Jahr 2022. 

Die Zinssätze sind zwar so hoch wie seit 2008 nicht mehr, aber sie waren auch vorher schon hoch, und die Immobilienmärkte haben in einem solchen Zinsumfeld gut funktioniert. Das Tempo der Zinserhöhungen in diesem Jahr, verdichtet in nur 10 Monaten, ist jedoch das, was am meisten Anlass zur Sorge gibt. Dies hat dazu geführt, dass der Zinssatz für die 30-jährige Jumbo-Festhypothek von 3,1 % am 1. Januar 2022 auf 5,7 % am 31. Dezember 2022 gestiegen ist. Im Oktober waren es noch 6,35 %. 

In Manhattan gibt es im Vergleich zu anderen Städten viele Barkäufer (ca. 55 %), so dass die Zinssätze hier nicht immer eine so große Rolle für die Aktivität spielen. Darüber hinaus gelten für Genossenschaften, die 70 % des Bestands ausmachen und nur in New York City vorkommen, sehr strenge Regeln für die Höhe der Finanzierung, die man erhalten kann. Einige erlauben eine maximale Finanzierung von 70 %, aber viele erlauben nur 50 %. Einige erlauben gar keine Finanzierung. Dies sind mildernde Faktoren für den New Yorker Markt, aber sie helfen nicht den Erstkäufern, die oft eine Hypothek für den Kauf benötigen. 

Manhattan Inventory Supply rettet den Tag

Die rettende Gnade in dieser Geschichte ist das geringe Angebot auf dem Markt. Im Vergleich zu Ende 2020, als die Bestände bei über 8.100 lagen, ist das Angebot heute auf einen Tiefstand von 5.858 gesunken. Dafür gibt es viele Gründe, die ich bereits im August erörtert und im Folgenden zusammengefasst habe.

Das begrenzte Angebot dürfte einen möglichen Preisrückgang bis 2023 eindämmen. Und aus den folgenden Gründen werden in absehbarer Zeit auch keine neuen Bestände auf den Markt kommen:

• Hypotheken in goldener Handschelle
• 80 % der New Yorker Hypothekennehmer haben Zinssätze von weniger als 5 %.
• Dies wird dazu führen, dass die Eigentümer auf unbestimmte Zeit in ihren derzeitigen Wohnungen bleiben. 
• Niemand wird in nächster Zeit seine 3%-Hypothek gegen eine 6%-Hypothek eintauschen. 

• Eingefrorener Markt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aufgrund des NY State-Gesetzes von 2019
• Das Gesetz bestraft Gebäudeeigentümer, die mietstabilisierte Mieter haben, und macht es unmöglich, aus mietstabilisierten Einheiten Wohnungen zum Marktpreis zu machen. Solange dieses Gesetz nicht geändert wird, wird es keine Umwandlungen geben, da sie sich für einen Bauträger finanziell nicht lohnen. 
• Auslaufende Steuererleichterungsprogramme verteuern die Bauvorhaben
• Die Erleichterungen 421a, 421g und J-51 sind alle abgelaufen. 
• Dies waren einst großartige Instrumente, mit denen die Regierung Bauherren zum Bauen bewegen wollte, aber sie existieren nicht mehr.
• Linksgerichtete NYC-Politiker haben ihr Veto gegen Projekte mit großzügigen 30 %- und 50 %-Anteilen an erschwinglichem Wohnraum eingelegt.
• In den letzten zwei Jahren wurden nur wenige Grundstücke in Manhattan verkauft, so dass nicht sehr viele Bauunternehmer planen, in der Stadt zu bauen.
• Die Inflation hat viele Entwicklungen gebremst, da die Kosten nicht wie in normalen Zeiten bekannt sind.

Manhattan Immobilien Ausblick 2023

Viele Prognostiker sagen für das nächste Jahr einen weltweiten Rückgang der Immobilienpreise voraus. Dies wird wahrscheinlich vor allem an den Orten geschehen, an denen die Preise während des Covid am stärksten gestiegen sind. In den USA sind viele kleinere Städte am stärksten gefährdet, da dort die Preise am stärksten gestiegen sind. Orte wie Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ und anscheinend ganz Connecticut. 

New York City gehörte jedoch nicht zu diesen Orten. Tatsächlich gingen die Preise in New York City während des Covid zurück, da es zu Beginn des Covid eine Massenflucht aus der Stadt gab. Die Preise machten diese Verluste erst 2021 wieder wett und verzeichneten im Vergleich zu den meisten anderen Städten bescheidene Anstiege. 

Der Prime Residential Forecast von Knight Frank geht davon aus, dass die Preise in Manhattan bis 2023 um mindestens 2 % steigen werden, hinter Miami (5 % Anstieg) und Los Angeles (4 % Anstieg) in den USA. Mit dieser Steigerungsrate liegt Manhattan in der Prognose auf Platz 13 der 25 größten Städte der Welt, was die Widerstandsfähigkeit und das Vertrauen in die Stadt (und in die USA im Allgemeinen) unter Beweis stellt. 

Knight Frank verweist auf "Kapitalflucht in sichere Häfen" und "Käufer aus Übersee, die eher ein höheres als ein geringeres Engagement in den US-Dollar anstreben". Zweifellos werden die von mir erwähnten Faktoren des geringen Angebots dazu beitragen, den Preisdruck durch die Maßnahmen der Fed im Jahr 2023 auszugleichen.

Die Immobilienmärkte in Manhattan und Miami werden weiterhin stark bleiben

Viele Leute haben uns gefragt, was unserer Meinung nach auf den Märkten von New York und Miami passieren wird, nachdem die Fed die Zinsen erhöht hat. Auch wenn sich die Aktivität verlangsamt hat, sind beide Märkte im historischen Vergleich immer noch sehr aktiv. 

Viele Menschen haben sich gefragt, ob die Verlangsamung einen Preisrückgang nach sich ziehen wird. Während einige Experten sagen, dass dies in einigen Regionen des Landes auf jeden Fall der Fall sein wird, da die Preise in diesen Regionen so schnell gestiegen sind, schätzen sie die Wahrscheinlichkeit eines Preisrückgangs in Manhattan und Miami als gering bzw. sehr gering ein.

CoreLogic-Analyse - Juni 2022: Wahrscheinlichkeit eines Preisrückgangs

Laut CoreLogic ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Preise in den nächsten 12 Monaten fallen werden, in der Metropole NYC gering und in Miami sehr gering.

Manhattan

Preise

Die Preise stiegen nicht im gleichen Maße wie an anderen Standorten im Land. Der Immobilienmarkt stürzte 2020 ab (mit einem Preisrückgang von durchschnittlich 7 %) und erholte sich erst im 1. Quartal 2021, als die Impfungen abgeschlossen waren (mit einem Preisanstieg von durchschnittlich 16 %). 

1. Wenn man bedenkt, dass die Preise in Manhattan in den letzten 10 Jahren um 4,5 % pro Jahr gestiegen sind, entspricht ein Nettoanstieg von 9 % (16 % abzüglich 7 %) etwa 2 Jahren normalen Preiswachstums. 
2. Die Mietpreise sind im Jahresvergleich um 20 % gestiegen, was die Renditen in die Höhe treibt und für Investoren einen guten Zeitpunkt für den Kauf von Immobilien in Manhattan darstellt (zumal die Preise nicht in die Höhe geschossen sind). 
3. Wir gehen davon aus, dass die Mietpreise in Manhattan weiter steigen werden, da die Hypothekenzinsen dazu führen, dass in den kommenden 12 Monaten weniger Erstkäufer ein Haus kaufen werden und mehr Menschen auf den Mietmarkt drängen. 
4. Die hohen Immobilienpreise in Manhattan werden weiterhin durch die hohen lokalen Einkommen gestützt, wie der UBS Global Bubble Report immer wieder berichtet. 
5. Manhattan ist ein langfristiges Projekt. Investoren kaufen Manhattan-Immobilien aus Sicherheitsgründen. In Anbetracht der damit verbundenen Kosten ist es kein Ort für nackte Spekulation oder Flipping. 
6. 50 % der Käufer in Manhattan bezahlen ihre Immobilienkäufe bar, vor allem im Luxussegment, so dass sie nicht so stark von Zinsschwankungen betroffen sind. 
7. Coops machen 75 % des Wohnungsbestands aus. Viele Coops erlauben keine Finanzierung oder beschränken sie auf 50 %. Diese Tatsache hat den Immobilien in Manhattan während der Lehman-Krise Auftrieb gegeben. 
8. Allerdings ist das Underwriting sehr streng, so dass dies kein Szenario für 2008 ist. 

Angebot

1. Das Angebot an den besten NYC-Eigentumswohnungsprojekten in erstklassigen Gegenden ist relativ gering. 
2. Das Angebot ist gegenüber dem Vorjahresmonat um 10 % zurückgegangen. 
3. Von den Luxus-Eigentumswohnungen sind nur sehr wenige in der Pipeline.
4. Hin und wieder erhalten wir Anfragen von Investoren, die auf der Suche nach großen Eigentumswohnungen in Manhattan sind. Im Jahr 2018 gab es ziemlich viele und viele Gebäude mit mindestens 50 Einheiten zu verkaufen.  
5. Bei der Vorbereitung einer kürzlich durchgeführten Analyse für zwei verschiedene Investoren (von denen einer eine sehr große 1031-Transaktion durchführte) stellte ich jedoch fest, dass in den nächsten 3 bis 5 Jahren unterhalb der 96th St. nur sehr wenige herausragende Gebäude auf den Markt kommen. Und die Anzahl der Gebäude mit mehr als 50 zu verkaufenden Einheiten ist im Vergleich zu vor vier Jahren deutlich gesunken. 
6. Einige Gebäude, die in der Pipeline waren und auf die wir sehnsüchtig gewartet haben, wie The Cortland, One High Line und One Wall Street, haben mit dem Verkauf begonnen. Dies sind alles sehr hochwertige Projekte. Darüber hinaus gibt es nur wenige Top-Eigentumswohnungen in erstklassigen Gegenden. 
7. Das mangelnde Angebot an Qualitätsprodukten wird die Preise wahrscheinlich weiter in die Höhe treiben, bis sich ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage einstellt, was wahrscheinlich Jahre dauern wird. 
8. Das Auslaufen der 421a-Steuervergünstigung, die in der Vergangenheit Anreize für den Bau von Eigentumswohnungen und Mietshäusern bot, hat dazu geführt, dass weniger neue Projekte in Planung sind.  
9. Die liberalen Politiker New Yorks haben keine Lust, Bauträgern Anreize für den Bau zu geben, also wird es diesen Anreiz wohl nicht mehr geben. 
10. Natürlich sind diese Politiker kurzsichtig. Das Fehlen von Anreizen für Bauträger wird nur dazu führen, dass a) weniger erschwingliche Wohnungen gebaut werden (eine Voraussetzung für Neubauprojekte in Manhattan), b) die Einnahmen der Stadt und des Staates sinken und c) die Mietpreise für die Mieter weiter steigen. 

Miami 

Miamis neu gewonnene Stärke kommt von:

1. ein enormer Zustrom von (wohlhabenden) Einwohnern, die aus Hochsteuerstaaten fliehen; 
2. ein Zustrom von Einwohnern, die sich mehr Freiheiten und weniger Einschränkungen für den Lebensraum wünschten, da Florida während der Pandemie sehr laxe Einschränkungen hatte;
3. ein Zustrom von Hedgefonds und Technologieunternehmen, die nach Miami ziehen; 
4. ein sehr geringes Angebot an Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen (vor allem größeren); und 
5. eine leere Pipeline. 

Die Aktivität hat sich in den letzten Monaten zwar verlangsamt, aber das liegt nicht an der Nachfrage. Es ist wirklich über das Angebot. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Miami (und ganz Südflorida) war so groß, dass die Bestände abgebaut wurden. Und es wird nicht erwartet, dass sich neue Angebote auf den Markt auswirken werden, bis der nächste Bauzyklus in vollem Gange ist. Wir gehen davon aus, dass dies in 5-7 Jahren der Fall sein wird, da in den nächsten 3 Jahren praktisch nichts auf den Markt kommen wird.

Ich erkläre dies ausführlich in meinem Video unten:

Schlagzeilen und Durchschnittswerte

Ich höre Leonard Steinberg von Compass immer gerne zu. In einem kürzlich erschienenen Beitrag warnte er Käufer und Verkäufer davor, den Schlagzeilen zu glauben und zu sehr auf die Durchschnittswerte zu achten. Und er hat definitiv Recht.  

1. Immobilien sind hyperlokalisiert. 
2. Verwechseln Sie Schlagzeilen in einem Markt (oder im ganzen Land) nicht mit einem anderen Markt. 
3. Manhattan ist ein wirklich einzigartiger Markt (aus vielen Gründen) und nationale Trends gelten nicht, wie uns die Geschichte gezeigt hat. 
4. Das Gleiche gilt für Miami, das derzeit einen enormen Wachstumsschub erlebt. Aus diesem Grund hat Miami laut CoreLogic eine sehr geringe Wahrscheinlichkeit, dass die Preise sinken werden. 
5. In Manhattan sehen wir, wie extrem lokal der Markt sein kann. Hier bewerten wir die Gebäude einzeln, da benachbarte Gebäude oft völlig unterschiedliche Preise, eine völlig andere Nachfrage, eine völlig andere Entwicklung usw. aufweisen können. 
6. In Miami sehen wir, wie stark der Markt auch lokal begrenzt sein kann. Die Preise und die Nachfrage am Strand stehen praktisch in keinem Verhältnis zu den Preisen und der Nachfrage in einigen Vierteln auf dem Festland. 

Lassen Sie sich daher nicht von den Durchschnittswerten leiten, denn diese sagen nur etwas über die Entwicklung des Marktes insgesamt aus und im Grunde genommen nichts über die Entwicklung eines bestimmten Gebäudes (oder einer Gebäudelinie). 

Wir sind hier, um Ihnen zu helfen, sich auf dem Markt von Manhattan und Miami zurechtzufinden. Vereinbaren Sie einen kurzen Gesprächstermin mit mir, wenn ich Ihnen bei Ihren Überlegungen weiterhelfen kann. Gerne bespreche ich mit Ihnen beide Märkte im Detail, erstelle ein Wertgutachten für Ihr Haus, wenn Sie es verkaufen möchten, oder schicke Ihnen eine Immobiliensuche.

Einen schönen Sommer!

Das Jahr 2021 wird zweifellos eines der besten Jahre für Wohnimmobilien in der Geschichte Manhattans sein. Allein im dritten Quartal wurden mehr als 9,5 Mrd. Dollar an Verkäufen abgeschlossen, so viele wie seit 32 Jahren nicht mehr in einem Quartal. 

Die Verkaufsaktivität wurde durch die aufgestaute Nachfrage, die zunehmende Verbreitung von Impfstoffen, vernünftige Preise, rekordverdächtig niedrige Zinssätze, eine Verlagerung hin zu größeren Räumen (oder zu solchen mit Außenbereich) und einen gestiegenen persönlichen Wohlstand beflügelt. 

Diese 9,5 Milliarden Dollar beziehen sich auf Geschäfte, die 2021 abgeschlossen wurden, nicht unbedingt auf solche, die in diesem Quartal unterzeichnet wurden, was ein aktuelleres Barometer für den Markt ist. 

Rückläufige Vertragsabschlüsse für die Sommersaison, aber immer noch ein Rekord für das Quartal

Wie aus dem nachstehenden Schaubild hervorgeht, ist die Zahl der Vertragsabschlüsse seit Anfang des Jahres auf einem hohen Niveau, auch wenn sie sich in letzter Zeit verringert hat. Diese Verjüngung könnte ein Ergebnis der Saisonalität sein, da die Sommermonate in der Regel langsamer verlaufen als der Rest des Jahres. Nichtsdestotrotz waren die Verkäufe in diesem Quartal rekordverdächtig. 

Obwohl die Zahl der Geschäftsabschlüsse im Vergleich zum Vorquartal um 29 % zurückging, wurden in diesem Quartal 3 500 Verträge unterzeichnet. Mit 270 Abschlüssen pro Woche im Quartal ist dies eine rekordverdächtige Zahl. Im Oktober setzt sich der Trend fort, mit ca. 305 Abschlüssen pro Woche.  

Verkäufer sind glücklich, aber nicht zu glücklich 

Die Verkäufer im Jahr 2021 waren sehr zufrieden, vor allem nach einem Mangel an Verkäufen im Jahr 2020. Die Käufer sind da, die Nachfrage ist also sehr stark, vor allem im Luxussegment, wo man die größeren Wohnungen findet.

Obwohl die Aktivität während des größten Teils des Jahres deutlich zugenommen hat, ist die Angst noch nicht verschwunden, so dass die Preise nicht über das Niveau von vor dem Covid hinaus steigen. Der Covid-Rabatt von 6-9 % (je nachdem, wann Sie im letzten Jahr gekauft haben) ist verschwunden, aber wir haben noch keinen Preisanstieg über das Niveau von 2019 gesehen. 

Bei all diesen Aktivitäten sollte man meinen, dass die Preise wieder steigen werden. Im Allgemeinen erfolgen Preiserhöhungen innerhalb von 9 bis 12 Monaten nach einer deutlichen Verbesserung der Verkaufsaktivitäten. Schauen Sie in Ihren Kalendern nach, denn wir werden in Kürze in diese Phase eintreten.

Überteuerte Einheiten verharren auf dem Markt

Da sich die Preise auf dem Niveau von 2019 eingependelt haben, war das dritte Quartal nicht der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie zu ambitionierten Preisen anzubieten. In diesem Quartal dauerte es 78 Tage, bis Immobilien mit marktgerechten Preisen verkauft wurden. Im Gegensatz dazu dauerte es bei Immobilien, die eine Preisanpassung erforderten, 181 Tage bis zum Verkauf - mehr als das Doppelte (2,3-fache) derjenigen, deren Preis dem aktuellen Markt entspricht. 

Aktuelle Preisgestaltung im Quartal

Anmerkung: Normalerweise vergleiche ich die Quartalszahlen gerne mit denen des Vorquartals, doch im dritten Quartal 2020 entfiel ein Drittel des Verkaufsvolumens des Quartals auf Abschlüsse im 220 Central Park South, dem teuersten neuen Eigentumswohnungsgebäude in New York City. 16 Einheiten wurden zu einem Durchschnittspreis von 37 Mio. $ für insgesamt 592 Mio. $ abgeschlossen. Daher zeige ich Ihnen hier nur die Zahlen für das laufende Quartal. Wenn Sie genauere Informationen wünschen, wenden Sie sich bitte an mich. 

Andere interessante Statistiken:

• Die Verkaufstätigkeit stieg auf den höchsten Stand seit 32 Jahren. 
• Trotz der rekordverdächtig niedrigen Zinssätze wurden etwa 50 % der Transaktionen in bar abgewickelt.
• Die Verkäufe von Neubauprojekten unter 3 Mio. $ stiegen doppelt so schnell wie die Verkäufe über 3 Mio. $, die sich im Vergleich zum Vorjahresquartal immer noch verdoppelten. Eine Verlagerung zu kleineren Einheiten in Neubaugebieten hat den Preistrend nach unten verzerrt.
• Listungsrabatt über alle Segmente hinweg betrug im Quartal durchschnittlich 5,3%
• Das monatliche Gesamtangebot an Eigentumswohnungen und Genossenschaftswohnungen, d.h. die Anzahl der Monate, die es dauern würde, bis alle zum Verkauf stehenden Bestände verkauft sind, fiel auf nur 5,1. 
  
  

Sie haben den Tiefpunkt verpasst. Verpassen Sie nicht die Erholung! 

Manhattan durchbricht die Talsohle des Marktes und die Vertragsaktivitäten explodieren

Das zweite Quartal 2021 war ein Blockbuster-Quartal und hat bewiesen, dass die Annahme, das Leben in der Stadt sei tot, falsch war. Manhattan hat sich zur besten Frühjahrsverkaufssaison seit 6 Jahren erholt und verzeichnete die höchste Verkaufsaktivität seit 2007.

Nachholbedarf, vernünftige Preise, niedrige Zinsen, der Wunsch nach größeren Räumen (oder solchen mit Außenbereich), gestiegener persönlicher Wohlstand und ein größerer Pool von Käufern haben den Umsatz in die Höhe getrieben. Alles in allem boomt die Stadt, dank der Wissenschaft und dem damit einhergehenden neuen Optimismus.

Hinweis: Für diese Aktualisierung habe ich Q2 2021 mit Q2 2019 verglichen, was wesentlich angemessener ist als Q2 2020, als NYC gesperrt war. 

Unterzeichnete Verträge steigen sprunghaft an

Die im Quartal unterzeichneten Verträge stiegen um 60 % gegenüber dem gleichen Quartal 2019. Viele dieser Verträge werden erst im 3. Quartal 2021 abgeschlossen, und angesichts des Volumens und der Zusammensetzung der Wohnungen, die in diesem Quartal unter Vertrag genommen wurden, erwarten wir zu diesem Zeitpunkt eine positive Preisentwicklung. 

Größere Wohnungen wieder im Trend

Der Markt für Superprime-Wohnungen (>10 Mio. USD) verzeichnete das beste erste Halbjahr aller Zeiten, was auf zweistellige Preisnachlässe gegenüber den ursprünglichen Preisen zurückzuführen ist. Darüber hinaus gab es einen bemerkenswerten Anstieg bei den Verkäufen größerer Wohnungen, was sich positiv auf den Markt über 5 Mio. USD ausgewirkt hat. 

Der Verkaufsmix, der eine deutliche Verlagerung auf den Verkauf größerer Wohnungen beinhaltete, verzerrte die Preistrends, so dass der Median des Verkaufspreises auf 1.130.000 $ stieg und damit den höchsten Wert seit dem Erreichen von 1.215.000 $ im zweiten Quartal 2019 erreichte, wobei die Preistrends aufgrund des Verkaufsmixes verzerrt wurden.

Covid Rabatt auflösend

Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist der Durchschnittspreis pro Quadratmeter um 3,6 % gesunken. Dies wurde als "Covid-Rabatt" bezeichnet. Im ersten Quartal lag diese Spanne bei 9 %, was zeigt, dass der Covid-Rabatt schnell schrumpft. Wir gehen davon aus, dass sich der Covid-Rabatt im dritten Quartal auflösen und im vierten Quartal verschwunden sein wird, da die Arbeitgeber das Arbeiten von zu Hause aus einstellen oder einschränken.

Aktuelle Preisgestaltung im Quartal: 

Andere interessante Statistiken:

• Die Verkaufsaktivitäten von Eigentumswohnungen stiegen auf den höchsten Stand seit 30 Jahren. 
• Die Verkäufe von Neuentwicklungen über 3 Millionen Dollar waren die höchsten seit drei Jahren. 
• Die Verkaufsaktivitäten stiegen schneller als die neu auf den Markt kommenden Bestände, was dazu führte, dass das monatliche Angebot auf 6,9 Monate sank, das schnellste Tempo seit 4 Jahren. 
• Der Gesamtrabatt betrug 6,4%. 

Wenn Sie den Tiefpunkt verpasst haben, verpassen Sie nicht die Erholung! 

April 2021 Verträge oben

März 14-Jahres-Rekord

Die Vertragsaktivität in Manhattan stieg weiter an und erreichte im April 2021 mit 1.607 unterzeichneten Verträgen einen neuen Rekord, der den 14-Jahres-Rekord vom März mit 1.500 Verträgen in einem einzigen Monat übertraf. In der ersten Maiwoche setzt sich der Trend fort, und bisher ist der Mai auf dem besten Weg, mit dem April gleichzuziehen.

Mit 1.607 unterzeichneten Verträgen ist dies 50 % mehr als im April 2019, einem Vergleichsmonat vor dem Covid. Im April 2020 wurden nur 213 Verträge unterzeichnet (vermutlich vor dem Covid. Zur Erinnerung: New York City war von Ende März bis Ende Juni 2020 mit einem Besichtigungsverbot belegt.

An der Luxusfront wurden laut Real Deal bis Ende April 652 Luxusverträge unterzeichnet, was mehr ist als alle Luxusverträge, die im gesamten Jahr 2020 unterzeichnet wurden.

Im Bereich der Neubauten wurden im April 235 Verträge unterzeichnet, gegenüber 165 im März. Dies war die höchste Aktivität in Manhattan im Segment der Neubauten seit drei Jahren.

Manhattan erhebt sich aus der Asche

Nach einem äußerst enttäuschenden Jahr 2020, in dem die Insel Manhattan von einem "Covid-Exodus" heimgesucht wurde und 90 Tage lang physisch stillstand, ist der Wohnimmobilienmarkt in Manhattan im ersten Quartal 2021 aus der Asche auferstanden. Während der Markt im November und Dezember 2020 schleichend anstieg, war im ersten Quartal 2021 und insbesondere im März 2021 eine erstaunliche Verkaufsaktivität zu verzeichnen. 

Deutlicher Anstieg der Verkaufsaktivität in Q1 2021

Die Verkäufe in Manhattan stiegen im März 2021 rasant an. Das Verkaufsvolumen überstieg die Marke von 1.500 Vertragsabschlüssen und war damit der beste Einzelmonat seit 14 Jahren. Sogar im Januar und Februar 2021 übertraf das Verkaufsvolumen die Vorjahresmonate für mindestens die letzten drei Jahre, wie unten dargestellt:

Die Käufer nutzen die Kombination aus rekordtiefen Hypothekenzinsen und niedrigeren Preisen. Sie werden auch durch die neue Regierung ermutigt, von der New York City bereits profitiert, im Gegensatz zur letzten Regierung, die entschlossen war, New York City für die überwältigende Ablehnung von Trump zu bestrafen.  

Preise fallen, aber nicht im freien Fall

Die Preise sind zwar gesunken, aber nicht so stark, wie einige Leute vielleicht angenommen haben. Der Preis pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung in Manhattan war im Q1 2021 um 8,8 % niedriger als im Q1 2020. Hinzu kommt, dass die Preise seit der Einführung der SALT-Obergrenze im Jahr 2018 gesunken sind, was laut dem Ökonomen Robert Schiller zu einer Senkung der Preise in New York um durchschnittlich 11 % geführt hat. Die Preise sind also weit von ihrem Höchststand von vor ein paar Jahren entfernt und sind bereit für eine Trendwende. Mit einer "blauen" Regierung hat die SALT-Beschränkung, die blaue Staaten bestraft, eine gute Chance, 2021 zu verschwinden. Dies wird den Immobilienpreisen zugute kommen und die Abwanderung in Niedrigsteuerstaaten abschwächen. 

Neue Entwicklungsgeschäfte verbleiben

Bei den Neubauprojekten sind immer noch Schnäppchen zu machen, da die Preise für Projekte, die vor 3 Jahren eingeführt wurden, erheblich gesenkt wurden. Kürzlich eingeführte Projekte wurden jedoch an die aktuellen Marktpreise angepasst, so dass es hier nicht viele Preisnachlässe gibt. Während sich einige der Preisnachlässe in niedrigeren Preisen niederschlagen, verstecken sich viele der Nachlässe in Zugeständnissen bei den Abschlusskosten. Diese schlagen sich nicht in den Quadratmeterpreisen nieder. Die Höhe der Preisnachlässe bei Neubauprojekten ist sehr unterschiedlich, da sie von Faktoren wie dem Zeitpunkt des Projektstarts, der bisherigen Verkaufsgeschwindigkeit, der Anzahl der noch verfügbaren Einheiten in einer bestimmten Reihe, den Eigenkapitalpartnern im Kapitalstapel und vor allem von den Mindestfreigabepreisen der Kreditgeber abhängt (die Banken kontrollieren den Preis wirklich, nicht der Bauträger). 

Um das beste Angebot in einem Neubaugebiet zu bekommen, müssen Sie offen sein und sich nicht auf etwas festlegen, das nicht die höchsten Rabatte bringt. Zum Beispiel bieten Bauträger weder große Rabatte auf Wohnungen mit Außenbereich noch auf fast ausverkaufte Linien an.

Das nachstehende Diagramm zeigt, wie sich die Preise für Neubauten von ihren Tiefstständen vor einigen Monaten erholt haben. 

Impfstoffe wecken Vertrauen

Wir gehen davon aus, dass die Immobilienpreise im Frühjahr/Sommer und im weiteren Verlauf des Jahres leicht ansteigen werden, wenn NYC geimpft wird. Bislang haben 44 % der Einwohner Manhattans bereits ihre erste Impfdosis erhalten und 27 % sind vollständig geimpft. Wenn wir 70 % der Bevölkerung erreicht haben, die vollständig geimpft sind, werden die Aktivitäten wieder zur Normalität zurückkehren, einschließlich der vollständigen Öffnung von Restaurants und Kinos (die jetzt teilweise geöffnet sind), Broadway-Shows und Sportveranstaltungen usw. Dann erwarten wir weitere dramatische Verschiebungen auf dem Markt. Sobald das Land später in diesem Jahr wieder für Ausländer geöffnet wird, erwarten wir, dass der Aufschwung der Immobilien in Manhattan in die Höhe schießen wird!

Anzeichen für einen weiter steigenden Markt

Die mögliche Abschaffung der SALT-Obergrenze, der Mangel an neuen Baugenehmigungen (da neue Entwicklungen im letzten Jahr auf Eis gelegt wurden) und die vollständige Wiedereröffnung der Stadt werden sich in den nächsten 4-5 Jahren positiv auf die Immobilienpreise in Manhattan auswirken, wie wir es nach der Lehman-Krise gesehen haben.  

Wenn Sie an einen Kauf denken, sollten Sie es jetzt tun, um die besten Preise zu erzielen. Der Bestand ist von einem Rekordwert von 9.600 zu verkaufenden Einheiten im Oktober 2020 auf 7.000 Einheiten Ende März 2021 gesunken, was immer noch ein wenig hoch ist. Aber wenn die Verkäufe im gleichen Tempo wie im ersten Quartal weitergehen, werden wir zu Beginn des Sommers einen Verkäufermarkt haben. Mit dem Anziehen der Konjunktur werden auch die Zinssätze steigen, so dass es teurer wird, dasselbe Haus zu besitzen.

Der Manhattan Market bewegt sich... jetzt ist IHR ZUG dran! 

Manhattans Markt startet gut in das Jahr 2021 mit erhöhter Verkaufsaktivität

Während der Immobilienmarkt in Manhattan immer noch mit den Auswirkungen von Covid zu kämpfen hat, ist im vierten Quartal 2020 und sogar im Januar 2021 eine deutliche Verbesserung zu verzeichnen, die durch die Auswirkungen von Covid angeheizt wird:

• Positive Nachrichten über Impfstoffe und deren Einführung, die das Vertrauen der Käufer stärkten,
• Historisch niedrige Zinssätze,
• Verkäufer (und Bauträger), die Preisnachlässe anbieten (der durchschnittliche Covid-Rabatt lag bei 10 %, wobei er für niedrigpreisige Einheiten deutlich geringer und für höherpreisige Einheiten deutlich höher war)
• Nachfrage nach der 3-monatigen Sperre
• Eine neue Verwaltung , die NYC begünstigt, und
• Mögliche Aufhebung der SALT-Obergrenze, die die Preise in NYC um 11 % gedrückt hat (laut Zandi) 

Die im vierten Quartal unterzeichneten Verträge stiegen um ca. 8 % gegenüber dem gleichen Quartal 2019. Im Januar 2021 stiegen die Verkäufe von Eigentumswohnungen um 50 % und die von Genossenschaftswohnungen um 167 % gegenüber dem Vorjahresmonat. Alles gute Nachrichten! Allerdings ist das derzeitige hohe Angebot an zum Verkauf stehenden Beständen ein Gegenwind für den Markt, der Käufern im Jahr 2021 zugute kommen wird. 

Auch der Mietmarkt hat sich in den letzten Monaten erholt. Solange die Unternehmen ihre Mitarbeiter nicht bitten, in ihre Büros zurückzukehren, wird der Vermietungsmarkt jedoch schleppend bleiben. Wir erwarten in einigen Monaten eine schnelle Trendwende bei der Vermietung. 

Mitbringsel:

• Es ist ein Käufermarkt, aber das Zeitfenster für die besten Angebote schließt sich,
• Die Preise fielen, aber sie stürzten nicht ab,
• Die Käufer von Luxusgütern sind wieder auf dem Markt - sie waren den größten Teil des Jahres abwesend, 
• Die Lagerbestände sind gegenüber ihrem dramatischen Höchststand im Oktober deutlich zurückgegangen, befinden sich aber immer noch auf einem hohen Niveau,
• Es ist ein großartiger Zeitpunkt, um eine große Wohnung von einem Bauträger zu kaufen - bei neuen Entwicklungen gab es einige der höchsten Rabatte und Zugeständnisse, die wir je gesehen haben. 

Manhattan-Markt erholt sich im 4. Quartal 2020

Angesichts der Schlagzeilen über die Flucht der Menschen aus den Großstädten ist es kein Wunder, dass meine Kunden überrascht sind, wenn sie hören, dass die Zahl der unterzeichneten Verträge in Manhattan in den letzten Monaten sehr hoch war. Im Oktober und November 2020 wurden im Durchschnitt 855 Verträge pro Monat unterzeichnet, wobei der Dezember 2020 auf dem besten Weg ist, den Dezember 2019 mit 717 unterzeichneten Verträgen zu übertreffen. Die Zahl der unterzeichneten Verträge für das Quartal bis Mitte Dezember hat bereits das Vorjahresquartal übertroffen. 

Das Vertrauen in den Impfstoff und die Kapitulation der Verkäufer vor Preisnachlässen haben die Käufer wieder auf den Markt gebracht. Die meisten Verträge wurden im Segment bis zu 3 Mio. USD abgeschlossen, während der Luxussektor zwar immer noch schwach ist, sich aber verbessert. 

Wie Sie unten sehen können, nimmt die Zahl der unterzeichneten Verträge über 5 Millionen Dollar weiter zu, und dies ist das Segment, in dem wir die größten Rabatte verzeichnen. 

Bestände deutlich unter dem Höchststand, aber immer noch hoch

Aktivität und Vertrauen haben dazu geführt, dass das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien in Manhattan von ca. 9.600 im Oktober 2020 auf heute 8.000 gesunken ist. 

Obwohl die Bestände im Vergleich zum Jahresende, als sie bei 6.600 lagen, um 20 % gestiegen sind, freuen wir uns, dass die Bestände seit ihrem Höchststand um 17 % gesunken sind. Dieser drastische Umschwung bei den Beständen im Oktober war wahrscheinlich auf die hervorragenden Impfstoffnachrichten von Pfizer und Moderns zurückzuführen. Wir hoffen, dass dies die Verkäufer nicht zu sehr ermutigt.

Bis der Impfstoff vollständig eingeführt ist, erwarten wir, dass in NYC Geschäfte gemacht werden können. Auch wenn die Zeit vergeht und die Aktivität zunimmt, erwarten wir nicht, dass die Verkäufer wie bisher Rabatte gewähren werden. Es scheint, als hätten wir die Talsohle des Marktes bereits durchschritten, befinden uns aber immer noch in einer Phase, in der Käufer in NYC erhebliche Preisnachlässe erhalten können. 

Wo sind jetzt die ganzen Rabatte?

Der durchschnittliche "Covid-Rabatt" lag bei etwa 10 %, im Segment über 4 Mio. USD allerdings höher. Urban Digs hat die abgeschlossenen Verkäufe im 4. Quartal 2020 analysiert und festgestellt, dass 

• Unter 2 Millionen Dollar - durchschnittlich 5% Rabatt
• 2 bis 4 Millionen Dollar - ein durchschnittlicher Rabatt von 10,4 %.
• Über 4 Millionen Dollar - ein durchschnittlicher Rabatt von 13,5%.

Natürlich sind dies Durchschnittswerte und berücksichtigen nur die Preise, nicht aber andere Vergünstigungen, die Bauträger anbieten, um Geschäfte abzuschließen, wie z. B. Gutschriften für Abschlusskosten usw. Es ist wichtig anzumerken, dass der Immobilienmarkt in Manhattan bereits nach der Änderung der SALT-Steuer Ende 2017 einen Einbruch erlitten hat, wobei der Markt im dritten Quartal 2019 seinen Tiefpunkt erreichte. Daher hatten die Preise bereits einen erheblichen Einbruch erlitten, bevor Covid zum Tragen kam. Der zusätzliche Covid-Rabatt ist für die Käufer nur das Sahnehäubchen auf dem Kuchen. 

Neue Entwicklung 

Preisnachlässe hängen wirklich von vielen Faktoren des Gebäudes selbst ab, z. B. vom Standort, der Anzahl der verkauften Einheiten, besonderen Problemen mit dem Bauträger, dem Kreditgeber usw. Und welche Gebäudelinie kaufen Sie? Wenn der Bauträger 50 % der Einheiten der besten Gebäudelinie und 0 % einer anderen Linie verkauft hat, sollten Sie nicht den gleichen Rabatt für beide Linien erwarten. 

Die Rabatte für Neubauten sind derzeit sehr unterschiedlich und hängen von vielen Faktoren ab, die das Gebäude selbst betreffen. Die Bauträger sind ihren Banken verpflichtet, die die Mindestabnahmepreise diktieren, so dass sie eher zu großzügigen Abschlusskrediten als zu direkten Preisnachlässen bereit sind. Wir haben jedoch auch eine Kombination aus Preisnachlässen und Abschlusskrediten gesehen. 

Der durchschnittliche Preisnachlass beträgt 10 % bei Neuentwicklungen plus Abschlussgutschriften, obwohl es einige Entwicklungen gibt, die dies zusätzlich zu den bereits reduzierten Preisen anbieten. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Preise um 20-30 % unter dem in Schedule A angegebenen Preis liegen, d.h. dem ursprünglichen Preis, der beim NY State Attorney General eingereicht wurde. 

Die Bauträger haben zumindest einen Teil der Abschlusskosten des Käufers übernommen, darunter auch einen Teil dieser Kosten:

• Verkehrssteuern (ca. 2%)
• Mansion Tax (gestaffelte Steuer, beginnend bei 1 % und ansteigend auf 4 % bei mehr als 25 Millionen Dollar)
• Parken - kann je nach Einheit inklusive sein
• Lagerung - kann mitgeliefert werden 
• Gemeinsame Kosten - könnte 1 Jahr lang die gemeinsamen Kosten zahlen. 

Einige Bauträger verhandeln überhaupt nicht, oder sie übernehmen nur die Grunderwerbssteuer, wenn ihre Gebäude etwas ganz Besonderes sind. Park Loggia zum Beispiel hat Terrassen mit Blick auf den Central Park, die zum Verkaufspreis gehandelt werden. Das Benson hat nur einige wenige Einheiten in der Madison Avenue in der UES, die ebenfalls zu Verkaufspreisen gehandelt werden. Andere Gebäude, die sich selbst finanzieren und daher nicht an andere gebunden sind, verhandeln ebenfalls nicht. Aber das sind nur wenige und weit voneinander entfernt. 

Makrotechnische Erkenntnisse:

• Dies ist wahrscheinlich die größte neue Entwicklung Käufer Markt NYC hat jemals in den letzten 20 Jahren gesehen. 
• Wir befinden uns nicht in einer Finanzkrise, sondern in einer Gesundheitskrise, die wahrscheinlich schon gelöst ist.
• Wir befinden uns nicht in der gleichen Situation wie bei der Großen Rezession 2008/2009, der Technologieblase 2000 oder dem 11. September 2001, als es auf der Straße Angst und kein Geld gab.
• Die Banken und Angestellten sprudeln vor Geld und der DJIA liegt bei über 30.000 (nicht bei 6.000 wie 2009).
• Die Angst liegt bei den Verkäufern. Den Käufern bleibt nur ein kurzes Zeitfenster, um diese Angst auszunutzen.
• Denken Sie daran, dass Sie ein Angebot machen müssen, um einen Preisnachlass zu erhalten, wenn Sie nicht dabei sind. Sie müssen spielen, um zu gewinnen!

Zum Jahresende möchten wir allen ein frohes Fest wünschen. Wir beten, dass 2021 besser wird als 2020. 

Manhattan Immobilienmarkt

Im Oktober 2020 geht es wieder aufwärts

Um in Echtzeit zu verstehen, was auf dem Immobilienmarkt von New York City passiert, betrachten wir als erstes die Anzahl der unterzeichneten Verträge in einem bestimmten Monat. Die Zahl der unterzeichneten Verträge im Oktober hat sich deutlich erholt und erreichte 874 unterzeichnete Verträge, was einem Anstieg von 30 % gegenüber September 2020 und 4 % gegenüber Oktober 2019 entspricht. Dies ist ein klarer Beweis dafür, dass sich der Immobilienmarkt in Manhattan vom Tiefpunkt der Covid-Krise erholt hat. Außerdem waren die unterzeichneten Verträge im Oktober höher als in jedem anderen Monat des Jahres 2020, sogar vor der Covid-Krise, was in der untenstehenden Grafik deutlich zu sehen ist.

Manhattan-Großeinkäufer sind zurück

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

Der Manhattan-Bestand scheint seinen Höhepunkt erreicht zu haben

Der Bestand, oder das Angebot, erreichte Mitte Oktober mit 9.628 zum Verkauf stehenden Immobilien einen Höchststand und scheint nun zu schwinden. Das monatliche Neuangebot ging gegenüber September 2020 um 21 % und gegenüber Oktober 2019 um 1,2 % zurück. Dies deutet darauf hin, dass sich das Wachstum der Bestände verlangsamt hat, aber es wird eine Weile dauern, bis sich die Bestände wieder auf ein normales Niveau eingependelt haben. Aus diesem Grund sind wir der Meinung, dass die Gelegenheit für Käufer noch nicht verblasst ist, obwohl wir den Höhepunkt der durch den Virus verursachten Unsicherheit bereits überschritten haben. In den letzten Wochen sind die Bestände zurückgegangen und liegen mit Stand vom Freitag, dem 6. November, bei 9 255 zum Verkauf stehenden Immobilien. Das ist eine sehr große Anzahl von zum Verkauf stehenden Immobilien, wenn man bedenkt, dass der Bestand im letzten Jahr um diese Zeit bei etwa 7.700 lag. 

Hausverkäufe in den Vororten von New York City haben den Höhepunkt überschritten 

Während die Verkäufe in Westchester, Greenwich, Long Island und den Hamptons nach wie vor auf hohem Niveau liegen, hat sich die Verkaufsaktivität in den New Yorker Vororten im vergangenen Sommer von ihrem Höhepunkt entfernt. 

Jetzt, da die Wahlen vorbei sind - nun ja, fast - und Pfizer einen Impfstoff angekündigt hat, der zu 90 % wirksam ist, glauben wir, dass der Markt in Manhattan weiter anziehen wird. 

Die beste Zeit zum Kaufen in NYC

in über 10 Jahren

Seit drei Monaten ist der New Yorker Immobilienmarkt wieder geöffnet. Obwohl es viele Herausforderungen gegeben hat, erholt sich die Stadt. Wir sehen erste Lebenszeichen in Form von mehr unterzeichneten Verträgen und anstehenden Verkäufen. Aber wir haben noch einen langen Weg vor uns, was bedeutet, dass es eine riesige Chance für kluges Geld gibt.

Mit der Wiedereröffnung von Restaurants, Fitnessstudios, Büros und Museen hat NYC ein viel geschäftigeres Gefühl angenommen. Die New Yorker distanzieren sich sozial und tragen religiöse Masken, wodurch das Virus in der Stadt zurückgedrängt wurde.

Wenn wir einen Schritt zurücktreten und das Gesamtbild des Immobilienmarktes aus einer Höhe von 30.000 Fuß betrachten, wissen wir, dass es der richtige Zeitpunkt ist, in Manhattan zu kaufen. Wenn Sie im Jahr 2001 oder 2009 gekauft haben, wissen Sie bereits, dass sich NYC stärker denn je erholen wird. Deshalb bitte ich Sie, sich einen Moment Zeit zu nehmen und darüber nachzudenken, wo Sie in 18 Monaten stehen werden. Mit Sicherheit werden die Käufer, die an der Seitenlinie sitzen, bedauern, dass sie sich nicht früher für einen Kauf in NYC entschieden haben.

Hier sind unsere wichtigsten Erkenntnisse darüber, was derzeit auf dem Markt passiert:

1. Covid hat eine vorübergehende Gelegenheit geschaffen, in Manhattan zu niedrigen Preisen zu kaufen. 
2. Die obige Marktimpulsgrafik berücksichtigt die anhängigen Verkäufe und den Bestand. Es zeigt deutlich, dass NYC in einem Käufermarkt gewesen ist und beginnt sich zu erholen. 
3. Seriöse Verkäufer bieten ihre Immobilien zu vernünftigen Preisen an oder gewähren Rabatte. Vor allem Bauträger bieten Preisnachlässe und Zugeständnisse an, die vor ein paar Jahren noch unbekannt waren und in ein paar Jahren noch unbekannt sein werden.
4. Während der durchschnittliche Preisnachlass bei 8 % liegt, sehen wir bei den teuersten Objekten wesentlich höhere Nachlässe (2- bis 3-fach).
5. Das Fenster der Gelegenheit ist jetzt... wann wird sich dieses Fenster schließen? Es wird sich wahrscheinlich vor dem 2. Quartal 2021 schließen, wobei die besten Angebote im 4. Quartal 2020 zustande kommen, gefolgt von guten Angeboten im 1. Quartal 2021. Sobald bekannt ist, dass ein Impfstoff wirksam ist und vertrieben werden kann, werden die Verkäufer mehr Vertrauen haben - wir empfehlen daher, jetzt zuzuschlagen! Bis Sie zum Abschluss kommen, haben wir das Jahr 2021 und einen neuen Markt.
6. 7 Billionen Dollar an staatlichen Konjunkturmaßnahmen (14-mal mehr als 2008) bedeuten, dass die Risiken gering sind. Dies ist nicht 2008. Die Banken sind gesund, und die Unterstützung der Fed war noch nie so groß wie heute.
7. Die rekordhohen Aktienmarktbewertungen (ein Nebenprodukt der staatlichen Konjunkturmaßnahmen) zeigen, dass die Federal Reserve alles in ihrer Macht Stehende tut, um die Wirtschaft anzukurbeln. Es zeigt auch, dass die Anleger Vertrauen in die US-Wirtschaft haben und dass der Covid unter Kontrolle und dann bald Geschichte sein wird.
8. Die Stadt New York hat das Virus seit Juni unterdrückt, viel effektiver als die Bundesregierung. Die Einwohner haben ihren Teil dazu beigetragen, indem sie sich sozial distanziert haben, Großveranstaltungen vermieden und Masken getragen haben, um ihre New Yorker Mitbürger zu schützen. In der Presse wird zwar oft ganz New York in einen Topf geworfen, aber die meisten Covid-Infektionen sind in Queens und Brooklyn aufgetreten, nicht in Manhattan. Wir haben das nirgendwo in den Nachrichten gesehen.
9. Der Verkaufsmarkt befindet sich nicht mehr im freien Fall, der durch die Sperrung verursacht wurde. Die schwebenden Verkäufe haben eine Wende vollzogen und sind im September erheblich gestiegen, da der Markt die eigentliche Talsohle durchschritten hat.

Höflichkeitsgrafiken von Urbardigs

Unsere aktuellen Best Picks:

 

Diese reduzierte preislich übergroßen 2 Schlafzimmer im East Village ursprünglich als Neubau für $ 400K mehr als der Listenpreis bei $ 3,4 Millionen im Jahr 2017 verkauft. Dies ist ein 2015 Boutique-Gebäude mit erstaunlichen Flügelfenster. Erfahren Sie mehr.

20 West 53 Straße - Einheit 22A
$4.750.000 / $2.748 pro ft²
Reduziert $600.000 / Verkauft für $5,7 Millionen in 2017

2Schlafzimmer / 2,5 Bäder / 1.728 ft²
Wartung: $3.792 / R.E. Steuern $2.414

Wohnen Sie im Baccarat Hotel and Residences, einem der besten Hotels in New York City. Der ursprüngliche Eigentümer hat 5,7 Millionen Dollar für diese Wohnung bezahlt und ist mit einem Rabatt von 1 Million Dollar sehr motiviert. Erfahren Sie mehr.

540 West 28 West Street - Einheit 3A
$885.000 / $1.560 pro ft²

Studio / 1 Bad / 567 ft²
Unterhalt: $606 / R.E. Taxes $629

Dieses Studio bei +Art in West Chelsea ist mit 885.000 $ wirklich gut bewertet. Endlich bieten die Verkäufer ihre Wohnungen zu Verkaufspreisen an und nicht mehr zu den aufstrebenden Preisen von vor ein paar Jahren. In der Nähe von Hudson Yards und der High Line! Erfahren Sie mehr.

Zum Abschluss, wenn Sie möchten, dass ein Zoom-Anruf zu haben, um den Markt im Detail zu diskutieren, wählen Sie einfach ein Zeitfenster mit mir unten:

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Ein anderer NYC-Sommer 

Um diese Zeit des Jahres gebe ich normalerweise ein Update der Q2 Manhattan Marktberichte. Allerdings ist Q2 2020 ein ganz anderes Tier, da der Manhattan Immobilienmarkt für 12 der 13 Wochen, die das 2. Quartal ausmachen, geschlossen war. 

Für diejenigen, die nicht wissen, was in New York City passiert ist: Am 23. März 2020 wurde New York City abgeriegelt und 90 Tage später, am 22. Juni 2020, wieder geöffnet. Während dieser Zeit waren keine Besichtigungen erlaubt. Der Bestand ging während der Krise deutlich zurück, da die Verkäufer ihre Immobilien vom Markt nahmen oder die Auflistung verzögerten. Jetzt sind jedoch wieder Immobilien auf dem Markt, und der Bestand ist gegenüber dem gleichen Zeitpunkt des Vorjahres um 8 % gestiegen.  

Der Markt hat sich im letzten Monat langsam erholt, aber noch nicht unbedingt auf ein normales Niveau. Seit der Wiedereröffnung vor 5 Wochen, haben wir gesehen:

• 84 % der unterzeichneten Verträge lagen im Segment unter 3 Millionen Dollar.
• Bei einigen dieser Käufer herrscht eine überraschende Dringlichkeit, da sie wissen, dass in NYC bald wieder ein gewisser Grad an Normalität herrschen wird. 

• Am oberen Ende des Marktes tut sich nicht viel, da viele Menschen noch in ihren Sommerhäusern wohnen und die Reisebeschränkungen noch in Kraft sind.
• Die Hypothekenzinsen erreichen Rekordtiefs (unter 3 %), da die Fed den Leitzins auf Null gesenkt hat.
• Die Gesamtindikatoren deuten darauf hin, dass die Preise 8-10 % unter dem Niveau vor dem Covid liegen, allerdings nicht in allen Preiskategorien. 
• Bei Neubauprojekten liegen die kombinierten Abschlusskosten und Preisnachlässe je nach Projekt bei 8-12 %. 
• Die größten Preisnachlässe gab es auf dem High-End-Markt, wo einige Bauträger ihre Angebote neu bepreist haben und den größten Teil der Abschlusskosten des Käufers übernehmen, was sehr attraktive Anreize für einen sofortigen Geschäftsabschluss bietet.  
• Bei Wiederverkäufen von 5 Millionen Dollar und mehr gibt es Woche für Woche keine Anfragen für eine Besichtigung. Daher müssen ernsthafte Verkäufer einer größeren Immobilie bereit sein, einen Abschlag von mindestens 10 %, wahrscheinlich sogar mehr, auf die Preise vor dem COVID zu gewähren. 
• Die Nachlässe nehmen mit sinkenden Preisen ab, wobei nur wenige Nachlässe, wenn überhaupt, unter der 1-Million-Dollar-Marke liegen.

Vermietungen:

• Obwohl der Bestand an Mietwohnungen hoch ist, verzeichnet der Markt auch einen stetigen Strom an unterzeichneten Mietverträgen, vor allem bei 10.000 Dollar pro Monat und darunter. Wenn auch mit Preisnachlässen! 

Was kommt als Nächstes?

Wir befinden uns noch in der Anfangsphase einer neuen Realität, aber in Bezug auf COVID ist New York City jetzt sicherer als 80 % des Landes!  

Wenn New York seine Sicherheitsprotokolle beibehalten und die Virusinfektionen niedrig halten kann und es weiterhin sehr positive Nachrichten über Impfversuche und therapeutische Medikamente (wie Remdesivir) gibt, lässt die Geschichte vermuten, dass sich die Immobilien in NYC schnell erholen werden.  

Im Moment haben wir den Höhepunkt der Ungewissheit hinter uns, der für NYC im April/Mai lag, so dass vielleicht die besten der besten Angebote hinter uns liegen. Aber wir glauben, dass die Käufer die nächsten 4-5 Monate haben werden, um ebenfalls gute Angebote zu bekommen. Sobald es einen Impfstoff gibt, von dem man weiß, dass er funktioniert, und die Chancen stehen gut, dass wir ihn im Herbst sehen werden, wird New York City wieder besser denn je sein. 

Haben Sie Fragen? Vereinbaren Sie einen Termin für ein Gespräch mit mir. 

Genießen Sie den Sommer! 

Anthony

Der Einfluss des Coronavirus auf die Immobilienpreise in Manhattan

Mitten in dieser unvorhergesehenen globalen Krise haben wir mehrere Fragen zu den Auswirkungen von COVID-19 auf die Preise auf dem Immobilienmarkt von Manhattan erhalten. Ich hoffe, dass alle in dieser turbulenten Zeit sicher und gesund bleiben. Während wir abwarten, was als nächstes passiert, finden Sie hier die neuesten Informationen über den NYC-Immobilienmarkt.

Ende März wurde New York City in ein "medizinisch induziertes Koma" versetzt, um die öffentliche Gesundheitskrise in den Griff zu bekommen. Infolgedessen war der New Yorker Immobilienmarkt in den letzten zwei Monaten völlig eingefroren, und es wurden nur wenige neue Verträge abgeschlossen. Der Staat New York hat Besichtigungen von Eigentumswohnungen, Apartments und Häusern in Manhattan verboten. Und New York City ist seit Mitte März so gut wie abgeschottet. Die Geschäfte, die vor dem Ausbruch der Pandemie in Arbeit waren, konnten jedoch praktisch abgeschlossen werden, und die Banken haben weiterhin Hypotheken finanziert. 

Es ist jetzt Mitte Mai und New York hat den Höhepunkt der Krise einen Monat hinter sich gelassen und ist aus seinem selbstverschuldeten Koma erwacht. Dank der Führung des New Yorker Gouverneurs Andrew Cuomo hat New York die Kurve erfolgreich abgeflacht und ist dabei, die Krise zu überwinden. Wir sind zwar noch nicht zu 100 % über den Berg, aber in den nächsten Wochen und Monaten ist eine schrittweise Wiedereröffnung geplant. Viele Gebäude in Manhattan werden ihr Moratorium für den Ein- und Auszug ab dem 15. Mai aufheben, und wir gehen davon aus, dass das Moratorium für Wohnungsbesichtigungen irgendwann im Juni aufgehoben werden wird. 

Ein Blick in den Rückspiegel auf Januar und Februar 2020 zeigt, dass die Vertragsaktivität im Vergleich zu denselben Zeiträumen des Vorjahres um 15 % gestiegen ist, was eine sehr solide Verkaufssaison für das Frühjahr 2020 verspricht. Leider ist dies nicht mehr der Fall! Derzeit ist der Bestand an zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen und Genossenschaftswohnungen dramatisch gesunken, mit nur 5.000 zum Verkauf stehenden Einheiten, was 50 % unter dem üblichen Bestand für die Frühjahrssaison liegt. Sogar die Berechnung der Tage auf dem Markt, die die Anzahl der Tage zählt, die eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird, wurde von den Portalen eingefroren, da diese Berechnung mit der Einführung des Moratoriums für Immobilienvorführungen bedeutungslos wurde. Wie hat sich das auf die Immobilienpreise in Manhattan ausgewirkt?

Es ist zwar noch zu früh, um Rückschlüsse auf die Auswirkungen des Virus auf die Immobilienpreise in Manhattan zu ziehen, aber der ehemalige Vorsitzende der Federal Reserve Bank, Ben Bernanke, stellte fest, dass dieser Wirtschaftsstillstand eher einer Naturkatastrophe als einer wirtschaftlichen Depression gleicht. Dies ist nicht das Ergebnis eines Zusammenbruchs des Finanzsystems wie im Jahr 2008 oder der Großen Depression. Die Banken sind stark und gut kapitalisiert. Glücklicherweise hat die Fed schnell geldpolitische Anreize geschaffen und die Regierung hat schnell steuerliche Anreize geschaffen. 

Der Silberstreif am Horizont ist, dass die Immobilienpreise in New York von den rekordtiefen Zinssätzen und der quantitativen Lockerung in Rekordhöhe erheblich profitieren werden. Die Inflation der Vermögenspreise ist der beabsichtigte Zweck der quantitativen Lockerung, auch wenn es einige Zeit dauern kann, bis sich die Gelegenheit dazu bietet. Unabhängig von der Höhe der Preisinflation für Manhattan-Immobilien, die sich aus der quantitativen Lockerung in Rekordhöhe ergibt, ist New York immer noch eine der Top-Städte weltweit, und die Menschen brauchen immer noch Wohnraum, entweder zum Kauf oder zur Miete. 

Letztendlich ist dies ein Gesundheitsproblem, das gelöst werden kann, vor allem jetzt, da sich alle auf das Problem des Covid 19 konzentrieren. 

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6 Dinge, die Sie über den NYC-Immobilienmarkt im Februar wissen sollten

1. Deutliche Zunahme der Verkaufsaktivitäten im letzten Jahr

• Anhängige Verkäufe um 17% gestiegen - Gesamtmarkt
• Anhängige Verkäufe um 25% gestiegen - $600K - $1 Million  
• Anstehende Verkäufe um 21% gestiegen - $1 Million bis $2 Million 

Dies zeigt, dass die Verkaufsaktivitäten im Vergleich zum letzten Jahr, in dem der Markt den Tiefpunkt erreicht hatte, deutlich gestiegen sind. Immobilien in den unteren Preisklassen unter 2 Mio. $ verzeichnen den größten Aufschwung. Wir sehen endlich, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt, was wir in New York schon lange nicht mehr erlebt haben. Die Vertragsabschlüsse in Manhattan sind im November 2019, Dezember 2019, Januar 2020 und Februar 2020 zweistellig gestiegen. Als Frühindikator geht ein anhaltender Anstieg der Vertragsabschlüsse in der Regel der Preisentwicklung voraus. Im Januar, einem ungewöhnlich langsamen Monat, wurde eine beeindruckende Anzahl von Verträgen unterzeichnet, was für den kältesten Monat des Jahres nicht üblich ist. 

Anekdotisch haben wir festgestellt, dass, wenn wir andere Makler anrufen, um Termine zu vereinbaren, in mindestens 25 % der Fälle diese Einheiten bereits akzeptierte Angebote haben. Nicht wie vor 12 Monaten. Die Einheiten, die in den Vertrag gehen entweder auf dem Markt für eine Weile gewesen und ging durch mehrere Preissenkungen, oder neue, die korrekt bepreist wurden von Anfang an gehen. Auch im letzten Fall sehen wir verpackte offene Häuser und ein paar Bieterkriege (ein Überbleibsel aus einer anderen Zeit).

2. Aktivität auf dem Luxusmarkt verstärkt sich durch Rabatte

Preisnachlässe in ganz New York führen dazu, dass Geschäfte abgeschlossen werden, und im Januar verzeichneten wir einen durchschnittlichen Preisnachlass von 6,4 % (ein hoher Wert für New York), was zeigt, dass die Verkäufer kapituliert haben und keine Geschäfte zustande kommen. Während der höchste Anstieg der Verkaufsaktivität für Einheiten unter 3 Millionen Dollar zu verzeichnen war, haben wir auch am oberen Ende eine gewisse Verbesserung gesehen. 

Im Olshan-Bericht heißt es zum Beispiel: "Letzte Woche wurden zwanzig Verträge über 4 Millionen Dollar und mehr unterzeichnet, die dritte Woche in Folge mit 20 oder mehr Verkäufen. Der durchschnittliche Preisrückgang gegenüber dem ursprünglichen Angebotspreis betrug 18 %, eine Summe, die durch die Top-2-Verkäufe verzerrt wurde."

"Die durchschnittliche Verweildauer auf dem Markt lag bei 803 Tagen, ein Wert, der dadurch erhöht wurde, dass die Hälfte der Immobilien von Bauträgern verkauft wurden und schon seit Jahren auf dem Markt waren. Das war der höchste Wert, den dieser Bericht je verzeichnet hat, seit wir 2012 mit der Erfassung dieser Statistik begonnen haben."

Central Park-Käufer: Wenn Sie den Markt in der Billionaire's Row und im Central Park beobachtet haben, gibt es viele Möglichkeiten. Jetzt ist vielleicht der richtige Zeitpunkt, um einzusteigen, bevor der Markt umschlägt. Wer zum Beispiel bereit ist, im Trump International Hotel and Tower am Columbus Circle zu wohnen, kann eine großartige Wohnung mit direktem Blick auf den Central Park für 3.300 Dollar pro Quadratmeter erwerben (siehe unten). DJT wird nicht ewig Präsident sein und dieses Gebäude wird sich irgendwann wieder erholen. Darüber hinaus haben wir starke Rabatte bei One57 und Time Warner Building als auch gesehen, obwohl die Preisuntergrenze für die direkte Central Park Blick in diesen und anderen Ultra-Luxus-Gebäude ist schwebend um $ 4.500 pro Quadratmeter. 

Wir hören immer wieder von Käufern in diesem Segment, dass mehr Immobilien auf den Markt kommen sollen. Das mag zwar in anderen Vierteln der Fall sein, aber in der Billionaire's Row kommen keine neuen Gebäude auf den Markt. Darüber hinaus ist der Bestand unter 20 Millionen Dollar mit freiem Blick auf den Central Park begrenzt, da die meisten dieser Gebäude einen durchschnittlichen Verkaufspreis von über 30 Millionen Dollar haben. 

3. Neuentwicklungen vs. Wiederverkäufe

Neuentwicklungen, deren Preis vor 2-3 Jahren festgesetzt wurde, bleiben auf dem Markt zurück, und der Grund dafür ist, dass es eine Trennung zwischen den Entwicklern und ihren Banken und Investoren gibt. 

Was wir unseren Käufern sagen: Es gibt tonnenweise Möglichkeiten auf dem Wiederverkaufsmarkt mit Objekten, deren Preis irgendwo zwischen 1.100 $ pro Quadratfuß und 1.800 $ pro Quadratfuß liegt. 

Natürlich gibt es Möglichkeiten im Segment der Neubauten, und in einigen Gebäuden wurden Rabatte von 15 % erzielt. Viele dieser Gebäude, bei denen Sie zweistellige Rabatte sehen, wurden jedoch vor Jahren auf den Markt gebracht. Im Gegensatz dazu haben wir Gebäude gesehen, die 2019 mit Preisen auf den Markt gebracht wurden, die den aktuellen Markt widerspiegeln und nur wenige Rabatte auf niedrige Verkaufspreise bieten, aber dennoch viele der Abschlusskosten der Käufer übernehmen.

Der Markt ist sehr preissensibel und dollarmotiviert. Ist bekannt, dass ein Schatten Inventar existiert. Dies sind Einheiten, die aus dem Markt von unrealistischen Verkäufer genommen wurden, oder neue Entwicklungsprojekte in Randgebieten. Die Käufer sind heutzutage sehr klug und wissen, wie sie einen guten Wert erkennen können. Wenn Sie die Wohnung in den letzten 5 Jahren gekauft haben und jetzt versuchen, sie zu verkaufen, sind Sie wahrscheinlich unter Wasser oder am Rande der Gewinnzone. Stellen Sie sich also auf eine holprige Fahrt ein. Mit Tricks und Kniffen - davon gibt es viele - lässt sich eine überteuerte Immobilie nicht verkaufen.

New Developments Immobilien zum Verkauf

Neueste Wohnungen in Manhattan zu verkaufen

4. Die Mieten sind gestiegen 

Nach einer gewissen Abschwächung in den letzten Jahren sind die Mietpreise im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen. Aus dem Real Deal - Während Wohnungssuchende versuchen herauszufinden, was um alles in der Welt mit den Maklergebühren los ist, haben sie jetzt andere Nachrichten, die ihnen zu denken geben: In allen drei Stadtbezirken, die der Douglas Elliman-Marktbericht erfasst, lagen die Mieten im vergangenen Monat um 5 bis 6 Prozent höher als im Vorjahr.

5. Hypothekenzinsen

Die Hypothekenzinsen sind seit der gleichen Zeit im letzten Jahr drastisch gesunken und befinden sich in der Nähe von Rekordtiefs. Der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken lag bei 3,65 %, während der Aktienmarkt mit über 26.900 Punkten fast ein Rekordhoch erreichte. Zum Vergleich: In den letzten 30 Jahren lag der gleiche Hypothekenzins im Durchschnitt bei 6,25 %. In den letzten 10 Jahren war der Zinssatz nur zweimal niedriger: im September 2016 mit einem Tiefstand von 3,42 % und im November 2012 mit einem Tiefstand von 3,32 %.

Es ist unwahrscheinlich, dass die Zinssätze noch viel weiter sinken können, da wir uns bereits in der Nähe historischer Tiefststände befinden. Wir empfehlen unseren Kunden daher, jetzt zu refinanzieren oder ihre neuen Immobilienkäufe zu finanzieren, um von diesem Phänomen der künstlich niedrigen Hypothekenzinsen zu profitieren, bevor es zu spät ist. 

5. Coronavirus und ausländische Käufer 

Auch wenn es noch zu früh ist, um die Auswirkungen der Gesundheitsprobleme auf den Immobilienmarkt zu beurteilen, ist festzustellen, dass der New Yorker Immobilienmarkt von inländischen Käufern dominiert wird und Ausländer so gut wie nicht vertreten sind. Chinesische Käufer vom Festland sind seit 2016 nicht mehr auf dem New Yorker Markt vertreten, ebenso wenig wie Europäer, deren Währung schon seit Jahren niedrig ist. Lateiner und Brasilianer fehlen weitgehend, da ihre Währungen an Wert verloren haben.

Wir gehen daher nicht davon aus, dass sich dies in nächster Zeit negativ auf den NYC-Markt auswirken wird. Sollte der Dollar fallen und die Gesundheitsprobleme nachlassen, könnte der Markt anziehen. Schließlich könnten bestimmte asiatische Länder begrenzte Investitionsmöglichkeiten sehen, während die Behörden versuchen, die Ausbreitung einzudämmen, was zu mehr Investitionen in New York City, einem risikofreien Standort, führt. 

Warum jetzt der richtige Zeitpunkt ist, um in den Wohnungsmarkt von Manhattan zu investieren

Warren Buffett hat es am besten ausgedrückt : "Der Preis ist das, was man bezahlt, der Wert ist das, was man bekommt.... Es ist klug, ängstlich zu sein, wenn andere gierig sind, und gierig, wenn andere ängstlich sind."

Einige der jüngsten Berichte über Immobilien in New York City haben bei einigen Menschen Ängste ausgelöst. Wenn wir uns das allgemeine Bild und die Gesamtstatistiken in diesen Berichten ansehen, ist es ziemlich klar, warum diese Menschen ängstlich sind, aber man muss tiefer graben, um die ganze Geschichte zu verstehen.

Die Käufer von Eigentumswohnungen in Manhattan blieben im 3. Quartal 2018 aufgrund von Bedenken hinsichtlich des neuen Steuergesetzes (FN1), das Ende 2017 eingeführt wurde, zurückhaltend, trotz einer sehr starken Wirtschaft, eines rekordverdächtigen Aktienmarktes und immer noch relativ niedriger, wenn auch schnell steigender Zinssätze.

Immobilien in Manhattan sind selten ein Käufermarkt. Wenn Sie also an einer sicheren, langfristigen Investition interessiert sind, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt zum Kauf sein. Diese Entwicklung wird nicht von Dauer sein und sich in absehbarer Zeit nicht wiederholen. In der Tat, während Q3, das hohe Ende des Marktes (> $ 5M), die eine Korrektur im Jahr 2016 begann, begann etwas zurück zu springen, wie unten beschrieben.

Schlagzeilen erzählen nicht die ganze Geschichte

Die Schlagzeilen über das Quartal waren zwar besorgniserregend, aber sie geben nicht die ganze Geschichte wieder. Wir müssen uns ansehen, was heute auf dem Markt passiert und nicht vor 1, 2 oder 8 Quartalen, worauf sich die vierteljährlichen Marktberichte normalerweise konzentrieren. Betrachtet man die Zahl der im Quartal abgeschlossenen Verträge, einen Frühindikator, so war sie in diesem Quartal ungefähr so hoch wie im gleichen Quartal des Vorjahres.

• Die Zahl der unterzeichneten Verträge in Manhattan ist im Vergleich zum dritten Quartal 2017 leicht um 1 % gesunken.

• Das leistungsstärkste Segment in Bezug auf die unterzeichneten Verträge war $5M - $10M (hier gab es einen Anstieg der unterzeichneten Verträge um 30 %, der in erster Linie auf die Verkäufe in zwei neuen Projekten, The Belnord und 100 E 53rd, zurückzuführen ist).

• Das zweitbeste Segment war das der Häuser mit einem Preis von 10 Millionen Dollar und mehr, das einen Anstieg der Aktivitäten um 10 % verzeichnete.

• Auch wenn wir nicht wissen werden, welche Einheiten unter Vertrag sind und zu welchen Preisen diese Einheiten letztendlich gehandelt werden, bis sie abgeschlossen und registriert sind, was noch viele Monate dauern kann, ist das Wiederaufleben der Aktivität nach einem langen Dornröschenschlaf beruhigend. Sicherlich haben die Preisnachlässe bei diesen Verkäufen eine Rolle gespielt.

Die abgeschlossenen Verkäufe im 3. Quartal 2018 zeigen jedoch ein anderes Bild. Bei der Betrachtung der abgeschlossenen Verkäufe werden nur Einheiten bewertet, die in diesem Quartal abgeschlossen wurden, unabhängig davon, wann der Vertrag unterzeichnet wurde. Im Falle von Neubauten kann das in manchen Fällen 3 Jahre her sein. Daher können die Informationen über abgeschlossene Verkäufe etwas veraltet sein, auch wenn sie immer noch gute Informationen zur Erfassung von Trends liefern.

• Gesamtabschlüsse in Manhattan um 8% gesunken (obwohl um 5% gegenüber Q2 2018 gestiegen)
• Die Verkaufsabschlüsse bei Neubauten gingen um 37 % zurück. Dies veranlasste einige Bauträger zu erheblichen Preisnachlässen bei Neubauten, die von vornherein überteuert waren oder sich außerhalb der gefragtesten Gegenden befanden. Die Core Group meldete, dass der durchschnittliche Preisnachlass für Neubauten in diesem Quartal mit 14 % fast einen Rekordwert erreichte, gegenüber 8 % im letzten Jahr.
• Die Käufer, die von den hohen Preisen der Neubauten vertrieben wurden, wandten sich dem Wiederverkauf von Eigentumswohnungen zu, der um 2 % zunahm, während die abgeschlossenen Verkäufe von Genossenschaften um 8 % zurückgingen.
• Die Lagerbestände sind im Quartal mit 13 % deutlich gestiegen, was in Zukunft zu längeren Vermarktungszeiten führen wird.
• Der Wiederverkaufsbestand an Genossenschaften stieg mit 26 % am stärksten, während der Wiederverkaufsbestand an Eigentumswohnungen um 4 % zunahm. Der Bestand an Neubauten ging um 5 % zurück.
• Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung lag bei 2,66 Mio. $, ein Rückgang um 2,3 %. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter für wiederverkaufte Eigentumswohnungen sank um 5%.  
• Der Durchschnittspreis eines neuen Bauvorhabens lag bei 4,33 Mio. $, während der Preis pro Quadratmeter bei neuen Bauvorhaben um 4 % stieg.
• Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter für den Luxusmarkt (die obersten 10 % der Verkäufe) stieg um 2,7 %, und die Einstiegsschwelle für Luxusimmobilien fiel auf 3,85 Millionen Dollar.

Bildnachweis: 111 Murray

Die Makro-Umgebung

• Der Dow und der NASDAQ befinden sich im Höhenflug. Gewinnmitnahmen können die Kurse durchaus fallen lassen, aber unabhängig von den Gesprächen über internationale Handelskriege sind die Aktien hoch, und Gewinnmitnahmen sehen sehr attraktiv aus.
• Die Arbeitslosenquote ist gesunken, und statistisch gesehen herrscht in den USA Vollbeschäftigung. Vollbeschäftigung ermutigt zum Konsum. Die Ausgaben der Verbraucher bringen den Aktionären mehr Gewinn.
• Die Deregulierung ist in vollem Gange, so dass die Geschäftsentwicklung höchstwahrscheinlich ihren Aufwärtstrend fortsetzen wird.
• Es gibt keine Kreditblase, aber der Vorsitzende der Fed sagt, dass die Zinssätze bis 2019 schrittweise steigen werden. Höhere Zinssätze ermutigen Käufer, Festhypotheken eher früher als später abzuschließen.
• Hohe Wachstumsraten in der gesamten Wirtschaft veranlassen die Menschen dazu, sich zu fragen, wie lange das alles noch anhalten wird, so dass viele sich mit größeren Anschaffungen zurückhalten. Wirtschaftswissenschaftler sagen heute, dass keine Kreditblase am Horizont zu sehen ist, so dass die verbraucherorientierte Wirtschaft solide aussieht.

Warum wir vom NYC-Markt überzeugt sind

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wir das Gefühl haben, dass wir uns in einem ziemlich guten Käufermarkt befinden, insbesondere im Vergleich zu 2008.

• Da die Verkäufer endlich verhandeln, haben die Käufer jetzt Macht
• Die Zinsen sind historisch gesehen relativ niedrig
• Die Wirtschaft boomt
• Die Deregulierung ist in vollem Gange
• Niedrigste Arbeitslosigkeit seit 69 Jahren
• New York City hat das höchste Beschäftigungsniveau seit 50 Jahren, und die New Yorker Industrie ist jetzt auch außerhalb des Finanzsektors gut diversifiziert
• Keine Kreditblase wie 2008; Banken haben strenge Anforderungen und prüfen mit der gebotenen Sorgfalt
• Die Unternehmensgewinne waren noch nie so hoch wie heute, insbesondere angesichts des neuen niedrigen Steuersatzes von 21 %.
• Die Überbebauung auf den städtischen Märkten wird im Allgemeinen schnell absorbiert

Ein Blick auf die detaillierten Zahlen zeigt, dass der Immobilienmarkt in New York City stark ist. Die meisten Menschen werden die allgemeinen Berichte lesen, aber der kluge Käufer wird auf die Immobilienspezialisten hören. Um es mit den Worten von Warren Buffett zu sagen: "Wenn andere Angst haben, ist vielleicht gerade jetzt der richtige Zeitpunkt, um in New York City zu kaufen.

Die Auswirkungen des neuen US-Steuergesetzes in Manhattan 

Das neue US-Steuergesetz, das am 1. Januar 2018 in Kraft getreten ist, hat in den Medien viel Aufsehen erregt. Wenn man sich jedoch das Kleingedruckte ansieht, wird das Gesetz ein Segen für Unternehmen und Immobilieninvestoren sein, auch für ausländische Käufer. Für derzeitige Hausbesitzer, vor allem in Manhattan, ist es ein bisschen komplizierter.

In Manhattan sorgte die Ungewissheit über die endgültigen Auswirkungen des neuen Gesetzes, das die staatlichen und kommunalen Steuerabzüge einschränkt und die Höhe der abzugsfähigen Zinsen für Eigenheime von 1 Million Dollar auf 750.000 Dollar reduziert, für einen nervösen Markt, was sich in den jüngsten Marktberichten für das erste Quartal widerspiegelt, die laut Corcoran einen Rückgang der Aktivitäten um 10 % zeigen. Die Schwäche des Volumens betraf alle Preisklassen, war aber vor allem im oberen Preissegment zu spüren. Im 2. Quartal scheint sich die Verkaufsaktivität zu erholen.

Um die negativen Auswirkungen des Steuergesetzes abzumildern, hat Gouverneur Cuomo erhebliche Anstrengungen unternommen, um die staatlichen Steuervorschriften zu ändern. Wir gehen davon aus, dass eine gewisse Unsicherheit auf dem Markt verbleibt, so dass die Käufer in den nächsten Monaten auf dem Fahrersitz sitzen werden, zumindest bis die Wirtschaft wieder in Schwung kommt, was als Nebenprodukt der Steuerreform erwartet wird.

Es ist jedoch erwähnenswert, dass sich viele Luxusgebäude in erstklassigen Stadtvierteln wie NoHo, SoHo, Tribeca, West Village und Flatiron sowie im Kern der Upper West Side recht gut entwickeln. Gut bewertete Eigentumswohnungen werden nach wie vor schnell verkauft, die anhängigen Verkäufe sind im Vergleich zum Vormonat und zum Vorjahr gestiegen, und es werden immer noch 20 % der Geschäfte über dem Verkaufspreis abgeschlossen, was keine unbedeutende Zahl ist.

Manhattan Hauspreise Bericht 

Die US-Wirtschaft und insbesondere New York City haben zu Beginn des Jahres 2018 eine starke Wirtschaftsleistung erbracht.  

• Die Beschäftigung in New York City stieg auf ein Allzeithoch von 4,426 Millionen Menschen. Seit 2009 wurden in New York 702.000 neue Arbeitsplätze geschaffen, was einem Anstieg von 18,9 % entspricht - der höchste Zuwachs seit dem Zweiten Weltkrieg und weitaus höher als im gesamten Land, wo die Zahl der neuen Arbeitsplätze um 11,5 % stieg. Technologie-, Medien-, Gesundheits- und Tourismusunternehmen waren die Branchen, in denen in den letzten 10 Jahren die meisten neuen Arbeitsplätze geschaffen wurden.
• Der Dow-Jones-Durchschnitt ist seit vor einem Jahr um 25 % gestiegen und liegt nun bei 25.000 Punkten. Bei fast allen Unternehmen, die für 2017 Bericht erstattet haben, berichteten 75 % der Unternehmen, dass ihre Gewinne im vierten Quartal die Erwartungen übertroffen haben.
• Im Februar stieg die Zahl der Arbeitsplätze um 313.000 und übertraf damit die Erwartungen um 100.000, während die Arbeitslosenquote bei niedrigen 4,1 % lag.

Wir erwarten weitere positive Auswirkungen der neuen Steuerreform im Laufe des Jahres und eine mögliche Phase II der Steuerreform, in der die Kapitalertragssteuer gesenkt wird. Bleiben Sie dran...

Manhattan Marktbericht

Der Kernmarkt für Eigentumswohnungen in Manhattan ist nach wie vor stark und aktiv. Rekordhohe Aktienmärkte, günstige und leicht verfügbare Finanzierungen und Klarheit haben dazu beigetragen, den Markt anzukurbeln. Vor einem Jahr herrschte große Unsicherheit in Bezug auf die US-Wahl, die Zinssätze stiegen vorzeitig in die Höhe und der Brexit schockierte alle. Ausgewählte Statistiken für Q3 2017:

• Verträge für Eigentumswohnungen zwischen $1M - $3M stiegen um 11% im Vergleich zum Vorjahr
• Die Zahl der unterzeichneten Verträge für Eigentumswohnungen im Wert von 3 bis 5 Mio. $ stieg im Jahresvergleich um 8 %. 
• Der Markt für ultraluxuriöse Eigentumswohnungen (10 Mio. $ und mehr) hat jedoch weiterhin mit Gegenwind zu kämpfen, obwohl in diesem Quartal 12 % mehr Verträge über 10 Mio. $ unterzeichnet wurden.
• Wiederverkäufe - 1.774 $ Durchschnittspreis pro Quadratmeter
• Neue Entwicklungen - 2.320 $ Durchschnittspreis pro Quadratmeter
• Luxus - $2.780 Preis pro Quadratmeter, mit einem Einstiegspreis für Luxus (Top 10% der Verkäufe) von $4,1 Millionen.

Wie sieht es mit dem Wiederverkaufsbestand auf dem Immobilienmarkt in Manhattan aus?

"Käufer - Eine Preiskorrektur hat bereits stattgefunden, und im Laufe des letzten Jahres hat der breitere Markt Anzeichen einer Stabilisierung und Normalisierung gezeigt. Wenn Sie wirklich kaufen wollen und die richtige Immobilie finden, sollten Sie diese ruhige Phase nutzen, um bei den Verhandlungen einen Vorteil zu erlangen - man weiß nie, wann ein Verkäufer genug hat und bereit ist, das Angebot zu erhöhen."

Lesen Sie den vollständigen Artikel auf: medium.com

Wir stimmen mit Urban Digs überein. Der Immobilienmarkt in Manhattan hat sich bereits korrigiert, insbesondere im Luxussegment, und die Käufer haben jetzt mehr Einfluss als in den Jahren 2014 bis 2016. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Einfluss 2018 fortsetzen wird, da die Verwirrung über die neuen Steueränderungen anhält. Wir haben jedoch festgestellt, dass das Angebot an Wiederverkaufsimmobilien immer noch gering ist. 

Wir haben uns das Angebot an Wiederverkaufsimmobilien in vier erstklassigen Vierteln angesehen, die bei Erstkäufern und Investoren beliebt sind: Tribeca, Chelsea, Upper East Side und Upper West Side. Wir haben uns das Segment von 5 bis 10 Millionen Dollar, 2 bis 5 Millionen Dollar und 1 bis 2 Millionen Dollar angesehen. 

Von allen zum Verkauf stehenden Immobilien in Manhattan im Segment von 5 bis 10 Millionen Dollar standen nur 17 Wohnungen in Tribeca, 8 Wohnungen in Chelsea, 5 Wohnungen in der Upper East Side und 4 Wohnungen in der Upper West Side zum Verkauf. Das sind insgesamt 34 Wohnungen in diesen vier Stadtvierteln, die einen Großteil der Insel Manhattan abdecken. 

Von allen zum Verkauf stehenden Manhattan-Immobilien im Segment von 2 bis 5 Millionen Dollar standen nur 22 Einheiten in Tribeca, 15 in Chelsea, 21 in der Upper East Side und 32 in der Upper West Side (einschließlich Riverside) zum Verkauf. Damit sind in diesen vier Stadtvierteln nur 90 Einheiten im Segment von 2 bis 5 Millionen Dollar verfügbar.  

Auf dem Einstiegsmarkt, d. h. bei allen zum Verkauf stehenden Manhattan-Immobilien zwischen 1 und 2 Mio. USD, gab es nur 2 Wiederverkaufseinheiten in Tribeca, 11 Wiederverkaufseinheiten in Chelsea, 15 Wiederverkaufseinheiten in der Upper East Side und 19 Wiederverkaufseinheiten in der Upper West Side. Das sind insgesamt 47 zum Verkauf stehende Wohnungen im Segment von 1 bis 2 Millionen Dollar in diesen vier großen Stadtvierteln. 

Wie Urban Digs feststellte, ist es wahr, dass Verkäufer sind empfänglich für Verhandlungen in diesen Tagen, vor allem im Vergleich zu 2014 - 2015, aber das Angebot an guten Wiederverkauf Eigentumswohnungen ist immer noch relativ gering. Und Neubauten werden mit einem hohen Aufschlag verkauft. Wenn wir beginnen, die besten zum Verkauf stehenden Manhattan-Immobilien nach bestimmten Gebäuden und Expositionen einzugrenzen, die nicht überteuert sind, sinkt die Zahl der guten Optionen erheblich. Wenn Sie also ein Käufer sind, der eine Wohnung braucht oder eine Investition sucht, sollten Sie dieses knappe Angebot im Auge behalten. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Charts mit freundlicher Genehmigung von UrbanDigs

Manhattan Markt Update Q4|2017

Das vierte Quartal des Immobilienmarktes 2017 in Manhattan lässt sich am besten als stabil beschreiben, da die letzten drei von vier Quartalen einen Anstieg der abgeschlossenen Verkaufsaktivitäten zeigten. 2017 war ein viel besseres Jahr als 2016, obwohl es einen deutlichen Rückgang der Zahl der unterzeichneten Verträge im Quartal im Vergleich zum Vorjahr gab, der in erster Linie auf nicht-marktbezogene Faktoren wie die Steuerreform und das politische Klima zurückzuführen ist.

Bei genauerer Betrachtung der Immobilientypen zeigen sich jedoch erhebliche Unterschiede. Das Segment der wiederverkauften Genossenschaftswohnungen war das aktivste und verzeichnete das dritte Quartal in Folge ein Umsatzwachstum. Die unterzeichneten Verträge für wiederverkaufte Eigentumswohnungen wurden jedoch durch die anhaltend hohen Preise beeinträchtigt, und die abgeschlossenen Verkäufe von Neubauten mussten aufgrund des aktuellen Zyklus und des Zeitplans der Bauunternehmer einen Rückgang von 12 % hinnehmen. In Anbetracht all dieser Faktoren und der Ungewissheit über die neue Steuerreform können wir davon ausgehen, dass sich der Immobilienmarkt in Manhattan langsam zu einem Käufermarkt entwickelt.

Wiederverkauf Eigentumswohnungen

• Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß lag bei 1.759 $ und blieb damit im Vergleich zum Vorjahr unverändert.
• Die Zahl der Verkäufe in diesem Markt fiel um 3 % auf 929 und damit auf den niedrigsten Stand seit dem vierten Quartal 2011.
• Die Verweildauer auf dem Markt betrug 116 Tage und blieb damit gegenüber dem Vorjahr unverändert.
• Der Bestand ging um 4 % auf 2.485 zum Verkauf stehende Einheiten zurück.

Die Unsicherheit über die Auswirkungen der Steuerreform wirkte sich im vierten Quartal auf den Sektor der wiederverkauften Eigentumswohnungen aus und führte zu einem Rückgang der Verkaufsaktivitäten und stagnierenden Preisen. Im zweiten Jahr in Folge blieb der Markt hinter seinen Erwartungen zurück und verzeichnete die wenigsten Verkäufe seit 2011. Der Bestand an verfügbaren Einheiten ging entsprechend zurück, und zwar um insgesamt 3 %. Viele deuten auf eine Diskrepanz bei der Preisgestaltung hin, da der aktive Bestand im Vergleich zu den abgeschlossenen Verkäufen im vierten Quartal mit einem zweistelligen Aufschlag pro Quadratmeter belastet war.

Wiederverkauf von Co-ops

• Der Durchschnittspreis für ein Co-op lag bei 1,26 Millionen Dollar
• Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter betrug 1.167 $, was einem Anstieg von 1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
• Die Zahl der Verkäufe in diesem Markt stieg um 4 % auf 1.733 Objekte.
• Die Verweildauer auf dem Markt betrug 88 Tage, was einem Rückgang von 5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
• Der Bestand stieg um 15 % auf 2.824 zum Verkauf stehende Einheiten.

Wiederverkaufs-Co-Ops beendeten das Jahr 2017 als bestverkauftes Immobilienprodukt und übertrafen weiterhin andere Optionen, indem sie das dritte Quartal in Folge an Umsatz zulegten. Darüber hinaus führte die hohe Nachfrage nach Co-op-Wiederverkäufen dazu, dass die durchschnittliche Verweildauer einer Immobilie auf dem Markt um 5 % sank. Der Markt reagierte darauf mit einem Anstieg des verfügbaren Bestands um 15 %.

Neue Entwicklung

• Der Durchschnittspreis für eine Neubau-Eigentumswohnung lag bei 3,92 Millionen Dollar.
• Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß lag bei 2.253 $, was einem Rückgang von 17 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, da die Zahl der Super-Luxus- und Ultra-Luxus-Abschlüsse zurückging.
• Die Zahl der Verkäufe in diesem Markt sank um 12 % von 527 auf 463.
• Der Bestand wuchs um 30 %, so dass jetzt 1 074 Einheiten zum Verkauf stehen.

Wie nicht anders zu erwarten, steigen oder sinken die Zahlen auf dem Markt für Neubau-Eigentumswohnungen in Abhängigkeit vom Fortschritt der laufenden Bauarbeiten. Im 4. Quartal wurden keine neuen Gebäude fertiggestellt.^th Quartal wurden keine neuen Gebäude fertig gestellt, und eine Reihe großer Bauprojekte wie 125 Greenwich und 91 Leonard gingen in den Verkauf, wodurch der Bestand um 30 % anstieg.

Luxus

• Der Durchschnittspreis für eine Luxuswohnung in New York lag im 4. Quartal bei 7,24 Millionen Dollar.
• Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß sank um 12 % auf 2.625 $.
• Die Luxusgrenze lag bei 3,882 Millionen Dollar.

Das Luxussegment wird durch die oberen 10 % der abgeschlossenen Verkäufe auf der Grundlage des Preises bestimmt. Der Einstiegspreis oder "Schwellenwert" fiel um etwa 500.000 $ und endete bei 3,882 Mio. $. Darüber hinaus sank der Durchschnittspreis um 10 %, und der Preis pro Quadratmeter fiel um 12 %. Diese Rückgänge lassen sich auf eine Verlagerung der Abschlüsse im Quartal von Ultra- und Superluxusgebäuden wie 432 Park, Greenwich Lane und 56 Leonard Ende 2016 zu bescheideneren Luxusgebäuden in Außenbezirken wie One West End und 252 East 57 zurückführen.^th St. Wir haben jedoch einen wettbewerbsintensiveren Markt mit einem größeren Bestand gesehen, der den Verkäufern kaum eine andere Möglichkeit lässt, als die Preise zu senken, um die Kundennachfrage zu befriedigen. Dies stellt ein echtes Potenzial für Investoren im Luxussegment dar, da diese Luxuswohnungen günstig und sofort bezugsfertig sind.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Markt in Manhattan stabil bleibt und 2017 gesünder war als 2016. Dennoch zeigt der Markt weiterhin Tendenzen, die sich auf die Seite der Kunden verlagern, oder anders gesagt, er wird zu einem "Käufermarkt". Ein Anstieg des verfügbaren Bestands, neue Entwicklungsprojekte und eine Senkung der Luxusschwelle haben einen Markt geschaffen, in dem Eigentümer und Entwickler dazu neigen, die Preise zu senken, um mit den schwindenden Verkäufen Schritt zu halten. Aufgrund der Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Steuerreform wird 2018 ein gutes Jahr für Käufer und ein weniger gutes Jahr für Verkäufer. Für diejenigen, die an der Seitenlinie stehen, könnte es ein guter Zeitpunkt sein, in den Markt einzusteigen, bevor die positiven Auswirkungen von Trumps Steuerreform eintreten.

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Wie wird sich Präsident Trump auf den US-Immobilienmarkt auswirken?

Noch nie zuvor saß in Amerika ein Immobilienentwickler und Immobilienmakler aus New York City (ja, er hat eine New Yorker Maklerlizenz) im Weißen Haus. Auch wenn viele von uns mit Trumps Verhalten und seinen politischen Positionen nicht einverstanden sind, ist eines sicher: Trump wird sich für Immobilien einsetzen.

Während einige postulierten, dass eine Trump-Präsidentschaft ein schwarzer Schwan sein würde, anstatt zu stürzen, stiegen heute sowohl der US-Dollar als auch der Aktienmarkt!

Wenn Sie sich fragen, wie sich die Politik von Präsident Trump auf den US-Immobilienmarkt auswirkt, finden Sie hier einige Informationen darüber, wie Trump nach seiner Amtszeit wahrscheinlich agieren wird.

Wird er Immobilien nutzen, um die Wirtschaft anzukurbeln?

Trump ist ein Bauträger und Immobilienmakler. Er hat sein ganzes Leben lang selbst in Immobilien investiert und hat gesagt, dass er daran interessiert ist, das Wohneigentum zu fördern. Da sein Familienunternehmen Immobilien sind, entweder durch seine eigene Firma, die Trump Organization, oder die seines Schwiegersohns, Kushner Properties, erwarten wir, dass Trump seine Affäre mit Immobilien fortsetzen wird.

Was wird mit den Hypothekenzinsen geschehen?

Die Zinsen werden wohl noch eine Weile niedrig bleiben. "Die Hypothekenzinsen sinken, weil die Anleger sichere Renditen in hypothekarisch gesicherten US-Wertpapieren sehen, was ihr Vertrauen in die relative Sicherheit des US-Immobilienmarktes widerspiegelt", schrieb Trulia-Chefökonom Ralph McLaughlin in einer Stellungnahme am Tag nach der Wahl. "Darüber hinaus wird die US-Notenbank aufgrund der weltweiten wirtschaftlichen Turbulenzen wahrscheinlich eine Zinserhöhung im Dezember verschieben. Beide Effekte bedeuten einen kurzfristigen Gewinn für Kreditnehmer, und wir werden wahrscheinlich eine Zunahme der Hypothekenrefinanzierung sehen, wenn die Zinsen weiter fallen."

Wird er die Steuern für Immobilieninvestoren senken?

Die Republikaner behielten die Kontrolle über das Repräsentantenhaus und den Senat. Infolgedessen haben die Republikaner die uneingeschränkte Kontrolle über die künftige Steuerpolitik, was bedeutet, dass es einige große Änderungen geben wird, die sich auf die Steuern für Immobilieninvestoren auswirken werden. Trump hat Folgendes vorgeschlagen:

• Niedrigere Steuersätze, wobei der Spitzensteuersatz für Kapitalerträge bei 20 % liegt.
• Abschaffung der Nachlass- oder Erbschaftssteuer
• Senkung der Körperschaftssteuer von 35% auf 15%

Und auch wenn er vielleicht nicht alles bekommt, was er sich in Bezug auf die Steuerreform wünscht, ist unser Steuerrecht reif für eine Änderung (sowohl die Republikaner als auch die Demokraten haben dies gefordert), und diese Änderung wird wahrscheinlich noch vor August 2017 kommen, bevor die Wahlsaison für 2018 beginnt.

Könnte es einfacher werden, sich Geld zu leihen?

Eine geringere Regulierung, eines der Markenzeichen seiner Kampagne, würde es den Banken ermöglichen, die Kreditvergabe zu erhöhen, die seit 2008 sehr verhalten war. Eine weitere Möglichkeit, wie eine Trump-Präsidentschaft den Verbrauchern den Erwerb von Wohneigentum erleichtern könnte, wäre die Senkung der Prämien für FHA-Darlehen oder die Reduzierung der Garantiegebühren für Fannie Mae oder Freddie Mac.

Wie werden sich die Vorschriften auswirken?

Ein großer Teil von Trumps Wahlprogramm konzentriert sich auf die Deregulierung des Finanzmarktes, um ihn wiederzubeleben, und das allein könnte auch den Immobilienmarkt beflügeln. Dies ist etwas, das Trump - und die republikanische Partei als Ganzes - lautstark gefordert hat.

Trump hat vorgeschlagen, sowohl die Banken- als auch die Bauvorschriften zu reduzieren. Eine Lockerung der Vorschriften für die Kreditvergabe könnte die Wohneigentumsbildung fördern, da es für die Verbraucher einfacher wird, Kredite zu erhalten. Was die Bauvorschriften angeht, so schätzte Trump auf einer Tagung der National Realtor Association, dass 25 % der Kosten für den Bau eines Hauses auf Vorschriften zurückzuführen sind. Er würde diesen Anteil gerne auf 2 % senken. Eine Deregulierung des Baugewerbes würde bedeuten, dass Häuser für die Verbraucher erschwinglicher werden.

Wird der Hypothekenzinsabzug abgeschafft?

Nein! Letztes Jahr wurde in einem Steuerplan, den Trump vorstellte, ausdrücklich erwähnt, dass er den Hypothekenzinsabzug beibehalten würde.

Wird er das 1031-Austauschprogramm fortsetzen?

Trump, der wegen der aggressiven Nutzung des Steuerrechts, um angeblich keine Bundessteuern zu zahlen, stark in die Kritik geraten ist, würde wahrscheinlich den umstrittenen steuerfreien 1031-Austausch beibehalten, der es Vermietern ermöglicht, Immobilien zu verkaufen, ohne Kapitalertragssteuern zu zahlen, wenn sie den Verkaufserlös in andere Immobilieninvestitionen stecken. Diese Politik des 1031-Austauschprogramms ist eine der Grundlagen der Immobilienbranche, und Trump wird diese Politik beibehalten.

Was ist mit der Einwanderung?

Trumps Einwanderungspolitik hat sich seit der Bekanntgabe seiner Kandidatur stark verändert, und eine Einwanderungsreform wird nicht leicht durch den Kongress oder den Senat zu bringen sein. Daher ist es schwer zu sagen, ob dies den New Yorker Immobilienmarkt in hohem Maße beeinflussen wird.

Wird Trump in der Lage sein, alle seine Wahlkampfpositionen umzusetzen?

Diejenigen unter Ihnen, die sich nach Trumps unverschämter Rhetorik und seinem Verhalten als Präsident aufregen, sollten bedenken, dass der US-Präsident nicht über uneingeschränkte Macht verfügt. Unsere Gründer wollten nicht, dass die Macht von nur einem Mann oder einer Gruppe kontrolliert wird, mit der Möglichkeit, unter der Herrschaft eines anderen Diktators oder Tyrannen zu enden. Daher ist unsere Regierung in drei Zweige unterteilt: die Exekutive, die Legislative und die Judikative. Aus diesem Grund werden viele von Trumps unverschämten politischen Positionen aus dem Wahlkampf nicht Realität werden - entweder werden sie von der Legislative abgelehnt oder von der Judikative gekippt.

Es steht außer Frage, dass diese Wahl sehr spaltend war. Aber jetzt, wo die Wahl vorbei ist, wird das amerikanische Volk zusammenkommen, wie wir es immer getan haben. Wie Obama über Trump sagte: "Wir alle drücken ihm die Daumen für seinen Erfolg".