Immobilienverwaltung für Investoren in New York und Miami 

Es kommt auf den Markt und die Stadt an. 

In New York war es üblich, dass der Mieter eine Gebühr in Höhe von bis zu 15 % der Jahresmiete des ersten Jahres zahlte. In letzter Zeit hat sich der Markt jedoch zugunsten des Mieters verschoben, und wir sehen immer mehr Geschäfte, bei denen der Eigentümer die Provision zahlt, die einer Monatsmiete entspricht (etwa die Hälfte der 15 %, die der Mieter früher zu zahlen hatte). In New York wird für Verlängerungen keine Provision gezahlt, sondern nur für das ursprüngliche Vertragsjahr. 

In Florida ist es üblich, dass der Eigentümer der Immobilie die Provision zahlt. Der übliche Betrag beträgt 10 % der Jahresmiete für das erste Jahr und jedes Verlängerungsjahr.

Umfassend und sehr sorgfältig. Wir überprüfen die Kreditwürdigkeit und die strafrechtliche Zuverlässigkeit des Mieters, verlangen ein Arbeitszeugnis, aus dem die Dauer der Beschäftigung und das Gehalt hervorgehen, und überprüfen die Kontoauszüge, um sicherzustellen, dass der Mieter über ausreichende Mittel verfügt. Wir fordern auch persönliche und berufliche Referenzen sowie Referenzen von aktuellen und früheren Vermietern an. 

Außerdem erwarten wir ein jährliches Einkommen, das zwischen dem 40-fachen der Monatsmiete liegt. Dadurch wird das Risiko, die Miete nicht zahlen zu können, minimiert.

Unser Partner für die gesamte Immobilienverwaltung, RD LLC. Sie richten für jeden Vermieter ein Treuhandkonto ein, ziehen die Mieten und andere Zahlungen ein und zahlen alle Ausgaben des Vermieters, einschließlich Immobiliensteuern, Gemeinschaftskosten und Hypothekenzahlungen. Außerdem stellen sie den Vermietern monatliche und vierteljährliche Finanzberichte zur Verfügung.

Sie koordinieren auch die jährlichen Steuererklärungen mit Ihrem Wirtschaftsprüfer, falls erforderlich. In Notfällen werden alle Ausgaben oder Reparaturen und Ersatzbeschaffungen ohne Genehmigung bezahlt, sofern sie unter einem vereinbarten Betrag liegen. Liegt der Betrag über dem vorab genehmigten Betrag, holen wir die Genehmigung des Vermieters ein.

Aufgrund unseres strengen Mieterauswahlverfahrens haben unsere Vermieter nur sehr wenige verspätete Zahlungen zu verzeichnen. Wenn ein Mieter nicht zahlt, erhält er innerhalb weniger Tage ein Mahnschreiben, dann einen Mahnbescheid und schließlich eine Räumungsmitteilung.

Wir versuchen, mit den Mietern zusammenzuarbeiten, um sie auf den neuesten Stand zu bringen oder sie dazu zu bringen, die Wohnung zu verlassen, bevor ihr Mietvertrag ausläuft. Die Zeit drängt, also handeln wir schnell. Wir können in New York City immer schnell einen neuen Mieter finden. Aber auch hier betonen wir, dass so etwas bei unserem System extrem selten vorkommt.

Sie sind Teil eines Prozesses. Bevor ein Mieter einzieht, inspizieren wir die Immobilie und machen ein Video, um zu zeigen, dass alles in gutem Zustand ist.

Wir führen den neuen Mieter durch die Wohnung, damit er sich davon überzeugen kann, dass alles so ist, wie es sein soll.

Mieter sind nicht für "normale Abnutzung" verantwortlich. Wenn sie uns also mitteilen, dass etwas beschädigt oder kaputt ist, haben wir eine Grundlage, anhand derer wir überprüfen können, ob die Behebung des Problems in der Verantwortung des Mieters oder Vermieters liegt.

Wenn Arbeiten erforderlich sind, werden wir diese organisieren. Die Auftragnehmer müssen entsprechend qualifiziert und lizenziert sein und den hohen Versicherungsanforderungen des jeweiligen Gebäudes genügen. In Florida zum Beispiel darf jemand mit einer "Handwerkerlizenz" keine Klempner- oder Elektroarbeiten ausführen. In New York darf niemand das Gebäude betreten, wenn er nicht über eine entsprechende Versicherung verfügt. 

Wenn die Kosten vom Vermieter zu tragen sind, genehmigen wir eine Gebühr, die unter einem vereinbarten Betrag liegt, und ziehen sie einfach vom Monatsertrag ab. Sind die Kosten höher als vereinbart, kontaktieren wir den Vermieter zur Genehmigung.

Da wir wissen, wann ein Mietvertrag ausläuft, erkundigen wir uns 60-90 Tage vor Ablauf beim Mieter, ob er ihn verlängern möchte. Wenn nicht, suchen wir nach einem neuen Mieter. Wir listen die zu vermietende Wohnung in unserem Maklersystem und in allen Portalen auf und zeigen das Objekt potenziellen Mietern vor Ort. 

Vor dem Ende des Mietverhältnisses führen wir eine Begehung durch und vergleichen sie mit der Inspektion vor dem Einzug, um zu prüfen, ob alles in Ordnung ist. Alles, was fehlt oder beschädigt ist, wird von der Kaution des Mieters abgezogen und vollständig abgerechnet. Nach dem Auszug des Mieters führen wir eine weitere Begehung durch, um sicherzustellen, dass beim Umzug nichts beschädigt oder versehentlich mitgenommen wurde. Wenn alles so ist, wie es sein sollte, erstatten wir dem Mieter die Kaution zurück.

Anschließend wiederholen wir die in den Fragen 5 und 8 behandelten Details.

Verwandte Ressourcen:

"Verkaufen Sie Ihr Haus"

"Prozess des Hauskaufs"

Was die Suche nach Mietern betrifft, so zahlt der Mieter je nach Wettbewerb in einem bestimmten Gebäude, das Sie kaufen, häufig unsere Maklerprovision. Wenn es jedoch Wettbewerb in dem Gebäude für Vermietungen gibt, die als No Fee (was bedeutet, dass dem Mieter keine Maklerprovision berechnet wird) aufgeführt sind, dann wird der Eigentümer die Maklerprovision zahlen. Die vom Eigentümer gezahlte Provision beträgt nicht mehr als 1 Monatsmiete. 

Im Allgemeinen berechnen wir keine gesonderten Gebühren für die "leichte" Hausverwaltung, wenn wir mit der Suche nach Mietern beauftragt werden. Wir möchten mit unseren Kunden langfristig zusammenarbeiten - bei der Beschaffung von Immobilien für unsere Käufer, bei der jährlichen Beschaffung von Mietern für die Vermietung von Wohnungen und am Ende des Besitzes bei der Auflistung und dem Verkauf dieser Immobilien. Als Anreiz für die Annahme dieser Vereinbarung bieten wir das kostenlose"Property Management Light" an. Und so funktioniert es:

• Wenn der Mieter ein Problem hat, ruft er zuerst den Hausmeister an, der das eigentliche Problem herausfindet.

• Wenn es sich um ein Problem handelt, das sie beheben können und das mit dem Gebäude zusammenhängt, werden seine Mitarbeiter es beheben (normalerweise kostenlos).

• Wenn es nicht mit dem Gebäude zusammenhängt, teilt er uns mit, was seiner Meinung nach das Problem ist. Wir suchen (manchmal mit seiner Hilfe) nach Anbietern, die das Problem lösen können.

• Wir holen Ihre Zustimmung ein, bevor wir etwas zur Behebung des Problems unternehmen, und Sie zahlen direkt an den Verkäufer.

Im Allgemeinen kümmern wir uns nicht um Bargeld. Vielmehr leiten wir den Prozess zur Behebung des Problems. Wir ziehen auch nicht die Mieten ein oder bezahlen Rechnungen im Namen des Eigentümers, da dies in der Regel über Electronic Banking erfolgt, das Sie als Eigentümer im Auge behalten müssen.

Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen möchten, die sich um den Einzug und die Auszahlung von Bargeld kümmert, wird RD LLC dies übernehmen. Die Gebühren für die "Full"-Eigentumsverwaltung Option läuft 5-7% der jährlichen Miete.  

Verwandte Ressourcen:

"Jagen Sie beim Kauf von Anlageimmobilien nicht nach der Rendite"

"Eine Analyse der besten Städte für Investitionen in Mietobjekte im Jahr 2019"