Unsere Lieblings-Neuentwicklung NYC zum Verkauf

Mit fast 8.000 neuen Einheiten allein im Jahr 2019 in New York City befinden wir uns definitiv in einem Käufermarkt. Es gibt immer mehr Entwicklungen, die den Markt in Manhattan fast mit neuen Eigentumswohnungen überschwemmen. 

Als Käufer, der über einen Neubau nachdenkt, haben Sie damit eine Reihe von Wahlmöglichkeiten. 

Wenn Sie sich für einen Neubau interessieren, können Sie die Verkaufsbüros mit einigen Modelleinheiten besuchen. Aber denken Sie daran, dass das, was Sie in den Verkaufsbüros sehen und was Sie dort erhalten, möglicherweise nicht genau dasselbe ist. Die Entwickler statten diese Modelleinheiten mit den allerbesten Add-Ons aus.

Sie möchten wissen, was genau in der Einheit, die Sie in Betracht ziehen, enthalten ist. Sie möchten auch wissen, wie das Layout und die Quadratmeterzahl im Vergleich stehen. Manchmal ist das, was die Entwickler zeigen und was Sie erhalten, nicht immer vergleichbar.

Bevor Sie sich zu sehr für eine bestimmte Einheit oder Entwicklung begeistern, sollten Sie sich das Kleingedruckte genau ansehen. Wird von Ihnen erwartet, dass Sie die Gebühren für die Einheit des Hausmeisters bezahlen? Welche Art von Reservefonds-Anforderungen hat die Entwicklung?

Eine weitere wichtige Überlegung ist, ob sich der Bauträger das Recht vorbehalten hat, nicht alle Einheiten zu verkaufen, damit er einige davon als Mieteinheiten nutzen kann. 

Während die Idee des Neuen aufregend ist, kann der Prozess viel Zeit in Anspruch nehmen, so dass Sie den Zeitplan und die Entwickler untersuchen wollen, um zu sehen, wie gut sie bei früheren Projekten die vorgeschlagenen Fristen eingehalten haben. 

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Die besten Nachbarschaften für den Kauf einer Eigentumswohnung in NYC

Da neue Bauzeitpläne vor allem in der Stadt immer riskant sein können, möchten Sie wissen, was als äußeres Datum oder als Verfallsdatum bezeichnet wird.

Es wird von Ihnen erwartet, dass Sie beim Abschluss des Kaufvertrags mit dem Bauträger eine Anzahlung leisten, oft 10% oder mehr. Sie können im Kaufvertrag festhalten lassen, dass Ihre Anzahlung zurückgezahlt werden muss, wenn Ihre Eigentumswohnung bis zu diesem Stichtag nicht abschlussbereit ist. 

Wegen der berüchtigten Verspätungen und verpassten Zeitpläne ist dies etwas, was Sie in Ihrem Kaufvertrag wünschen, da Sie Ihre Gelder nicht auf unbestimmte Zeit blockieren wollen. Es wirkt auch als Motivator für den Bauträger, Ihre Eigentumswohnung fertig zu stellen und für die Schließung vorzubereiten.

Wenn Sie die Einheit finanzieren, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Bauträger keine Hypothekenkontingente akzeptieren. Seien Sie also bereit, bar zu zahlen, wenn Sie nicht rechtzeitig eine Hypothek erhalten können. Die Banken werden zwar Eigentumswohnungen für neue Entwicklungen finanzieren, aber es gibt viele Hürden in Bezug auf den Verkauf usw., die genommen werden müssen. Wenn Sie die Genehmigung erhalten und der Zeitplan in Verzug gerät, kann Ihre Genehmigung auslaufen. Das bedeutet, dass Sie den Prozess erneut durchlaufen müssten. 

Zusätzlich zu den normalen Schließungskosten, die mit einem Immobilienkauf verbunden sind, gibt es einige Kosten, nach denen Sie fragen und auf die Sie achten sollten. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer des Bauträgers, die etwa 1,8% beträgt. Von den Käufern wird erwartet, dass sie diese zahlen, daher sollten diese Kosten bei der Festlegung Ihrer Angebotspreisstrategie berücksichtigt werden. In den meisten größeren Gebäuden erwarten Bauunternehmer von den Käufern, dass sie sich die Kosten für die Wohnung des Hausverwalters teilen. Andere potenzielle Kosten könnten Betriebskapitalbeiträge und die Anwaltskosten des Bauträgers sein. 

Natürlich gibt es auch viele normale Schließungskosten, wie NYC und staatliche Transfersteuern. Und wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, dann gibt es eine Hypothekeneintragungssteuer. Die Mansion Tax gilt für Immobilien über 1 Million Dollar und basiert auf einer Staffelung von 1% bis 3,5%, je nach Verkaufspreis. 

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Kostenkomponenten einer Immobilieninvestition

Konzessionen und zusätzliche Boni sind eine Sache für die Entwicklung von Eigentumswohnungen. Bauträger möchten ihre Preise hoch halten, also bieten sie keine steilen Rabatte auf den Verkaufspreis an. Sie werden sich so nah wie möglich an den Listenpreis halten wollen, so gut sie können. Viele Bauträger werden jedoch die Kosten für das "Backend" decken. Zu diesen Kosten gehören die Schließungskosten, die wir oben besprochen haben, wie z.B. Transfersteuern, Super's Apartmentbeitrag, Anwaltskosten usw. Seltener bieten die Entwickler an, für eine Reihe von Jahren gemeinsame Gebühren zu zahlen.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, ist jetzt ein guter Zeitpunkt dafür. Der Markt hat viele Optionen, was bedeutet, dass die Bauträger bereit sind, einige einzigartige Anreize hinzuzufügen, um einen Verkauf anzuregen.

Sie können eine Hypothek für Neubau-Eigentumswohnungen bekommen, aber es kann auch heikel sein. Oft sind Kreditgeber misstrauisch, wenn es darum geht, eine unvollständige Immobilie oder ein unvollendetes Bauvorhaben zu beleihen. Wenn die Gemeinschaftsflächen nicht fertig gestellt sind oder nur wenige Einheiten verkauft wurden, halten sich die üblichen Kreditgeber möglicherweise zurück, obwohl alternative Finanzierungsquellen zu höheren Kosten noch verfügbar sind. 

Wie bereits erwähnt, können Zeitvorgaben auch Probleme verursachen. Sie könnten eine Genehmigung für eine Hypothek erhalten. Diese Genehmigungen werden in der Regel mit einem Zeitstempel versehen. Das heißt, wenn der Abschluss nicht vor Ablauf der Hypothekengenehmigung erfolgt, müssen Sie den Antragsprozess von vorn beginnen und hoffen, dass sich der Markt oder die Wirtschaft seit Ihrem ersten Antrag nicht verändert hat.

Einige Kreditgeber werden keine Hypotheken vergeben, wenn nicht 50% des Gebäudes unter Vertrag sind und der Großteil der Einrichtungen gebaut wird. Davon abgesehen gibt es alternative Kreditgeber, die keine so strengen Beschränkungen haben. 

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Die Wahrheit ist, dass es sowohl für den Gebraucht- als auch für den Neubau gute Möglichkeiten gibt. Wenn Sie bereit sind, auf einen Neubau zu warten und Ihre Nachforschungen anzustellen, kann es schön sein, einen Neubau zu kaufen. Sie erhalten ein brandneues Gebäude und erhalten oft eine Wäscheliste von Annehmlichkeiten. 

Dennoch gibt es viele verfügbare Einheiten auf dem Markt, die bereit zum Einzug sind und nicht die mit einem Neubau verbundenen Risiken eingehen.

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Der Vorteil einer neuen Eigentumswohnung liegt natürlich darin, dass sie neu ist und noch nicht alle darin gewohnt haben. Sie werden die neueste Technologie in die Wohnung integriert haben, wie z.B. die neuesten Luftfiltersysteme, fortschrittliche Fenstertechnologie, die den Schall und die Heiz- und Kühlkosten reduziert, und andere umweltfreundliche Aspekte. Neue Entwicklungen bringen oft viele Vergünstigungen und Annehmlichkeiten als Teil der Eigentumswohnungsgemeinschaft mit sich. 

Einige Dinge, die es zu beachten gilt, sind, dass viele neue Entwicklungen einschränken, wie schnell Sie Ihre Einheit verkaufen können. Sie wollen verhindern, dass Schwimmflossen und Grundstücke zum Verkauf stehen, die mit anderen unverkauften Einheiten konkurrieren könnten. 

Ebenso gibt es häufig Beschränkungen für die Anmietung einer Einheit. Häufig können Sie eine Einheit nach der Schließung für mehrere Jahre nicht vermieten. 

Ihren eigenen Agenten einzusetzen ist einfach eine kluge Entscheidung. Sie werden wissen, wie man diese Art von Kauf tätigt. Sie kennen die verschiedenen Eigenschaften und sogar die potenziellen Hindernisse, die auf dem Weg dorthin auftreten können. Zum Beispiel könnten neue Gebäude, die auf dem Reißbrett stehen, die Aussicht beeinträchtigen oder den Markt in einer bestimmten Nachbarschaft verwässern. Ein Agent, der die Zahlen kennt, ist ebenfalls ein großes Plus! 

Wenn Sie einen Makler beauftragen, vertritt dieser Sie, nicht der Verkäufer oder der Bauträger. Es ist ein kluger Schachzug, einen Profi zu haben, der sich um Ihre Interessen kümmert.  

Sind Sie bereit, sich die neuen Entwicklungen in NYC Anlageimmobilie? Es ist der richtige Zeitpunkt für Käufer, die eine Eigentumswohnung suchen, um den Sprung zu wagen. Wie Sie in der obigen Liste sehen können, gibt es viele neue Eigentumswohnungen auf dem Markt, es ist sicher eine Einheit, die die richtige Passform für Sie ist.

In der Zwischenzeit können Sie mehr darüber erfahren, indem Sie unsere Leitfäden zu neuen Entwicklungen in Bezug auf Eigentumswohnungen, aufgeschlüsselt nach Stadtteilen, besuchen:

Upper West Side Wohnungen zum Verkauf Leitfaden

Upper East Side Neue Entwicklungen Leitfaden für Eigentumswohnungen

Central Park & Billionaire's Row New Development Condo-Führer

SoHo, West SoHo & Nolita Leitfaden für neue Eigentumswohnungen

Chelsea, West Chelsea & Hudson Yards Apartments zum Verkauf Leitfaden

NoMad, Bügeleisen & Gramercy neue Entwicklungen Leitfaden für Eigentumswohnungen