KOSTENBESTANDTEILE
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ERSTINVESTITION



KAUFPREIS Anders
als in anderen Ländern sind bei Immobilien in Manhattan und Miami alle Küchengeräte im Endverkaufspreis der Wohnung enthalten.

FUSSBÖDEN
Im Gegensatz zu Miami sind in Manhattan beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger im Kaufpreis enthalten.

SCHLUSSKOSTEN
Die Schätzung der Schließungskosten beträgt ca. 3% des Kaufpreises ohne Finanzierung, 4,5% des Kaufpreises bei Finanzierung, das sind ca. 2% des Hypothekenbetrags. Dieser Schätzwert für die Schließungskosten umfasst die Übertragungssteuern sowie die Gebühren für Aufzeichnungen und Rechtsberatung. Beim Kauf von Offplan-Neubauten ist es je nach Marktbedingungen üblich, dass der Käufer zusätzlich die Übertragungssteuern des Verkäufers in Höhe von 1,825% in NYC und eine Bauträgergebühr von 1,25%-1,75% in Miami bezahlt.  

BETRIEBSKOSTEN (BARAUSGABEN)

GEMEINSAME GEBÜHREN (ODER UNTERHALTSKOSTEN)

Für Condos betragen die Gemeinkosten im Allgemeinen zwischen $0,70 und $1,10 pro Quadratfuß pro Monat. Zu diesen Kosten gehören Heizung, Strom und Reinigung des Gemeinschaftsraums, Wasser, Basiskabel, Sicherheit, Gebäudeversicherung und der Betrieb der Gebäudeeinrichtungen (Fitnesscenter, Concierge, Lounge, Pool, Spielzimmer usw.).

Coops erheben eine Wartungsgebühr, die alle Nebenkosten plus Steuern (die vom Eigentümer nicht separat bezahlt werden) und gegebenenfalls Hypothekenzinsen auf das Gebäude umfasst. Die Coop Corporation kann ausstehende Hypotheken auf dem Gebäude haben (für eine Dachreparatur oder aus einem anderen Grund), und die Zinsen würden an die Coop-Aktionäre weitergereicht. Daher werden Sie oft feststellen, dass die Unterhaltskosten einer Coop-Gesellschaft höher sein können (selbst nach Abzug der Steuern, die in den Unterhaltskosten enthalten sind), da Condos von Gesetzes wegen keine Schulden aufnehmen dürfen.

 

IMMOBILIENSTEUERN

Immobiliensteuern (oder Vermögenssteuern) werden auf der Grundlage des Schätzwertes berechnet - ein Wert, der dem Eigentum von der Stadtverwaltung zugewiesen wird. Auf diesen Schätzwert wird dann ein Satz angewandt. Das Verfahren ist etwas esoterisch, aber die Faustregel lautet 0,1% des Kaufpreises pro Monat in Manhattan und 0,2% des Kaufpreises pro Monat in Miami.

In Manhattan gibt es eine Reihe von Steuererleichterungsprogrammen für bestimmte Gebäude, durch die die Steuern in einigen Fällen für 10, 15 oder 20 Jahre gesenkt werden. Siehe die Immobiliensteuern Seite für weitere Informationen.

Miami hat eine Homestead-Befreiung für primäre Hauskäufer in Höhe von 25.000 Dollar, aber der Wert einer solchen Befreiung ist ziemlich unbedeutend. Weitere Informationen hierzu finden Sie auf der Immobiliensteuern Seite.

 

MORTGAGE

Entscheidet sich der Eigentümer für eine Hypothek, so hat er oder sie monatliche Ausgaben, die sowohl Zinsen als auch Kapital beinhalten. Aufgrund der Art der Hypothekenberechnungen wird der Käufer in den ersten Jahren hauptsächlich Zinsen zahlen, die für US-Steuerzwecke abzugsfähig sind. In den späteren Jahren wird der Käufer hauptsächlich das Kapital bezahlen.

Wenn der Käufer z.B. eine Immobilie für 1.000.000 $ gekauft und 500.000 $ zu 5,5% für eine 30-jährige feste Laufzeit finanziert hat, würden die gesamten Hypothekenzahlungen für das Jahr 34.067 $ (oder 2.839 $ pro Monat) betragen. Von diesem Betrag würden 27.332 $ steuerlich absetzbare Zinsen sein. Im Laufe der Zeit, wenn der Kapitalbetrag des Darlehens zurückgezahlt wird, wird die Höhe der steuerlich abzugsfähigen Zinsen abnehmen. In den ersten Jahren ist es jedoch ein sehr großer Aufwand, die Mieteinnahmen auszugleichen.

Weitere Informationen über Hypotheken finden Sie auf der Hypotheken-Finanzierung Seite.

 

VERSICHERUNG

Ein Eigentümer sollte sowohl eine Versicherung für das Eigentum selbst als auch eine Haftpflichtversicherung abschließen. Diese Kosten betragen nur wenige hundert Dollar pro Jahr. Häufig wird der Vermieter von seinen Mietern verlangen, dass sie ebenfalls eine Versicherung abschließen, so dass das Risiko für den Vermieter gemindert wird.

In Florida würde der Besitzer eines freistehenden Hauses eine Versicherung gegen Überschwemmungen und Hurrikane abschließen wollen.

 

GEBÜHREN FÜR BROKERAGE

In den USA zahlen die Verkäufer bei einem Kaufgeschäft immer die Provision. Der Verkäufer zahlt in der Regel eine Provision von 6% des Kaufpreises, die zu gleichen Teilen zwischen dem Makler des Käufers und dem Makler des Verkäufers aufgeteilt wird. Daher zahlen Käufer nichts, wenn sie uns bei einem Kaufgeschäft in ihrem Namen arbeiten lassen.

Wenn der Käufer beschließt, dass er seine neue Wohnung in Manhattan vermieten möchte, würde er für unsere Hilfe bei der Suche nach einem Mieter nichts bezahlen, da die Provision (15% der Jahresmiete, die zu gleichen Teilen zwischen dem Makler des Käufers und dem des Verkäufers aufgeteilt wird) normalerweise vom Mieter gezahlt wird. In Miami ist es jedoch üblich, dass der Eigentümer die Provision (10% der Jahresmiete, zu gleichen Teilen zwischen den Maklern des Käufers und des Verkäufers aufgeteilt) zahlt, um einen Mieter zu finden.

Weitere Informationen zur Vermietung Ihres Hauses finden Sie auf der Seite Hausverwaltung.

 


 

NICHT BETRIEBLICHE KOSTEN

DEPRÄZIATION

Die US-Regierung erlaubt den Eigentümern von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, den Kaufpreis und die nicht finanzierungsbedingten Schließungskosten über 27,5 Jahre abzuschreiben. Wenn der Käufer beispielsweise eine Immobilie für $1.000.000 kauft und nicht finanzierungsbezogene Schließungskosten von $25.000 ($1.000.000 mal 2,5% wie oben erwähnt) hat, könnte der Käufer $37.273 pro Jahr oder $3.106 pro Monat als Abschreibung abziehen. Dies ist eine beträchtliche unbare Ausgabe, die von den Mieteinnahmen abgezogen werden kann.

 

ZERTIFIZIERUNG

Die US-Regierung erlaubt es dem Eigentümer einer Anlageimmobilie auch, die Amortisation des Finanzierungsanteils der Schließungskosten über die Laufzeit des Darlehens abzuziehen. Dies ist ebenfalls eine unbare Ausgabe, die von den Mieteinnahmen abgezogen werden kann.

 


 

NEGATIVES STEUERPFLICHTIGES EINKOMMEN

Letztendlich wird ein Investor, der seinen Immobilienkauf finanziert, mit all den Abzügen (sowohl bar als auch unbar, wie oben erwähnt), die die US-Regierung in den ersten Jahren zulässt, ein negatives steuerpflichtiges Einkommen (oder steuerliche Verluste) haben. Dies ist nicht mit Barverlusten zu verwechseln, da ein Eigentümer bei einer Anzahlung von 40% wahrscheinlich die Gewinnschwelle für Barzahlungen erreicht (z.B. weder Bareinnahmen noch Barverluste). Diese Steuerverluste können auf Jahre vorgetragen werden, in denen das Eigentum Einkommen für Steuerzwecke erzielt, wobei dieses Einkommen verrechnet und die Steuern für diese Jahre eliminiert werden. Im Laufe der Zeit wird jedoch das Bareinkommen ebenso wachsen wie der Wert des Vermögens.

 

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