DOWNTOWN MIAMI WOHNUNGEN ZUM VERKAUF PROFITIEREN VOM BEVÖLKERUNGSWACHSTUM

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Laut den Ökonomen des Bundesstaates Florida auf der Demographic Estimating Conference im Mai 2019 wird Florida bis 2024 weiterhin um mehr als 330.000 Menschen pro Jahr wachsen. Das sind über 900 Menschen pro Tag. Ein solches Bevölkerungswachstum ist analog zu Florida, wo jedes Jahr die Bevölkerung einer etwas größeren Stadt als Orlando hinzukommt! Miami-Dade County, Palm Beach County und Broward County haben 45% dieses Wachstums eingefangen. 


 

Innerhalb Floridas ist jedoch Miami der größte Gewinner! 

Downtown Miami Demographische Daten zeigen, dass es heute 92.235 Menschen beherbergt, die nach Angaben der Miami Downtown Development Authority bis 2021 auf 109.617 Einwohner anwachsen sollen. Das ist eine satte 18%ige Zunahme in den nächsten 3 Jahren! 

Downtown Miami Eigentumswohnungen zu verkaufen

Wo kommen all diese Menschen her? Warum kommen sie nach Miami?

Die meisten Downtown Miami Einwohner sind junge Berufstätige, die einen 24/7-Lebensstil in einem städtischen Kern mit Kultur- und Unterhaltungsangeboten genießen.

Zunehmend ziehen Einwohner aus Hochsteuerstaaten wie New Jersey, New York, Kalifornien, Illinois, Massachusetts und Connecticut dauerhaft in den Sonnenstaat. 

Das zu Beginn des Jahres 2018 in Kraft getretene neue Steuergesetz hatte negative Auswirkungen auf Haupteigentümer in Hochsteuerländern. So hat beispielsweise die neue Abzugsgrenze der Staats- und Gemeindesteuer (SALT) von 10.000 Dollar fast über Nacht den Besitz eines Hauptwohnsitzes wesentlich verteuert. Darüber hinaus senkte das neue Steuergesetz die Höhe der Zinsen, die ein Haupteigentümer beim Kauf eines Eigenheims nach 2017 von 1.000.000 USD auf 750.000 USD absetzen konnte, auf 750.000 USD.


Welche Downtown Miami Stadtviertel haben das höchste Wachstum verzeichnet? 

Miami ist an einem Wendepunkt angelangt, der die Stadt in einem schnelleren Tempo vorwärts treibt und eine noch größere Nachfrage schafft. Um die Wahrheit zu sagen: Miami brauchte und braucht in einigen Bereichen immer noch dringend eine Renaissance. Die Hyperentwicklung hat jedoch dazu beigetragen, die Wirtschaft und das Bevölkerungswachstum anzukurbeln. Brickell hat die größte Entwicklung erlebt, wie wir weiter unten feststellen. Darüber hinaus verzeichneten wir ein starkes Wachstum in Edgewater. Für die Zukunft gehen wir davon aus, dass Brickell weiterhin ein starkes Wachstum verzeichnen wird, aber andere Stadtviertel, wie der Central Business District und Park West und Wynwood, werden in den nächsten 5-10 Jahren die treibenden Kräfte des Wachstums sein.   

Brickell

Brickell hat Downtown Miami mit einer Verdreifachung der Bevölkerung zwischen 2000 und 2016 das höchste Wachstum verzeichnet. Die Vision von Swire Properties von einem zukünftigen Brickell hat dieses Wachstum möglich gemacht. Diese Vision wurde im letzten Immobilienzyklus entwickelt und 2012 wiederbelebt.

Letztendlich investierte Swire Properties über 1 Milliarde Dollar in die Phase I des Brickell City Center, die zwei Wohntürme Reach und Rise (2016 mit 773 Einheiten geliefert), ein riesiges prächtiges Einkaufszentrum, das trendige East Hotel und zwei Bürotürme umfasste. Das Brickell City Center öffnete 2016 seine Pforten. 

In Phase II des Brickell City Center wird das Brickell City Center um zwei Stadtblöcke erweitert, darunter zwei Eigentumswohnungstürme (mit insgesamt 1.000 Einheiten) und zwei Bürotürme. 

Andere Entwickler folgten Squire Properties in Scharen nach Brickell. Von 2012 bis 2018 wurden in Brickell fast 5.000 Eigentumswohnungen übergeben. Allein 2017 wurden in Brickell 1.400 Eigentumswohnungen ausgeliefert, darunter Brickell Heights (600 Einheiten), 1010 Brickell (387 Einheiten), Echo Brickell (185 Einheiten) und Brickell Ten (155 Einheiten). 

Brickell hat nicht nur einen Hypergrowth in der Wohnbebauung zum Verkauf und zur Miete erlebt, sondern auch einen signifikanten Anstieg der Nebenbebauung, die mit einem Hyperwachstum einhergeht, durch das Hinzufügen von unzähligen Restaurants, Bars, Lebensmittelgeschäften, Fitnessstudios, Kinos usw. 

Mit all dieser Entwicklung ist Brickell nicht mehr nur eine Nachbarschaft für Miamianer, da es jetzt routinemäßig die bevorzugte Wahl für Besucher ist, die sich für die neuen Hotels wie SLS Lux, Kimpton, JW Marriott, W Miami Mandarin Oriental und Four Seasons Downtown entscheiden, anstatt in den Hotels am nur 15 Minuten entfernten South Beach zu übernachten.

Randwasser

Edgewater hat eine bedeutende Entwicklung erfahren und von 2014 bis Juni 2019 2.800 Einheiten hinzugewonnen. Der größte Teil davon ist auf Projekte zurückzuführen, die in den letzten 18 Monaten geliefert wurden. In den letzten 18 Monaten lieferte die Related Group ihre Paraiso-Projekte Gran Paraiso (317 Einheiten), One Paraiso (275 Einheiten), Paraiso Bay Views (396 Einheiten), Paraiso Bay Tower 1 (360 Einheiten). Die zwei neuesten Projekte von Edgewater, Elysee und Missoni Baia das Spiel geht weiter.

Givenchy Tom Ford Miami Design-Bezirk

 

Welche anderen Stadtviertel werden in Zukunft ein Hyperwachstum erleben?

Park West / Central Business District in der Nähe Miami Worldcenter

Andere Stadtviertel werden dem Wohnhyperwachstum von Brickell folgen, insbesondere der Central Business District und Park West. Diese Stadtviertel werden von der Hinzufügung des Miami World Center, dessen Eröffnung in Etappen später im Jahr 2019 geplant ist, stark profitieren. Zum CBD gehören auch der Bayside Marketplace und der Bayfront Park.

Miami Worldcenter 

So wie das Brickell City Center, das eine transformative Wirkung auf das Brickell-Viertel gehabt hat, Miami Worldcenter ist auch das Brickell City Center dazu bestimmt, eine ähnliche transformative Wirkung zu haben. Miami Worldcenter ist ein ehrgeiziges, 17 Hektar großes, gemischt genutztes Projekt im Stadtkern von Miami, das zwischen der nordöstlichen 6th und 11th Street und zwischen der nordöstlichen Second und North Miami Avenue an der Kreuzung der I-95 und der I-395 liegt. 

Miami Worldcenter wird ein hochkarätiges Einkaufszentrum im Innen- und Außenbereich, ein riesiges Marriott-Hotel und Kongresszentrum, ein Fußgängerzentrum im Freien und über 1.000 Eigentumswohnungen in Miami zum Verkauf anbieten.

Dieses transformative Projekt ist genau das, was Miami braucht, um zu einer wirklich städtischen Umgebung zu werden, die nicht nur tagsüber, sondern auch nach Einbruch der Dunkelheit Dichte im Kern schafft - etwas, das die meisten Downtown Miami Nachbarschaften haben seit Jahrzehnten gefehlt. 

Für diejenigen, die Miami nicht kennen, Miami Worldcenter befindet sich im "Arts and Entertainment District". Das ist jedoch nur ein netter Name für ein Gebiet voller zwielichtiger Lagerhaus-Nachtclubs, leerer Parkplätze und ungebührlicher Aktivitäten, die die Nachbarschaft seit Jahren verunreinigen. 

Durch die Hinzufügung von Miami Worldcenter wird die Nachbarschaft mehr in Einklang mit den großen modernen Wohnhäusern gebracht, die entlang der östlichen Flanke der Entwicklung entlang des Biscayne Boulevards entstanden sind, nämlich die Luxus-Eigentumswohnungen Marquis, Ten Museum Park, 1000 Museum (im Bau), 900 Biscayne und Marina Blue. Sowie im Einklang mit den neuen Pérez-Kunst- und Frostwissenschaftlichen Museen im Museumspark weiter östlich entlang der Bucht und dem Adrienne-Arsht-Zentrum für Darstellende Künste, einige Blocks weiter nordöstlich.

Das Einkaufszentrum Miami Worldcenter wird auf einer Fläche von 765.000 Quadratmetern Einzelhandelsgeschäfte beherbergen, darunter ein Bloomingdales- und ein Macy's-Geschäft als Ankergeschäfte. Wie die Lincoln Road wird auch die Promenade an der 7th Street Spezialgeschäfte, Restaurants, Bars und Nachtclubs aufweisen. 

Darüber hinaus wird das 56-stöckige Marriott Marquis Hotel und Kongresszentrum mit 1.800 Zimmern eines der größten Kongresszentren der USA sein, das direkt mit dem Einkaufszentrum und dem Rest der Stadt verbunden sein wirdMiami Worldcenter. Darüber hinaus werden die öffentlichen Verkehrsmittel über den Metro Mover und All Aboard Florida ganz in der Nähe sein, so dass das Zentrum nicht nur mit dem Auto leicht erreichbar sein wird.

Wir sehen einen großen Wert im Miami World Center, nicht nur für die Anwohner, sondern auch für die Einwohner und Besucher Miamis. Im weiteren Verlauf erwarten wir Ankündigungen im Bereich weiterer Türme mit Eigentumswohnungen in Miami, die sowohl zum Verkauf als auch zur Miete angeboten werden sollen, wodurch die erforderliche Dichte noch weiter erhöht wird. Letztendlich wird dieses Projekt ein großer Sprung nach vorn auf dem Weg Downtown Miami zu einer wirklich rund um die Uhr bewohnbaren städtischen Umgebung sein, indem es einen lebendigen Ort zum Arbeiten, Einkaufen und Wohnen schafft.  

Weltzentrum Miami

 

Wynwood

Wynwood, das sich einer massiven Gentrifizierung unterzieht, wird auch ein Katalysator für ein Hyperwachstum der Einwohner sein, die nach Miami kommen. Was einst für seine müden Discounter und Lagerhäuser bekannt war, entwickelt sich in Wynwood zu einem Geschäfts- und Wohnzentrum. Auch wenn in Wynwood im nächsten Jahr nicht viel Wohnraum geplant ist, glauben wir, dass sich Wynwood zu einem Zentrum für Wohnen und Gastfreundschaft entwickeln wird. 

Wynwood wird keine Hochhausgemeinde sein, aber wir erwarten kleinere Projekte in der ganzen Nachbarschaft. Der Bau von zwei großen kommerziellen Projekten an der 2nd Avenue hat begonnen, und die Goldman-Garage wurde fertiggestellt und eröffnet, wobei in diesem Jahr weitere Büroprojekte angekündigt wurden. Wynwood wird viel schneller expandieren als bisher und sich zu einem der vielversprechendsten Stadtviertel in ganz Florida entwickeln. 

Die Umgestaltung der einstigen industriellen Ecke von Miami geht auf das Debüt von Art Basel Miami Beach im Jahr 2002 zurück. In den Jahren dazwischen hat der internationale Jetset, der von dieser Kunstausstellung angezogen wird, oft die Künstler aufgesucht, die in den Ateliers in den umgebauten Lagerhallen von Wynwood arbeiten. Dieser künstlerische Zustrom trug dazu bei, dass sich Wynwood von einem Stadtteil voller müder Lagerhäuser und Discountläden zu einem Viertel entwickelte, das an der Schwelle zu einem blühenden Geschäfts- und Wohnviertel steht.

Das Viertel erhielt 2009 einen neuen Status, als Tony Goldman, der bereits die Gentrifizierungsbemühungen in New York und Miami Beach anführte, das Wynwood Walls, ein Open-Air-Wandprojekt mit Beiträgen von weltweit bekannten Straßenkünstlern wie Shepard Fairey und Ron English schuf. Bald folgten andere namhafte New Yorker Entwickler wie David Edelstein und Moishe Mana dem Beispiel von Goldman.

Die Entwicklung des Bezirks machte 2015 einen gewaltigen Sprung nach vorn, als Miami den Wynwood Neighborhood Revitalization District schuf, eine Zonenüberlagerung, um den Bau von mehr Eigentumswohnungen, Mietwohnungen und Einzelhandelsgeschäften zu fördern. Seitdem wurde eine Reihe von Projekten mit hoher Dichte und gemischter Nutzung vorgeschlagen. Insgesamt könnten sie etwa 1.000 Wohneinheiten und 3,9 Millionen Quadratfuß Einzelhandelsfläche hinzufügen.

Wynwood Walls

 

Warum ist jetzt die beste Zeit, um in Miami einzukaufen?

Der Downtown Miami Immobilienmarkt befindet sich derzeit im Sweet Spot. Überbauung in Downtown Miami hat vorübergehend ein Überangebot an Eigentumswohnungen geschaffen. Wir gehen davon aus, dass die Preise bald steigen werden, da praktisch kein zukünftiger Bestand online geht, während die Nachfrage steigt. 

Dies wird eine einzigartige kurzfristige Gelegenheit für Käufer in den nächsten 6 bis 9 Monaten (bis zum Winter) schaffen. Irgendwann Anfang 2020 wird der Mangel an Neubauten sehr ausgeprägt sein, da die Pipeline austrocknet und nicht im gleichen Tempo wieder aufgefüllt wird, wie es in Miami der Fall war. 

Gibt es genug Neubaumaterial, um all diese Menschen, die nach Miami einwandern, unterzubringen? 

Wahrscheinlich nicht. Erster Spatenstich und künftige Neugründungen von Eigentumswohnungen sind praktisch bei Null, von Coconut Grove bis Fort Lauderdale. Darüber hinaus Downtown Miami wird das Angebot an Neubauten in den nächsten 6 - 9 Monaten von einer Klippe fallen, da bis dahin fast alles in diesem Immobilienzyklus geliefert worden sein wird. 

Gleichzeitig steigt jedoch die Nachfrage nach Immobilien in Miami Fl wegen der Steuermigration und die Menschen sehen die Folgen der Hyper-Gentrifizierung Miamis. Und, sie lieben Miami jetzt. Da die Immobilienpreise in Florida nur noch einen Bruchteil dessen betragen, was in einigen Hochsteuerstaaten üblich ist, glauben wir, dass die Nachfrage ziemlich schnell steigen kann. Wenn der Dollar schwächer wird, wie Trump den Dollar nach unten geredet hat, könnte Miami schnell einen Aufschwung bei Käufern aus Brasilien, Argentinien, Kolumbien und Mexiko usw. erleben.

Welche Projekte sind jetzt im Bau in Downtown Miami?

Zum 1. Juli 2019 Downtown Miami befanden sich nur 7 Projekte (oder 2.186) Einheiten im Bau. Von den 7 Projekten werden drei Projekte mit insgesamt 1.452 Einheiten bis Ende 2019 ausgeliefert. Von den heute im Bau befindlichen Einheiten werden voraussichtlich nur 349 Einheiten im Jahr 2020 fertig gestellt und die restlichen 385 Einheiten im Jahr 2021 geliefert werden.

 

Im Bau befindliche Projekte zum 1. Juli 2019

# von Eigentumswohnungen

Erwartete Belegung

Durchschnittspreis pro Quadratfuß

Durchschnittlicher Listenpreis pro Einheit

Größe - Durchschnittlicher Sq. Ft. pro Einheit

Brickell Flatiron

549

2019

$766

$1,100,000

1,437

Paramount Miami Worldcenter

513

2019

$706

$1,130,000

1,600

Missoni Baia

249

2020

$808

$1,580,000

1,956

Elysee

100

2020

$781

$2,340,000

3,303

Aston Martin Residenzen

390

2021

$1,000

$2,240,000

2,240

Yotel Pad

215

2021

$660

$330,000

500

Intelligenter Brickell

170

2021

$657

$550,000

838

Insgesamt/Wtd. Durchschnitt 

2,186

 

$780

   

 

Beachten Sie, dass der gewichtete Durchschnitt aller gelieferten Einheiten 780 Dollar pro Quadratfuß beträgt und 5 der 7 Projekte im Durchschnitt einen Preis von über 1.000.000 Dollar hatten. Dies zeigt den Aufwärtstrend bei Downtown Miami Wohnimmobilien.  

 

Welche neuen Entwicklungsprojekte, die noch nicht im Bau sind, aber Vorbehalte einlegen und Verträge schreiben?

Wie aus der nachstehenden Tabelle hervorgeht, nehmen nur vier Projekte Vorbehalte entgegen und schreiben Verträge. Wir nennen die Projekte in der Planungsphase diejenigen, die von der , die wir als Projekte betrachten, die Vorbehalte einlegen oder Verträge unterzeichnen, genehmigt wurden. Bei einer so geringen Anzahl von Projekten in der Pipeline Downtown Miami wird es in den Jahren 2020 und 2021 garantiert zu einer Bestandskrise kommen. 

Bei Projekten in der Reservierungs- und Vertragsphase ist es etwas fraglicher, wann sie geliefert werden. Die Chancen stehen gut, dass keines der unten aufgeführten Projekte im Jahr 2020 und nur ein Projekt Una in Brickell im Jahr 2021 geliefert wird. 

 

Phase der Reservierung und Verträge ab 1. Juli 2019

# von Eigentumswohnungen

Erwartete Belegung

One River Point

426

2022

Natiivo

400

2022

Okan Tower

236

2022

Una Residences

135

2021

Gesamt

1,114

 

 

Beachten Sie, dass in den letzten 5 ½ Jahren 9.661 Eigentumswohnungen ausgeliefert Downtown Miami wurden. Rechnet man die 1.400, die voraussichtlich bis Ende dieses Jahres geliefert werden, so ergibt das etwa Downtown Miami 3.064 im Jahr 2018 gelieferte Eigentumswohnungen, zusätzlich zu den 1.821 im Jahr 2017 gelieferten Eigentumswohnungen und 2.209 im Jahr 2016. 

Vorübergehend überschüssige Lagerbestände, hohe Preisanreize, ein Mangel an Neubauten und ein günstiges steuerliches Umfeld begünstigen Downtown Miami Wohnungen zum Verkauf im Jahr 2019. In Verbindung mit der zunehmenden Migration aus anderen Staaten erwarten wir, dass Miami in Bezug auf seine Bevölkerung, seine Wirtschaft und letztlich auch seine Immobilienpreise wachsen wird. 

Was sich im Marktsegment der zum Verkauf stehenden Downtown Miami Wohnungen abspielt, sollte nicht mit Miami Beach Luxury Real Estate verwechselt werden, das Downtown Miami angesichts der Knappheit an Grundstücken in Miami Beach nicht die gleiche Entwicklung nimmt - es handelt sich um zwei unterschiedliche Segmente mit unterschiedlichen Markttreibern. In einem bestimmten Stadtviertel am Strand ist es jedoch zu Überbauungen gekommen, Sunny Islesdie wahrscheinlich dem Downtown Market folgen werden, wenn auch zu viel höheren Preisen.

Was bedeutet das alles für Miami?

Es ist eine gute Zeit, um in Wohnungen zu investieren, die zum Verkauf stehenDowntown Miami, da wir dies als Wendepunkt sehen, der eine höhere Steuermigrationsrate anheizt. Gleichzeitig werden in etwa 6 Monaten, Anfang 2020, zukünftige Neubaulieferungen von einer Klippe fallen. Und es gibt nur sehr wenig in den geplanten Phasen des Entwicklungszyklus, die Sie weiter unten sehen werden. 

"Downtown Miami vs. Miami Beach Immobilien"

 

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Wenn Sie bisher an der Seitenlinie saßen und auf den richtigen Zeitpunkt gewartet haben, um in Downtown Miami Luxusimmobilien zu investieren, ist jetzt vielleicht genau der richtige Zeitpunkt. Ein geringes Angebot an Neubauten ist ein Frühindikator für künftige Preisbewegungen. Selbst wenn die Bauträger die Lücke füllen und einen Haufen neuer Entwicklungen auf den Weg bringen, wird es bis zur Lieferung etwa 36-48 Monate oder sogar noch länger dauern, bis der Bestand geliefert wird.

Um Hauskäufern und Investoren zu helfen, haben wir kürzlich unsere Häufig gestellten Fragen und Antworten beim Kauf von Miami-Luxuswohnungen eingeführt, in denen wir Themen wie

  • Wie weiß ich, ob jetzt der richtige Zeitpunkt zum Kaufen ist?
  • Welche Nachbarschaft sollte ich beim Kauf einer Immobilie in Miami in Betracht ziehen?
  • Sollte ich eine Eigentumswohnung in Miami in einem neuen Bauprojekt oder in einem bestehenden Gebäude kaufen?
  • Woher weiß ich beim Kauf einer Wohnung in Miami, dass ich den besten Preis bekomme?
  • Welche steuerlichen Auswirkungen hat der Kauf von Luxusapartments in Miami?
     

 

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