Der ultimative Leitfaden zum Kauf von Mietobjekten in Manhattan

Anthony Guerriero19.4.19 17:43 UHR

Der erfolgreiche Kauf von Mietimmobilien in jedem Gebiet beginnt mit einer bewährten Strategie, und wenn Sie Mietimmobilien in NYC kaufen, ist es entscheidend zu wissen, wie man einige grundlegende Taktiken anpasst, um in einer der beliebtesten Städte zu bestehen. Hier ist eine einfache Analogie; um ein Rennen zu gewinnen, ist ein nützlicher Tipp "Laufen Sie so schnell Sie können" und eine gute Taktik ist "Gehen Sie auf das 'B' von Bang." Beide müssen je nach Rennen modifiziert werden. In einem 100-Meter-Sprint so schnell wie möglich zu laufen, ist nicht dasselbe wie in einem 3000-Meter-Mittelstreckenrennen, und in einem längeren Rennen ist es nicht so wichtig, als Erster von der Linie zu kommen.

ein junger Mann in seiner Luxuswohnung mit Blick auf die Skyline von New York

Wie ein erfolgreicher Läufer Tipps und Taktiken anwendet, hängt also vom jeweiligen Rennen ab. Das Gleiche gilt für das Investieren in Immobilien. Erfolgreiche Investoren in New York City passen ihre Entscheidungen und Handlungen an ihre Strategie an, und sie stützen sich dabei auf vier Dinge: Ziele, Lage, Typ und Beratung.

Nutzen Sie die Vorteile der vierteiligen Strategie

  • Ziele sind von höchster Wichtigkeit. Tore sind der Amboss, auf dem alle Tipps und Taktiken getestet werden.
  • Ziele helfen bei der Bestimmung des Immobilienstandortes.
  • Ziele helfen auch bei der Bestimmung der Eigenschaft Typ.
  • Alle erfolgreichen Erstinvestoren verlassen sich auf den Rat erfahrener Fachleute.

Immobilieninvestoren haben einige Hauptziele, die dabei helfen, den Standort des ersten Mietobjekts und den Objekttyp zu bestimmen. Die Beratung durch einen Immobilienmakler für diese spezifischen Ziele ist eine effektive Nutzung der Zeit eines jeden Investors. Sie können lernen, wie Sie einen schnellen Gewinn erzielen und hohe Renditen erwirtschaften können. Viele Investoren möchten vielleicht auch Immobilien für ihre eigene gelegentliche Nutzung kaufen, während die Miete von Mietern bezahlt wird, die in den anderen Monaten mieten. Dies kann eine gute Methode sein, um passives Geschäft oder die Nutzung eines Mietobjekts als Steueroase.

Immobilien in Manhattan

New York hat fünf Stadtbezirke, Manhattan und Brooklyn sind zwei davon. Erfolgreiche und erfahrene Immobilienmakler wissen viel über die lokalen Märkte, sodass sie beraten können, auf welche Gebiete und Nachbarschaften innerhalb einer Großstadt sich ein Investor konzentrieren sollte. Unter . New York Citygibt es große neue Entwicklungen mit Blick auf Central Park an der Billionaires' Row und andere näher an der Financial District. Auch anderswo gibt es gut etablierte Standorte mit sehr attraktiven Anlageobjekten wie einer Upper West Side Wohnung zur Miete. 

Ein gut etablierter Immobilienmakler wird sein "Ohr am Boden" haben und über Immobilien Bescheid wissen, die derzeit zum Kauf angeboten werden und die nicht auf dem Markt sind, sondern jemandem gehören, der liquidiert werden muss. Diese Eigentümer werden die Immobilie zu einem Preis anbieten, der für sie einen Gewinn abwirft, der aber auch niedrig genug ist, um zu einem schnellen Verkauf zu führen - und später für den neuen Eigentümer, nachdem er sie vermietet hat, einen größeren Gewinn.

Ein Investor, der gute Mieteinnahmen generieren möchte, kann sich auf einen Standort mit einem hohen Prozentsatz an jungen Berufstätigen konzentrieren, die sich für die Miete entscheiden, anstatt ihr Haus zu kaufen. Diese Standorte bedeuten verantwortungsbewusste, problemlose Mieter, die eine höhere Miete zahlen werden, um in der Nähe ihres Arbeitsplatzes zu wohnen und gleichzeitig hochwertige Annehmlichkeiten zu genießen. Ein Standort, der mir in den Sinn kommt, ist das East Villagemit kreativen Mietern, die die Vorteile der Galerien, Bars und Restaurants in der Umgebung nutzen wollen. Solche Objekte in einer solchen Lage führen auch zu niedrigen Leerstandsraten für den Investor-Eigentümer, so dass ein höherer Netto-Cashflow generiert wird. 

New York City hat einen hohen Bestand an Mietwohnungen, einen starken Arbeitsmarkt, wenig freie Grundstücke für neu zu bauende Immobilien und ein kontinuierlich hohes Angebot an Mietern. Wir haben auch festgestellt, dass es im Jahr 2021 vorteilhaft ist, eine große Wohnung von einem Entwickler zu kaufen. Bei neuen Entwicklungen gibt es einige der höchsten Rabatte und Zugeständnisse, die wir je gesehen haben.

Berücksichtigen Sie den Wert des Eigenschaftstyps

Der Standort beeinflusst den Immobilientyp, und es gibt beträchtliche Unterschiede in den Manhattan-Markt. Ein Investor, der sein eigenes Pied-à-Terre haben möchte, das von Kurzzeitmietern bezahlt wird, könnte sich für eine Zwei-Schlafzimmer-Eigentumswohnung in einer bestimmten Siedlung mit großartigen Annehmlichkeiten und in einem hohen Stockwerk entscheiden (gute Aussichten sind sowohl angenehm als auch generieren Premium-Mieten).

Ein Investor, der langfristige Mieteinnahmen generieren möchte, kann sich auch für Manhattan-Eigentumswohnungen entscheiden. Die Entscheidung, die er treffen muss, ist, welche Art von Einheit die Art von Mieter anziehen wird, die er möchte. Soll der Investor beispielsweise zwei Studio-Apartments in Manhattan wählen, oder eine Ein- oder Zweizimmerwohnung? Ihr Immobilienmakler wird wissen, welcher Typ das richtige Maß an Nettoeinkommen generiert und am meisten an Wert gewinnt.

Es kann sein, dass eine junge professionelle Familie eine Premium-Miete für eine Zwei-Zimmer-Einheit zahlen wird, aber der Markt hat mehr Single-Profis, die nach einer Ein-Zimmer-Einheit suchen. Der Markt für Studio-Apartments in Manhattan mag auch stark sein, aber der Kauf von zwei Einheiten wird mehr kosten Hausverwaltungskostenund es können höhere Nebenkosten und Grundsteuern anfallen.

Ein Sandstein in einem gut etablierten New Yorker Stadtviertel könnte eine bessere Wahl sein, um höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Einige Sandsteine können in zwei Wohnungen aufgeteilt werden, wodurch höhere Renditen erzielt werden können, andere wiederum nicht, je nach den Vorschriften der örtlichen Regierung. In einer gut etablierten Nachbarschaft kann es auch geschützte Mieten für bestehende Mieter geben, was den Cashflow des Investors und den künftigen Marktwert verringert.

Andere Mehrfamilienhäuser - Duplexe, Triplexe und Fourplexe - bieten gute Möglichkeiten für Mieteinnahmen. Mehrere Immobilieneinheiten an einem gut etablierten, aber weniger teuren Standort können ideal für den Investor sein, der möchte, dass sein Kind in einer Einheit wohnt und die anderen verwaltet, damit es lernt, sein eigenes Geschäft zu führen, bevor es das Familienunternehmen erbt und leitet.

Die besten NYC-Viertel kaufen 2019 eine Eigentumswohnung

Ein Element des Immobilientyps, über das sich Investoren im Klaren sein müssen, ist das Manhattan Eigentumswohnung oder Genossenschaft. Beides sind rechtliche Begriffe und keine Beschreibungen der Architektur oder des Baustils. Eine Coop hat sehr strenge Regeln, was die Vermietung angeht, und erlaubt sie vielleicht sogar erst, wenn der Eigentümer die Einheit schon ein paar Jahre lang besitzt. Dies wäre keine gute Entscheidung für eine Mietwohnung und die Preise für New Yorker Eigentumswohnungen könnten zu Ihren Gunsten ausfallen.

Verstehen Sie die Grundsteuer in NYC

Jeder Staat hat andere Immobiliengesetze. Jeder Staat und jede Stadt haben auch unterschiedliche Steuervorschriften. Daher ist es für den langfristigen Erfolg wichtig zu wissen, wie man Ziele mit Gesetzen und Steuern in Einklang bringt. Steuern in New York Dazu gehören Grundsteuern, Steuererleichterungen, die "Mansion Tax" und Übertragungssteuern.

Die Grundsteuer in NYC wird auf der Grundlage des von den lokalen Behörden festgesetzten Wertes berechnet. Der monatliche Grundsteuersatz für Immobilien in Manhattan beträgt etwa 0,75 %. Bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs wird auch eine Hypothekenaufnahmesteuer erhoben. Ausländische Käufer Auch für ausländische Investoren gelten beim Kauf von Mietimmobilien in NYC eigene Steuerregeln, darunter der Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA).

Das Jahr 2021 bringt auch einige einzigartige steuerliche Überlegungen und Einsparungen mit sich. Viele Bauträger übernehmen einen Teil der Abschlusskosten des Käufers, z. B. 2 % der Steuern übertragen. NYC-Investoren können auch die Vorteile von Gebäuden nutzen, die zwischen 2005 und 2008 gebaut wurden, da sie die 421a-Steuervergünstigung beinhalten, die erhebliche Steuersenkungen bietet.

Lassen Sie sich von einem Fachmann beraten

Gute betriebswirtschaftliche Beratung ist das einzige Produktionsmittel, das nicht dem Gesetz des abnehmenden Ertrags unterliegt. Erfolgreiche Erst-Immobilieninvestoren suchen und verlassen sich auf gute Beratung. Wenn der professionelle Immobilienmakler die Ziele des Investors kennt, kann die Detailarbeit beginnen. 

Bevor Investoren eine Kaufentscheidung treffen, wollen sie eine vergleichende Marktanalyse über die Lage und die Art der Immobilien durchführen lassen, die ihre Ziele erfüllen. Dies ermöglicht eine detaillierte Suche, um die idealste Immobilie zu finden, für die sie ein Angebot abgeben können. Sie wollen auch eine detaillierte Immobilienanalyse durchführen lassen, damit sie die Details der regelmäßigen Erträge, Kosten und Renditen kennen und wissen, wie sie das Beste aus den Steuergesetzen machen können, wenn sie zum Verkauf kommen.

Das lokale, detaillierte und aktuelle Wissen des Maklers über Nachbarschaften, Entwickler, aktuelle Eigentümer, Immobilientypen und spezifische Standorte führt zu einem Best-Advice-Szenario. An einigen Standorten werden vermehrt Investitionen in die Infrastruktur, den Verkehr oder die kommerzielle Entwicklung getätigt. All dies kann bedeuten, dass ein Standort in Zukunft höhere Preise für New Yorker Wohnhäuser sehen wird. Nur wenige Investoren aus Übersee oder von außerhalb des Staates werden diese Daten zur Hand haben, ein guter Makler schon. Das Wissen und die Ratschläge ihres Agenten werden dazu beitragen, dass die richtigen Entscheidungen getroffen werden.

Darüber hinaus nutzt der erfolgreiche Investor den richtigen Immobilienanwalt, um den Kaufvertrag und die Mietverträge für seine Mieter aufzusetzen. Sein Steuerberater stellt sicher, dass der Investor die lokalen, staatlichen und nationalen Steuergesetze maximal ausnutzt, um seine Kosten zu minimieren, seine Steuerlast zu senken und den höchsten Ertrag zu erzielen. Ihr Steuerberater wird auch wissen, wie er die 1031 Austausch Gesetzgebung zu folgen, damit der Investor alle entsprechenden Steuern aufschieben kann, wenn er die aktuelle Immobilie verkauft und in seine nächste, noch profitablere Immobilie investiert.

Immobilien-Fallstudien von Hauskäufern, Verkäufern und Immobilieninvestoren

Entwickeln Sie Ihre Strategie zum Kauf von Mietimmobilien in NYC

Bei so vielen verschiedenen Arten von Immobilien in NYC ist es gut zu wissen, dass der richtige Immobilienmakler Sie in die richtige Richtung lenken kann. Die richtige Immobilie zu finden, erfordert sorgfältige Planung und Überlegungen. Ein Erstinvestor sollte eine klare Strategie entwickeln, um erfolgreich zu profitieren und ein Immobilienimperium aufzubauen. Wenn Sie eine Mietimmobilie in NYC kaufen, werden Sie jetzt darauf vorbereitet sein, welche Art von Immobilie Sie kaufen sollten, welche Ziele Sie sich setzen sollten, welcher Standort der richtige ist und wie ein Makler helfen kann.

Wenn Sie bereit sind, Ihre Strategie auf die nächste Stufe zu bringen, kontaktieren Sie uns für eine Beratung über den Kauf von Immobilien in NYC.

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