ZU VERKAUFENDE WOHNUNGEN IN DER INNENSTADT VON MIAMI PROFITIEREN VOM BEVÖLKERUNGSWACHSTUM

Woher kommen all diese Menschen? Warum kommen sie nach Miami?

Die meisten Bewohner von Downtown Miami sind junge Berufstätige, die einen 24/7-Lebensstil in einem urbanen Kern mit Kultur- und Unterhaltungsangeboten genießen.

Immer mehr Einwohner aus Hochsteuerstaaten wie New Jersey, New York, Kalifornien, Illinois, Massachusetts und Connecticut ziehen dauerhaft in den Sunshine State. 

Das Anfang 2018 in Kraft getretene neue Steuergesetz hatte negative Auswirkungen auf Eigenheimbesitzer in Hochsteuerstaaten. So verteuerte beispielsweise die neue Grenze für den Abzug staatlicher und lokaler Steuern (SALT) von 10.000 USD fast über Nacht den Besitz eines Eigenheims. Darüber hinaus senkte das neue Steuergesetz die Höhe der Zinsen, die ein Eigenheimbesitzer beim Kauf eines Eigenheims nach 2017 absetzen kann, von 1.000.000 USD auf 750.000 USD.

Welche Viertel in Downtown Miami haben das größte Wachstum zu verzeichnen? 

Miami ist an einem Wendepunkt angelangt, der die Stadt noch schneller vorantreiben und noch mehr Nachfrage schaffen wird. Die Wahrheit ist, dass Miami eine Renaissance dringend nötig hatte und in einigen Bereichen immer noch hat. Die Hyperentwicklung hat jedoch dazu beigetragen, die Wirtschaft und das Bevölkerungswachstum anzukurbeln. In Brickell wurde am meisten gebaut, wie wir weiter unten feststellen. Darüber hinaus haben wir ein starkes Wachstum in Edgewater beobachtet. Wir gehen davon aus, dass Brickell auch in Zukunft ein starkes Wachstum verzeichnen wird, sehen aber auch andere Stadtteile wie den Central Business District, Park West und Wynwood als Wachstumsmotoren für die nächsten 5-10 Jahre.   

Brickell

Brickell hat mit einer Verdreifachung der Bevölkerung zwischen 2000 und 2016 das größte Wachstum in Downtown Miami erlebt. Die Vision von Swire Properties von einem zukünftigen Brickell hat dieses Wachstum möglich gemacht. Die Vision, die im letzten Immobilienzyklus entstand, wurde 2012 wiederbelebt.

Letztendlich investierte Swire Properties mehr als 1 Milliarde Dollar in Phase I des Brickell City Centers, die zwei Wohntürme Reach und Rise (2016 mit 773 Einheiten fertiggestellt), ein riesiges, wunderschönes Einkaufszentrum, das trendige East Hotel und zwei Bürotürme umfasst. Das Brickell City Center öffnete 2016 seine Pforten. 

In Phase II des Brickell City Centers wird das Brickell City Center um zwei Stadtblöcke erweitert, darunter zwei Wohntürme (mit insgesamt 1.000 Einheiten) und zwei Bürotürme. 

Andere Bauträger folgten Squire Properties in Scharen nach Brickell. Von 2012 bis 2018 wurden in Brickell fast 5.000 Eigentumswohnungen fertiggestellt. Allein im Jahr 2017 wurden in Brickell 1.400 Eigentumswohnungen fertiggestellt, darunter Brickell Heights (600 Einheiten), 1010 Brickell (387 Einheiten), Echo Brickell (185 Einheiten) und Brickell Ten (155 Einheiten). 

Brickell hat nicht nur ein starkes Wachstum bei den zum Verkauf und zur Miete angebotenen Wohnungen zu verzeichnen, sondern auch einen erheblichen Anstieg bei den Nebengebäuden, die mit dem starken Wachstum einhergehen, wie zahllose Restaurants, Bars, Lebensmittelgeschäfte, Fitnessstudios, Kinos usw. 

Mit all diesen Entwicklungen ist Brickell nicht mehr nur ein Viertel für die Einwohner von Miami, sondern auch die bevorzugte Wahl für Besucher, die sich für die neuen Hotels wie SLS Lux, Kimpton, JW Marriott, W Miami, Mandarin Oriental und Four Seasons Downtown entscheiden, anstatt in South Beach zu wohnen, das nur 15 Minuten entfernt ist.

Edgewater

In Edgewater wurden von 2014 bis Juni 2019 2.800 zusätzliche Einheiten gebaut. Der größte Teil davon ist auf Projekte zurückzuführen, die in den letzten 18 Monaten fertiggestellt wurden. So hat die Related Group ihre Paraiso-Projekte Gran Paraiso (317 Einheiten), One Paraiso (275 Einheiten), Paraiso Bay Views (396 Einheiten) und Paraiso Bay Tower 1 (360 Einheiten) fertiggestellt. Die beiden neuesten Projekte von Edgewater, Elysee und Missoni Baia, sorgen für Aufwind.

In welchen anderen Vierteln wird es in Zukunft ein starkes Wachstum geben?

Park West / Zentrales Geschäftsviertel in der Nähe des Miami Worldcenter

Andere Stadtteile, insbesondere der Central Business District und Park West, werden dem Hyperwachstum von Brickell folgen. Diese Viertel werden in hohem Maße vom Miami World Center profitieren, das im Laufe des Jahres 2019 schrittweise eröffnet werden soll. Im CBD gibt es außerdem den Bayside Marketplace und den Bayfront Park.

Miami Worldcenter 

Wie das Brickell City Center, das das Brickell-Viertel verändert hat, wird auch das Miami Worldcenter eine ähnliche Wirkung haben. Das Miami Worldcenter ist ein ehrgeiziges, 17 Hektar großes Mischnutzungsprojekt im Stadtzentrum von Miami, das zwischen der Northeast 6th und 11th Street sowie zwischen der Northeast Second und der North Miami Avenue an der Kreuzung der I-95 und I-395 liegt. 

Das Miami Worldcenter wird ein erstklassiges Einkaufszentrum mit Innen- und Außenbereich, ein riesiges Marriott-Hotel und ein Kongresszentrum, eine Fußgängerzone im Freien und über 1.000 zum Verkauf stehende Eigentumswohnungen in Miami umfassen.

Dieses transformative Projekt ist genau das, was Miami braucht, um eine wirklich urbane Umgebung zu werden. Es schafft nicht nur tagsüber, sondern auch nach Einbruch der Dunkelheit Dichte im Zentrum - etwas, das den meisten Vierteln von Downtown Miami seit Jahrzehnten fehlt. 

Für diejenigen, die Miami nicht kennen: Das Miami Worldcenter befindet sich im "Arts and Entertainment District". Das ist jedoch nur ein netter Name für ein Gebiet voller zwielichtiger Lagerhaus-Nachtclubs, leerstehender Parkplätze und unangemessener Aktivitäten, die das Viertel seit Jahren übersät haben. 

Durch den Bau des Miami Worldcenter wird das Viertel besser mit den großartigen modernen Wohnanlagen in Einklang gebracht, die an der östlichen Flanke der Siedlung entlang des Biscayne Boulevard entstanden sind, nämlich die Luxus-Eigentumswohnungen Marquis, Ten Museum Park, 1000 Museum (im Bau), 900 Biscayne und Marina Blue. Außerdem befinden sich die neuen Museen Pérez Art und Frost Science im Museum Park weiter östlich an der Bucht und das Adrienne Arsht Center for the Performing Arts ein paar Blocks weiter nordöstlich.

Die Mall at the Miami Worldcenter wird über 765.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche verfügen, darunter ein Bloomingdales und Macy's als Hauptgeschäfte. Wie in der Lincoln Road wird es auf der 7th Street Promenade Fachgeschäfte, Restaurants, Bars und Nachtclubs geben. 

Außerdem wird das 56-stöckige Marriott Marquis Hotel and Convention Center mit 1.800 Zimmern eines der größten Kongresszentren in den USA sein und direkt mit dem Einkaufszentrum und dem Rest des Miami Worldcenter verbunden sein. Außerdem werden die öffentlichen Verkehrsmittel Metro Mover und All Aboard Florida ganz in der Nähe sein, so dass das Zentrum nicht nur mit dem Auto leicht zu erreichen sein wird.

Wir sehen im Miami World Center einen großen Wert, nicht nur für die Anwohner, sondern auch für die Einwohner und Besucher von Miami. Sobald das Projekt weiter fortgeschritten ist, erwarten wir, dass weitere Türme mit Eigentumswohnungen in Miami zum Verkauf und zur Miete angekündigt werden, wodurch noch mehr benötigte Dichte geschaffen wird. Letztendlich wird dieses Projekt ein großer Schritt auf dem Weg sein, Downtown Miami zu einem echten 24/7-Stadtgebiet zu machen, indem ein lebendiger Ort zum Arbeiten, Einkaufen und Leben geschaffen wird.  

Wynwood

Wynwood, das eine massive Gentrifizierung durchläuft, wird auch ein Katalysator für ein starkes Wachstum der Einwohnerzahl in Miami sein. Wynwood, das einst für seine müden Discountläden und Lagerhäuser bekannt war, entwickelt sich zu einem Geschäfts- und Wohnzentrum. Auch wenn in den nächsten Jahren nicht viel Wohnbebauung in Wynwood geplant ist, glauben wir, dass sich Wynwood zu einem Zentrum für Wohnen und Gastgewerbe entwickeln wird. 

Wynwood wird keine Hochhaussiedlung sein, aber wir erwarten kleinere Projekte in der gesamten Nachbarschaft zu sehen. Der Bau von zwei großen Gewerbeprojekten an der 2nd Avenue hat begonnen, die Goldman Garage wurde fertiggestellt und eröffnet, und für dieses Jahr sind weitere Büroprojekte angekündigt. Wynwood wird in einem viel höheren Tempo als bisher expandieren und sich zu einem der vielversprechendsten Stadtteile in ganz Florida entwickeln. 

Die Verwandlung des einstigen Industrieviertels in Miami geht auf das Debüt der Art Basel Miami Beach im Jahr 2002 zurück. In den dazwischen liegenden Jahren hat der internationale Jetset, der von dieser Kunstmesse angezogen wird, oft die Künstler aufgesucht, die in den Ateliers der umgebauten Lagerhäuser von Wynwood arbeiten. Dieser künstlerische Zustrom hat dazu beigetragen, dass sich Wynwood von einem Viertel mit müden Lagerhäusern und Discountläden zu einem Viertel entwickelt hat, das auf dem besten Weg ist, sich zu einem florierenden Geschäfts- und Wohnzentrum zu entwickeln.

Das Viertel erlangte 2009 einen neuen Status, als Tony Goldman, der bereits die Gentrifizierungsbemühungen in New York und Miami Beach angeführt hatte, die Wynwood Walls ins Leben rief, ein Wandmalereiprojekt unter freiem Himmel mit Beiträgen von weltweit bekannten Straßenkünstlern wie Shepard Fairey und Ron English. Bald folgten andere namhafte New Yorker Bauunternehmer wie David Edelstein und Moishe Mana Goldmans Beispiel.

Die Entwicklung des Viertels machte 2015 einen großen Sprung nach vorn, als Miami den Wynwood Neighborhood Revitalization District einrichtete, eine Gebietsüberlagerung, die den Bau von mehr Eigentumswohnungen, Mietwohnungen und Einzelhandelsgeschäften fördern sollte. Seitdem wurde eine ganze Reihe von Projekten mit hoher Dichte und gemischter Nutzung vorgeschlagen. Insgesamt könnten sie etwa 1.000 Wohneinheiten und 3,9 Millionen Quadratmeter Einzelhandelsfläche schaffen.

Warum ist jetzt der beste Zeitpunkt, um in Miami zu kaufen?

Der Immobilienmarkt in Downtown Miami befindet sich derzeit in einer guten Phase. Die übermäßige Bautätigkeit in Downtown Miami hat vorübergehend zu einem Überangebot an Eigentumswohnungen geführt. Wir gehen davon aus, dass die Preise bald steigen werden, da es praktisch keine neuen Bestände mehr gibt, während die Nachfrage steigt. 

Dies wird in den nächsten 6 bis 9 Monaten (bis zum Winter) eine einzigartige kurzfristige Gelegenheit für Käufer schaffen. Irgendwann Anfang 2020 wird der Mangel an Neubauten sehr ausgeprägt sein, da die Pipeline versiegt und nicht in dem Maße aufgefüllt wird, wie es in Miami der Fall war. 

Gibt es genügend neue Bauvorhaben, um all diese Menschen, die nach Miami ziehen, unterzubringen? 

Wahrscheinlich nicht. Die Zahl der Grundsteinlegungen und zukünftigen Wohnungsneubauten liegt praktisch bei Null, von Coconut Grove bis Fort Lauderdale. Darüber hinaus wird das Angebot an Neubauten in Downtown Miami in den nächsten 6 bis 9 Monaten von einer Klippe fallen, da bis dahin fast alles in diesem Immobilienzyklus fertiggestellt sein wird. 

Gleichzeitig steigt jedoch die Nachfrage nach Immobilien in Miami Fl aufgrund der Steuerflucht, und die Menschen sehen die Ergebnisse der Gentrifizierung von Miami. Und sie lieben Miami jetzt. Da die Immobilienpreise in Florida nur einen Bruchteil dessen betragen, was sie in einigen Hochsteuerstaaten sind, glauben wir, dass die Nachfrage ziemlich schnell steigen kann. Wenn der Dollar schwächer wird, wie es Trump in seiner Rede behauptet hat, könnte Miami schnell einen Aufschwung bei Käufern aus Brasilien, Argentinien, Kolumbien, Mexiko usw. erleben.

Welche Projekte werden derzeit in Downtown Miami gebaut?

Zum 1. Juli 2019 befanden sich in Downtown Miami nur 7 Projekte (oder 2.186 Einheiten) im Bau. Von diesen 7 Projekten werden drei Projekte mit insgesamt 1.452 Einheiten bis Ende 2019 fertiggestellt. Von den Einheiten, die sich heute im Bau befinden, werden wahrscheinlich nur 349 Einheiten im Jahr 2020 fertiggestellt und die restlichen 385 Einheiten im Jahr 2021 übergeben.

Man beachte, dass der gewichtete Durchschnitt aller ausgelieferten Einheiten bei 780 $ pro Quadratmeter liegt und 5 der 7 Projekte einen Durchschnittspreis von über 1.000.000 $ haben. Dies verdeutlicht den Aufwärtstrend der Wohnimmobilien in Downtown Miami.  

Welche neuen Entwicklungsprojekte, die noch nicht im Bau sind, für die aber bereits Reservierungen und Verträge vorliegen?

Wie aus der nachstehenden Tabelle hervorgeht, gibt es nur vier Projekte, für die Reservierungen entgegengenommen und Verträge abgeschlossen werden. Als Planungsphase bezeichnen wir die Projekte, die von der Behörde genehmigt wurden und die wir als Projekte betrachten, die Reservierungen entgegennehmen oder Verträge unterzeichnen. Bei einer so geringen Anzahl von Projekten in der Pipeline wird es in Downtown Miami in den Jahren 2020 und 2021 garantiert zu einem Engpass im Bestand kommen. 

Bei Projekten, die sich in der Reservierungs- und Vertragsphase befinden, ist es etwas fraglicher, wann sie realisiert werden. Die Chancen stehen gut, dass keines der unten aufgeführten Projekte im Jahr 2020 fertiggestellt wird, und nur ein Projekt Una in Brickell wird im Jahr 2021 fertiggestellt. 

Beachten Sie, dass in den letzten 5 ½ Jahren in Downtown Miami 9.661 Eigentumswohnungen geliefert wurden. Fügen Sie 1.400 voraussichtlich bis zum Ende dieses Jahres geliefert werden, das kommt auf etwa Downtown Miami sah 3.064 Eigentumswohnungen im Jahr 2018 geliefert, zusätzlich zu 1.821 Eigentumswohnungen im Jahr 2017 geliefert und 2.209 Eigentumswohnungen wurden im Jahr 2016 geliefert. 

Ein vorübergehender Überbestand, hohe Preisanreize, ein Mangel an Neubauten und günstige steuerliche Rahmenbedingungen begünstigen den Verkauf von Wohnungen in Downtown Miami im Jahr 2019. In Kombination mit der zunehmenden Zuwanderung aus anderen Bundesstaaten erwarten wir, dass Miami in Bezug auf seine Bevölkerung, seine Wirtschaft und letztlich auch seine Immobilienpreise wachsen wird. 

Was im Marktsegment der zum Verkauf stehenden Wohnungen in Downtown Miami geschieht, sollte nicht mit den Luxusimmobilien in Miami Beach verwechselt werden, die aufgrund der Grundstücksknappheit in Miami Beach nicht dieselbe Entwicklung nehmen wie Downtown Miami - es handelt sich um zwei verschiedene Segmente mit unterschiedlichen Marktfaktoren. In einem bestimmten Viertel am Strand, Sunny Isles, ist es jedoch zu einer Überbebauung gekommen, die wahrscheinlich dem Markt in Downtown folgen wird, wenn auch zu viel höheren Preisen.

Was bedeutet das alles für Miami?

Es ist eine gute Zeit, um in Wohnungen zum Verkauf in Downtown Miami zu investieren, da wir dies als einen Wendepunkt sehen, der eine höhere Rate der Steuerabwanderung antreibt. Gleichzeitig werden in etwa 6 Monaten, Anfang 2020, die zukünftigen Neubaulieferungen von einer Klippe fallen. Und, es gibt sehr wenig in den geplanten Phasen des Entwicklungszyklus, die Sie unten sehen werden. 

"Downtown Miami vs. Miami Beach Immobilien"

Wenn Sie bisher auf den richtigen Zeitpunkt gewartet haben, um in Luxusimmobilien in der Innenstadt von Miami zu investieren, könnte jetzt der perfekte Zeitpunkt sein. Das geringe Angebot an Neubauten ist ein wichtiger Indikator für die zukünftige Preisentwicklung. Selbst wenn die Bauträger die Lücke füllen und eine Reihe neuer Projekte auf den Weg bringen, wird es etwa 36-48 Monate oder noch länger dauern, bis der Bestand ausgeliefert ist.

Um Hauskäufern und Investoren zu helfen, haben wir vor kurzem unsere häufig gestellten Fragen und Antworten zum Kauf von Luxus-Eigentumswohnungen in Miami veröffentlicht, in denen wir Fragen wie diese beantworten:

• Woher weiß ich, ob jetzt der richtige Zeitpunkt zum Kauf ist?
• Welche Wohngegend sollte ich beim Kauf einer Immobilie in Miami in Betracht ziehen?
• Sollte ich eine Eigentumswohnung in Miami in einem Neubauprojekt oder in einem bestehenden Gebäude kaufen?
• Woher weiß ich, dass ich beim Kauf einer Wohnung in Miami den besten Preis erhalte?
• Was sind die steuerlichen Auswirkungen beim Kauf von Luxuswohnungen in Miami?