Warum verkauft Ihre Wohnung in Miami nicht?

Wendy Mendoza13. September 2018 11:16:37

Eine tiefgreifende Frage

Viele Besitzer von Luxusimmobilien stellen diese Frage, nachdem ihre Immobilie schon zu lange auf dem Markt ist und bevor sie unser Kunde werden.

Immobilienmakler leben nach dem Satz: "Die drei wichtigsten Wörter bei Immobilien sind Lage, Lage, Lage".

Wenn jemand sein Eigentum verkaufen will, ist diese Haltung einfach zu einfach.

Unsere Kunden kommen zu uns, weil sie ihr Eigentum verkaufen wollen:

  • Zum höchsten Preis, den der Markt tragen wird.
  • in ihrem bevorzugten Zeitrahmen und
  • Mit einem Minimum an Anstrengung, Unterbrechung und Ärger ihrerseits.

Um dies zu erreichen, sind die drei wichtigsten Wörter im Immobilienbereich Preis, Bedingungen und Marketing.

Preis

Luxusimmobilien in Miami sind ein Markt. Immobilien haben einen Marktpreis. Dieser Preis wird von den örtlichen Gegebenheiten und Bedingungen beeinflusst. Er wird auch von der Wahrnehmung des Käufers beeinflusst. Die Wahrnehmung ist die Wahrheit des Käufers. Diese Wahrheit ist getrennt von allem in der realen Welt und von allem, was im Kopf des Verkäufers vorgeht. Lassen Sie uns diese Punkte ausführlicher diskutieren.

Eigentumswohnung in Miami

Ein einfaches Beispiel; wenn eine Eigentumswohnanlage an der Biscayne Bay, in Downtown Miamioder in Miami Beach Wohnungen zum Verkauf stehen, dann ist das der Markt für diese Entwicklung. Sie konkurrieren mit anderen und ähnlichen Wohnungen in ähnlichen Bauprojekten.

Wenn sie alle ein ähnliches Alter und eine ähnliche Größe haben, ein ähnliches Finish, die gleichen Einrichtungen und die gleichen Ansichten, dann gibt es vielleicht nicht viel, um sie voneinander zu trennen. Wenn andere ähnliche Wohnungen verkauft wurden oder nicht verkauft werden konnten, dann helfen diese Faktoren auch bei der Bestimmung eines Marktpreises für andere Wohnungen, die auf den Markt kommen.

Vergleichende Marktanalyse

Um einen vernünftigen Marktpreis zu ermitteln, untersuchen wir diese drei Situationen: a) Wohnungen, die kürzlich verkauft wurden, b) Wohnungen, die auf dem Markt waren, aber nicht verkauft wurden, und c) Wohnungen, die derzeit auf dem Markt sind. Wir schauen uns die Details an; wie lange dauerte der Verkauf, was waren die Gründe für diejenigen, die nicht verkauften, welche spezifischen Merkmale, Vorteile und Nutzen hatten diejenigen, die verkauften. Wir nutzen jedes Detail und berücksichtigen besondere Merkmale, die wir in unserem Marketing nutzen können, um in den Köpfen der Käufer die richtige Wahrnehmung zu erzeugen, damit der Preis stimmt und Teil der Wahrnehmung der Käufer ist.

Es gibt noch andere Details, die wir untersuchen, aber was für einen Verkäufer wichtig ist, ist, dass wir die Preisgestaltung auf ein Niveau heben, das viele Immobilienmakler nicht tun oder nicht tun können. Wir berücksichtigen Ähnlichkeiten und einzigartige und besondere Merkmale, die wir zur Bestimmung des besten Preises nutzen können und die wir bei der Vermarktung der Eigentumswohnung ausnutzen können.

Der Take-Away

Die Berechnung eines Marktpreises erfordert Mühe, Geschick und Erfahrung über den Markt, einzelne Eigentumswohnungsentwicklungen und spezifische Wohnungen. Wenn wir all das getan haben, können wir die Ziele unserer Verkäufer-Kunden besprechen und in dem von ihnen bevorzugten Zeitrahmen bauen. Auf diese Weise sind wir alle auf der gleichen Seite, und wir alle wissen, dass der Angebotspreis für die Wohnung, die Entwicklung, den Markt und den bevorzugten Zeitrahmen korrekt ist.

Bedingungen

"Bedingungen" umfasst die lokalen und globalen Marktbedingungen sowie den tatsächlichen Zustand der Wohnung selbst. Wenn sich die globalen Bedingungen ändern, z.B. durch einen finanziellen Zusammenbruch, wird sich der Marktwert dieser Entwicklung und jeder Wohnung ändern. Die Aktienkurse seriöser Unternehmen stürzten 2008 ab, weil sie von Faktoren außerhalb ihrer Kontrolle nach unten gezogen wurden. Globale Faktoren beeinflussen auch die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt. Die Preise müssen die Auswirkungen dieser Bedingungen widerspiegeln, wenn sie wichtig werden.

Die Kehrseite der Medaille ist, dass viele "traditionelle" Immobilienmakler ihre Marketingbemühungen einfach auf einen bestimmten Marktsektor konzentrieren, um einen Käufer zu finden, der unter gleichen Voraussetzungen die Wohnung haben möchte. Wenn dieser Käufermarkt-Sektor einen negativen Einfluss hat, dann fallen potenzielle Käufer weg, und die Eigentumswohnung wird nicht verkauft.

Lokale Bedingungen beeinflussen den Preis. Wenn die globalen Bedingungen weiterhin positiv sind, aber, sagen wir, das Unternehmen, das die Entwicklung leitet, ein Problem hat, dann werden diese lokalen Bedingungen die Preise beeinflussen. Nehmen wir einige seltene, aber reale Beispiele: Die Managementgesellschaft scheitert, erleidet schlechte Publicity oder wird gerichtlich belangt. Oder die Qualität ihres Managements nimmt ab, wodurch der tatsächliche Wert der gemeinsam genutzten Einrichtungen sinkt. Alle diese lokalen Bedingungen wirken sich negativ auf den Marktwert und den Wohnungspreis aus.

Der Take-Away

Wir halten unser Ohr am Boden, aber viele Agenten und Unternehmen tun dies nicht. "Traditionelle" Immobilienmakler legen einen Preis fest, betreiben ihr Marketing und warten auf einen Käufer. Wir bleiben aktiv und wissen, was auf uns zukommen könnte. Unsere Aufgabe ist es, das zu wissen, zu untersuchen, zu beraten und Maßnahmen zu ergreifen, damit unsere Kunden ihre Wohnung verkaufen und sich nicht fragen, warum sie nicht verkauft wurde.

Marketing

Marketing ist das drittwichtigste Wort im Immobilienbereich.

Grundlegendes Marketing

Viele Immobilienmakler verstehen grundlegendes Marketing. Viele andere folgen den Marketingschritten ihres Unternehmens oder Franchiseunternehmens. Effektives Marketing sucht und findet potentielle Käufer, die bereit, willens und in der Lage sind, Entscheidungen über die Wohnung, die wir vermarkten, zu treffen.

Vollständig wirksames Marketing

Dies erfordert mehr als die Nutzung des Multiple Listing Service (MLS) und das Hinzufügen von Immobiliendetails, Beschreibungen, Bildern usw. zu allen Immobilien-Websites. Es geht um mehr als nur die Inszenierung der Eigentumswohnung, sondern um den "Wow-Faktor" für alle, die den virtuellen Rundgang und die Wohnung persönlich sehen. All dies sind natürlich wichtige Elemente, und wir tun all dies. Aber effektives Marketing hört damit nicht auf.

Effektives Marketing liefert die richtige Botschaft an die richtige Person auf die richtige Art und Weise. Um dies erfolgreich zu tun, muss sich das Marketing auf die geografischen, demografischen und psychografischen Aspekte des Käufers konzentrieren. Nicht jeder Immobilienmakler oder jedes Immobilienunternehmen versteht das oder tut das.

Zwei Routen

Neben dem traditionellen Marketing, das wir betreiben, verfolgen wir absichtlich zwei Wege: Outbound-Marketing und Inbound-Marketing.

Wir vermarkten unsere unter Denkmalschutz stehenden Immobilien an den allgemeinen Marktplatz (Geographie) und an jede spezifische Käufergruppe (Demographie). Wir ermutigen und ermöglichen es einzelnen Käufern, die wir noch nicht kennen, sich mit uns in Verbindung zu setzen, um mehr zu erfahren und letztendlich einen Kaufvertrag abzuschließen.

Darüber hinaus vermarkten wir unsere Dienstleistungen und Fähigkeiten kontinuierlich an potenzielle Käufergruppen, und "wir sprechen mit ihnen in ihrer eigenen Sprache" (Psychografie), und wir bauen kontinuierlich Vertrauen auf. Daraus ergeben sich zwei Situationen:

  • Sie bitten uns, die richtige Immobilie für sie zu finden, also beginnen wir mit unseren derzeit zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen in Miami, und
  • Wenn sie noch nicht "die Hand gehoben haben", wollen sie mehr erfahren, wenn wir sie wegen einer bestimmten Eigentumswohnung kontaktieren, von der wir wissen, dass sie daran interessiert sein wird.

Der Take-Away

Wir sind Experten in der Vermarktung von Eigentumswohnungen, und wir sind auf den Luxusimmobilienmarkt in Miami spezialisiert. Unser Marketing liefert ausgezeichnete Ergebnisse.

Schlusskommentare

Eine Eigentumswohnung zum höchsten Preis zu verkaufen, den der Markt zulässt, innerhalb des von unserem Kunden bevorzugten Zeitrahmens und mit einem Minimum an Aufwand und Ärger auf Seiten unseres Kunden, erfordert Geschick, Erfahrung, Fachwissen - und Absicht.

"Standort" sagt potenziellen Käufern lediglich, wo sich eine Eigentumswohnung befindet. Um sie zum Verkauf zu bekommen, bedarf es einer korrekten Preisgestaltung, des Verständnisses und der Reaktion auf alle Marktbedingungen, der Inszenierung der Wohnung, um ihren "Wow-Faktor" zu maximieren, und einer voll wirksamen Vermarktung.

Das ist es, was wir tun, und das sind die Gründe, warum unsere Kunden nicht sagen: "Warum verkauft sich meine Wohnung in Miami nicht? Wenn Ihre Eigentumswohnung nicht verkauft wird und Sie Ihre zukünftigen Pläne besprechen möchten, wenden Sie sich bitte an einen unserer Miami-Makler, damit wir mehr über Ihre Pläne erfahren und Sie über die besten Schritte beraten können.

 

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