KOSTENBESTANDTEILE VON
EINER IMMOBILIENINVESTITION

BETRIEBSKOSTEN (BARAUSGABEN)

GEMEINSAME KOSTEN (ODER INSTANDHALTUNGSKOSTEN)

Bei Eigentumswohnungen liegen die Gemeinkosten im Allgemeinen zwischen $0,80 und $1,25 pro Quadratmeter pro Monat. Diese Kosten umfassen Heizung, Strom und Reinigung der Gemeinschaftsräume, Wasser, Kabelfernsehen, Sicherheit, Gebäudeversicherung und den Betrieb der Gebäudeeinrichtungen (Fitnesscenter, Concierge, Lounge, Pool, Spielzimmer usw.).

Coops erheben eine Instandhaltungsgebühr, die alle gemeinsamen Kosten plus Steuern (die vom Eigentümer nicht gesondert gezahlt werden) und etwaige Hypothekenzinsen für das Gebäude umfasst. Es kann sein, dass die Coop-Gesellschaft noch Hypotheken auf das Gebäude hat (z. B. für eine Dachreparatur oder aus anderen Gründen), deren Zinsen an die Coop-Aktionäre weitergegeben werden. Daher werden Sie oft feststellen, dass die Unterhaltskosten einer Coop höher sein können (selbst nach Abzug der Steuern, die in den Unterhaltskosten enthalten sind), da Eigentumswohnungen per Gesetz keine Schulden aufnehmen dürfen.

GRUNDSTEUERN

Immobiliensteuern (oder Grundsteuern) werden auf der Grundlage des geschätzten Wertes berechnet - ein Wert, der der Immobilie von der Stadtverwaltung zugewiesen wird. Auf diesen Schätzwert wird dann ein Steuersatz angewandt. Das Verfahren ist etwas esoterisch, aber die Faustregel lautet 0,1 % des Kaufpreises pro Monat in Manhattan und 0,2 % des Kaufpreises pro Monat in Miami.

In Manhattan gibt es eine Reihe von Steuerermäßigungsprogrammen für bestimmte Gebäude, die in manchen Fällen die Steuern für 10, 15 oder 20 Jahre senken. Siehe die Immobiliensteuern Weitere Informationen finden Sie auf der Seite Immobiliensteuern.

In Miami gibt es eine Steuerbefreiung für Eigenheimkäufer in Höhe von 25.000 $, aber der Wert einer solchen Befreiung ist ziemlich unbedeutend. Weitere Informationen hierzu finden Sie auf der Seite Grundsteuer Seite.

MORTGAGE

Entscheidet sich der Eigentümer für eine Hypothek, so fallen monatliche Kosten an, die sowohl Zinsen als auch Tilgung umfassen. Aufgrund der Art der Hypothekenberechnung wird der Käufer in den ersten Jahren hauptsächlich Zinsen zahlen, die für US-Steuerzwecke absetzbar sind. In den späteren Jahren zahlt der Käufer hauptsächlich die Tilgung.

Wenn der Käufer beispielsweise eine Immobilie für 1.000.000 $ kauft und 500.000 $ zu 5,5 % für eine feste Laufzeit von 30 Jahren finanziert, belaufen sich die gesamten Hypothekenzahlungen für das Jahr auf 34.067 $ (oder 2.839 $ pro Monat). Von diesem Betrag wären 27.332 $ steuerlich absetzbare Zinsen. Im Laufe der Zeit, wenn die Kreditsumme abbezahlt ist, wird der Betrag der steuerlich absetzbaren Zinsen abnehmen. In den Anfangsjahren sind sie jedoch eine sehr hohe Ausgabe, die den Mieteinnahmen gegenübersteht.

Weitere Informationen über Hypotheken finden Sie auf der Website Hypotheken-Finanzierung Seite.

VERSICHERUNG

Ein Eigentümer sollte eine Versicherung für die Immobilie selbst sowie eine Haftpflichtversicherung abschließen. Die Kosten hierfür belaufen sich auf nur wenige hundert Dollar pro Jahr. Oft verlangt der Vermieter von seinen Mietern, dass sie ebenfalls eine Versicherung abschließen, so dass das Risiko für den Vermieter gemildert wird.

In Florida sollte der Eigentümer eines freistehenden Hauses eine Flut- und Hurrikanversicherung abschließen.

BROKERGEBÜHREN

In den USA zahlt bei einem Kaufgeschäft immer der Verkäufer die Provision. Der Verkäufer zahlt in der Regel eine Provision von 6 % des Kaufpreises, die zu gleichen Teilen auf den Makler des Käufers und den Makler des Verkäufers aufgeteilt wird. Daher zahlen Käufer nichts dafür, dass wir bei einem Kaufgeschäft in ihrem Namen arbeiten.

Wenn der Käufer beschließt, seine neue Wohnung zu vermieten, würde er in Manhattan eine Maklerprovision in Höhe einer Monatsmiete zahlen (nur im ersten Jahr). In Miami hingegen ist es üblich, dass der Eigentümer die Provision (10 % der Jahresmiete, die zu gleichen Teilen zwischen den Maklern des Käufers und des Verkäufers aufgeteilt wird) für die Suche nach einem Mieter zahlt.

Weitere Informationen über die Vermietung Ihrer Wohnung finden Sie auf der Seite Immobilienverwaltung.

NICHT-BETRIEBSKOSTEN

DEPRECIATION

Die US-Regierung erlaubt den Eigentümern von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, den Kaufpreis und die nicht finanzierungsbezogenen Abschlusskosten über 27,5 Jahre abzuschreiben. Wenn der Käufer beispielsweise eine Immobilie für 1.000.000 $ erwirbt und nicht finanzierungsbezogene Abschlusskosten in Höhe von 25.000 $ hat (1.000.000 $ mal 2,5 %, siehe oben), kann er 37.273 $ pro Jahr oder 3.106 $ pro Monat als Abschreibung absetzen. Dies ist ein erheblicher nicht zahlungswirksamer Aufwand, der von den Mieteinnahmen abgezogen werden kann.

AMORTIZIERUNG

Die US-Regierung erlaubt es dem Eigentümer einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie auch, die Amortisation des Finanzierungsanteils der Abschlusskosten über die Laufzeit des Darlehens abzusetzen. Dies ist ebenfalls ein unbarer Aufwand, der von den Mieteinnahmen abgezogen werden kann.

NEGATIVES STEUERPFLICHTIGES EINKOMMEN

Letztendlich wird ein Investor, der seinen Immobilienerwerb finanziert, in den ersten Jahren aufgrund der von der US-Regierung gewährten Abzüge (sowohl in bar als auch unbar) ein negatives zu versteuerndes Einkommen (oder Steuerverluste) haben. Dies ist nicht zu verwechseln mit Bargeldverlusten, da ein Eigentümer mit einer 40%igen Anzahlung wahrscheinlich ein ausgeglichenes Ergebnis erzielt (d.h. weder Bargeldeinnahmen noch Verluste). Diese steuerlichen Verluste können auf Jahre vorgetragen werden, in denen die Immobilie steuerliche Einkünfte erwirtschaftet, so dass sie mit diesen Einkünften verrechnet werden können und in diesen Jahren keine Steuern anfallen. Im Laufe der Zeit werden die Bareinnahmen jedoch ebenso steigen wie der Wert der Immobilie.

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