1031 AUSTAUSCHREGELN
STUNDUNG DER KAPITALERTRAGSSTEUER

Capital Gains Taxes

In a 1031 Exchange, the seller does't actually pay taxes on the disposition of the property. Instead, the capital gains taxes on the relinquished property are deferred to a later date than they would normally be paid. A capital gain results when the selling price of an asset is higher than its original purchase price. Capital gains are subject to a minimum of 15% tax for individuals and 21% tax for corporations.

Vorteile eines 1031 Exchange

Der Hauptvorteil eines steuerlich aufgeschobenen Umtauschs besteht darin, dass der Steuerpflichtige sein Eigentum veräußern kann, ohne dass eine unmittelbare Steuerschuld entsteht. So kann der Steuerzahler die Ertragskraft der aufgeschobenen Steuerdollars behalten und gleichzeitig Vermögenswerte austauschen.

Rather than selling real estate, paying the capital gains tax, and then using the net proceeds to buy another property, the 1031 Exchange rules allow an investor to forego paying the capital gains tax and use the total proceeds of the sale to invest in the new property, thereby deferring the capital gains tax until the new property is sold.

Investment Property Example

For example, John, who personally owns an investment property in New York City worth $10 million, wants to sell his property and buy a different one. Without the ability to use a 1031 tax deferred exchange, John would have to pay the government approximately $2.34 million in capital gains taxes, reducing the amount that he can reinvest in the replacement property to only $7.66 million. For simplicity, I have left out the treatment of closing costs on entry and exit of the investment. These costs can be deducted from the capital gain to get the true capital gains tax.

However, following Revenue procedure 2000-37 of the IRC, John acquires the replacement property and transfers the tax basis of the old property to the new property. He would be able to forego the $2.34 million tax and defer it until he sells the replacement property, usually many years later. Reinvesting pre-tax dollars in another a replacement property acquired using a 1031 tax exchange has great value and most sophisticated property investors know this is one of the quickest ways to grow wealth.

Sheltered Gains Due When Replacement Property is Sold

The sheltered gain will be ultimately due upon the sale of the replacement property, although that is not always the case if the property is inherited, as investor’s heirs get a stepped-up cost basis on such inherited property. Upon the investor’s death, his or her heirs would receive the property at fair market value at the date of transfer to the heirs; not the basis transferred to the replacement property from the original purchase.

When the heir goes to sell the property, they will pay tax on the difference between the new selling price and the fair market value of the property at the time of inheritance.

Ein weiterer Vorteil eines 1031-Austauschs besteht darin, dass die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie letztlich in einen Hauptwohnsitz umgewandelt werden kann, sofern dies nach zwei Jahren des Besitzes gemäß den Safe-Harbor-Regeln erfolgt.

Beachten Sie, dass eine 1031-Aktion nur dann wirksam ist, wenn das Eigentum an der Ersatzimmobilie unter der gleichen Steueridentifikationsnummer wie die verkaufte Immobilie gehalten wird.

Gleichartiges Eigentum

Die 1031-Tauschregeln verlangen, dass die beiden Immobilien "gleichartig" sind. Die Vorschriften betrachten den Tausch von als Finanzinvestition gehaltenen Wohnimmobilien gegen Wohnimmobilien, von als Finanzinvestition gehaltenen Gewerbeimmobilien gegen Gewerbeimmobilien, von als Finanzinvestition gehaltenen Wohnimmobilien gegen Gewerbeimmobilien und umgekehrt als gleichartig.

Die Immobilie muss sich jedoch in den USA befinden, da ein Tausch von US-Eigentum gegen ausländisches Eigentum nach den Vorschriften nicht als "gleichwertig" gilt.

Nachteile eines 1031 Exchange

Der Steuerpflichtige sollte auch bedenken, dass ein steuerlich aufgeschobener Umtausch einige Nachteile mit sich bringt, und zwar

1. Die Bemessungsgrundlage (d. h. der Steuerwert) der Ersatzimmobilie wird reduziert, da die niedrigere Bemessungsgrundlage der alten Immobilie auf die neue Immobilie übertragen wird. Daher hat der Steuerpflichtige geringere Abschreibungsmöglichkeiten für die neue Immobilie, als wenn er die Immobilie ohne einen 1031-Tausch erworben hätte.

2. Für den Abschluss eines steuerlich aufgeschobenen Umtauschs fallen höhere Transaktionskosten an, da der Eigentümer zusätzliche Honorare und Abschlusskosten zu tragen hat. 

3. Der Steuerpflichtige darf den Nettoerlös aus der Veräußerung der Immobilie nur für die Reinvestition in Immobilien verwenden. Andernfalls ergeben sich steuerliche Konsequenzen für den nicht zur Reinvestition verwendeten Erlös.

Eligible Properties for a 1031 Exchange

A 1031 exchange allows savvy real estate investors to exchange one investment property for another, deferring federal capital gains taxes in the process. To qualify for a 1031 exchange, the properties involved must be “like-kind,” meaning they are of the same nature or character. This can include a wide range of property types, such as:

• Apartment buildings

• Duplexes

• Single-family rental properties

• Commercial office building rentals

• Vacation home rentals

• Restaurant property rentals

The Internal Revenue Service (IRS) considers real estate property to be like-kind regardless of how the real estate is improved. For example, an investor can exchange a small apartment building for a larger apartment project, an office building, or vacant land. This flexibility allows real estate investors to diversify their portfolios while deferring capital gains taxes, making the 1031 exchange a powerful tool for growing wealth in the real estate market.

1031 exchange only relates to real estate and not other business property.

1031 Exchange Requirements

To qualify for a 1031 exchange, real estate investors must meet specific requirements and follow certain rules. The exchange process must follow the below rules:

• The property must be held for investment or used in a trade or business.

• The property must be exchanged for a like-kind property.

• The exchange must be completed within 180 days.

• Identify potential replacement properties within 45 days of the sale. Investors are allowed to identify up to three properties. Of these three potential replacement properties, at least one of which must be used in the transaction.

• The exchange must be completed through a qualified intermediary.

Additionally, the replacement property must be of equal or greater value to the sold property to defer capital gains taxes on the entire amount of the proceeds from the sale of the original property. Meeting these requirements is crucial for real estate investors looking to leverage the benefits of a 1031 exchange and defer capital gains taxes effectively.

You can purchase multiple properties as long as their combined value is equal to or greater than the property being sold.

Qualifizierter Intermediär

Ein 1031-Austausch erfordert einen qualifizierten Vermittler, wie in Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code definiert, der den gesamten Prozess abwickelt.

All of the proceeds from the sale, including non-cash proceeds (such as a car that you might receive in trade in addition to the property), must go to the Qualified Intermediary to be used for the purchase of the new property. Anything received directly or indirectly by the seller (no matter how insignificant) will disqualify the entire transaction, resulting in the recognition of the entire gain (and in the case of a Foreign Buyer, resulting in FIRPTA withholding).

Zeitplan für den 1031-Tausch:

Sehr spezifische Regeln für die Identifizierungs- und Austauschfristen

1. Die neue Immobilie muss sich in den USA befinden.

2. Ab dem Datum des Abschlusses der alten Immobilie hat der Verkäufer 45 Tage Zeit, um dem qualifizierten Vermittler eine Liste von Immobilien zukommen zu lassen, die er kaufen möchte (diese Liste wird als "45-Tage-Liste" bezeichnet, und in der Regel stehen mehr als eine Immobilie auf der Liste, falls ein Geschäft nicht zustande kommt).

3. Ab dem Datum des Kaufabschlusses der alten Immobilie hat der Verkäufer 180 Kalendertage Zeit, eine oder mehrere der Immobilien auf der 45-Tage-Liste zu erwerben;

4. Der Verkäufer der alten Immobilie muss das Eigentum an der neuen Immobilie unter demselben rechtlichen Namen übernehmen, unter dem er die alte Immobilie besaß.

5. Der Verkäufer muss die neue Immobilie für einen Betrag kaufen, der mindestens dem Verkaufspreis der alten Immobilie entspricht.

6. Das Geld aus dem Verkauf der alten Immobilie muss nach Zahlung der Abschlusskosten und Verbindlichkeiten an den qualifizierten Vermittler gehen und für den Kauf der neuen Immobilie verwendet werden.

Die 45-Tage-Frist muss strikt eingehalten werden, da sie in keiner Weise verlängert werden kann, auch wenn der 45. Tag auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen US-Feiertag fällt. 

Die Umtauschfrist endet genau 180 Tage nach dem Datum, an dem die Person das aufgegebene Eigentum überträgt, oder am Fälligkeitsdatum für die Steuererklärung der Person für das Steuerjahr, in dem die Übertragung des aufgegebenen Eigentums stattgefunden hat, je nachdem, was früher ist. Auch hier muss die 180-Tage-Frist strikt eingehalten werden, da sie in keiner Weise verlängert werden kann, auch wenn der 180. Tag auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen US-Feiertag fällt.

Umgekehrter 1031-Austausch

Der umgekehrte Tausch ist ein Instrument, mit dem Anleger die Kapitalertragssteuer aufschieben können, auch wenn die Ersatzimmobilie vor der aufgegebenen Immobilie geschlossen werden muss. 

The investor, however, can't take possession of the replacement property in a reverse 1031 exchange until the whole transaction is done. Generally, the replacement property must be held by an Exchange Accommodation Titleholder (similar in concept to the qualified intermediary requirement in a 1031 exchange) until the relinquished property is sold.  

Nachteile des Reverse 1031 Exchange

1. Dieses Verfahren unterliegt sogar noch strengeren Regeln als ein normaler 1031-Austausch, für den es viele Regeln gibt, so dass Sie für die Durchführung professionelle Hilfe benötigen. 
2. Mögliche Probleme bei der Finanzierung, da man unter Umständen erst die Möglichkeit haben muss, die Ersatzimmobilie zu erwerben, bevor man Geld aus dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie erhält. 

Zeitplan für den umgekehrten 1031-Austausch

Die Fristen für einen umgekehrten 1031-Austausch sind die gleichen wie für andere Arten von 1031-Austauschen: 45 Tage: Die aufgegebene Immobilie muss innerhalb von 45 Tagen nach dem Abschluss des Kaufs der Ersatzimmobilie identifiziert werden, wobei der Abschluss innerhalb von 180 Tagen erfolgen muss.  

Vorteile des Reverse 1031 Exchange 

1. Ein umgekehrter 1031-Austausch ermöglicht es einem Investor, die Kapitalertragssteuer auf die aufgegebene Immobilie aufzuschieben, auch wenn der Investor zunächst die Ersatzimmobilie erwirbt. 

2. Ein umgekehrter 1031-Tausch kann den Druck, der mit einer 1031-Transaktion verbunden ist, mindern, da der Investor die Ersatzimmobilie bereits im Voraus auf dem Konto hat. 

3. Ermöglicht es einem Investor, eine Ersatzimmobilie zu einem Zeitpunkt und Preis seiner Wahl zu erwerben. 

4. Ein Investor hat mehr Kontrolle über den Abschlusspreis, wenn er eine aufgegebene Immobilie anbietet.

Nachteile des Reverse 1031 Exchange

1. Dieses Verfahren unterliegt sogar noch strengeren Regeln als ein normaler 1031-Austausch, für den es viele Regeln gibt, so dass Sie für die Durchführung professionelle Hilfe benötigen. 

2. Potential issues with financing, as one may need to have the capacity to purchase the replacement property first before receiving any exchange funds from the initial sale of the relinquished property. 

Tax Implications of a 1031 Exchange

A 1031 exchange is a tax-deferral strategy, not a tax-elimination one. Eventually, if you sell an investment property and choose not to reinvest the proceeds through a 1031 exchange, the capital gains tax comes due. However, by using a 1031 exchange, a real estate investor can defer paying capital gains taxes when the proceeds from real estate sold are used to buy replacement real estate.

The tax implications of a 1031 exchange can be significant. For example, if an investor sells a property for $2 million and uses the proceeds to purchase a replacement property worth $2.5 million, they can defer paying capital gains taxes on the $500,000 profit. This can result in significant tax savings, especially for a savvy businessperson who appreciates the benefits of real estate investing. Growing a portfolio pre-tax has obvious benefits.

It’s worth noting that the Tax Cuts and Jobs Act of 2017 eliminated personal and intangible property from being included in tax-deferred exchanges. However, opportunity zones are still available in all 50 states and U.S. Territories, and are designed to encourage long-term and tax-deferred investments in urban and rural areas with low incomes.

In conclusion, a 1031 exchange is a powerful tool for real estate investors looking to defer capital gains taxes and grow their portfolios. By understanding the eligible properties, requirements, and tax implications of a 1031 exchange, investors can make informed decisions and maximize their tax savings.

1031 Exchange Überlegungen für ausländische Investoren

Nicht-US-Verkäufer können sich auch für die 1031-Behandlung ihrer Vermögenswerte qualifizieren 

The US government makes it possible for a Foreign Seller to use the 1031 Exchange provisions. In addition to the normal rules noted above, FIRPTA imposes an additional requirement upon 1031 Exchange rules in order to avoid the 15% withholding. The additional requirement is that the individual responsible for transferring the old property from the Foreign Seller to the buyer/transferee (such as a title or escrow company) must receive from the Foreign Seller either:

1. A Withholding Certificate issued by the IRS that sanctions the particular exchange and allows the transferee to avoid withholding any tax, or;

2. Mitteilung des ausländischen Verkäufers, die bescheinigt, dass der Verkäufer ein Quellensteuerzertifikat beantragt hat.

Erstens sollte jeder ausländische Immobilieneigentümer vorausschauend planen, um eine ITIN weit vor der Übertragung von Immobilien zu erhalten, und ein Quellensteuerzertifikat beantragen, sobald die Übertragung von Immobilien vereinbart wurde. 

Zweitens ist es von entscheidender Bedeutung, dass ein ausländischer Verkäufer, der einen 1031-Tausch abschließen möchte, frühzeitig im Verkaufsprozess einen sachkundigen, professionellen und qualifizierten Vermittler konsultiert und sich außerdem von erfahrenen Steuer- oder Finanzberatern beraten lässt, die ihn beim Abschluss und bei der Einreichung der US-Steuererklärung unterstützen. Wenn Sie Referenzen für einen qualifizierten Vermittler wünschen, lassen Sie es uns bitte wissen. 

Zusätzliche Ressource von unserem CPA: Ausländische Staatsangehörige, die den 1031-Austausch nutzen:

Die Immobilie ist aus steuerlichen Gründen im Besitz einer ausländischen Privatperson, so dass dieser Tausch unter das FIRPTA fallen würde. Gemäß FIRPTA muss der US-Käufer beim Kauf einer Immobilie von einem nicht in den USA ansässigen Ausländer 15 % des Wertes der Immobilie einbehalten und an den IRS abführen. Wenn jedoch bestimmte Bedingungen erfüllt sind, ist kein Einbehalt erforderlich.

Wenn der Veräußerer dem Erwerber schriftlich mitteilt, dass die Übertragung nicht der Anerkennung von Gewinnen oder Verlusten gemäß einer Nichtanerkennungsvorschrift des IRC unterliegt, und der Erwerber die schriftliche Mitteilung innerhalb von 20 Tagen nach der Übertragung an den IRS übermittelt, ist der Erwerber nicht zum Steuerabzug verpflichtet.

Zusätzlich zu den oben aufgeführten Schritten besagt Abschnitt 1445-2(d)(2)(iv), dass der oben genannte Ausschluss vom Steuereinbehalt den Teilnehmern einer Section 1031-Transaktion nur dann zur Verfügung steht, wenn die Transaktion gleichzeitig durchgeführt wird, d. h. beide Übertragungen im Rahmen des Section 1031-Tauschs am selben Tag erfolgen. 

The FIRPTA withholding requirement is triggered if a foreign individual receives cash (or other property) as part of a transaction, and the value of the property surrendered by the foreign individual is greater than the value of the property received. This could happen, for example, if the property surrendered has no mortgage but the property received has a mortgage which is assumed.

Wenn die besonderen Beschränkungen von Section 1031 erfüllt sind, d. h. das Erfordernis der Gleichzeitigkeit und die No-Boot-Regel, besteht die einzige Möglichkeit, die Einbehaltung der FIRPTA zu verhindern, darin, vom IRS eine Bescheinigung über die Einbehaltung zu erhalten.

Zusammenfassend sind die folgenden Schritte erforderlich, sofern die Anforderungen von Abschnitt 1031 ansonsten eingehalten werden:

1. Vergewissern Sie sich, dass es absolut keinen Kofferraum gibt, d. h. dass kein Bargeld im Rahmen des Umtauschs an die ausländische Person übertragen wird.

2.  Vergewissern Sie sich, dass der Umtauschvertrag und die Abschlussdokumente ausdrücklich dazu führen, dass beide Überweisungen am selben Tag wirksam werden.

3. Stellen Sie sicher, dass die ausländische Person der anderen Partei des Austauschs eine schriftliche Mitteilung über die Nichtanerkennung zukommen lässt, die die oben aufgeführten Anforderungen an die Mitteilung enthält.

4. Vergewissern Sie sich, dass die andere Partei des Austauschs, die die Mitteilung erhält, die Mitteilung an den IRS an folgende Adresse sendet: P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Hinweis: Ein Rechtsbeistand sollte konsultiert werden, um sicherzustellen, dass diese Angelegenheiten beim Abschluss erledigt werden.

1031 Exchange Florida und New York 

While the Federal Tax rules still apply, allowing the deferral of capital gains as noted above, for a 1031 Exchange New York rules require those who are not New York residents to pay 7.7%  state income tax on any gain realized from the sale. However, for a 1031 exchange nyc rules 

For a 1031 Exchange Florida has no state income tax, so there is no state income tax on any gain realized from the sale. 

Ferienimmobilien in Florida halten

Um zu verhindern, dass das Finanzamt anzweifelt, ob eine Ferienimmobilie für einen 1031-Tausch in Frage kommt, muss sie über einen Zeitraum von zwei Jahren für mindestens 14 Nächte pro Jahr vermietet werden.

Die persönliche Nutzung einer Ferienimmobilie darf 14 Nächte pro Jahr oder 10 % der Tage innerhalb eines Jahres, an denen die Immobilie vermietet wird, nicht überschreiten. Die Zeit, die Sie in der Immobilie verbringen, um Reparaturen, jährliche Wartungsarbeiten usw. durchzuführen, wird nicht auf die 14-Tage-Grenze angerechnet.

Manhattan Miami Real Estate LLC kann Ihnen bei Ihrem 1031 Exchange helfen

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Wir können:

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Bereitstellung von Hausverwaltungsdiensten während der Vermietung der Immobilie (einige dieser Dienste sind für den Eigentümer kostenlos);

Begleiten Sie Eigentümer durch den gesamten 1031-Prozess zusammen mit unserem Team von Anwälten und qualifizierten Vermittlern, die über langjährige Erfahrung mit 1031-Tauschgeschäften verfügen. 

Wir haben viel Erfahrung mit 1031-Transaktionen und können zu jedem Zeitpunkt im Lebenszyklus einer Anlageimmobilie Unterstützung bieten.

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